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【摘 要】 面对近年来我国楼市过热现象，房地产税成为政府宏观调控房地产市场的主要工具之一，目前我国的房地产税收制度并不完善，存在执行力不足、市场信息流通不畅等问题，因此建立一套科学合理、行之有效的房地产税收制度，加强执行监管力度，是发挥税收制度优势，维持房产市场稳定的重要前提。
【关键词】 房地产；房产市场；体制
一、近年来，我国的房地产市场发展迅猛，在推动经济发展的同时也滋生了楼市泡沫的危险，为此，政府对房地产市场进行宏观调控，合理调节楼市发展，维持市场稳定。房地产税是调节房产市场的主要财政政策之一，只有完善房地产市场的多层面制度，才能更好地调控房产市场平稳运行。
二、房产税在房产市场的意义及应用现状
（一）房产税的重要意义。房产税是政府对房产市场进行宏观调控的主要手段，不仅具有组织收入的职能，同时对经济发展具有调节职能。房地产分为商品房、经济适用房、二手房、廉租房、房屋租赁市场五个层面。我国目前的房产税主要针对经营性房产收取，对未用于经营的居民房产无效，其计税依据主要是房屋的计税余值或者租金收入。随着我国房产市场的迅猛发展，传统的税收体系与房地产之间的矛盾日益凸显，体系不健全、地价不断走高等问题大大影响了房地产市场的稳定性。此外，房产泡沫现象在一定程度上影响了社会的稳定性与和谐发展。因此针对现行的房产市场，建立一套多层面的制度体制，设立合理的房产税征收标准，确保市场的稳定运行具有重要意义。
（二）房产税的应用现状
1、征收范围不合理。我国现行的房产税征收范围并不具有普遍性和广泛性，在农村地区未实行房产税政策，这在一定程度上缩小了贫富差距，降低了农民的经济负担，但实际上，随着农业技术的革新，生产效率的提高，我国城乡收入差距不断缩小，甚至部分农村地区的收入已经达到城市水平，现行的税收制度显现出了落后于不足。
自上世纪九十年代以来，我国的房地产市场的主体结构发生了重大变化，主要是个人收入水平提高导致的居民购房猛增现象。而现行的房产税征收对象并不包括个人居住房，这就导致了大批房源并无房产税可征。税源的大量减少最终导致税收来源短缺，直接影响到税收政策对房产市场的调控结果。税收的组织收入职能以及调节收入分配职能均为得到发挥。此外，对行政、事业单位而言，精简后的单位具有相对独立性，已经具备了承担税收的能力，国家对这部分单位仍然采取免税政策是不合理的。
2、计税依据不健全。目前房产税的计税依据有两种分别是从价计税和从租计税，两种方法都具有一定的缺陷，影响到实际的税收效果。
从价计税主要依据房屋的占地面积以及建筑年龄确定建筑的价值，在生产效率低下的早期这种计税方式是比较合理的，但是随着社会经济的发展，以及整个房产市场的变化，土地收益及房屋价值的差异也越来越明显。由于土地资源稀缺，一些老建筑的价值也就得到了相应的提升，因此单纯的按照面积计税并不符合现代社会的需求。特别是在城镇地区我国实行的税收政策依然是按照土地面积大小来确定税收标准，这使得房产税收缺乏弹性，过于死板。对土地闲置现象的调节也显得十分乏力。
从租计税的方式加大了税收管理的难度。在实际中，不同用途的房屋其租金标准也不一样，商业用房租金相对较高，居住用房则相对较低。房主会通过提高租金的方式将其应缴纳的房产税附加给出租者，造成税收的转嫁现象，因此最终的承租者是出租者而不是房屋经营者。对商业用房来说，最终的承担者则是消费者。此外，房屋租赁交易中，大量存在逃税现象，甚至双方之间达成协议，签订虚假租房合同，逃过税收，这给税收管理带来了极大的难度，也影响了实际的税收效果。
3、存在重复课税的现象。土地增值税的实质是房地产在转让经营过程中的增值额，以盈利为目的。实际上，房地产在转让过程中还要缴纳一部分企业所得税，这与税不重征的原则是相矛盾的。不仅如此，房产税与城镇土地使用税之间也存在重复课税的关系。因此，在税收制度改革时应充分了解各税收项目的实质，避免出现重复课税的现象。
三、完善房产市场构建多层面制度
1、建立房产信息流通平台。房产税征收并不单纯是财政部门的责任，而是应该在政府的管理下，综合房管、地税、建委等多个部门共同建立房产信息交流沟通平台。对房地产市场信息时刻关注，掌握开发企业的工程进度状况、预收房款以及建筑面积、销售进度等状况。并将以上信息在各部分之间实现共享，加强对纳税真实性的审核。由于房地产变化性较大，不同的工程环境及条件都会在很大程度上影响到实际的工程成本，因此在核算时要结合实际情况，房地产企业的实际施工信息就显得十分重要了。便捷有效的信息沟通平台能够大大提升税收征管效率。
