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北京高档房市场持续高温之后，突遭空前的寒流袭击。3月，九成单价万元以上的高档住宅销量为零。
3月23日，京东某高档楼盘售楼处，坐在记者对面的销售经理张先生不停地抽烟，忧心忡忡。就在一月底，出于对市场前景的良好预期，其所在楼盘对售价进行了上调，然而，不幸却随之而来——2月份的销售量，从之前的每月50多套，狂跌至3～5套，而3月份的成交量为零(截止到3月23日，下文同)。
成交量的大幅下滑，令张先生颇为苦恼。而同样面临苦恼的却远不止张先生一人。京城高档楼盘集体遭遇空前的市场寒流。
曾经的“香饽饽”，缘何遭受命运突变?在今后的几个月当中，高档房销售会否出现转机?
高档公寓3月成交量跌至谷底
2007年3月，北京高档公寓市场在历经了持续的高温之后，突遭寒流袭击。据本刊市场研究部统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中九成销量为零套。
来自北京市房地产交易网的数据显示，都城心屿一月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零套。官苑8号—月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零套。(详见图1)
高档公寓销量猛然下挫的事实由此可见一斑。然而，在高档公寓销量急剧下降的同时，其成交价格却出现稳增之势。统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元／平方米，分别较二月份上涨31.3％、24.2％。(详见图2)
就个案而言，销量跌幅较大的项目，售价的涨幅并不大，甚至有个别楼盘的售价出现下滑。据本刊市场研究部监测，官苑8号2月份的成交均价较1月份仅上涨0.6％。
不经意间，高档公寓市场昔日的繁荣景象在3月份消失殆尽。
3月全市别墅仅成交六套
在高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。来自北京市房地产交易网的数据显示，一月份成交22套的康城别墅，2月份便跌至5套，3月份仅为1套。而曾经被视为京城别墅项目之典范之作碧水庄园，在2月份成交10套之后，3月的成交量狂跌为零。此外，宽HOUSE、尚东庭、世爵源墅等，成交量均出现大幅下跌。(详见图3)
个案的遭遇令人瞠目。然而，大势的冷清则更令人难以置信。据本刊市场研究部监测，3月份，全市别墅仅成交6套(红螺湖别墅、丽嘉花园，观唐，龙湾别墅、康城，水郡长安，各自成交1套)。其余别墅项目，均为零套。
别墅交易量的狂跌，令诸多从事别墅销售的人员面临着巨大的压力。3月25日上午10:00，中央别墅区某曾经在2006年热销的别墅售楼处片寂静，只有接待处的三位工作人员，在低声聊天。一位工作人员告诉记者，该别墅项目已经三个月无成交了，所以，他们正在私下讨论，下一步跳槽到普通住宅项目。
当日，记者走访的五个别墅项目，个个门可罗雀。其中，不乏由于销售窘迫，而不得不将部分别墅转售为租的项目。
“我们项目以前每月都会有十几套的成交量，即便是在春节后一二月份，每月亦会成交三五套。但是进入三月份以来，一套未成交。这一现象是前所未有的，所以，最近我们整个销售团队都在面临较大的压力。”亚北某别墅项目销售总监坦言。
高档房缘何集体“滑铁卢”?
