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摘 要：商业地产作为房地产行业的一个分支，用于满足居民对于批发、零售、娱乐、餐饮、休闲、健身等经营性需求。地产行业作为资金密集型行业，其资金周转慢，回流期长，对资金依赖性强，种种因素阻碍了地产行业的资金筹措。商业地产作为具有经营性质的地产分支，比起普通住房而言更加难以使用预售形式进行销售，且产权一般难以整体转让，资金回笼期更长，融资难度更高，种种限制使得商业地产不得不更多地使用新兴融资方式进行筹资。进入21世纪以来，商业地产正逐步摆脱对银行借款的依赖，走上一条多元化融资的道路。本文以万科为例，结合万科成功转型商业地产使用的新兴融资方式以及传统融资模式的组合详细分析了其融资历程，并给出了相关建议。
关键词：多元化融资 商业地产 万科 融资模式
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）12（b）-024-03
1 研究背景
地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
2 商业地产融资模式
2.1 银行融资
商业地产由于其自身对于资金周期长的高要求，所以逐渐形成了主要依赖银行贷款筹资的特点，就房地产企业资产负债率来看，从1998年的76.1%到2014年的77.0%，资产负债率一直居高不下，近20年的时间里，资产负债率未曾有过大幅变化，一直居于70%以上。从1994年起至2014年为止，外资引入的比例在逐年减少，这种现象不利于境外资本的自由流通，也不利于市场发挥有效配置资金的作用。与此同时，国内贷款的利用比率在逐年下降，自筹资金的比例有上升趋势，这表明企业在不断优化筹集资金的效率，逐渐摆脱对银行贷款的依赖。
银行融资具有低风险、低成本、利息可税前抵扣、快捷便利等优势，但其同样具有靠行政手段确定利率、偿还期限刚性、流动能力差、资金用途有限制等劣势。尽管不断加码的宏观调控政策将使得宽松低成本的银行融资环境难以再现，然而银行融资在实际到位的资金中的占比仍然在持续增加。可见，商业地产高度依赖银行信贷单一的格局很难在未来一段期间快速改变。
2.2 发行债券
2015年来，海外融资难度陡然增大，融资成本明显上升，而国内金融环境却日渐宽松，这使得众多商业地产放弃海外发债、IPO等手段转而发行境内债券。央行频繁降准降息、扩大公司债发行主体范围，取消公开发行的保荐制和发审委制度、增加交易场所等政策变化都为债市的繁荣做出了极大的保障。2015年5月25日，国家发改委发布《关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目建设促进经济平稳较快发展的通知》，放松对企业整体财务指标的限制，明确了要改善拥有重点项目建设的中小企业的融资环境以及促进债券的更为广泛的使用。自从6月份交易所对公司债开始放量后，商业地产已经成为债券市场的主力军，截至10月末，已有52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014增长了近16倍。其中，恒大地产分别于6月18日，7月7日以及10月分别以5年期5.38%、3+2年期7.38%的利率和5年期7.88%成功融集资金400亿元，创下红筹公司境内公司债最大规模纪录。
2.3 商业信用融资（定金及预收款）
商业信用融资，顾名思义，是利用上下游客户与公司之间的商业信用来进行融资的一种手段。其主要方法是合理配置应收账款、存货、应付账款、预收款项等项目来进行资金筹措。这种方式成本低、风险小、可以重复使用，没有使用限制，是一种值得推荐的融资方式。商业信用融资渠道，能够帮助企业在交易活动中降低交易的不确定性，从而节省交易费用。但是，若想在商业信用融资上取得先机，企业需要进行更为有效的营运资本管理，关注自身的发展能力，合理利用企业价值的增长来撬动更多的信用融资。
2.4 上市融资
上市融资具有偿还时间长、可一次获得较多数额的款项等优势，但其具有发行成本高、难以重复多次使用、分散控制者权利等缺点。根据《2015年中国统计年鉴》显示，截至2014年底，我国从事房地产开发的企业共计94197家，然而，我国沪深两市主板上市的房地产企业只有141家企业，属于房地产开发经营分类下面的只有 131家企业，这其中，经营商业地产项目的更是只有50家之少。这主要是证监会为配合国务院在商业地产市场上的宏观调控政策要求而暂缓受理商业地产开发企业重组申请造成的。从中国统计年鉴中可以看出近几年上市商业地产企业数量的低靡，受国企股改、资本融通限制等宏观调控政策的影响，我国境内商业地产数量锐减，反之港澳台以及海外资本投资的企业数量有所上升，这其实是一个良好的趋势。内地企业选择香港上市最主要的原因有三点：更容易申请、市场更规范资金更多、更有利于民营企业。
2.5 REITS
