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中铁建工集团北京市 100160
【摘 要】房地产后白银时代房企净利润率普遍低于10%，为了做好“节流”就必须靠规范和提升自身的成本管理水平，所以现阶段各房企都在靠苦练“内功”来保住日益压缩的利润空间了，本文从房地产开发过程中的各阶段主要成本发生点出发，进行成本控制的探讨，同时从实战角度出发给出具体控制措施。
在房地产疯狂时代，各路房企根本不担心房子怎么卖，只要建起来就有人抢着买，成本高了也无妨，增加售价就行，所以各房企都是“重开源、轻节流”。随着房地产库存的不断增大以及整个市场大背景的变差，不得不从粗放的成本事前核算转为精细化的成本事前管控。
总体来说，地价居高不下，导致项目开发成本较高，在销售额大致不变的情况下，只有通过合理优化、降低成本，才能够达到预期投资收益。在不显著降低项目档次的前提下，各房地产公司拟从多个方面入手降低成本。考慮到土地成本基本为沉没成本，没有优化空间，且前期费用部分弹性很小，而且在总成本中的比例只有2%左右，可优化空间也不大，只有在资金使用成本、营销费用、建安费用及税金四个方面着手。
1、资金使用成本
目前各房企开发成本中资金成本（包括财务费用及资本化利息）部分至少占总成本的10%左右，折合到可售面积近将是不小的一个数字。房地产投资是一个资金密集型的投资渠道，如果资金链断裂将是十分可怕的事情，所以降低资金成本，做好资金计划十分重要。为能降低资金使用费用，只有通过加快产品去化速度，减少资金占用时间，做好资金使用计划，既能保证项目开发有足够的资金又要确保资金不闲置。
2、营销费用
一般房地产公司的营销费用都是按预计总销售额的3%左右计提，如果是首次进入当地市场则可以适当提高至5%左右。现在的销售必须要靠广告投入来提升知名度，否则“酒香也怕巷子深”。要想削减销售费用同时又确保不影响营销宣传，唯有把有限的费用花在最具有效果的宣传途径上，同时必须加快销售进度，减少广告投放周期。此外，即使成本不降低的情况下，如能提高销售额也能提高投资收益，所以应积极挖掘产品卖点，在不影响去化速度的前提下，尽可能合理提高产品售价。
3、建安及园林绿化费用
建安部分在总成本中占到1/3，也是在项目实施阶段最能节省成本的地方。但是受各地区政策影响，有些地方不能降低标准，例如外窗配置、保温等部分各地要求不一，尤其是北方地区要求极高，此时无论如何优化造价都会很高。但是有很多地方还是可以通过设计优化达到控制成本的目标。
首先在各设计方案阶段就应该严格把控，用目标成本中的相应费用限额来控制设计方案并严格论证，确保在设计源头上把控成本，同时又尽量不降低产品档次。可以主要考虑材料代换，适当减少高价位材料的使用量，在非敏感部位使用相对低价的材料，此项主要着眼点在外墙装饰及室内公共部位精装修部分。在主体结构及粗装修项目中，必须严格控制，降低变更签证率。同时扩大对相关主材的甲供范围，尤其时使用量较大的材料，甲供还是可以省不少钱，但是必须管理要到位，降低损耗率。
为实现降低成本目标，须从以下方面着手：
（1）材料代换
目前中等档次的住宅外墙一般都是二层及局部三层采用干挂石材，其余部分采用真石漆，成本较高。考虑进行充分论证，在不影响整体外立面效果的前提下对局部材料进行代换，减少高价位材料的使用量。
为了能够达到替换材料同时又不降低效果，需要多渠道寻找合适的替代品，可以向设计单位以及材料供应商进行咨询，项目工程技术人员及采购人员去市场上广泛调研摸底。
此外，在不影响外立面效果的前提下，优化外立面百叶及EPS线条设计，外立面应尽量避免过分复杂，线条过多，否则施工难度大且造价高。
（2）材料甲供
