论文部分内容阅读
高力国际数据显示，2007年第二季度，金融街写字楼市场原有的空置面积得以进一步消化，整体空置率从上季度的14.42％下降至14.19％。与此同时，近期，金融街写字楼市场还有一件事情备受关注，即路透社签约凯晨世贸中心。全球最大的国际多媒体新闻通讯社之一——路透社为何不选择以央视为核心的媒体群聚地CBD，而将北京总部选址定于金融街?世界闻名的路透社有怎样苛刻的办公标准?凯晨世贸中心究竟靠什么赢得了路透社的青睐等问题却鲜为人知。
谈判长达半年
“与路透社的答约谈判时间最长。”北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇坦言，作为山界四大通讯社之一，全球最大的金融数据公司，路透社的选址要求非常“苛刻”。
据史志勇介绍，路透社与凯晨世贸中心自去年底便开始接触。
路透社虽然服务于金融、媒体与企业市场中的各类专业人士，但主营业务是为金融业务服务，全球约有42.7万从事证券、债券、外汇、货币，商品与能源的金融市场专业人士，使用路透社的产品，路透社主要针对金融机构设计出各种工具，协助机构降低风险，提供专为债券市场定制的自动化交易产品，因此，在木次路透社选择北京总部办公地址之时，选择了金融街区域。
而在对金融街区域的在在租写字楼进行了广泛而深入的调研后，路透锁定了位于长安街和金融街交会的凯晨世贸中心。
路透社认为，凯晨世贸中心不仅仅地段优越，而且建筑设计新颖独特，硬件设施可靠，配套服务全面周到，吸引很多知名的金融类客户进驻，已经成为一个世界级的金融家写字楼，这与路透社的定位十分吻合。
然而尽管路透对凯晨世贸中心的初步印象十分满意，但是双方的签约过程却非一帆风顺，从去年年底初次接触到今年6月28日正式签约，整整经历了半年时间。在此期间，路透社英国总部领导，北京总部领导多次亲自考察，总考察次数不下十次。
投入高达千万元
在六个月的谈判期内，双方主要是针对设备的要求不断磨合。比如空调设备，凯晨世贸中心原来是早7点至晚8点空调开放，而路透引要求空调24小时开放，并且要求在春秋季能提供新风。为此，凯晨世贸中心花费600万元采用了北京第一家空调全能量计量系统，使得客户在空调冷热源使用方面看得见，算得清，并且加时空调收费低至0.3元／平米·小时，类比北京其他甲级写字楼，大大降低了客户的运硬成本。
另外，就机电设备来说，路透社对于持续充沛的电量，对于强、弱点等方面的要求很高，实际上，对于所有的金融类客户而言，随着科技进步，大量的资讯是储存电脑中的，而储存在银行电脑网络中的信息尤为重要，直接关系着千万家储户、保险客户、投资客户的切身利益。电量是否充足持久，电压是否稳定。机房设备运转是否顺畅，包括为这些设备的恒温，恒温提供保证的空调是否安全，都是影响金融企业工作的重要基石。
凯晨世贸中心在规划之初就做了相应的安排，采用市政路10KV高压电源供电，两路电源同的运行，互力联络，高压母联断路器可手动也可以自动，紧急时，可以通过手动切换或者自动切换，保障系统正常运行。凯晨世贸中心的总供电容量为2万KVA，高于规范配置30％，能充分满足用户用电需求。各层设置专用变配电竖井，每层办公区供应200KW量。同时可为有特殊需要的客户提供一定数量的增容。
而且尽管凯晨世贸中心位于首都核心区，紧邻供电单位，日常应无停电困扰，但仍然在地下一层安装一台清华泰豪的1250千瓦柴油发电机。当一路市电失电跳闸后，发电机空载启动备用；当二路市电均失电跳闸后，发电机自动投入运行，确保万一断电的情况下，能够启动应急电量设备设施，保让入驻客户的人身财产安全。
但是时代进步飞速仅仅两年时间。客户对于用电需求又有新的增加。包括路透社在内的不少客户提出增加单独的双路数据中心机房电源，比凯晨世贸中心原来预留在办公区的电量有较大提升。
好在凯晨世贸中心之前为全楼预留了足够的电量，现在需要的是增加开关柜和插板母线。为了确保每一家进驻的大客户都能个双路数据电源，凯晨工程中心和北京建筑设计院的工程师紧密磋商，决定科凯晨东，中、西三个楼竖井里再各增加二条密集型插接母线，相应在配电室增加6台800A—250A开关柜，用于满足客客户增加的电力供应，此项投资直接增加预算外支出850万人民币。