REITs一般被解释为“商业地产投资信托基金”。商业地产投资信托基金具有如下特点：一是多元化投资组合，利用分散于不同的物业和多元化的租约的组合进行投资；二是由专家进行经营管理；三是强套现能力；四是单方面针对投资者进行征税，在多数国家不进行双重课税。在进入我国金融市场之前，商业地产投资信托基金已经在新加坡、香港、日本等国家得到了广泛有效的运用。2008年12月，國务院出台九条金融促进经济发展的措施—— “金融国九条”，首次提出通过发展商业地产投资信托基金进而拓宽商业地产企业融资渠道。 中国信托行业目前规模已达10万亿，一半以上的发行与商业地产有关。我国目前已经历了持续超过10%增长率的高速增长期，当下宏观经济处于平稳增长状态，正处于产业结构调整升级的重大战略时期，具备良好的经济形势。蓬勃发展的商业地产市场、充足的国际经验等都为我国发展REITs提供了优越的环境。
但是，我国发展REITs同样有着不容忽视的劣势：浮躁的投机心理、信用体系的大范围缺失、不健全的风险防范机制、没有足够的复合型专业人才、商业物业以销售为主等重要问题都为我国发展REITs设置了诸多障碍。
3 万科融资模式
传统筹资方式中，万科在股权融资方面动用了全部的融资手段：A股IPO、B股发行、定向增发、公开增发、配股、可转换债券、权证。2014年8月，万科曾与凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书：该平台拟收购万科地产拥有的9个商业物业并长期持有，二者分别持股80%和20%，这笔资金未来将以资产证券化的方式退出；同年11月，万科与领汇基金、麦格理达成初步合作意向：拟将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予后者；12月底，深圳东方藏山资产管理有限公司、万科共同宣布进行商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。然而，万科方面同时表示，出售的仅是收益权，保留项目自身的所有权。
3.1 银行贷款
从2001年到2014年，万科从银行融通的资金年趋减少，从最开始的48%降低到2014年的7%，显示出其摆脱银行贷款的意图。近几年，万科正在加紧改变其余银行的依赖关系为合作共谋。万科2013年在香港宣布认购30亿港元徽商银行的股票，以8%的持股数量成为徽商银行最大单一持股股东，开始其对社区金融的涉足。万科2013年在香港宣布认购30亿港元徽商银行的股票，以8%的持股数量成为徽商银行最大单一持股股东，开始其对社区金融的大举进攻。2014年7月31日，万科与渣打银行签署合作协议，开始合建金融数字化智慧社区，致力于深耕社区金融，充分发挥入股银行的协同效应，有效借鉴渣打作为国际性银行在社区银行业务方面成熟的经验来开拓中国社区金融市场。
3.2 REITs
万科轻资产模式的经营战略要求企业集中运营和投资为一体，运营机構同时作为投资管理人，打通投资建设和运营管理。万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于2015年4月22日被证监会受理。该REITs由万科深圳公司负责，标的物是位于前海的万科企业公馆，该项目是深圳前海管理局的一次创新尝试，与万科采用BOT模式共同开发的一个大型商业园区项目，项目是由万科负责投资建造并运营进而收取租金，期满8年之后（至2021年），需要无偿返还给前海管理局。
“前海万科REITs封闭式混合型基金”分为鹏华REIT（场内）和鹏华前海万科REITs（场外）两种产品。封闭运作期10年，投资起点10万元。其投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。也就是说该基金将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海公馆股权，以获取实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入及房地产贷款利息等；同时以不低于50%的基金资产投资于股票、权证、债券、票据以及其他金融工具等。截至2015年底，鹏华前海万科REITs自发行以来总回报4.6%，在风险远低于权益类基金的情况下取得如此收益率，为我国发展REITs提供了良好的经验。
3.3 企业债券
2015年9月万科公布今年首期5年期公司债发行利率为3.5%。目前5年期国债收益率为3.13%左右，5年期国债收益率为3.54%左右，万科年内首期公司债利率水平不仅接近于同期限国债利率水平，甚至已经低于同期国开债利率，这主要是由于万科获得了海内外很高的信用评级。2002年以来，万科发行过5次债券，分别为：08万科G1、08万科G2、15万科01、万科转债、万科转2，共计吸收资金143.9亿元。2002年6月，万科共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元.票面利率1.5%。中国银行深圳市分行为此提供担保，发行总额15亿元。
