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【摘 要】 本文从有史记载以来的人类文明起点出发，展现了人类社会从逻辑和历史上就是以城市为中心的文明，并进一步梳理了近现代人口向城市聚集的普遍现象，介绍了三大区域的多个城市集群。结合两个世纪以来的房价波动，特别是冷战后的资产暴涨和全球化进程的加速，本文阐释了本轮房价上涨大周期的普遍性和差异性，并展望了未来的城市格局。
【关键词】 房地产 城市化 流动性过剩 供给侧
2016年春节以来，一线城市房价全面井喷。人们不禁要问，房价到底还能涨多少，还能涨多久？许多业界和学术界人士致力于从经济、货币层面，提供了精彩纷呈的中短期论述。而本文试图另辟蹊径，为理解当前房价上涨给出一个更为长期、深层次的视角，展现城市资产在当代社会发展中的历史源流。
人类文明的表现是城市文明
关于人类文明的本质，马克思在《1844年经济学哲学手稿》中有着精辟的论述。人作为能动的自然存在物，使自己的生命活动本身变成自己的意志和意识的对象，通过实践创造对象世界，改造无机世界。人类实践手段所及从而改变了的那部分自然，被称作是“人化自然”。在“人化自然”中，广袤的农村地带保留了更多的自然特征，而被打上人类烙印最深的，便是城市。
现代城市生态学中，把城市作为按人类的意愿创建的一种典型的人工生态系统，是人类对自然环境适应、加工而建设起来的特殊产物。其主要特征是，以人为核心，对外部的强烈依赖性和密集的人流、物流、能源流、信息流、資金流等。这一“人化自然”已经演化了至少数千年。考古遗迹显示，早在上古时期，就有非农人群聚集的城郭，服务当时的统治阶级。当时的一座城，就可以作为一个国，故西周有“国人暴动”一说，就是与西方中世纪所对应的依山而建的城郭。有史记载的文献中，《道德经》有云，“故以身观身，以家观家，以乡观乡，以国观国，以天下观天下”，揭示了老子这种“身家居乡，城乡为国，诸国聚为天下”的观念。随着社会生产力的不断发展，“国”的语义范畴越来越大，逐步将“城”、“省”、“州”纳入到子集。无独有偶，英语中的“State”，也汇聚了城市、州、国、国家公权力等范畴递进的概念。
东西方古代的城邦、要塞更多具备军事、政治的意义，只是依赖于周边广袤乡村得以维持的剩余资料消费地，严重欠缺生产功能。在古代，经济关系汇聚的地点被贬称之为市井，更多是“不务正业”的贩夫走卒流动之地。而西方现代意义的城市从13世纪地中海沿岸的贸易港口城市发端，如米兰、热那亚、威尼斯等等。大航海时代开启后，大西洋沿岸的城市也随着资本主义原始积累的海洋贸易兴盛起来。工业革命前后，农业人口被驱赶入城市提供廉价劳动力，资本主义生产方式逐步向全球扩张，农业人口占比不断下降，各种现代城市蓬勃发展起来。因此，城市化进程，不仅是一种经济意义上的逻辑必然，更是一种社会进程的历史必然。
当代人口聚集的主要城市集群
社会发展到当代，人口聚集的城市集群主要分布在温带沿海地区，包括美国东北部、五大湖等城市集群，西欧伦敦、巴黎城市集群，中国东部沿海的三大城市集群，日本东京、近畿等城市集群。这些城市集群的地理面积普遍有5万到15万平方公里，人口在0.3亿到0.7亿人之间。
