本文所讨论的居住权是指非房屋所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利,其用于调整平等民事主体之间的房屋用益关系。而我国民法典所确认的居住权也是从罗马法和大陆法系的相关内容中借鉴和发展而来的,具有明显的人役性特点。而居住权的属性存在债权和物权的争议,本文认为居住权应当为物权并可适用法律经济分析中相关财产法的理论研究对其进行分析。而由于居住权作为物权,其立法必须符合物权法定原则。因此从本质上分析,居住权的设立应当是在遵循物权法定原则的前提下对房屋财产所有权进行分割而形成的新的物权。而在实际立法中,我国居住权制度立法几经波折,最终设立了一个虽具有一定变通性但主体仍是罗马法中具有传统人役性的居住权制度。我国设立的居住权制度能够起到保障社会弱势群体的作用;而探索房屋多元化利用却因其人役性受限。因此,若居住权制度仅具有保障功能,而需耗费巨大的社会成本,则无法说明居住权制度设立的必要性。而突破居住权制度人役性特点并不会阻碍居住权制度保障功能,所以其不能成为居住权制度效率低下的理由。因此,我国居住权制度立法因其人役性特征而导致其适用存在权益利用和场景的局限,相较于构建居住权制度的巨大成本,其可能存在效率价值的缺失并需进一步的改进。因此,本文使用法律经济分析中的成本—收益分析法和卡尔多—希克斯效率及财富最大化理论对我国居住权制度的效率价值进行分析。首先,本文通过政府部门的财政预算、中国裁判文书网的案例统计和慧科新闻数据库的统计数据对我国居住权制度的成本进行了分析,认为我国构建居住权制度的成本呈现出涉及范围广、数量级大以及持续时间长等特点。之后,本文对我国居住权制度的拓展物权种类、保障特殊群体和提高房屋利用效率等收益进行了分析,认为我国构建居住权制度的收益呈现出水平低、范围小、不确定性高等特点。因此,我国民法典构建居住权制度的成本是远高于其收益的,其并不满足卡尔多—希克斯效率从而无法实现社会的财富最大化,因此我国民法典设立的居住权制度存在效率价值的缺失。为进一步改进我国居住权制度,本文从扩大居住权制度收益角度出发,提出“非自然人及房屋所有权人成为居住权主体”、“取消‘不可出租’的默认规定”、“允许居住权转让和继承”和“允许居住权人行使房屋共同使用部分及相关权利”此四项建议。同时本文从减少居住权制度成本角度出发,提出“增设居住权人房屋管理维护义务”、“明确遗嘱设立居住权的生效方式”、“增添居住权消灭方式”和“允许法院判决设立居住权”此四项建议。通过前述八项建议,本文实现了利用成本收益分析对现有居住权制度的改进。而本文通过供给需求模型和市场均衡理论分析了居住权制度改进对房产市场的作用。通过供给需求曲线的分析,上述改进建议使得房产市场的交易价格和交易数量增加而形成了更为有效的新均衡,从而证明上述建议的有效性并体现了从成本收益角度对居住权制度进行改进的效果。而本文改进建议仍然存在不完美之处,并不能在不增添任何成本的情况下实现居住权制度的改进。其会产生“非自然人主体滥用居住权”、“居住权复杂化导致诉讼争议的增加”、“社会居住权投机行为的增加”和“社会舆论对居住权制度的认识变化”等新的成本。而通过对新增实施成本的具体分析,可以发现其主要来源于改进后的居住权制度面临新的运用方式所产生的暂时性混乱,其并不会颠覆居住权制度改进带来的效率价值的提升。