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［摘 要］房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产业作为一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业发展至关重要。每个房地产企业必须认真对待选择融资渠道,谨防风险。
［关键词］房地产业；商业银行信贷；“假按揭”；金融风险
［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）27-0063-02
1 商业银行信贷是解决房地产业重要融资渠道
自从1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》文件,传递给了人们福利分房逐步结束的信号。从此以后,人们住房观念迅速改变,商品房开发市场不断拓展,涌现了大量从事房地产综合开发、经营、服务的大型房地产企业集团,提供从项目前期策划、开发建设、销售经营直至物业管理服务“一条龙”运作服务,而每个房地产项目需要大量的投资,少则几千万,多则几个亿,单靠房地产企业自身的投资那只能是杯水车薪,而这种高投入性的特点,使房地产业必须在项目运作之时加速、加大融资规模,占领一切获利机会,那么,在房地产金融中与商业银行的信贷合作在其他信贷方式没有成熟开展之前无疑成为融资的主要渠道,这就使得房地产业与商业银行形成了相互依存又相互制约的密切关系。就目前房地产企业与商业银行的信贷业务基本为两种：第一种,企业抵押贷款就是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款；第二种,住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
这两种贷款方式相同点就是都必须由不动产做抵押,例如：土地、房产,贷出的款是抵押物评估的70%~80%,这对银行企业来说,房价上涨,也使银行抵押物价值上升,银行风险系数下降,银行更愿意发放贷款,房地产信贷的信用风险也得到降低。只要房地产价格不跌,银行始终会将房地产信贷作为一向优质业务来大力发展,并且对其他信贷业务也会要求增加房地产抵押比率,房地产信贷投入的热情将不会降低。在房地产业发展势头好的年份,对房地产企业和银行也都会获得非凡的效益。
2 融资越来越困难,使企业铤而走险的原因
2.1 国家宏观调控的不断加深,抬高了信贷的门槛
作为房地产行业本身具有政策性约束的特征,随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产业企业的资金链面临着日益严峻的挑战,为了规范房地产市场、抑制房价的增长,国家2003年4月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对商业银行的开发贷款、土地储备贷款、个人住房等7个方面作了规范。此文件是中国第一轮房地产牛市启动之后,中央政府对房地产第一次采取抑制房地产过热的措施,表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。从此,拉响了宏观调控的警报。至此以后,政府连续出台相关文件,在商业贷款、土地拍卖、建房类型、税收等方面作了大量的规定。为了“抑制市场过热”、“抑制房价增长过快”,国家政策连续出台,房地产企业信贷受到了多方面的限制,房地产企业除了一部分自筹资金、消费者的定金或预付款外,另外通过采取施工方垫资、拖欠施工款和民工工资手段外,其余投资项目所需资金只有依靠银行贷款解决,资金紧张成了房地产企业存亡的关键。
2.2 企业利润的驱使,不择手段