尽管人口密集区大多分布在沿海地区，但是人口密集的地方不一定是城市密集的地方。如占到全球人口60%的亚洲地区，特别是南亚东南亚地区，城市群要稀释的多。与城市集群的地理分布更加匹配的则是陆地温带气候的三大区域，东亚、西欧和北美。无独有偶，东亚、西欧、北美这三大区域的GDP量级都在12万亿美元以上，占到全球GDP的一半以上，净资产体量都在50万亿美元以上，占到全球净资产的90%以上，是当之无愧的全球三大中心区。
如果从海洋的角度来说明城市集群的分布，则是处在环北太平洋和环北大西洋的两个区域，正居其中的便是世界经济的领头羊——美国。北美殖民地时期的政治金融中心在费城，建国以后的分权设计，将政治中心城市新建到华盛顿。第二次科技革命兴起后，新英格兰地区的城市群与五大湖工业区的城市群通过中心要道纽约港连接起来，纽约市以贸易中心和宽松营商环境逐步发端，成长为美国的金融中心城市。如果说两次世界大战将欧洲大陆的科技、人才和资本驱赶到美国，那么冷战的逐步胜利也将东方阵营的科技、人才和资本驱赶到美国。这种历史性的独特机遇，使得全球相当的精华力量向美国汇聚，使得纽约成长为全球金融中心城市，而西海岸以硅谷为核心的加州地带，成长为全球科技中心城市。中心城市的背后，则是一大片依托中心的卫星城市群。
相较而言，西欧和东亚城市集群的基础早在近代海洋贸易时期就已奠定。南宋在南海、印度洋的奢侈品贸易依托于东南沿海地区展开，而以威尼斯为代表的城市共和国在地中海进行着奢侈品贸易。随着航海技术的发展，以鸦片、黑奴、奢侈品掠夺为代表的资本主义原始积累开始在西欧大西洋沿岸展开，贸易中心向西欧转移，奠定了阿姆斯特丹、巴黎等城市的地位。欧洲大陆文艺复兴与启蒙运动的火种，最终在宗法新教的英国开花结果，工业革命掀开了人类科技革命的大幕，伦敦一举成为不列颠治世的核心城市，集政治、经济、科技、军事为一身，带动利物浦、伯明翰等形成城市集群。
当帝国主义侵略的触角伸到古老的东方时，东亚城市格局发生聚变。原有的东亚天下体系语境中，北京直隶地区是政治中心，珠三角地区是与域外国家朝贡贸易的偏僻之地。当这种半封闭的天下语境遭到资本主义的全球席卷之后，其区域的属性显露无遗。处于印度洋区域中心的珠三角广州十三行，逐步让位于直面太平洋的长三角地区。当南京直隶地区借助民国复兴后，汇聚众多帝国主义势力的租界上海，成为远东无与伦比的经济金融中心。与此同时，日本的明治维新后的开放贸易，使得以京都和旧都大阪组成的关西近畿城市群发展起来，而迁都江户后的以东京为核心的关东地区作为政治中心发展起来。随着世界格局步入冷战，上海在西方的地位随之衰落，香港、新加坡和东京填补了由此带来的权力真空。随着中国改革开放、深圳设市以及1994年更进一步的改革，中国京津冀、长三角、珠三角分别侧重于政治、金融、科技的格局基本成型。而一度兴盛的东京金融中心，则在1991年大泡沫和东亚重心转移后一蹶不振，至今其房价、地价停留在泡沫启动前、1983年的水平 冷战后三大区域城市群的资产暴涨
以美国为例，剔除通胀因素后，美国实际房价在冷战结束以前的100年间总体保持平稳，仅仅在两次世界大战期间下挫30%，二战结束后又回到历史均值水平。当冷战结束后，苏联解体、日本崩盘，世界经济回到了传统的历史格局：东亚与西欧，以及新兴的北美大陆。尽管经常被中国学者引为前车之鉴的日本已然衰落，但就全球经济贸易总体而言，特别是全球资产体量进入了暴涨期，全球化进程陡然提速。