4 建议及启示
4.1 加大引用外资力度
我国房地产企业利用外资的比例15年来一直处于极低的状态，这种状态不利于商业地产的资源整合和规模化生产，同时也不利于我国资本市场的完善。尽管我国深沪两市已经开放了B股进行境外资本的交易，然而直接融资渠道和引入战略投资等手段依旧难以推广。我国应逐步放开对于资本市场引进外资的约束和限制，以期更好地发挥市场的资本配置作用。但同时，外资对我国企业同样具有侵略性的嫌疑，相关部门应谨防外资扰乱资本市场运作的可能性。
4.2 充分利用信托债券等金融产品
2015年国家债券市场利好政策的出台极大地刺激了债券市场的消费，同时信托融资也将在中国金融市场开始活跃。商业地产是一个资金密集型行业，这意味着它的运行需要足够多的外部资金，而权益性融资又可以有效地发挥其分散风险的作用，帮助企业有效吸收民间资本。据悉，商业地产投资信托基金将会是我国未来商业地产业融资发展的主要途径，因为它具有更强的的流动性和更高的收益性。信托产品的发展可以有效降低企业融资成本，有利于企业持续健康发展。政府应该积极督导散户将资金集中于专业投资机构，树立健康投资理念，杜绝粗暴投机思想，促进信托产品的专业化管理。
4.3 建立健全相关法律制度
我国正处于十三五建设的关键时期，应该关注经济的良好平稳发展，加快金融市场建设，完善信息披露制度和监管体系，促进风险控制体制的建设，重视专业人才和机构投资者的培训和扶持。同时，我国目前出台的《公司法》《信托法》《证券法》《投资基金法》等仍然不健全。这些缺陷使得我国发展金融创新产品存在着根源的弊端，不利于约束和规范商业地产开发商和个人的金融行为，种种不诚信行为极大地打击了投资者的积极性，进而影响商业地产多元化融资。我国需要建立健全相关法律法规，明确规定商业地产企业的权利和义务，做到有法必依、执法必严、违法必究。
参考文献
[1] 孙翠兰.我国商业地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛，2005，10（11）.
[2] 黄婷.我国发展商业地产投资信托基金（REITs）的路径选择与政策建议[D].中国社会科学院研究生院，2010.
[3] 高聚辉.商业地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国商业地产金融，2006（6）.
[4] GeltnerD.Realstate FinanceandInvestment[J]. RealEstateFinance，2001.
[5] LymanGG.Realestatefinanceinstrument：US，US2005002145 3[J].2005.
关键词：多元化融资 商业地产 万科 融资模式
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）12（b）-024-03
1 研究背景
地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
2 商业地产融资模式
2.1 银行融资
商业地产由于其自身对于资金周期长的高要求，所以逐渐形成了主要依赖银行贷款筹资的特点，就房地产企业资产负债率来看，从1998年的76.1%到2014年的77.0%，资产负债率一直居高不下，近20年的时间里，资产负债率未曾有过大幅变化，一直居于70%以上。从1994年起至2014年为止，外资引入的比例在逐年减少，这种现象不利于境外资本的自由流通，也不利于市场发挥有效配置资金的作用。与此同时，国内贷款的利用比率在逐年下降，自筹资金的比例有上升趋势，这表明企业在不断优化筹集资金的效率，逐渐摆脱对银行贷款的依赖。
银行融资具有低风险、低成本、利息可税前抵扣、快捷便利等优势，但其同样具有靠行政手段确定利率、偿还期限刚性、流动能力差、资金用途有限制等劣势。尽管不断加码的宏观调控政策将使得宽松低成本的银行融资环境难以再现，然而银行融资在实际到位的资金中的占比仍然在持续增加。可见，商业地产高度依赖银行信贷单一的格局很难在未来一段期间快速改变。
2.2 发行债券
2015年来，海外融资难度陡然增大，融资成本明显上升，而国内金融环境却日渐宽松，这使得众多商业地产放弃海外发债、IPO等手段转而发行境内债券。央行频繁降准降息、扩大公司债发行主体范围，取消公开发行的保荐制和发审委制度、增加交易场所等政策变化都为债市的繁荣做出了极大的保障。2015年5月25日，国家发改委发布《关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目建设促进经济平稳较快发展的通知》，放松对企业整体财务指标的限制，明确了要改善拥有重点项目建设的中小企业的融资环境以及促进债券的更为广泛的使用。自从6月份交易所对公司债开始放量后，商业地产已经成为债券市场的主力军，截至10月末，已有52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014增长了近16倍。其中，恒大地产分别于6月18日，7月7日以及10月分别以5年期5.38%、3+2年期7.38%的利率和5年期7.88%成功融集资金400亿元，创下红筹公司境内公司债最大规模纪录。