对开发商而言,房地产信贷推动了房地产业的健康发展，不但解决了项目在建期间的燃眉之急,还解决了后期项目的土地储存问题,源源不断的创造利润空间。对银行而言,房地产业的“暴力”增加了银行的抗御风险的能力,为银行创造了良好的利润业绩。利益的驱使,使开发商为了获取贷款,对贷款资料进行造假,通过借款增大实收资本,出高额评估费,使抵押物虚假高估；或在公司内部或通过寻找亲朋好友而虚构房屋买卖合同,将不符合政策规定的房地产开发贷款转变为个人住房按揭贷款、个人商用房按揭贷款以及个人综合消费贷款等,或者将一些销售困难的楼盘或利用一次性销售的楼号,以“假按揭”的方式套取银行贷款。而商业银行信贷人员认为房地产信贷有实物抵押具有抗风险强的功能,与开发商或中介机构合谋；也有银行信贷人员业务不熟,不能识别开发商与中介机构的欺骗行为,或违反银行业务操作流程,违背信贷政策规定,造成“假按揭”,严重的房地产企业套现达到数千万。
2.3 企业与个人对信贷风险意识的淡化
无论什么行业的发展都有周期性,都存在高潮和萧条阶段,企业只想着市场不断膨胀,而想不到总有一天也会有低谷,只想着有了利润再还钱,而没想到商家永远没有“闲”钱,资金一直都在忙。个人因为受市场房市膨胀的影响,也想投入房市大赚一把,却没想到今天有稳定的收入来源而有能力还得起按揭,而没想到今天的市场经济有可能失业或收入降低,有可能出现提高按揭利率或房价走低的可能,想赚钱的这些人应该静下心来好好了解一下美国次贷危机如何产生。个人看到房产市场的辉煌发展,想着给“老板”帮忙没什么,没有想到,企业没有钱还按揭时谁来承担按揭款,个人信誉如何保证,不良记录谁来消除。
3 超量的融资给企业、个人带来了风险
国家宏观调控政策连续出台抑制房价、银监会出台文件一再调高企业、个人的贷款利息,房地产企业尤其是当整个楼盘销售不畅时,造成企业资金不能按期支付利息、本金,也有可能因后续资金不足而导致楼盘“烂尾”。一旦住房无法交付使用,购房者就会因房屋买卖合同不能履行,而拒绝履行个人住房按揭贷款合同。长此以往,恶性循环,甚至有些企业被银行起诉,已经到了垂死挣扎的地步。已虚购房屋合同的那些人没有想到后续的抑制房价增长的文件会限制部分人按揭购房,在自己真正购房之时已成为了银行记录购“二套”、“三套”的富贵人,不能再成为按揭购房的享受实际利率的人选,即使能购房也要承担高额利息,真可谓“搬起石头砸自己的脚”。
4 美国次贷危机的启示
2006年美国次贷危机爆发了,其原因是由于美国多年来连续看好的房价停止上涨,导致美国房地产信贷环境发生改变。随着美国利率的提高,次级抵押贷款的借款人(信用记录不佳或者资金不足的贷款人)还贷款负担不断加重。与此同时,美国住房市场趋于降温,使借款人难以通过出售或抵押住房来实现再融资。于是,一大批借款人无力还贷,直接导致危机爆发。对比以上“假按揭”和“次贷危机”,虽然我们还没有达到美国次贷危机的严重程度,但是,如果我们的房市出现跌价现象,那可想而知,靠“假按揭”解决资金的企业有多少会倒闭,同时给银行带来多大的损失,个人与企业因按揭贷款产生的法律纠纷会增加多少,笔者认为信用雖然是很抽象的一种东西,但它会严重到毁了“个人”、毁了“企业”、毁了“国家”。
5 如何控制房地产融资风险
5.1 房地产业要积极开辟其他的融资渠道
截至目前,商业银行贷款虽然是我国房地产业的主要融资渠道,但在新融资限制条件下,必须努力开辟新的融资渠道。例如：采用房地产企业上市、走企业间合作开发之路、房地产信托等。
5.2 重视房地产周期调整引发的信贷风险
由于房地产业具有极强的拉动效应,与之相关的上下游产业占据了国民经济总量的相当比重。房地产行业的融资主要来自银行业,银行的信贷支持推动房地产业的繁荣发展,房地产升值带来的财富效应进一步推动投资与消费需求的增长,但是,一旦外部的冲击因素导致通货膨胀上升,货币政策走向趋紧时,银行信贷的紧缩将会使房地产失去信贷膨胀条件下的真实需求支撑,房地产调整周期必然来临,并进一步传递到实体经济中,因此,房地产企业、银行业都要保持清醒的头脑,时刻关注市场的变化、政策的变化。
5.3 加强内控制度建设,强化审慎合规经营理念
对于银行业,要坚持稳健经营的基本原则,深刻认识各种信贷业务的风险成因和表征,转化风险意识和管理模式；建立有效记录客户信誉状况制度,对客户信息实行统一的管理,充分利用房地产客户在各部门记载的有效信息,实现不同管理部门记载的不良记录,为银行核实房地产信贷客户准入提供必要的信息支持。