一方面，由于其经商友好环境和投资者保护的优良传统，英国和美国继续汇聚全球公司借地上市。另一方面，1994年美国开启的互联网新经济，以科技创新为领头羊，创造了一大批公众上市公司资产。美国由此一改八十年代双赤字的颓态，重新稳固了全球核心国家的地位，而新兴的科技中心——硅谷的房价也逐步攀升到不亚于伦敦、纽约核心区的地步。
以这些增量资产创造者为核心，透过涓滴效应一层层向外传递并反馈，形成了此起彼伏的巨额增量资金，逐步加强各个国际化城市的差距。一个松散的、富裕的、跨越国界的全球化城市经济体正逐步显露雏形，以天量资本流动作为能量，以离岸基金、跨国公司、国际间非政府组织、民间研究机构、全球性媒体作为实体，参与全球治理。其所构成的“全球公共领域”在几乎所有社会生活领域引领着时代潮流，对其他国家的经济、社会、文化乃至政治都产生了直接而深刻的影响。换而言之，中小国家的沿海国家化城市，与大国国际化城市的联系比本国内陆地区的联系还要方便、紧密。
这些增量资产带动了一大批传统关联资产价格的暴涨，道琼斯指数上涨了约3倍，全球股市总市值从约15万亿美元增加到约60万亿美元，土地价格上涨了约5倍，包括加拿大、新西兰、澳大利亚等在内的发达国家全国性房价上涨了2倍到3倍。在互联网新经济尚未发端之际，西方普遍一套普通住房相当于中位数家庭年收入的3倍到4倍，如今在资产价格暴增而收入增速缓慢的背景下，西方一套普通住房相当于中位数家庭年收入的6倍到8倍。
这轮全球化浪潮中最显著的增量受益者当属中国。在1994年汇率改革、人民币一次性贬值后，作为全球中低端产业的主要承接者，中国常年保持着巨额双顺差，经济、资产体量跟随全球资产化浪潮不断膨胀，与中国相关的资产价格上涨达到了瞠目结舌的地步。新加坡的房价上涨了4倍，香港的房价上涨了9倍。中国三大城市群的中心城市北京、上海、深圳的房屋均价齐刷刷逼近伦敦、纽约等国际一线水平，与国际化都市之间的连接也到达空前紧密的地步。与此同时，区域性城市武汉、杭州、广州的房屋均价则不及一线城市的一半，三四线城市的房屋均价仅为一线城市的十分之一。这种十倍差距的相对分布和房屋均价的绝对数量，都已经与美国全国的房价分布结构相近。
流动性过剩进一步推高核心城市地位
2008年全球金融危机以来，全球经济前景仍然不明朗，新的经济增长点尚未成形，系统性金融稳定形势依然严峻，地缘政治风险不断加剧，整个世界处于深刻变革的转型期。全球主要央行为刺激经济完成价格目标，大幅下调利率，资产负债表扩张了近15万亿美元之巨。增量资金在实体经济缺乏投资机会的情况下，进入各大资产池，不断推低资产收益率，甚至将欧元区、日本的部分国债收益率推低到负值。
在经济尚未显著复苏之际，主要国家股指攀升到金融危机前水平，城市集群的房屋实际价格总体在缓慢复苏。然而，城市集群的核心城市房价，如美国东北部城市集群的纽约房价、英国轴线城市集群的伦敦房价，则继续稳步创出新高。纽约目前遍布着高档小区，位于布鲁克林区的布什威斯克已今非昔比，不断有东欧的洗钱赃款被查出；伦敦到处都在建设，金融城住着中亚的政治寡头、海湾地区的石油大额和亚洲新贵，皇家自治区的国王路上，俄语成了通用语言。
中国的深圳市作为年轻的移民城市和富有活力的科技城市，毗邻香港具有可观的比价效应。在上述的外部背景下以及2015年人民币贬值、资本外逃的内部背景下，深圳房价陡然暴涨，填补了与国际化城市的房价差距，坐实了珠三角城市集群的中心城市地位，并由此带动国内巨额流动性进入各地房产市场，推动全国性房价新一轮的显著上涨。