一般项目即使不是精装交房，但除了主体工程外仍然有很大一部分专业分包项目，这些都可以采用甲分包形式。在这些甲分包分项工程中有很多主材还是可以采用甲供形式的，例如公共区域精装修中的墙地砖。此部分材料实行甲供，一方面能有助于项目公司把控原材料质量及供货周期，减少瓷砖色差，同时又可以节省费用。但是如果采用甲供形式，项目公司应做好甲供材的管理工作，须有专人负责，一定要严控材料损耗率，避免得不偿失。
（3）门窗配置
门窗五金件选用品牌应在招标阶段指定3～5个品牌，价格由可与五金件厂家直接确定，采取定品牌定价的方式交由门窗施工单位直接采购，一来可以把好质量关，同时还能降低成本。目前一般住宅项目使用的五金件可以采用国产优质品牌例如坚朗，其一套平开五金，门窗厂报价价位在65～70元，而坚朗供给门窗厂基本在50元以内。如采用甲供形式，此部分至少可减低10元/套，一栋楼下来节省的费用还是很可观的。此外与设计院沟通，品质高的产品例如洋房、小高层和普通品质的高层也可以采用不同的型材系列，严格控制型材含量。考虑到某些地区节能政策不同或规定的不够详细，可以考虑打打擦边球，在某些方面需认真研究相关文件，并与设计部门与政府相关部门沟通，对于未强制实行的部分能否按原一般标准实行。
（4）地下空间
地下室车位方案设计引入专业公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案优化建议，确保车库布局合理，提高使用功能。此外地下室部分还可以从工艺工法上多做合理优化，例如不做地坪漆，天棚可不考虑腻子刮白。
（5）安装工程造价
随着人工智能的日益普及，安装工程造价普遍增高，须在设计阶段进行精细化管理。对于一些看不见的预留预埋管线不用追求质量太好，只要达到规范要求及使用要求即可，此外还可以对管线走向进行合理优化，合理降低管线布置长度。
智能化设计施工图单独招标，甚至可以考虑设计施工一体化，弱电产品大众化，尽量不考虑虽然先进但不实用或日常生活中很少使用的功能模块。
（6）园林绿化
为达到优化目的，需要设计单位在方案上认真推敲，应适当降低硬景比例，争取控制在20%左右，绝不超过30%。非主园路采用烧结砖、压花地坪、混凝土彩砖等而不采用花岗岩。木制作尽量不选用菠萝格，用红梢等同档次效果接近材料，并严格控制使用量。成品花钵尽量不选用石材材质，选用人造砂岩或水泥预制喷真石漆，且最大直径不宜超过1.5米。树池、花池、基座等部位，尽量采用如下标准：国产石材50厚压顶，20厚侧壁；尽量不用饰花。人工水景内壁饰面材料尽量不选用石材，用陶瓷马赛克代替。充分利用现状地势，减少土方作业量，适当降低乔木尤其是大型乔木及名贵乔木的使用量。
虽然很多地产公司为了省钱大型乔木部分都采用甲供模式，但一般不建议采用。因为一般项目公司在园林方面的专业技术人员比较匮乏，而且没有熟悉的苗木来源，苗木市场行情也不熟悉。如果苗木甲供，当苗木死亡时很难区分到底是园林施工单位种植的问题还是苗木本身质量问题。
（7）严控变更、签证率
施工过程中严厉杜绝拆改等无效成本发生，将变更、签证率尽可能降到最低。
为确保此目标实现，设计质量必须有效提高。在所有招标之前至少1个月相应的设计图纸应该完成，成本部、工程部、设计人员、营销部门须共同提前审图，并对设计方案的经济性、合理性、市场接受度进行充分论证后才能用于施工。现场管理人员包括监理应严格对现场的质量进行把控，加强现场巡查力度，做好事前控制。
4、税金
此部分应该说由国家现行税收政策决定，但是作为房地产开发企业，应该做好税务筹划，达到合理避税，既不违法国家政策又能合理降低税金，达到提高投资收益的目的。这需要财务人员积极开拓思路，甚至可以聘请专门的咨询机构来配合项目公司财务部来开展筹划工作。
5、结语
房地产黄金时代已远去，白银时代也进入了后半段，即将迎来的是黄铜时代，房地产公司要想在黄铜时代生存下去必须要苦练内功，提升自身成本管理水平，度过寒冬，迎接下一个黄金周期。