在本刊记者的采访中，业界对于高档房市场遭遇“黑色三月”背后的真正原因众说纷纭，两会期间，人们对物业税开征的预期；物权法草案通过限外细则2月份的出台；加息；项目上调售价和购房者对政策方面不确定因素的担心等，都被认为是导致高档房销量出现暴跌的原因。
首先，对物业税开征的预期。两会期间，社会各界对物业税开征的预期，被认为是3月份高档房销量下降的重要原因。“物业税虽然短期内不会开征，但是因为‘物权法草案’的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障。物业税开征的预期会对高端买家产生心理威慑。”某房地产资深专家表示，“因为，高档房的购买需求，无论是购买别墅，还是高档公寓，都并非应急性需求，非投资即升级置业。所以，当他们获知物业税可能开征时，诸多暂时选择观望。”
如上观点，在购房人李晶口中得到了印证。“原来计划近期购买套高档公寓投资，但‘两会’期间，大家都在讨论物业税可能开征，所以，就没买。因为，我现在已经有几套房了，如果再买一套，未来物业税一旦开征，必然增加养房成本。”李晶说。
而事实上，两会期间，诸多两会代表对房地产市场调控表示了高度关注，由于涉及到房价、保障性住房等众多敏感性话题，所以，也影响到了高端买家的购房热情。因为，人们预期会有进一步的调控举措出台。
其次，限外细则出台。2月2日，市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作，学习时间超过一年，且明确限制人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大的限制。比如，位于东三环内朝外门外大街附近的某项目负责人坦承，项目第四期销售颇为棘手。因为，在限外细则的出台前，该项目70％～80％的买家是外籍人士，但细则一出，很多外籍人士无法签约，所以，致使销售难度大增。
第三，连续加息影响购房预期。“春节后，各界对加息的预期非常强烈，所以市场必然会出现观望。从以往几次加息前后的市场表现来看，也都曾出现类似情况。”一位从事了多年房地产策划及营销工作的人士称。
这种分析在购房者口中进一步得到了证实。早在去年就欲购买处高档房的李萍女士告诉记者，她还想继续等等看。“春节后，我就感到银行可能会加息。现在果然加息了，而且存在继续加息的可能。这肯定会影响到对房屋价值的判断。所以，我还是选择再等等看。”李萍说。
第四，市场供应平淡。在思源顾问董事长兼总经理李国平看来，造成高档房整体成交下滑的原因还在于，很多前期销售接近尾声的高档房项目，春节后还未开始推出新的房屋。而房屋新增供应的减少，必然影响成交。“2月、3月属传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，比如位于中央别墅区的格拉斯小镇，便从4月份才开始推广。”李国平说。
第五，高档房售价的不断上调。分析人士认为，高档房售价的不断上调也是影响因素之。戴德梁行(泛城)住宅部董事岳锋钢分析指出，高档房市场售价与成交量出现“剪刀差”的原因在于多数项目上调了售价。“由于过去两年，高档房市场一直很火，加之奥运临近带来的利好因素，促使多数开发商对近几年内的高档房市场前景产生良好预期，所以高档房纷纷在年初上调售价。然而，价格的上调，必然会影响到房屋的销售速度。”
后市反弹回暖在望
不管原因如何，时下各界最为关注的是高档房市场销售遭遇“黑色三月”是否意味着今年的高档房市场前景惨淡呢?对此，尽管接受采访的数十位高档房开发商仍表示对后市行情充满信心，但业界专家却各执一词。
有专家认为，由于前两年高档房供应量激增，而需求的增长又比较平稳，因此2007年，高档房将进入消化期。“今年整个高档房市场的供应量比去年将有所增大，尤其是高档公寓方面。根据我们的监测和统计，包括存量供应在内，2007年上市的单价16000元以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部
高级经理覃晓梅在一份报告中如是说。
岳锋钢更明确表示北京高档房市场将告别狂热：“近年，高档房供应量澈增。其增长速度远远高于高端需求的增长。也就是说，大家都认为住房需求不断猛增，但事实上，整个住房需求中，高端需求所占比例相对有限。基于此，我认为北京高档房市场在历经连续两年的狂热之后，在2007年将处于‘消化期’。”
“眼下高档房是‘政策市’，所以，低谷只是短暂的，未来高端市场必将回暖。从历史经验判断，预计将在5～7月份出现反弹。”李国平肯定地说。
而支持李如上观点的理由是：“一方面，近年，高端市场的需求增长态势非常明显，尤其是外省市人群进京购买高档房的比例不断增长。预计，随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来亦会稳步上扬，另方面，受‘70％·90m2’政策的影响，未来大户型房屋必将减少，而更正的高档房亦将随之减少，供应的缩减，定会促使高档房市场升温。”
采访中，多位专家表达了与李相近的观点。对于高档房未来的价格走势，某资深专家指出，并不能就此判定房价会降，因为需求是稳定的，只不过房地产市场目前还是“政策市”，受调控政策及预期的即时影响很大，有波动是必然的，长期来看，回暖是大势所趋。但由此带来的警示需要引起各方的深切关注。
3月23日，京东某高档楼盘售楼处，坐在记者对面的销售经理张先生不停地抽烟，忧心忡忡。就在一月底，出于对市场前景的良好预期，其所在楼盘对售价进行了上调，然而，不幸却随之而来——2月份的销售量，从之前的每月50多套，狂跌至3～5套，而3月份的成交量为零(截止到3月23日，下文同)。
成交量的大幅下滑，令张先生颇为苦恼。而同样面临苦恼的却远不止张先生一人。京城高档楼盘集体遭遇空前的市场寒流。
曾经的“香饽饽”，缘何遭受命运突变?在今后的几个月当中，高档房销售会否出现转机?