总结及建议
总体而言，在巨额流动性找不到出路的情况下，位于经济结构节点上的中心城市房产成为主要的保值对象之一，使得中心城市房价进一步脱离经济基本面，远超二线城市房价。城市集群的中心城市在国际增量资本的比价避险下，逐步实现了价格接轨。然而当前国际金融体制对资本提供的便利远大于劳动，劳动者的收入没有在这种资产暴涨中同步提高，住宅成本逐步加重，对实体经济反而产生了抑制。
一方面，从需求的角度而言，高房价对收入和消费的负担较大，应以提升收入为主。一旦房价上涨，牵涉利益之多，便很难显著下跌。根据各国的历史经验，人口最终都向城市聚集，而绝大多数城市经过通胀调整后的实际房价在见顶回落后，其名义房价仍然保持高位、甚至继续上涨。因此房价软着陆的方法，更多的依靠解放和发展生产力、提高劳动分配占国民分配比重来实现。
另一方面，从供给的角度而言，我国优质一线城市数量有限，需要在长期扩大供给。由于我国大专及其以上学历的高等教育人口占总人口比例只有10%左右，各种优质医疗、教育等社会服务人才主要集中在一线城市，距离美国60%的高等教育人口基数有相当大的差距，因此目前我国难以像美国那样“多点开花”，形成多个中型城市群。在优质中心城市有限的情况下，出现全国13亿人抢三个一线城市的情況再所难免。然而等到一代人的时间之后，中国人口教育程度大幅提升，在“胡焕庸线”以南，作为教育中心和交通枢纽的武汉、成都将有望借助届时的新兴科技产业，带动一批中小型城市形成城市集群，扩大优质一线城市的供给。
【参考文献】
[1] 谷小菁，王定祥.中国金融发展与城市化进程[J].金融理论与实践，2011（9）：69-74.
[2] 林乐芬，张越.中国房地产市场与流动性过剩的相关性分析[J].南京社会科学，2007（11）：45-49.
作者简介：栾一峰，男，1990年2月生，山东省烟台市人，中南财经政法大学2014级金融学专业研究生，研究方向：商业银行经营管理。
【关键词】 房地产 城市化 流动性过剩 供给侧
2016年春节以来，一线城市房价全面井喷。人们不禁要问，房价到底还能涨多少，还能涨多久？许多业界和学术界人士致力于从经济、货币层面，提供了精彩纷呈的中短期论述。而本文试图另辟蹊径，为理解当前房价上涨给出一个更为长期、深层次的视角，展现城市资产在当代社会发展中的历史源流。
人类文明的表现是城市文明
关于人类文明的本质，马克思在《1844年经济学哲学手稿》中有着精辟的论述。人作为能动的自然存在物，使自己的生命活动本身变成自己的意志和意识的对象，通过实践创造对象世界，改造无机世界。人类实践手段所及从而改变了的那部分自然，被称作是“人化自然”。在“人化自然”中，广袤的农村地带保留了更多的自然特征，而被打上人类烙印最深的，便是城市。
现代城市生态学中，把城市作为按人类的意愿创建的一种典型的人工生态系统，是人类对自然环境适应、加工而建设起来的特殊产物。其主要特征是，以人为核心，对外部的强烈依赖性和密集的人流、物流、能源流、信息流、資金流等。这一“人化自然”已经演化了至少数千年。考古遗迹显示，早在上古时期，就有非农人群聚集的城郭，服务当时的统治阶级。当时的一座城，就可以作为一个国，故西周有“国人暴动”一说，就是与西方中世纪所对应的依山而建的城郭。有史记载的文献中，《道德经》有云，“故以身观身，以家观家，以乡观乡，以国观国，以天下观天下”，揭示了老子这种“身家居乡，城乡为国，诸国聚为天下”的观念。随着社会生产力的不断发展，“国”的语义范畴越来越大，逐步将“城”、“省”、“州”纳入到子集。无独有偶，英语中的“State”，也汇聚了城市、州、国、国家公权力等范畴递进的概念。