2.3 商业信用融资（定金及预收款）
商业信用融资，顾名思义，是利用上下游客户与公司之间的商业信用来进行融资的一种手段。其主要方法是合理配置应收账款、存货、应付账款、预收款项等项目来进行资金筹措。这种方式成本低、风险小、可以重复使用，没有使用限制，是一种值得推荐的融资方式。商业信用融资渠道，能够帮助企业在交易活动中降低交易的不确定性，从而节省交易费用。但是，若想在商业信用融资上取得先机，企业需要进行更为有效的营运资本管理，关注自身的发展能力，合理利用企业价值的增长来撬动更多的信用融资。
2.4 上市融资
上市融资具有偿还时间长、可一次获得较多数额的款项等优势，但其具有发行成本高、难以重复多次使用、分散控制者权利等缺点。根据《2015年中国统计年鉴》显示，截至2014年底，我国从事房地产开发的企业共计94197家，然而，我国沪深两市主板上市的房地产企业只有141家企业，属于房地产开发经营分类下面的只有 131家企业，这其中，经营商业地产项目的更是只有50家之少。这主要是证监会为配合国务院在商业地产市场上的宏观调控政策要求而暂缓受理商业地产开发企业重组申请造成的。从中国统计年鉴中可以看出近几年上市商业地产企业数量的低靡，受国企股改、资本融通限制等宏观调控政策的影响，我国境内商业地产数量锐减，反之港澳台以及海外资本投资的企业数量有所上升，这其实是一个良好的趋势。内地企业选择香港上市最主要的原因有三点：更容易申请、市场更规范资金更多、更有利于民营企业。
2.5 REITS
REITs一般被解释为“商业地产投资信托基金”。商业地产投资信托基金具有如下特点：一是多元化投资组合，利用分散于不同的物业和多元化的租约的组合进行投资；二是由专家进行经营管理；三是强套现能力；四是单方面针对投资者进行征税，在多数国家不进行双重课税。在进入我国金融市场之前，商业地产投资信托基金已经在新加坡、香港、日本等国家得到了广泛有效的运用。2008年12月，國务院出台九条金融促进经济发展的措施—— “金融国九条”，首次提出通过发展商业地产投资信托基金进而拓宽商业地产企业融资渠道。 中国信托行业目前规模已达10万亿，一半以上的发行与商业地产有关。我国目前已经历了持续超过10%增长率的高速增长期，当下宏观经济处于平稳增长状态，正处于产业结构调整升级的重大战略时期，具备良好的经济形势。蓬勃发展的商业地产市场、充足的国际经验等都为我国发展REITs提供了优越的环境。
但是，我国发展REITs同样有着不容忽视的劣势：浮躁的投机心理、信用体系的大范围缺失、不健全的风险防范机制、没有足够的复合型专业人才、商业物业以销售为主等重要问题都为我国发展REITs设置了诸多障碍。
3 万科融资模式
传统筹资方式中，万科在股权融资方面动用了全部的融资手段：A股IPO、B股发行、定向增发、公开增发、配股、可转换债券、权证。2014年8月，万科曾与凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书：该平台拟收购万科地产拥有的9个商业物业并长期持有，二者分别持股80%和20%，这笔资金未来将以资产证券化的方式退出；同年11月，万科与领汇基金、麦格理达成初步合作意向：拟将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予后者；12月底，深圳东方藏山资产管理有限公司、万科共同宣布进行商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。然而，万科方面同时表示，出售的仅是收益权，保留项目自身的所有权。
3.1 银行贷款
从2001年到2014年，万科从银行融通的资金年趋减少，从最开始的48%降低到2014年的7%，显示出其摆脱银行贷款的意图。近几年，万科正在加紧改变其余银行的依赖关系为合作共谋。万科2013年在香港宣布认购30亿港元徽商银行的股票，以8%的持股数量成为徽商银行最大单一持股股东，开始其对社区金融的涉足。万科2013年在香港宣布认购30亿港元徽商银行的股票，以8%的持股数量成为徽商银行最大单一持股股东，开始其对社区金融的大举进攻。2014年7月31日，万科与渣打银行签署合作协议，开始合建金融数字化智慧社区，致力于深耕社区金融，充分发挥入股银行的协同效应，有效借鉴渣打作为国际性银行在社区银行业务方面成熟的经验来开拓中国社区金融市场。
3.2 REITs