高档公寓3月成交量跌至谷底
2007年3月，北京高档公寓市场在历经了持续的高温之后，突遭寒流袭击。据本刊市场研究部统计数据显示，3月份，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中九成销量为零套。
来自北京市房地产交易网的数据显示，都城心屿一月份成交113套，2月份成交降为5套，3月份的成交量更是降到了零套。官苑8号—月份成交了38套，2月份成交量仅为7套，而3月份的成交量同样是零套。(详见图1)
高档公寓销量猛然下挫的事实由此可见一斑。然而，在高档公寓销量急剧下降的同时，其成交价格却出现稳增之势。统计数据显示，2007年3月，北京高档公寓平均售价17777.5元／平方米，分别较二月份上涨31.3％、24.2％。(详见图2)
就个案而言，销量跌幅较大的项目，售价的涨幅并不大，甚至有个别楼盘的售价出现下滑。据本刊市场研究部监测，官苑8号2月份的成交均价较1月份仅上涨0.6％。
不经意间，高档公寓市场昔日的繁荣景象在3月份消失殆尽。
3月全市别墅仅成交六套
在高档公寓突遭寒流袭击的同时，别墅市场的成交量亦出现急剧下挫。来自北京市房地产交易网的数据显示，一月份成交22套的康城别墅，2月份便跌至5套，3月份仅为1套。而曾经被视为京城别墅项目之典范之作碧水庄园，在2月份成交10套之后，3月的成交量狂跌为零。此外，宽HOUSE、尚东庭、世爵源墅等，成交量均出现大幅下跌。(详见图3)
个案的遭遇令人瞠目。然而，大势的冷清则更令人难以置信。据本刊市场研究部监测，3月份，全市别墅仅成交6套(红螺湖别墅、丽嘉花园，观唐，龙湾别墅、康城，水郡长安，各自成交1套)。其余别墅项目，均为零套。
别墅交易量的狂跌，令诸多从事别墅销售的人员面临着巨大的压力。3月25日上午10:00，中央别墅区某曾经在2006年热销的别墅售楼处片寂静，只有接待处的三位工作人员，在低声聊天。一位工作人员告诉记者，该别墅项目已经三个月无成交了，所以，他们正在私下讨论，下一步跳槽到普通住宅项目。
当日，记者走访的五个别墅项目，个个门可罗雀。其中，不乏由于销售窘迫，而不得不将部分别墅转售为租的项目。
“我们项目以前每月都会有十几套的成交量，即便是在春节后一二月份，每月亦会成交三五套。但是进入三月份以来，一套未成交。这一现象是前所未有的，所以，最近我们整个销售团队都在面临较大的压力。”亚北某别墅项目销售总监坦言。
高档房缘何集体“滑铁卢”?