【摘 要】房地产后白银时代房企净利润率普遍低于10%，为了做好“节流”就必须靠规范和提升自身的成本管理水平，所以现阶段各房企都在靠苦练“内功”来保住日益压缩的利润空间了，本文从房地产开发过程中的各阶段主要成本发生点出发，进行成本控制的探讨，同时从实战角度出发给出具体控制措施。
在房地产疯狂时代，各路房企根本不担心房子怎么卖，只要建起来就有人抢着买，成本高了也无妨，增加售价就行，所以各房企都是“重开源、轻节流”。随着房地产库存的不断增大以及整个市场大背景的变差，不得不从粗放的成本事前核算转为精细化的成本事前管控。
总体来说，地价居高不下，导致项目开发成本较高，在销售额大致不变的情况下，只有通过合理优化、降低成本，才能够达到预期投资收益。在不显著降低项目档次的前提下，各房地产公司拟从多个方面入手降低成本。考慮到土地成本基本为沉没成本，没有优化空间，且前期费用部分弹性很小，而且在总成本中的比例只有2%左右，可优化空间也不大，只有在资金使用成本、营销费用、建安费用及税金四个方面着手。
1、资金使用成本
目前各房企开发成本中资金成本（包括财务费用及资本化利息）部分至少占总成本的10%左右，折合到可售面积近将是不小的一个数字。房地产投资是一个资金密集型的投资渠道，如果资金链断裂将是十分可怕的事情，所以降低资金成本，做好资金计划十分重要。为能降低资金使用费用，只有通过加快产品去化速度，减少资金占用时间，做好资金使用计划，既能保证项目开发有足够的资金又要确保资金不闲置。
2、营销费用
一般房地产公司的营销费用都是按预计总销售额的3%左右计提，如果是首次进入当地市场则可以适当提高至5%左右。现在的销售必须要靠广告投入来提升知名度，否则“酒香也怕巷子深”。要想削减销售费用同时又确保不影响营销宣传，唯有把有限的费用花在最具有效果的宣传途径上，同时必须加快销售进度，减少广告投放周期。此外，即使成本不降低的情况下，如能提高销售额也能提高投资收益，所以应积极挖掘产品卖点，在不影响去化速度的前提下，尽可能合理提高产品售价。
3、建安及园林绿化费用
建安部分在总成本中占到1/3，也是在项目实施阶段最能节省成本的地方。但是受各地区政策影响，有些地方不能降低标准，例如外窗配置、保温等部分各地要求不一，尤其是北方地区要求极高，此时无论如何优化造价都会很高。但是有很多地方还是可以通过设计优化达到控制成本的目标。
首先在各设计方案阶段就应该严格把控，用目标成本中的相应费用限额来控制设计方案并严格论证，确保在设计源头上把控成本，同时又尽量不降低产品档次。可以主要考虑材料代换，适当减少高价位材料的使用量，在非敏感部位使用相对低价的材料，此项主要着眼点在外墙装饰及室内公共部位精装修部分。在主体结构及粗装修项目中，必须严格控制，降低变更签证率。同时扩大对相关主材的甲供范围，尤其时使用量较大的材料，甲供还是可以省不少钱，但是必须管理要到位，降低损耗率。
为实现降低成本目标，须从以下方面着手：
（1）材料代换
目前中等档次的住宅外墙一般都是二层及局部三层采用干挂石材，其余部分采用真石漆，成本较高。考虑进行充分论证，在不影响整体外立面效果的前提下对局部材料进行代换，减少高价位材料的使用量。
为了能够达到替换材料同时又不降低效果，需要多渠道寻找合适的替代品，可以向设计单位以及材料供应商进行咨询，项目工程技术人员及采购人员去市场上广泛调研摸底。
此外，在不影响外立面效果的前提下，优化外立面百叶及EPS线条设计，外立面应尽量避免过分复杂，线条过多，否则施工难度大且造价高。
（2）材料甲供
