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【摘 要】 对于房地产企业说，随着科技的不断发展和进步，信息传递就越快，在这个发展的平台之下，发展的速度也是越来越快。房地产开发作为我国人民生活的物质基础，其质量的好坏，直接关系到人民的生活安全及利益问题，由于其所具有的复杂性、改善潜力大等特点，在项目的质量方面存在着相当多令人堪忧的问题。一般来说，房地产开发的成本都较高，因此，对其项目的质量问题需要良好的方法。本文首先对房地产开发项目中质量的概念做出了详细的说明。然后，具体提出了现在存在于房地产开发各个阶段中的质量问题。最后，针对提出的问题提出了几个合理化的建议。
【关键词】 房地产；开发项目；质量
纵观整个房地产开发企业，其项目的质量环节占据着相当重要的地位，也是整个项目最为关键的一个环节，因为，它直接关系着企业的经济命脉，对企业的长期发展有着至关重要的影响作用。近年来，由于经济市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也越来越激烈，其也成为了最近几年国民消费和投资的热门行业之一。但是，不少房地产企业在开发项目的质量环节中呈现出了各种各样的弊端，这对企业的长远发展是相当不利的。为了尽最大程度来提高房地产开发项目中的质量这一环节，就必须从开发中的每一个阶段入手，从而来达到完善房地产开发项目中质量问题的目的。
1.房地产开发项目中质量存在的问题
1.1、审核通过阶段存在的问题
作为房地产工程施工开发的第一个阶段，其直接影响着整个项目施工的质量问题。在这一阶段，一方面，房地产工程项目设计方案的质量往往得不到客户的满意，更有甚者，具体的设计内容严重偏离了最初的设计理念，如此一来，对施工项目的审核质量与设计质量有着相当重要的影响作用；另一方面，在这一阶段必须要拟定的项目计划书和可行性报告等等，都没有完全按照现有的规定进行书写，这给施工项目最终的审核通过带来了一定的困难。
1.2、初期准备阶段存在的问题
在房地产项目的初期准备过程中，也同样存在着一系列的质量问题。首先，在对项目进行初期审核的过程中，设计的质量也是差强人意的，使得在项目的施工过程中，由于彼此之间的制约而使得施工变得困难重重；其次，对于工程项目施工图纸的设计方面，由于没有严格按照流程进行具体的设计，或者是由于设计太过于表面化，使得施工图纸的设计失去了其实际意义；最后，由于我国现如今的项目施工设计方面，缺乏必要的管理与把控环节，给项目的质量带来了严重的影响。
1.3施工阶段中存在的问题
在房地产施工阶段中，包含有对项目的招标过程以及具体的施工环节。首先，对房地产项目的招标工作没有做到公正、公平、公开和透明，其中难免会存在一些暗箱操作的不良现象，最终导致了项目招标出现纰漏；其次，在具体的施工过程中，没有对施工设备、原材料以及技术等采取严格的审查，造成施工结果的不理想；最后，在施工过程中进行质量监管的相关负责人，自身存在着不专业以及缺少相关素养的问题。
1.4、施工验收阶段存在的问题
在房地产施工项目的后期，验收工作是相当必要和重要的。第一，在项目的整个施工过程中，项目经理并没有关注施工的每一个环节，而是单纯依靠最后的验收环节，这是相当不可取的；第二，在对项目进行最终的评估环节上，由于企业没有邀请专门的相关单位进行必要的分析和总结，甚至于没有进行相关工作的汇报，也没有特定的意见反馈体制；第三，与此相关的客服工作人员，由于缺乏相应的房地产专业知识，给房地产的开发工作带来了一定的困难。
2.解决房地产开发过程中质量的措施
2.1、前期开发阶段的质量控制措施
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。下设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
2.2、设计阶段的质量控制
项目前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是规划方案设计的依据。作为房地产投资人，投资开发项目的根本目的是获得效益，因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。咨询公司与设计单位合作，将开发商的理念通过专业的分析设计出最好的的方案。公司应该按照工程设计的方案和经验进行对楼盘的定位，选择多家具有一定实力的规划设计单位进行方案设计，在有意向的一些方案设计单位中进行设计之前，通过公司相关人员对方案设计单位项目进行可行性的研究、产品的市场定位进行定位，设计人员在此基础上进行规划方案设计。
2.3、施工阶段的质量控制
施工过程中是开发项目形成实体的过程中，也是决定最终产品质量关键的阶段，必须要全面的提高开发项目的工程质量，那么就必须要紧抓工程施工阶段的质量控制。房地产开发项目施工所涉及的范围相对于较为广泛，是一个复杂的过程，影响因素众多，一些微小的变化都会产生质量变异，造成质量事故。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术编制切实可行的质量计划。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。
2.4、竣工阶段的质量控制
房屋交付后，其质量管理并没有结束，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，针对于开发预售的房地产来说，必须要建立专门的机构，并且经过专人进行管理，并且采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作，要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。
3.结束语
在当下这个竞争日益激烈的房地产开发行业里，对项目的质量问题的解决已经显得迫在眉睫。因为房地产开发项目的质量问题解决工作是一项艰巨而又持久的任务，所以企业的管理者必须积極调动企业所有职工的工作积极性，从项目的各个阶段出发，为房地产的进一步完善做出贡献。只有发挥房地产企业的一切有效资源，才能使企业在现代日新月异的经济市场下占有一席之地，为我国的经济发展贡献自己的一份力量。
参考文献：
[1]朱立恒；浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J]；经营管理者，2013（04）：329.