东西方古代的城邦、要塞更多具备军事、政治的意义，只是依赖于周边广袤乡村得以维持的剩余资料消费地，严重欠缺生产功能。在古代，经济关系汇聚的地点被贬称之为市井，更多是“不务正业”的贩夫走卒流动之地。而西方现代意义的城市从13世纪地中海沿岸的贸易港口城市发端，如米兰、热那亚、威尼斯等等。大航海时代开启后，大西洋沿岸的城市也随着资本主义原始积累的海洋贸易兴盛起来。工业革命前后，农业人口被驱赶入城市提供廉价劳动力，资本主义生产方式逐步向全球扩张，农业人口占比不断下降，各种现代城市蓬勃发展起来。因此，城市化进程，不仅是一种经济意义上的逻辑必然，更是一种社会进程的历史必然。
当代人口聚集的主要城市集群
社会发展到当代，人口聚集的城市集群主要分布在温带沿海地区，包括美国东北部、五大湖等城市集群，西欧伦敦、巴黎城市集群，中国东部沿海的三大城市集群，日本东京、近畿等城市集群。这些城市集群的地理面积普遍有5万到15万平方公里，人口在0.3亿到0.7亿人之间。
尽管人口密集区大多分布在沿海地区，但是人口密集的地方不一定是城市密集的地方。如占到全球人口60%的亚洲地区，特别是南亚东南亚地区，城市群要稀释的多。与城市集群的地理分布更加匹配的则是陆地温带气候的三大区域，东亚、西欧和北美。无独有偶，东亚、西欧、北美这三大区域的GDP量级都在12万亿美元以上，占到全球GDP的一半以上，净资产体量都在50万亿美元以上，占到全球净资产的90%以上，是当之无愧的全球三大中心区。
如果从海洋的角度来说明城市集群的分布，则是处在环北太平洋和环北大西洋的两个区域，正居其中的便是世界经济的领头羊——美国。北美殖民地时期的政治金融中心在费城，建国以后的分权设计，将政治中心城市新建到华盛顿。第二次科技革命兴起后，新英格兰地区的城市群与五大湖工业区的城市群通过中心要道纽约港连接起来，纽约市以贸易中心和宽松营商环境逐步发端，成长为美国的金融中心城市。如果说两次世界大战将欧洲大陆的科技、人才和资本驱赶到美国，那么冷战的逐步胜利也将东方阵营的科技、人才和资本驱赶到美国。这种历史性的独特机遇，使得全球相当的精华力量向美国汇聚，使得纽约成长为全球金融中心城市，而西海岸以硅谷为核心的加州地带，成长为全球科技中心城市。中心城市的背后，则是一大片依托中心的卫星城市群。
相较而言，西欧和东亚城市集群的基础早在近代海洋贸易时期就已奠定。南宋在南海、印度洋的奢侈品贸易依托于东南沿海地区展开，而以威尼斯为代表的城市共和国在地中海进行着奢侈品贸易。随着航海技术的发展，以鸦片、黑奴、奢侈品掠夺为代表的资本主义原始积累开始在西欧大西洋沿岸展开，贸易中心向西欧转移，奠定了阿姆斯特丹、巴黎等城市的地位。欧洲大陆文艺复兴与启蒙运动的火种，最终在宗法新教的英国开花结果，工业革命掀开了人类科技革命的大幕，伦敦一举成为不列颠治世的核心城市，集政治、经济、科技、军事为一身，带动利物浦、伯明翰等形成城市集群。
