论文部分内容阅读
国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”，二季度北京将l仃52块士地陆续入市，某种程度上表明，今年供应放量已成为现实。
“一季度已经显示出增加供应的势头，而二季度的土地供应计划进一步加强了这种趋势。北京市的房价将有望在这种形势下保持平稳发展。”3月22日，资深土地分析师刘勍表示。
北京市土地整理储备中心(下称土地储备中心)的数据显示，二季度北京将有52块土地陆续入市，总规划建筑面积约663万平方米。而此前的土地储备中心公告显示，2007年上半年即将入市地块共74宗，总用地约900公顷，这一数字已经超过2006年全年799.44公顷的成交总量。
自北京市政府在年初的北京市两会上宣布实施“两个一千万”保障性住房计划后，市场就对今年北京市房屋供应数量的增加充满了预期。而在春节后听取了北京市房地产市场调控情况的汇报后，国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”，这再次加强了市场的预期。
而从今年以来的土地供应计划来看，这种预期成为现实的可能性越来越大。
23地块出击四环内
相对于一季度，二季度入市的土地将主要位于城八区内，其中又以丰台区的供应量最大。
在今年二季度即将上市的52宗地块中，位于城八区的土地达到32宗，占所有上市地块总量的61.54％，丰台，朝阳和海淀分别以13宗、9宗和5宗的数量成为前三强(详见图1)。
尤为值得关注的是，二季度的拟入市地块中，很大部分位于四环内，52宗地块中有23宗都位于四环内(详见图2)。其中丰台区13宗地块中位于四环内的有12宗，朝阳区9宗地块中位于四环内的有6宗，海淀区5宗地块中位于四环内的有3宗。
与二季度不同的是，一季度入市土地的位置多在五环外，即便有些地块在五环之内，地块的面积也比较小。据北京土地储备中心的资料显示，一季度入市的含住宅性质的12宗用地中，仅仅有3宗位于五环以内，其余均位于五环之外。
同时，与丰台、朝阳和海淀大幅供地对应的是，位于二环之内的东城、西城、崇文和宣武四大城区可供开发的用地持续低迷。据土地储备中心数据显示，二季度只有两块二环以内的地块入市。
业内人士分析，除了主管部门的政策限制外，近几年房地产开发的持续进行，使得二环内的原有“熟地”几平全部划分完毕并已在这一两年内陆续建成入市，而部分待拆迁改造的区域因为种种原因进展缓慢，短期内无法转化为“熟地”出让，因此二环内的新住宅供应持续走低是大趋势。
21地块超10万m2
根据北京市土地整理储备中心的数据统计，二季度入市的单块土地面积比较大。规划建筑面积在10万平方米以上的地块有21块，约占入市土地的60％。
从面积来看，顺义区马坡的顺新绿色家园1#地用地是规模最大的一块，总建筑面积为60.2万平方米。此外，海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地，通州区国际家园二期，朝阳区广渠路15号、石景山金顶街三区等4个地块规划建筑面积也都突破40万平方米。上述5宗地块全部是以住宅为主的用地。
另外，朝阳区西大望路27号、海淀区清河镇小营住宅及配套项目用地，花乡造甲村、北京滨水居住区2#地等项目规划建筑面积也都超过14万平方米。
而朝阳区广渠路15号地虽不是规划建筑面积最大的块，但却是最受关注的地块之一。该地块规划用途为居住、综合。此前盛传该地为限价地，但最新的信息证实其未必一定是限价地，又让这块地充满了变数。
“限价地的扑朔迷离让我们也很紧张，因为如果我们项目旁边出现限价地，而且项目样，那无疑会对我们的销售产生重大影响。”一位不愿透露姓名的开发商对记者表示。
地价走低有望拉低房价
二季度土地供应中住宅用地的比例明显增多，而去年同期的土地供应以非住宅为主。在52宗地块中，含住宅用地性质的有32块，占所有出让地块的61154％。具体到区域来说，丰台、朝阳、海淀区住宅用地分别为7宗、6宗和2宗。其中，丰台区有2块地位于四环内，朝阳区有4块地位于四环内。
“土地的开发周期一般为两年，所以住宅用地的大幅增加可能会使2009年的房价回落。”一不愿透露姓名的专家指出。
“由于地价在房价组成中占有重要比重，因此，抑制地价的过快增长，也是抑制房价过快增长的重要因素。”北京市土地学会副会长刘峰说。
土地储备中心的数据显示，2006年北京市土地市场总体平均成交价格为2847元／平方米，比2005年下降了9.9％。
今年以来，京城土地的交易价格继续呈下降趋势。从已成交住宅用地交易数据看，大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，楼面地价为2263元／平方米。楼面地价最低的为昌平区南口镇(南辛路6号)居住项目用地，仅为691.3元／平方米。而位置最好的海淀区太平路36号居住，商业项目用地楼面地价也不过是5332元／平方米。
本刊市调部的数据表明，今年前两个月京城土地一级市场的平均楼面地价为3029.5元／平方米，与去年同期相比，降幅高达46％。