2、加大房产税征收执行力度。执行力度的加强首先要从提高工作人员专业素质入手，建设一支专业的征管人员团队。与其他产业不同，房地产行业的项目周期比较长，工程现况复杂，这也增加了成本核算、预决算的难度，因此从事房产税征管的人员一定要有专业的财税知识，同时熟悉国家的税收制度和政策。对现有征管人员的培训主要从两方面入手，一方面是开展国家最新的房产税收政策、税收核算知识等专业素质的培训，另一方面是规范税收秩序。在税收征管过程中要采用先进的数据核算方法，严格按照税收评估流程进行，对房地产企业采用定期检查的方法。及时掌握市场信息，了解各房地产企业的销售行情，制定统一的成本核算基础。
3、完善税收征管监管机制。对房地产开发企业的税收监管要从土地储备、土地开发、设计、施工、售房、物業管理等多个环节进行，对各环节的涉税信息进行分析对比，及时掌握房地产企业的开发进度，明确税收范围与额度标准。重点对房地产企业的费用成本进行核算，加大审核的真实性。在核算成本时不能完全按照设计预算，而是要结合具体施工条件与环境，保证核算的准确性和真实性。针对有疑点的企业，各部门之间要开展联合稽查。在稽查过程中对逃税、故意造假的企业实行严格的惩罚制度。
总之，对房地产市场的管控是一个综合管理的过程，并不能单纯依赖房产税政策，政府的宏观调控手段要侧重于制度上的完善和健全，而不仅仅是单纯地增加税收。
房地产税政策对调节楼市，管控房地产市场的稳定发展起到了重要作用，但在解决现有房产矛盾上存在不足。房地产税收政策所具有的只是短时效应，单纯依靠现有制度很难改变市场现状，对房价的管控并不能依赖增加房产税额度，其最终结果只能是将税收转嫁到消费者身上，无法从根本上解决矛盾，只有建立多层次的系统制度，才能真正维持房地产市场的稳定发展。
参考文献：
[1]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家.2010/09
[2]李宏彪.房地产税制改革对房地产参与主体的影响分析[J].会计之友.2012/33
[3]董黎明.房产税试点改革的方向与路径选择[J].经济体制改革.2013/05
【关键词】 房地产；房产市场；体制
一、近年来，我国的房地产市场发展迅猛，在推动经济发展的同时也滋生了楼市泡沫的危险，为此，政府对房地产市场进行宏观调控，合理调节楼市发展，维持市场稳定。房地产税是调节房产市场的主要财政政策之一，只有完善房地产市场的多层面制度，才能更好地调控房产市场平稳运行。
二、房产税在房产市场的意义及应用现状
（一）房产税的重要意义。房产税是政府对房产市场进行宏观调控的主要手段，不仅具有组织收入的职能，同时对经济发展具有调节职能。房地产分为商品房、经济适用房、二手房、廉租房、房屋租赁市场五个层面。我国目前的房产税主要针对经营性房产收取，对未用于经营的居民房产无效，其计税依据主要是房屋的计税余值或者租金收入。随着我国房产市场的迅猛发展，传统的税收体系与房地产之间的矛盾日益凸显，体系不健全、地价不断走高等问题大大影响了房地产市场的稳定性。此外，房产泡沫现象在一定程度上影响了社会的稳定性与和谐发展。因此针对现行的房产市场，建立一套多层面的制度体制，设立合理的房产税征收标准，确保市场的稳定运行具有重要意义。
（二）房产税的应用现状
1、征收范围不合理。我国现行的房产税征收范围并不具有普遍性和广泛性，在农村地区未实行房产税政策，这在一定程度上缩小了贫富差距，降低了农民的经济负担，但实际上，随着农业技术的革新，生产效率的提高，我国城乡收入差距不断缩小，甚至部分农村地区的收入已经达到城市水平，现行的税收制度显现出了落后于不足。
自上世纪九十年代以来，我国的房地产市场的主体结构发生了重大变化，主要是个人收入水平提高导致的居民购房猛增现象。而现行的房产税征收对象并不包括个人居住房，这就导致了大批房源并无房产税可征。税源的大量减少最终导致税收来源短缺，直接影响到税收政策对房产市场的调控结果。税收的组织收入职能以及调节收入分配职能均为得到发挥。此外，对行政、事业单位而言，精简后的单位具有相对独立性，已经具备了承担税收的能力，国家对这部分单位仍然采取免税政策是不合理的。