除此之外，凯晨世贸中心还投资1000多万采用了中国第一家电子地库车辆管理系统，结合一卡通系统，对客户车辆进行实时的管理和保护。这些硬件的采用，确保客户享受世界一流舒适科技、节能环保的办公环境。
而对于在项目已经接近收尾的过程中，如此大的成本投入是否值得的问题，史志勇认为，一个写字楼的使用寿命50年甚至上百年，以目前的科技进程，硬件改造不可避免或者说未来势在在必行。关键是要有对客户负责的精神、可持续发展的眼光和态度，凯晨世贸中心有着明确的定位：金融类客户。对非目标客户，即使对方出再高的价格也不能进入，而对于目标客户，凯晨世贸中心就一定尽力满足客户的需求。
世界顶级客户追捧
正是凯晨世贸中心身体力行“没有最好，只有更好”的态度，让路透社作了最终决定。
在对凯晨世贸中心进行调研期间，路透社执行副总裁兼全球置业总监(EVP and Global Property Director)Glenn J.Elliott先处曾经亲自来到大厦考察，他站立在凯晨的大堂内，仰望57米高的玻璃屋顶，对凯晨世贸中心大为赞赏地说：“这个大厦非常漂亮，我很喜欢。”
至此，从2006年12月28日凯晨世贸中心正式竣工以来，已经有11家客户进驻，而且都是声名赫赫的重量级企企业；世界500强，中国外贸巨擘——中国中化集团公司；中国政府批准设立的第一家全国性股份制商业银行，第一家在发起设立阶段就引入境外战略投资者的中资商业银行——勃海银行；世界四大通讯社之一、全球最大的金融数据公司——英国路透社，中国加入WTO后首家获准成立的中外合资保险公司——中意人寿保险有限公司；中国改革发展中最早成立的新兴商业银行之一，被亚洲货币(Asia Money 2006 FX POLL)评为中国地区最佳外汇交易服务中心——中信银行；丹麦在中国成立的第一家银行，国内首次批准从事外汇经纪业务的交易银行——丹麦盛宝银行(Saxo bank)等。
而路透社的进驻，标志着凯晨世贸中心的品质得到了世界顶级金融机构的认可，相信，随着路透社的入驻，更多的世界级金融机构将会聚凯晨世贸中心。
谈判长达半年
“与路透社的答约谈判时间最长。”北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇坦言，作为山界四大通讯社之一，全球最大的金融数据公司，路透社的选址要求非常“苛刻”。
据史志勇介绍，路透社与凯晨世贸中心自去年底便开始接触。
路透社虽然服务于金融、媒体与企业市场中的各类专业人士，但主营业务是为金融业务服务，全球约有42.7万从事证券、债券、外汇、货币，商品与能源的金融市场专业人士，使用路透社的产品，路透社主要针对金融机构设计出各种工具，协助机构降低风险，提供专为债券市场定制的自动化交易产品，因此，在木次路透社选择北京总部办公地址之时，选择了金融街区域。
而在对金融街区域的在在租写字楼进行了广泛而深入的调研后，路透锁定了位于长安街和金融街交会的凯晨世贸中心。
路透社认为，凯晨世贸中心不仅仅地段优越，而且建筑设计新颖独特，硬件设施可靠，配套服务全面周到，吸引很多知名的金融类客户进驻，已经成为一个世界级的金融家写字楼，这与路透社的定位十分吻合。
然而尽管路透对凯晨世贸中心的初步印象十分满意，但是双方的签约过程却非一帆风顺，从去年年底初次接触到今年6月28日正式签约，整整经历了半年时间。在此期间，路透社英国总部领导，北京总部领导多次亲自考察，总考察次数不下十次。
投入高达千万元
在六个月的谈判期内，双方主要是针对设备的要求不断磨合。比如空调设备，凯晨世贸中心原来是早7点至晚8点空调开放，而路透引要求空调24小时开放，并且要求在春秋季能提供新风。为此，凯晨世贸中心花费600万元采用了北京第一家空调全能量计量系统，使得客户在空调冷热源使用方面看得见，算得清，并且加时空调收费低至0.3元／平米·小时，类比北京其他甲级写字楼，大大降低了客户的运硬成本。