万科轻资产模式的经营战略要求企业集中运营和投资为一体，运营机構同时作为投资管理人，打通投资建设和运营管理。万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于2015年4月22日被证监会受理。该REITs由万科深圳公司负责，标的物是位于前海的万科企业公馆，该项目是深圳前海管理局的一次创新尝试，与万科采用BOT模式共同开发的一个大型商业园区项目，项目是由万科负责投资建造并运营进而收取租金，期满8年之后（至2021年），需要无偿返还给前海管理局。
“前海万科REITs封闭式混合型基金”分为鹏华REIT（场内）和鹏华前海万科REITs（场外）两种产品。封闭运作期10年，投资起点10万元。其投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。也就是说该基金将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海公馆股权，以获取实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入及房地产贷款利息等；同时以不低于50%的基金资产投资于股票、权证、债券、票据以及其他金融工具等。截至2015年底，鹏华前海万科REITs自发行以来总回报4.6%，在风险远低于权益类基金的情况下取得如此收益率，为我国发展REITs提供了良好的经验。
3.3 企业债券
2015年9月万科公布今年首期5年期公司债发行利率为3.5%。目前5年期国债收益率为3.13%左右，5年期国债收益率为3.54%左右，万科年内首期公司债利率水平不仅接近于同期限国债利率水平，甚至已经低于同期国开债利率，这主要是由于万科获得了海内外很高的信用评级。2002年以来，万科发行过5次债券，分别为：08万科G1、08万科G2、15万科01、万科转债、万科转2，共计吸收资金143.9亿元。2002年6月，万科共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元.票面利率1.5%。中国银行深圳市分行为此提供担保，发行总额15亿元。
4 建议及启示
4.1 加大引用外资力度
我国房地产企业利用外资的比例15年来一直处于极低的状态，这种状态不利于商业地产的资源整合和规模化生产，同时也不利于我国资本市场的完善。尽管我国深沪两市已经开放了B股进行境外资本的交易，然而直接融资渠道和引入战略投资等手段依旧难以推广。我国应逐步放开对于资本市场引进外资的约束和限制，以期更好地发挥市场的资本配置作用。但同时，外资对我国企业同样具有侵略性的嫌疑，相关部门应谨防外资扰乱资本市场运作的可能性。
4.2 充分利用信托债券等金融产品
2015年国家债券市场利好政策的出台极大地刺激了债券市场的消费，同时信托融资也将在中国金融市场开始活跃。商业地产是一个资金密集型行业，这意味着它的运行需要足够多的外部资金，而权益性融资又可以有效地发挥其分散风险的作用，帮助企业有效吸收民间资本。据悉，商业地产投资信托基金将会是我国未来商业地产业融资发展的主要途径，因为它具有更强的的流动性和更高的收益性。信托产品的发展可以有效降低企业融资成本，有利于企业持续健康发展。政府应该积极督导散户将资金集中于专业投资机构，树立健康投资理念，杜绝粗暴投机思想，促进信托产品的专业化管理。
4.3 建立健全相关法律制度
我国正处于十三五建设的关键时期，应该关注经济的良好平稳发展，加快金融市场建设，完善信息披露制度和监管体系，促进风险控制体制的建设，重视专业人才和机构投资者的培训和扶持。同时，我国目前出台的《公司法》《信托法》《证券法》《投资基金法》等仍然不健全。这些缺陷使得我国发展金融创新产品存在着根源的弊端，不利于约束和规范商业地产开发商和个人的金融行为，种种不诚信行为极大地打击了投资者的积极性，进而影响商业地产多元化融资。我国需要建立健全相关法律法规，明确规定商业地产企业的权利和义务，做到有法必依、执法必严、违法必究。
参考文献
[1] 孙翠兰.我国商业地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛，2005，10（11）.
[2] 黄婷.我国发展商业地产投资信托基金（REITs）的路径选择与政策建议[D].中国社会科学院研究生院，2010.
[3] 高聚辉.商业地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国商业地产金融，2006（6）.
[4] GeltnerD.Realstate FinanceandInvestment[J]. RealEstateFinance，2001.
[5] LymanGG.Realestatefinanceinstrument：US，US2005002145 3[J].2005.