“2007年将继续加大对地价的调控力度。所以，地价很有可能继续下降。”刘峰如是预测。
“一季度已经显示出增加供应的势头，而二季度的土地供应计划进一步加强了这种趋势。北京市的房价将有望在这种形势下保持平稳发展。”3月22日，资深土地分析师刘勍表示。
北京市土地整理储备中心(下称土地储备中心)的数据显示，二季度北京将有52块土地陆续入市，总规划建筑面积约663万平方米。而此前的土地储备中心公告显示，2007年上半年即将入市地块共74宗，总用地约900公顷，这一数字已经超过2006年全年799.44公顷的成交总量。
自北京市政府在年初的北京市两会上宣布实施“两个一千万”保障性住房计划后，市场就对今年北京市房屋供应数量的增加充满了预期。而在春节后听取了北京市房地产市场调控情况的汇报后，国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”，这再次加强了市场的预期。
而从今年以来的土地供应计划来看，这种预期成为现实的可能性越来越大。
23地块出击四环内
相对于一季度，二季度入市的土地将主要位于城八区内，其中又以丰台区的供应量最大。
在今年二季度即将上市的52宗地块中，位于城八区的土地达到32宗，占所有上市地块总量的61.54％，丰台，朝阳和海淀分别以13宗、9宗和5宗的数量成为前三强(详见图1)。
尤为值得关注的是，二季度的拟入市地块中，很大部分位于四环内，52宗地块中有23宗都位于四环内(详见图2)。其中丰台区13宗地块中位于四环内的有12宗，朝阳区9宗地块中位于四环内的有6宗，海淀区5宗地块中位于四环内的有3宗。
与二季度不同的是，一季度入市土地的位置多在五环外，即便有些地块在五环之内，地块的面积也比较小。据北京土地储备中心的资料显示，一季度入市的含住宅性质的12宗用地中，仅仅有3宗位于五环以内，其余均位于五环之外。
同时，与丰台、朝阳和海淀大幅供地对应的是，位于二环之内的东城、西城、崇文和宣武四大城区可供开发的用地持续低迷。据土地储备中心数据显示，二季度只有两块二环以内的地块入市。
业内人士分析，除了主管部门的政策限制外，近几年房地产开发的持续进行，使得二环内的原有“熟地”几平全部划分完毕并已在这一两年内陆续建成入市，而部分待拆迁改造的区域因为种种原因进展缓慢，短期内无法转化为“熟地”出让，因此二环内的新住宅供应持续走低是大趋势。
21地块超10万m2
根据北京市土地整理储备中心的数据统计，二季度入市的单块土地面积比较大。规划建筑面积在10万平方米以上的地块有21块，约占入市土地的60％。
从面积来看，顺义区马坡的顺新绿色家园1#地用地是规模最大的一块，总建筑面积为60.2万平方米。此外，海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地，通州区国际家园二期，朝阳区广渠路15号、石景山金顶街三区等4个地块规划建筑面积也都突破40万平方米。上述5宗地块全部是以住宅为主的用地。
另外，朝阳区西大望路27号、海淀区清河镇小营住宅及配套项目用地，花乡造甲村、北京滨水居住区2#地等项目规划建筑面积也都超过14万平方米。
而朝阳区广渠路15号地虽不是规划建筑面积最大的块，但却是最受关注的地块之一。该地块规划用途为居住、综合。此前盛传该地为限价地，但最新的信息证实其未必一定是限价地，又让这块地充满了变数。
“限价地的扑朔迷离让我们也很紧张，因为如果我们项目旁边出现限价地，而且项目样，那无疑会对我们的销售产生重大影响。”一位不愿透露姓名的开发商对记者表示。
地价走低有望拉低房价
二季度土地供应中住宅用地的比例明显增多，而去年同期的土地供应以非住宅为主。在52宗地块中，含住宅用地性质的有32块，占所有出让地块的61154％。具体到区域来说，丰台、朝阳、海淀区住宅用地分别为7宗、6宗和2宗。其中，丰台区有2块地位于四环内，朝阳区有4块地位于四环内。
“土地的开发周期一般为两年，所以住宅用地的大幅增加可能会使2009年的房价回落。”一不愿透露姓名的专家指出。
“由于地价在房价组成中占有重要比重，因此，抑制地价的过快增长，也是抑制房价过快增长的重要因素。”北京市土地学会副会长刘峰说。
土地储备中心的数据显示，2006年北京市土地市场总体平均成交价格为2847元／平方米，比2005年下降了9.9％。
今年以来，京城土地的交易价格继续呈下降趋势。从已成交住宅用地交易数据看，大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，楼面地价为2263元／平方米。楼面地价最低的为昌平区南口镇(南辛路6号)居住项目用地，仅为691.3元／平方米。而位置最好的海淀区太平路36号居住，商业项目用地楼面地价也不过是5332元／平方米。
本刊市调部的数据表明，今年前两个月京城土地一级市场的平均楼面地价为3029.5元／平方米，与去年同期相比，降幅高达46％。
“2007年将继续加大对地价的调控力度。所以，地价很有可能继续下降。”刘峰如是预测。