另外，就机电设备来说，路透社对于持续充沛的电量，对于强、弱点等方面的要求很高，实际上，对于所有的金融类客户而言，随着科技进步，大量的资讯是储存电脑中的，而储存在银行电脑网络中的信息尤为重要，直接关系着千万家储户、保险客户、投资客户的切身利益。电量是否充足持久，电压是否稳定。机房设备运转是否顺畅，包括为这些设备的恒温，恒温提供保证的空调是否安全，都是影响金融企业工作的重要基石。
凯晨世贸中心在规划之初就做了相应的安排，采用市政路10KV高压电源供电，两路电源同的运行，互力联络，高压母联断路器可手动也可以自动，紧急时，可以通过手动切换或者自动切换，保障系统正常运行。凯晨世贸中心的总供电容量为2万KVA，高于规范配置30％，能充分满足用户用电需求。各层设置专用变配电竖井，每层办公区供应200KW量。同时可为有特殊需要的客户提供一定数量的增容。
而且尽管凯晨世贸中心位于首都核心区，紧邻供电单位，日常应无停电困扰，但仍然在地下一层安装一台清华泰豪的1250千瓦柴油发电机。当一路市电失电跳闸后，发电机空载启动备用；当二路市电均失电跳闸后，发电机自动投入运行，确保万一断电的情况下，能够启动应急电量设备设施，保让入驻客户的人身财产安全。
但是时代进步飞速仅仅两年时间。客户对于用电需求又有新的增加。包括路透社在内的不少客户提出增加单独的双路数据中心机房电源，比凯晨世贸中心原来预留在办公区的电量有较大提升。
好在凯晨世贸中心之前为全楼预留了足够的电量，现在需要的是增加开关柜和插板母线。为了确保每一家进驻的大客户都能个双路数据电源，凯晨工程中心和北京建筑设计院的工程师紧密磋商，决定科凯晨东，中、西三个楼竖井里再各增加二条密集型插接母线，相应在配电室增加6台800A—250A开关柜，用于满足客客户增加的电力供应，此项投资直接增加预算外支出850万人民币。
除此之外，凯晨世贸中心还投资1000多万采用了中国第一家电子地库车辆管理系统，结合一卡通系统，对客户车辆进行实时的管理和保护。这些硬件的采用，确保客户享受世界一流舒适科技、节能环保的办公环境。
而对于在项目已经接近收尾的过程中，如此大的成本投入是否值得的问题，史志勇认为，一个写字楼的使用寿命50年甚至上百年，以目前的科技进程，硬件改造不可避免或者说未来势在在必行。关键是要有对客户负责的精神、可持续发展的眼光和态度，凯晨世贸中心有着明确的定位：金融类客户。对非目标客户，即使对方出再高的价格也不能进入，而对于目标客户，凯晨世贸中心就一定尽力满足客户的需求。
世界顶级客户追捧
正是凯晨世贸中心身体力行“没有最好，只有更好”的态度，让路透社作了最终决定。
在对凯晨世贸中心进行调研期间，路透社执行副总裁兼全球置业总监(EVP and Global Property Director)Glenn J.Elliott先处曾经亲自来到大厦考察，他站立在凯晨的大堂内，仰望57米高的玻璃屋顶，对凯晨世贸中心大为赞赏地说：“这个大厦非常漂亮，我很喜欢。”
至此，从2006年12月28日凯晨世贸中心正式竣工以来，已经有11家客户进驻，而且都是声名赫赫的重量级企企业；世界500强，中国外贸巨擘——中国中化集团公司；中国政府批准设立的第一家全国性股份制商业银行，第一家在发起设立阶段就引入境外战略投资者的中资商业银行——勃海银行；世界四大通讯社之一、全球最大的金融数据公司——英国路透社，中国加入WTO后首家获准成立的中外合资保险公司——中意人寿保险有限公司；中国改革发展中最早成立的新兴商业银行之一，被亚洲货币(Asia Money 2006 FX POLL)评为中国地区最佳外汇交易服务中心——中信银行；丹麦在中国成立的第一家银行，国内首次批准从事外汇经纪业务的交易银行——丹麦盛宝银行(Saxo bank)等。
而路透社的进驻，标志着凯晨世贸中心的品质得到了世界顶级金融机构的认可，相信，随着路透社的入驻，更多的世界级金融机构将会聚凯晨世贸中心。