我国已进入老龄社会。与发达国家老龄化背景不同,中国是在经济尚未高度发达,人均收入还处于较低水平,人均可占有公共资源还较贫乏的情况下进入老龄社会的,这在社会保障体制还不完善和健全的条件下,必将出现可用社会公共养老资源缺乏、社会养老基金赤字严重的情况。加之,中国国策“计划生育”的效果体现,“四二一”模式家庭养老压力过重,“空巢”现象也愈发显现,传统的家庭养老受到冲击。由此“以房养老”思路应运而生,并在发达国家类似行之有效的前提下,给予我们更多的政策制度的思考,以期能在现有的经济模式和社会制度模式下,能以较为成熟的法律制度为前提制定出具有可操作性和极具保障性的“以房养老”计划,也就是俗称“倒按揭贷款”。发展于英美国家的倒按揭贷款是一种融资手段,有的也称为“反向抵押贷款”,具体指符合一定条件和要求的老年人以自有住房抵押给特定金融机构,由此机构根据抵押人的年龄、预计寿命、房屋现值和未来增值或折旧预计等进行评估后,按一定期限支付现金给申请的人一种消费贷款。这一方式对于“房产富人、现金穷人”的老年人养老提供了有保障的消费贷款。这种以房养老的重要工具在发达国家的应用进行了优化。住房的倒按揭贷款使借款人可以提前使用房屋的销售款,在获得现金的同时,继续享有房屋居住权并负有维护修缮的义务。在借款人去世或者永久搬离后,该金融机构将获得房屋产权,对房屋进行处分,处分所得用以偿还贷款本息。从国家立法来看,这是一项法律产品,需要系统、合理的法律条款来规范期间发生的法律关系。较之于普通购房贷款,该倒按揭式的贷款运用的是逆向思维模式,它着力于提前兑现房屋价值,使拥有住房产权但没有足够现金养老的老年人能提前使用房产的利益。据有关资料显示,“倒按揭贷款”模式使美国的贫困率降低了4%左右,截至到2002年7月底,美国已有超过一万笔的倒按揭业务。低利率加上高房价,使申请“反向住房抵押贷款”的人数日渐增多。1倒按揭贷款现象是一定经济和社会模式下的产物,随着我国老龄化趋势,我国现有社会保障体系的不完善及其面临的严峻挑战,为我国倒按揭贷款制度提供了合理契机。本文旨在从法律角度研究倒按揭贷款在我国的可行性,分析国外倒按揭贷款的基本法律问题,阐明倒按揭的法律定义、法律性质、法律特征和开展过程中的法律关系。通过对美国、加拿大、新加坡等国倒按揭的操作和法律关系的分析和比较,分析我国开展倒按揭业务的借鉴意义,从而对我国的倒按揭业务的开展进行设计,分析在我国现有的法学条件下,如何解决构建倒按揭制度的法律基础、立法中的相关问题,提出我国切实有效的养老模式,着力分析其存在的法律关系和法律问题,为该模式的实施和运用提供完善的法律服务,以达到“有法可依”的养老计划得以有效实现。