5.4 遵纪守法是企业持续经营的前提
不论房地产市场如何发展,国家的政策会时刻注重规范市场,从宏观方面把控各方面的风险,企业要想持续发展,必须合法经营。而每个人都要加强自律性,做守法、守信公民。
［关键词］房地产业；商业银行信贷；“假按揭”；金融风险
［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）27-0063-02
1 商业银行信贷是解决房地产业重要融资渠道
自从1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》文件,传递给了人们福利分房逐步结束的信号。从此以后,人们住房观念迅速改变,商品房开发市场不断拓展,涌现了大量从事房地产综合开发、经营、服务的大型房地产企业集团,提供从项目前期策划、开发建设、销售经营直至物业管理服务“一条龙”运作服务,而每个房地产项目需要大量的投资,少则几千万,多则几个亿,单靠房地产企业自身的投资那只能是杯水车薪,而这种高投入性的特点,使房地产业必须在项目运作之时加速、加大融资规模,占领一切获利机会,那么,在房地产金融中与商业银行的信贷合作在其他信贷方式没有成熟开展之前无疑成为融资的主要渠道,这就使得房地产业与商业银行形成了相互依存又相互制约的密切关系。就目前房地产企业与商业银行的信贷业务基本为两种：第一种,企业抵押贷款就是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款；第二种,住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
这两种贷款方式相同点就是都必须由不动产做抵押,例如：土地、房产,贷出的款是抵押物评估的70%~80%,这对银行企业来说,房价上涨,也使银行抵押物价值上升,银行风险系数下降,银行更愿意发放贷款,房地产信贷的信用风险也得到降低。只要房地产价格不跌,银行始终会将房地产信贷作为一向优质业务来大力发展,并且对其他信贷业务也会要求增加房地产抵押比率,房地产信贷投入的热情将不会降低。在房地产业发展势头好的年份,对房地产企业和银行也都会获得非凡的效益。
2 融资越来越困难,使企业铤而走险的原因
2.1 国家宏观调控的不断加深,抬高了信贷的门槛
作为房地产行业本身具有政策性约束的特征,随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产业企业的资金链面临着日益严峻的挑战,为了规范房地产市场、抑制房价的增长,国家2003年4月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对商业银行的开发贷款、土地储备贷款、个人住房等7个方面作了规范。此文件是中国第一轮房地产牛市启动之后,中央政府对房地产第一次采取抑制房地产过热的措施,表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。从此,拉响了宏观调控的警报。至此以后,政府连续出台相关文件,在商业贷款、土地拍卖、建房类型、税收等方面作了大量的规定。为了“抑制市场过热”、“抑制房价增长过快”,国家政策连续出台,房地产企业信贷受到了多方面的限制,房地产企业除了一部分自筹资金、消费者的定金或预付款外,另外通过采取施工方垫资、拖欠施工款和民工工资手段外,其余投资项目所需资金只有依靠银行贷款解决,资金紧张成了房地产企业存亡的关键。
2.2 企业利润的驱使,不择手段
对开发商而言,房地产信贷推动了房地产业的健康发展，不但解决了项目在建期间的燃眉之急,还解决了后期项目的土地储存问题,源源不断的创造利润空间。对银行而言,房地产业的“暴力”增加了银行的抗御风险的能力,为银行创造了良好的利润业绩。利益的驱使,使开发商为了获取贷款,对贷款资料进行造假,通过借款增大实收资本,出高额评估费,使抵押物虚假高估；或在公司内部或通过寻找亲朋好友而虚构房屋买卖合同,将不符合政策规定的房地产开发贷款转变为个人住房按揭贷款、个人商用房按揭贷款以及个人综合消费贷款等,或者将一些销售困难的楼盘或利用一次性销售的楼号,以“假按揭”的方式套取银行贷款。而商业银行信贷人员认为房地产信贷有实物抵押具有抗风险强的功能,与开发商或中介机构合谋；也有银行信贷人员业务不熟,不能识别开发商与中介机构的欺骗行为,或违反银行业务操作流程,违背信贷政策规定,造成“假按揭”,严重的房地产企业套现达到数千万。
