住宅商用，口语中常常称为“住改商”，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。近年来，关于住宅商用的争议不断升温，国家的立法者也对此问题给予了充分的重视。《物权法》第七十七条首次对将住宅改变为经营性用房这一社会问题做出了回应。去年，最高人民法院发布并施行了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步细化了对这一问题的处理意见。
　　文章首先论述了住宅商用涉及的几个关键概念，明确了基本研究范畴，简单介绍了大陆法系和英美法系代表国家和地区对于住宅商用的基本态度和法律调整模式，并对照我国的法律制度作出简要评价。之后，主要从理论和实务两个角度对住宅商用问题进行探讨。在理论部分，论述了住宅商用主要应当受到相邻权和建筑物区分所有权两项法律制度的调整，在处理住宅商用问题时还需要考虑不同类型住宅商用下的利益位阶，进行利益衡量。实务部分的讨论也是文章的重点，对于住宅商用的限定标准、居家经营行为、出租房屋经营、利用保障性住房进行经营、将住宅包装为商住混合房屋出售等现实问题逐一进行了评析。目前我国住宅商用法律规制体系形式上比较完备，但在实践中收效甚微，这种一刀切的调整模式并不适应当前社会发展情况，而且在实务操作中有许多问题尚未明确，如已取得执照的住宅商用处理、业主与实际使用人意见不一、利害关系业主同意的表达形式、利害关系业主同意的取得方式、业主意见变化对于住宅商用的影响等。通过实务分析，进一步从相邻关系、建筑物区分所有权、工商行政管理、业主自治四个角度提出了完善我国住宅商用法律规范体系的建议。由于住宅商用是一个复杂的社会问题，很难单纯依靠司法途径解决，文章最后还对住宅商用的综合治理做了评述和展望。