一般项目即使不是精装交房，但除了主体工程外仍然有很大一部分专业分包项目，这些都可以采用甲分包形式。在这些甲分包分项工程中有很多主材还是可以采用甲供形式的，例如公共区域精装修中的墙地砖。此部分材料实行甲供，一方面能有助于项目公司把控原材料质量及供货周期，减少瓷砖色差，同时又可以节省费用。但是如果采用甲供形式，项目公司应做好甲供材的管理工作，须有专人负责，一定要严控材料损耗率，避免得不偿失。
（3）门窗配置
门窗五金件选用品牌应在招标阶段指定3～5个品牌，价格由可与五金件厂家直接确定，采取定品牌定价的方式交由门窗施工单位直接采购，一来可以把好质量关，同时还能降低成本。目前一般住宅项目使用的五金件可以采用国产优质品牌例如坚朗，其一套平开五金，门窗厂报价价位在65～70元，而坚朗供给门窗厂基本在50元以内。如采用甲供形式，此部分至少可减低10元/套，一栋楼下来节省的费用还是很可观的。此外与设计院沟通，品质高的产品例如洋房、小高层和普通品质的高层也可以采用不同的型材系列，严格控制型材含量。考虑到某些地区节能政策不同或规定的不够详细，可以考虑打打擦边球，在某些方面需认真研究相关文件，并与设计部门与政府相关部门沟通，对于未强制实行的部分能否按原一般标准实行。
（4）地下空间
地下室车位方案设计引入专业公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案优化建议，确保车库布局合理，提高使用功能。此外地下室部分还可以从工艺工法上多做合理优化，例如不做地坪漆，天棚可不考虑腻子刮白。
（5）安装工程造价
随着人工智能的日益普及，安装工程造价普遍增高，须在设计阶段进行精细化管理。对于一些看不见的预留预埋管线不用追求质量太好，只要达到规范要求及使用要求即可，此外还可以对管线走向进行合理优化，合理降低管线布置长度。
智能化设计施工图单独招标，甚至可以考虑设计施工一体化，弱电产品大众化，尽量不考虑虽然先进但不实用或日常生活中很少使用的功能模块。
（6）园林绿化
为达到优化目的，需要设计单位在方案上认真推敲，应适当降低硬景比例，争取控制在20%左右，绝不超过30%。非主园路采用烧结砖、压花地坪、混凝土彩砖等而不采用花岗岩。木制作尽量不选用菠萝格，用红梢等同档次效果接近材料，并严格控制使用量。成品花钵尽量不选用石材材质，选用人造砂岩或水泥预制喷真石漆，且最大直径不宜超过1.5米。树池、花池、基座等部位，尽量采用如下标准：国产石材50厚压顶，20厚侧壁；尽量不用饰花。人工水景内壁饰面材料尽量不选用石材，用陶瓷马赛克代替。充分利用现状地势，减少土方作业量，适当降低乔木尤其是大型乔木及名贵乔木的使用量。
虽然很多地产公司为了省钱大型乔木部分都采用甲供模式，但一般不建议采用。因为一般项目公司在园林方面的专业技术人员比较匮乏，而且没有熟悉的苗木来源，苗木市场行情也不熟悉。如果苗木甲供，当苗木死亡时很难区分到底是园林施工单位种植的问题还是苗木本身质量问题。
（7）严控变更、签证率
施工过程中严厉杜绝拆改等无效成本发生，将变更、签证率尽可能降到最低。
为确保此目标实现，设计质量必须有效提高。在所有招标之前至少1个月相应的设计图纸应该完成，成本部、工程部、设计人员、营销部门须共同提前审图，并对设计方案的经济性、合理性、市场接受度进行充分论证后才能用于施工。现场管理人员包括监理应严格对现场的质量进行把控，加强现场巡查力度，做好事前控制。
4、税金
此部分应该说由国家现行税收政策决定，但是作为房地产开发企业，应该做好税务筹划，达到合理避税，既不违法国家政策又能合理降低税金，达到提高投资收益的目的。这需要财务人员积极开拓思路，甚至可以聘请专门的咨询机构来配合项目公司财务部来开展筹划工作。
5、结语
房地产黄金时代已远去，白银时代也进入了后半段，即将迎来的是黄铜时代，房地产公司要想在黄铜时代生存下去必须要苦练内功，提升自身成本管理水平，度过寒冬，迎接下一个黄金周期。