在本刊记者的采访中，业界对于高档房市场遭遇“黑色三月”背后的真正原因众说纷纭，两会期间，人们对物业税开征的预期；物权法草案通过限外细则2月份的出台；加息；项目上调售价和购房者对政策方面不确定因素的担心等，都被认为是导致高档房销量出现暴跌的原因。
首先，对物业税开征的预期。两会期间，社会各界对物业税开征的预期，被认为是3月份高档房销量下降的重要原因。“物业税虽然短期内不会开征，但是因为‘物权法草案’的通过，有利于房地产市场税收体系的规范，从而为物业税开征提供了法律保障。物业税开征的预期会对高端买家产生心理威慑。”某房地产资深专家表示，“因为，高档房的购买需求，无论是购买别墅，还是高档公寓，都并非应急性需求，非投资即升级置业。所以，当他们获知物业税可能开征时，诸多暂时选择观望。”
如上观点，在购房人李晶口中得到了印证。“原来计划近期购买套高档公寓投资，但‘两会’期间，大家都在讨论物业税可能开征，所以，就没买。因为，我现在已经有几套房了，如果再买一套，未来物业税一旦开征，必然增加养房成本。”李晶说。
而事实上，两会期间，诸多两会代表对房地产市场调控表示了高度关注，由于涉及到房价、保障性住房等众多敏感性话题，所以，也影响到了高端买家的购房热情。因为，人们预期会有进一步的调控举措出台。
其次，限外细则出台。2月2日，市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。该通知规定境外个人在京购买商品房，必须在京工作，学习时间超过一年，且明确限制人只能购买一套自住商品房。这令境外人士无论是自住还是投资购房，都受到了较大的限制。比如，位于东三环内朝外门外大街附近的某项目负责人坦承，项目第四期销售颇为棘手。因为，在限外细则的出台前，该项目70％～80％的买家是外籍人士，但细则一出，很多外籍人士无法签约，所以，致使销售难度大增。
第三，连续加息影响购房预期。“春节后，各界对加息的预期非常强烈，所以市场必然会出现观望。从以往几次加息前后的市场表现来看，也都曾出现类似情况。”一位从事了多年房地产策划及营销工作的人士称。
这种分析在购房者口中进一步得到了证实。早在去年就欲购买处高档房的李萍女士告诉记者，她还想继续等等看。“春节后，我就感到银行可能会加息。现在果然加息了，而且存在继续加息的可能。这肯定会影响到对房屋价值的判断。所以，我还是选择再等等看。”李萍说。
第四，市场供应平淡。在思源顾问董事长兼总经理李国平看来，造成高档房整体成交下滑的原因还在于，很多前期销售接近尾声的高档房项目，春节后还未开始推出新的房屋。而房屋新增供应的减少，必然影响成交。“2月、3月属传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，比如位于中央别墅区的格拉斯小镇，便从4月份才开始推广。”李国平说。
第五，高档房售价的不断上调。分析人士认为，高档房售价的不断上调也是影响因素之。戴德梁行(泛城)住宅部董事岳锋钢分析指出，高档房市场售价与成交量出现“剪刀差”的原因在于多数项目上调了售价。“由于过去两年，高档房市场一直很火，加之奥运临近带来的利好因素，促使多数开发商对近几年内的高档房市场前景产生良好预期，所以高档房纷纷在年初上调售价。然而，价格的上调，必然会影响到房屋的销售速度。”
后市反弹回暖在望
不管原因如何，时下各界最为关注的是高档房市场销售遭遇“黑色三月”是否意味着今年的高档房市场前景惨淡呢?对此，尽管接受采访的数十位高档房开发商仍表示对后市行情充满信心，但业界专家却各执一词。
有专家认为，由于前两年高档房供应量激增，而需求的增长又比较平稳，因此2007年，高档房将进入消化期。“今年整个高档房市场的供应量比去年将有所增大，尤其是高档公寓方面。根据我们的监测和统计，包括存量供应在内，2007年上市的单价16000元以上的高档公寓就接近200万平方米。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究部
高级经理覃晓梅在一份报告中如是说。
岳锋钢更明确表示北京高档房市场将告别狂热：“近年，高档房供应量澈增。其增长速度远远高于高端需求的增长。也就是说，大家都认为住房需求不断猛增，但事实上，整个住房需求中，高端需求所占比例相对有限。基于此，我认为北京高档房市场在历经连续两年的狂热之后，在2007年将处于‘消化期’。”
“眼下高档房是‘政策市’，所以，低谷只是短暂的，未来高端市场必将回暖。从历史经验判断，预计将在5～7月份出现反弹。”李国平肯定地说。
而支持李如上观点的理由是：“一方面，近年，高端市场的需求增长态势非常明显，尤其是外省市人群进京购买高档房的比例不断增长。预计，随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来亦会稳步上扬，另方面，受‘70％·90m2’政策的影响，未来大户型房屋必将减少，而更正的高档房亦将随之减少，供应的缩减，定会促使高档房市场升温。”
采访中，多位专家表达了与李相近的观点。对于高档房未来的价格走势，某资深专家指出，并不能就此判定房价会降，因为需求是稳定的，只不过房地产市场目前还是“政策市”，受调控政策及预期的即时影响很大，有波动是必然的，长期来看，回暖是大势所趋。但由此带来的警示需要引起各方的深切关注。