当帝国主义侵略的触角伸到古老的东方时，东亚城市格局发生聚变。原有的东亚天下体系语境中，北京直隶地区是政治中心，珠三角地区是与域外国家朝贡贸易的偏僻之地。当这种半封闭的天下语境遭到资本主义的全球席卷之后，其区域的属性显露无遗。处于印度洋区域中心的珠三角广州十三行，逐步让位于直面太平洋的长三角地区。当南京直隶地区借助民国复兴后，汇聚众多帝国主义势力的租界上海，成为远东无与伦比的经济金融中心。与此同时，日本的明治维新后的开放贸易，使得以京都和旧都大阪组成的关西近畿城市群发展起来，而迁都江户后的以东京为核心的关东地区作为政治中心发展起来。随着世界格局步入冷战，上海在西方的地位随之衰落，香港、新加坡和东京填补了由此带来的权力真空。随着中国改革开放、深圳设市以及1994年更进一步的改革，中国京津冀、长三角、珠三角分别侧重于政治、金融、科技的格局基本成型。而一度兴盛的东京金融中心，则在1991年大泡沫和东亚重心转移后一蹶不振，至今其房价、地价停留在泡沫启动前、1983年的水平 冷战后三大区域城市群的资产暴涨
以美国为例，剔除通胀因素后，美国实际房价在冷战结束以前的100年间总体保持平稳，仅仅在两次世界大战期间下挫30%，二战结束后又回到历史均值水平。当冷战结束后，苏联解体、日本崩盘，世界经济回到了传统的历史格局：东亚与西欧，以及新兴的北美大陆。尽管经常被中国学者引为前车之鉴的日本已然衰落，但就全球经济贸易总体而言，特别是全球资产体量进入了暴涨期，全球化进程陡然提速。
一方面，由于其经商友好环境和投资者保护的优良传统，英国和美国继续汇聚全球公司借地上市。另一方面，1994年美国开启的互联网新经济，以科技创新为领头羊，创造了一大批公众上市公司资产。美国由此一改八十年代双赤字的颓态，重新稳固了全球核心国家的地位，而新兴的科技中心——硅谷的房价也逐步攀升到不亚于伦敦、纽约核心区的地步。
以这些增量资产创造者为核心，透过涓滴效应一层层向外传递并反馈，形成了此起彼伏的巨额增量资金，逐步加强各个国际化城市的差距。一个松散的、富裕的、跨越国界的全球化城市经济体正逐步显露雏形，以天量资本流动作为能量，以离岸基金、跨国公司、国际间非政府组织、民间研究机构、全球性媒体作为实体，参与全球治理。其所构成的“全球公共领域”在几乎所有社会生活领域引领着时代潮流，对其他国家的经济、社会、文化乃至政治都产生了直接而深刻的影响。换而言之，中小国家的沿海国家化城市，与大国国际化城市的联系比本国内陆地区的联系还要方便、紧密。
这些增量资产带动了一大批传统关联资产价格的暴涨，道琼斯指数上涨了约3倍，全球股市总市值从约15万亿美元增加到约60万亿美元，土地价格上涨了约5倍，包括加拿大、新西兰、澳大利亚等在内的发达国家全国性房价上涨了2倍到3倍。在互联网新经济尚未发端之际，西方普遍一套普通住房相当于中位数家庭年收入的3倍到4倍，如今在资产价格暴增而收入增速缓慢的背景下，西方一套普通住房相当于中位数家庭年收入的6倍到8倍。
这轮全球化浪潮中最显著的增量受益者当属中国。在1994年汇率改革、人民币一次性贬值后，作为全球中低端产业的主要承接者，中国常年保持着巨额双顺差，经济、资产体量跟随全球资产化浪潮不断膨胀，与中国相关的资产价格上涨达到了瞠目结舌的地步。新加坡的房价上涨了4倍，香港的房价上涨了9倍。中国三大城市群的中心城市北京、上海、深圳的房屋均价齐刷刷逼近伦敦、纽约等国际一线水平，与国际化都市之间的连接也到达空前紧密的地步。与此同时，区域性城市武汉、杭州、广州的房屋均价则不及一线城市的一半，三四线城市的房屋均价仅为一线城市的十分之一。这种十倍差距的相对分布和房屋均价的绝对数量，都已经与美国全国的房价分布结构相近。