2.3 企业与个人对信贷风险意识的淡化
无论什么行业的发展都有周期性,都存在高潮和萧条阶段,企业只想着市场不断膨胀,而想不到总有一天也会有低谷,只想着有了利润再还钱,而没想到商家永远没有“闲”钱,资金一直都在忙。个人因为受市场房市膨胀的影响,也想投入房市大赚一把,却没想到今天有稳定的收入来源而有能力还得起按揭,而没想到今天的市场经济有可能失业或收入降低,有可能出现提高按揭利率或房价走低的可能,想赚钱的这些人应该静下心来好好了解一下美国次贷危机如何产生。个人看到房产市场的辉煌发展,想着给“老板”帮忙没什么,没有想到,企业没有钱还按揭时谁来承担按揭款,个人信誉如何保证,不良记录谁来消除。
3 超量的融资给企业、个人带来了风险
国家宏观调控政策连续出台抑制房价、银监会出台文件一再调高企业、个人的贷款利息,房地产企业尤其是当整个楼盘销售不畅时,造成企业资金不能按期支付利息、本金,也有可能因后续资金不足而导致楼盘“烂尾”。一旦住房无法交付使用,购房者就会因房屋买卖合同不能履行,而拒绝履行个人住房按揭贷款合同。长此以往,恶性循环,甚至有些企业被银行起诉,已经到了垂死挣扎的地步。已虚购房屋合同的那些人没有想到后续的抑制房价增长的文件会限制部分人按揭购房,在自己真正购房之时已成为了银行记录购“二套”、“三套”的富贵人,不能再成为按揭购房的享受实际利率的人选,即使能购房也要承担高额利息,真可谓“搬起石头砸自己的脚”。
4 美国次贷危机的启示
2006年美国次贷危机爆发了,其原因是由于美国多年来连续看好的房价停止上涨,导致美国房地产信贷环境发生改变。随着美国利率的提高,次级抵押贷款的借款人(信用记录不佳或者资金不足的贷款人)还贷款负担不断加重。与此同时,美国住房市场趋于降温,使借款人难以通过出售或抵押住房来实现再融资。于是,一大批借款人无力还贷,直接导致危机爆发。对比以上“假按揭”和“次贷危机”,虽然我们还没有达到美国次贷危机的严重程度,但是,如果我们的房市出现跌价现象,那可想而知,靠“假按揭”解决资金的企业有多少会倒闭,同时给银行带来多大的损失,个人与企业因按揭贷款产生的法律纠纷会增加多少,笔者认为信用雖然是很抽象的一种东西,但它会严重到毁了“个人”、毁了“企业”、毁了“国家”。
5 如何控制房地产融资风险
5.1 房地产业要积极开辟其他的融资渠道
截至目前,商业银行贷款虽然是我国房地产业的主要融资渠道,但在新融资限制条件下,必须努力开辟新的融资渠道。例如：采用房地产企业上市、走企业间合作开发之路、房地产信托等。
5.2 重视房地产周期调整引发的信贷风险
由于房地产业具有极强的拉动效应,与之相关的上下游产业占据了国民经济总量的相当比重。房地产行业的融资主要来自银行业,银行的信贷支持推动房地产业的繁荣发展,房地产升值带来的财富效应进一步推动投资与消费需求的增长,但是,一旦外部的冲击因素导致通货膨胀上升,货币政策走向趋紧时,银行信贷的紧缩将会使房地产失去信贷膨胀条件下的真实需求支撑,房地产调整周期必然来临,并进一步传递到实体经济中,因此,房地产企业、银行业都要保持清醒的头脑,时刻关注市场的变化、政策的变化。
5.3 加强内控制度建设,强化审慎合规经营理念
对于银行业,要坚持稳健经营的基本原则,深刻认识各种信贷业务的风险成因和表征,转化风险意识和管理模式；建立有效记录客户信誉状况制度,对客户信息实行统一的管理,充分利用房地产客户在各部门记载的有效信息,实现不同管理部门记载的不良记录,为银行核实房地产信贷客户准入提供必要的信息支持。
5.4 遵纪守法是企业持续经营的前提
不论房地产市场如何发展,国家的政策会时刻注重规范市场,从宏观方面把控各方面的风险,企业要想持续发展,必须合法经营。而每个人都要加强自律性,做守法、守信公民。