2、计税依据不健全。目前房产税的计税依据有两种分别是从价计税和从租计税，两种方法都具有一定的缺陷，影响到实际的税收效果。
从价计税主要依据房屋的占地面积以及建筑年龄确定建筑的价值，在生产效率低下的早期这种计税方式是比较合理的，但是随着社会经济的发展，以及整个房产市场的变化，土地收益及房屋价值的差异也越来越明显。由于土地资源稀缺，一些老建筑的价值也就得到了相应的提升，因此单纯的按照面积计税并不符合现代社会的需求。特别是在城镇地区我国实行的税收政策依然是按照土地面积大小来确定税收标准，这使得房产税收缺乏弹性，过于死板。对土地闲置现象的调节也显得十分乏力。
从租计税的方式加大了税收管理的难度。在实际中，不同用途的房屋其租金标准也不一样，商业用房租金相对较高，居住用房则相对较低。房主会通过提高租金的方式将其应缴纳的房产税附加给出租者，造成税收的转嫁现象，因此最终的承租者是出租者而不是房屋经营者。对商业用房来说，最终的承担者则是消费者。此外，房屋租赁交易中，大量存在逃税现象，甚至双方之间达成协议，签订虚假租房合同，逃过税收，这给税收管理带来了极大的难度，也影响了实际的税收效果。
3、存在重复课税的现象。土地增值税的实质是房地产在转让经营过程中的增值额，以盈利为目的。实际上，房地产在转让过程中还要缴纳一部分企业所得税，这与税不重征的原则是相矛盾的。不仅如此，房产税与城镇土地使用税之间也存在重复课税的关系。因此，在税收制度改革时应充分了解各税收项目的实质，避免出现重复课税的现象。
三、完善房产市场构建多层面制度
1、建立房产信息流通平台。房产税征收并不单纯是财政部门的责任，而是应该在政府的管理下，综合房管、地税、建委等多个部门共同建立房产信息交流沟通平台。对房地产市场信息时刻关注，掌握开发企业的工程进度状况、预收房款以及建筑面积、销售进度等状况。并将以上信息在各部分之间实现共享，加强对纳税真实性的审核。由于房地产变化性较大，不同的工程环境及条件都会在很大程度上影响到实际的工程成本，因此在核算时要结合实际情况，房地产企业的实际施工信息就显得十分重要了。便捷有效的信息沟通平台能够大大提升税收征管效率。
2、加大房产税征收执行力度。执行力度的加强首先要从提高工作人员专业素质入手，建设一支专业的征管人员团队。与其他产业不同，房地产行业的项目周期比较长，工程现况复杂，这也增加了成本核算、预决算的难度，因此从事房产税征管的人员一定要有专业的财税知识，同时熟悉国家的税收制度和政策。对现有征管人员的培训主要从两方面入手，一方面是开展国家最新的房产税收政策、税收核算知识等专业素质的培训，另一方面是规范税收秩序。在税收征管过程中要采用先进的数据核算方法，严格按照税收评估流程进行，对房地产企业采用定期检查的方法。及时掌握市场信息，了解各房地产企业的销售行情，制定统一的成本核算基础。
3、完善税收征管监管机制。对房地产开发企业的税收监管要从土地储备、土地开发、设计、施工、售房、物業管理等多个环节进行，对各环节的涉税信息进行分析对比，及时掌握房地产企业的开发进度，明确税收范围与额度标准。重点对房地产企业的费用成本进行核算，加大审核的真实性。在核算成本时不能完全按照设计预算，而是要结合具体施工条件与环境，保证核算的准确性和真实性。针对有疑点的企业，各部门之间要开展联合稽查。在稽查过程中对逃税、故意造假的企业实行严格的惩罚制度。
总之，对房地产市场的管控是一个综合管理的过程，并不能单纯依赖房产税政策，政府的宏观调控手段要侧重于制度上的完善和健全，而不仅仅是单纯地增加税收。
房地产税政策对调节楼市，管控房地产市场的稳定发展起到了重要作用，但在解决现有房产矛盾上存在不足。房地产税收政策所具有的只是短时效应，单纯依靠现有制度很难改变市场现状，对房价的管控并不能依赖增加房产税额度，其最终结果只能是将税收转嫁到消费者身上，无法从根本上解决矛盾，只有建立多层次的系统制度，才能真正维持房地产市场的稳定发展。
参考文献：
[1]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家.2010/09
[2]李宏彪.房地产税制改革对房地产参与主体的影响分析[J].会计之友.2012/33
[3]董黎明.房产税试点改革的方向与路径选择[J].经济体制改革.2013/05