流动性过剩进一步推高核心城市地位
2008年全球金融危机以来，全球经济前景仍然不明朗，新的经济增长点尚未成形，系统性金融稳定形势依然严峻，地缘政治风险不断加剧，整个世界处于深刻变革的转型期。全球主要央行为刺激经济完成价格目标，大幅下调利率，资产负债表扩张了近15万亿美元之巨。增量资金在实体经济缺乏投资机会的情况下，进入各大资产池，不断推低资产收益率，甚至将欧元区、日本的部分国债收益率推低到负值。
在经济尚未显著复苏之际，主要国家股指攀升到金融危机前水平，城市集群的房屋实际价格总体在缓慢复苏。然而，城市集群的核心城市房价，如美国东北部城市集群的纽约房价、英国轴线城市集群的伦敦房价，则继续稳步创出新高。纽约目前遍布着高档小区，位于布鲁克林区的布什威斯克已今非昔比，不断有东欧的洗钱赃款被查出；伦敦到处都在建设，金融城住着中亚的政治寡头、海湾地区的石油大额和亚洲新贵，皇家自治区的国王路上，俄语成了通用语言。
中国的深圳市作为年轻的移民城市和富有活力的科技城市，毗邻香港具有可观的比价效应。在上述的外部背景下以及2015年人民币贬值、资本外逃的内部背景下，深圳房价陡然暴涨，填补了与国际化城市的房价差距，坐实了珠三角城市集群的中心城市地位，并由此带动国内巨额流动性进入各地房产市场，推动全国性房价新一轮的显著上涨。
总结及建议
总体而言，在巨额流动性找不到出路的情况下，位于经济结构节点上的中心城市房产成为主要的保值对象之一，使得中心城市房价进一步脱离经济基本面，远超二线城市房价。城市集群的中心城市在国际增量资本的比价避险下，逐步实现了价格接轨。然而当前国际金融体制对资本提供的便利远大于劳动，劳动者的收入没有在这种资产暴涨中同步提高，住宅成本逐步加重，对实体经济反而产生了抑制。
一方面，从需求的角度而言，高房价对收入和消费的负担较大，应以提升收入为主。一旦房价上涨，牵涉利益之多，便很难显著下跌。根据各国的历史经验，人口最终都向城市聚集，而绝大多数城市经过通胀调整后的实际房价在见顶回落后，其名义房价仍然保持高位、甚至继续上涨。因此房价软着陆的方法，更多的依靠解放和发展生产力、提高劳动分配占国民分配比重来实现。
另一方面，从供给的角度而言，我国优质一线城市数量有限，需要在长期扩大供给。由于我国大专及其以上学历的高等教育人口占总人口比例只有10%左右，各种优质医疗、教育等社会服务人才主要集中在一线城市，距离美国60%的高等教育人口基数有相当大的差距，因此目前我国难以像美国那样“多点开花”，形成多个中型城市群。在优质中心城市有限的情况下，出现全国13亿人抢三个一线城市的情況再所难免。然而等到一代人的时间之后，中国人口教育程度大幅提升，在“胡焕庸线”以南，作为教育中心和交通枢纽的武汉、成都将有望借助届时的新兴科技产业，带动一批中小型城市形成城市集群，扩大优质一线城市的供给。
【参考文献】
[1] 谷小菁，王定祥.中国金融发展与城市化进程[J].金融理论与实践，2011（9）：69-74.
[2] 林乐芬，张越.中国房地产市场与流动性过剩的相关性分析[J].南京社会科学，2007（11）：45-49.
作者简介：栾一峰，男，1990年2月生，山东省烟台市人，中南财经政法大学2014级金融学专业研究生，研究方向：商业银行经营管理。