[2]吴平；探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J]；品牌（理论月刊），2011（12）：27.
[3]苏凡；房地产项目的工程质量控制研究[J]；山西建筑；2010（10）：222-223.
[4]李彬；房地产开发项目的设计质量控制[J]；科技创新导报；2010（19）：81.
【关键词】 房地产；开发项目；质量
纵观整个房地产开发企业，其项目的质量环节占据着相当重要的地位，也是整个项目最为关键的一个环节，因为，它直接关系着企业的经济命脉，对企业的长期发展有着至关重要的影响作用。近年来，由于经济市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也越来越激烈，其也成为了最近几年国民消费和投资的热门行业之一。但是，不少房地产企业在开发项目的质量环节中呈现出了各种各样的弊端，这对企业的长远发展是相当不利的。为了尽最大程度来提高房地产开发项目中的质量这一环节，就必须从开发中的每一个阶段入手，从而来达到完善房地产开发项目中质量问题的目的。
1.房地产开发项目中质量存在的问题
1.1、审核通过阶段存在的问题
作为房地产工程施工开发的第一个阶段，其直接影响着整个项目施工的质量问题。在这一阶段，一方面，房地产工程项目设计方案的质量往往得不到客户的满意，更有甚者，具体的设计内容严重偏离了最初的设计理念，如此一来，对施工项目的审核质量与设计质量有着相当重要的影响作用；另一方面，在这一阶段必须要拟定的项目计划书和可行性报告等等，都没有完全按照现有的规定进行书写，这给施工项目最终的审核通过带来了一定的困难。
1.2、初期准备阶段存在的问题
在房地产项目的初期准备过程中，也同样存在着一系列的质量问题。首先，在对项目进行初期审核的过程中，设计的质量也是差强人意的，使得在项目的施工过程中，由于彼此之间的制约而使得施工变得困难重重；其次，对于工程项目施工图纸的设计方面，由于没有严格按照流程进行具体的设计，或者是由于设计太过于表面化，使得施工图纸的设计失去了其实际意义；最后，由于我国现如今的项目施工设计方面，缺乏必要的管理与把控环节，给项目的质量带来了严重的影响。
1.3施工阶段中存在的问题
在房地产施工阶段中，包含有对项目的招标过程以及具体的施工环节。首先，对房地产项目的招标工作没有做到公正、公平、公开和透明，其中难免会存在一些暗箱操作的不良现象，最终导致了项目招标出现纰漏；其次，在具体的施工过程中，没有对施工设备、原材料以及技术等采取严格的审查，造成施工结果的不理想；最后，在施工过程中进行质量监管的相关负责人，自身存在着不专业以及缺少相关素养的问题。
1.4、施工验收阶段存在的问题
在房地产施工项目的后期，验收工作是相当必要和重要的。第一，在项目的整个施工过程中，项目经理并没有关注施工的每一个环节，而是单纯依靠最后的验收环节，这是相当不可取的；第二，在对项目进行最终的评估环节上，由于企业没有邀请专门的相关单位进行必要的分析和总结，甚至于没有进行相关工作的汇报，也没有特定的意见反馈体制；第三，与此相关的客服工作人员，由于缺乏相应的房地产专业知识，给房地产的开发工作带来了一定的困难。
2.解决房地产开发过程中质量的措施
2.1、前期开发阶段的质量控制措施
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。下设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
2.2、设计阶段的质量控制
项目前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是规划方案设计的依据。作为房地产投资人，投资开发项目的根本目的是获得效益，因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。咨询公司与设计单位合作，将开发商的理念通过专业的分析设计出最好的的方案。公司应该按照工程设计的方案和经验进行对楼盘的定位，选择多家具有一定实力的规划设计单位进行方案设计，在有意向的一些方案设计单位中进行设计之前，通过公司相关人员对方案设计单位项目进行可行性的研究、产品的市场定位进行定位，设计人员在此基础上进行规划方案设计。
2.3、施工阶段的质量控制
施工过程中是开发项目形成实体的过程中，也是决定最终产品质量关键的阶段，必须要全面的提高开发项目的工程质量，那么就必须要紧抓工程施工阶段的质量控制。房地产开发项目施工所涉及的范围相对于较为广泛，是一个复杂的过程，影响因素众多，一些微小的变化都会产生质量变异，造成质量事故。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术编制切实可行的质量计划。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。
2.4、竣工阶段的质量控制
房屋交付后，其质量管理并没有结束，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，针对于开发预售的房地产来说，必须要建立专门的机构，并且经过专人进行管理，并且采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作，要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。
3.结束语
在当下这个竞争日益激烈的房地产开发行业里，对项目的质量问题的解决已经显得迫在眉睫。因为房地产开发项目的质量问题解决工作是一项艰巨而又持久的任务，所以企业的管理者必须积極调动企业所有职工的工作积极性，从项目的各个阶段出发，为房地产的进一步完善做出贡献。只有发挥房地产企业的一切有效资源，才能使企业在现代日新月异的经济市场下占有一席之地，为我国的经济发展贡献自己的一份力量。
参考文献：
[1]朱立恒；浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J]；经营管理者，2013（04）：329.
[2]吴平；探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J]；品牌（理论月刊），2011（12）：27.
[3]苏凡；房地产项目的工程质量控制研究[J]；山西建筑；2010（10）：222-223.
[4]李彬；房地产开发项目的设计质量控制[J]；科技创新导报；2010（19）：81.