论文部分内容阅读
摘 要:根据我国住房市场和住房保障制度发展的现实需要,住房置业担保应当作为政府对中低收入家庭提供的一项住房保障措施,明确定位为政策性担保。应当充分考虑政府的财政承受能力,严格限定住房置业担保的适用对象和条件,切实防范国家住房保障资源被滥用。在发展住房置业担保业务的过程中,政府应建立制度化的财政补偿机制,为住房置业担保机构的正常运营提供必要的资金支持,同时要加强监管,防范住房置业担保中的风险。
关键词:住房置业担保;中低收入者;住房保障
中图分类号:D922.29文献标识码:A
文章编号:1003—0751(2010)04—0074—06
一、我国住房置业担保的发展现状与研究意义
住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司,在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保的行为。①为支持城镇居民的住房消费,解决抵押物处置难、借款人“觅保难”等问题,1997年上海市在全国率先成立了住房置业担保公司,主要为购买二手房的中低收入者向银行申请个人住房贷款提供保证担保。此后不久,成都、沈阳、天津、北京等城市相继成立了住房置业担保公司,其业务范围从二手房贷款担保扩大到新建住房贷款担保。2000年,原建设部和中国人民银行联合颁布了《住房置业担保管理试行办法》,正式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。据不完全统计,近10年来,全国各地的住房置业担保机构从无到有、由小到大,累计担保个人住房贷款余额超过2000亿元;除西藏自治区尚未设立住房置业担保机构外,其他省、自治区、直辖市共成立了近100家住房置业担保机构。②
住房置业担保的出现,对促进我国城镇居民住房消费,分散银行贷款风险和减轻房地产开发商的负担等发挥了重要作用,但它在快速发展过程中也存在着诸多问题,主要表现为:(1)住房置业担保的主要功能错位,相关当事人之间的权利义务配置严重失衡。按照国外的常规个人住房贷款机制,借款人只要支付了规定比例的首付款并以其所购住房作抵押,就无须提供其他形式的担保。但在有住房置业担保的情况下,贷款人的债权既存在借款人提供的住房抵押担保,又有住房置业担保机构提供的保证担保,贷款人在没有支付任何额外“对价”的情况下就获得了额外的“双重保障”,借款人缴纳数额不菲的担保费后却无法享受到贷款条件方面的任何优惠,当事人之间的权利义务明显不对称。(2)住房置业担保机构的法律地位不明确,业务性质模糊。按照《住房置业担保管理试行办法》第七条的规定,住房置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保,收取服务费用,具有法人地位的房地产中介服务企业。但该办法第28条、29条规定,处置抵押房屋时,抵押人居住确有困难的,住房置业担保公司应当予以协助。住房置业担保公司承担的“协助安置”义务显然已超出了商业担保的范畴,明显带有社会保障的性质,具有较强的政策性。(3)住房置业担保机构的信用不足,担保能力弱,抗风险能力差。在目前各地已成立的住房置业担保机构中,除极少数城市的担保公司注册资本较高、规模较大外,绝大多数地方的担保公司受资本金来源限制,规模普遍较小,严重制约了住房置业担保的发展与成长。③加之住房置业担保机构按区域设立,不得跨地区经营,相互之间缺乏协作,房地产市场的区域性风险将会使其面临灭顶之灾。(4)政府对住房置业担保的监管与扶持不到位。按照《住房置业担保管理试行办法》第六、第七条的规定,各地建设行政主管部门归口管理本行政区域内的住房置业担保管理工作,但实践中,住房置业担保一直存在无人监管、监管乏力、监管不当的问题。此外,迄今为止,政府不但尚未建立起对住房置业担保应有的财政补偿机制,住房置业担保机构本应享有的某些权利也无法落实。如按权责发生制的要求,住房置业担保机构为防范未来的代偿风险而计提的担保风险基金在性质上不应计入当年已实现的收入而纳入当年的计税基数,但目前各地住房置业担保机构的担保风险基金大多在税后提取。
针对住房置业担保发展中存在的各种问题,早在2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确提出:“完善个人住房贷款担保机制,加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保,研究建立全国个人住房贷款担保体系。”但目前国内有关住房置业担保的学术研究显得非常冷清和薄弱,已公开发表的学术论文大多篇幅短小,内容多以介绍性为主,理论性和实践针对性亟待进一步充实和加强。本文拟针对住房置业担保发展中存在的主要问题,从住房置业担保的性质与功能定位、担保机构的设置、担保对象和担保条件的界定,以及政府与住房置业担保机构的关系等方面,就如何进一步发展和完善我国住房置业担保制度提出一些建设性的思路和具体构想。
二、住房置业担保的功能与性质定位
住房置业担保实质上是在借款人业已提供的住房抵押担保的基础上,由住房置业担保公司另行提供的一种信用担保,其显然是一种“重复担保”。我国住房市场和个人住房贷款市场自2003年开始已发生重大变化,尤其是近年来住房价格不断上涨,以住房抵押为基础的个人住房贷款被各商业银行视为优质资产,贷款人在发放个人住房贷款时不再要求借款人提供住房抵押以外的保证担保,住房置业担保市场因而急剧萎缩,住房置业担保制度面临着何去何从的艰难抉择。美国、加拿大、澳大利亚等国家和我国香港地区也存在个人住房抵押贷款担保,它是指由依法设立的机构或组织为了满足借款人申请个人住房贷款的要求而向贷款人提供的连带责任保证担保,其主要功能是为了降低购房借款人的首付款比例,其机理在于:借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费,建立“担保基金”,为贷款人提供信用担保,使贷款人的风险得以转移、分散或者降低,贷款人因而有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。④如在美国,普通个人住房贷款的贷款比例为80%,而由联邦住宅管理局担保的个人住房贷款的贷款比例最高可达97%。⑤在加拿大,普通个人住房贷款的贷款比例为75%,而有抵押贷款与住房公司担保的个人住房贷款,借款额在l8万加元以下的,贷款比例可达90%,最高可达95%。⑥在澳大利亚,普通个人住房贷款的贷款比例为80%,而由住房贷款保险公司担保的个人住房贷款的贷款比例可达97%,甚至可以是100%的全额贷款。⑦笔者认为,在我国,根据权利义务对等原则,如果借款人申请的个人住房贷款另由住房置业担保公司提供保证担保,贷款人即应在贷款条件方面给予借款人一定的优惠(如降低首付款比例、延长贷款期限或者降低贷款利率等),这或许是住房置业担保制度得以继续存在和发展的唯一合理选择。
我国近年来房地产市场发展不平衡,住房供求的结构性矛盾突出,住房价格增长过快,居民的住房消费能力与住房价格严重脱节,以廉租住房和经济适用住房为主体的住房保障体系已经不能完全适应住房市场发展的现实需要。如按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的规定,廉租住房和经济适用住房的保障对象是城市低收入住房困难家庭,但实践中还有很大一部分中低收入家庭,他们不符合相应的保障条件,无法享受到廉租住房和经济适用住房政策优惠,又无力购买普通商品住房(主要是不能一次性支付规定比例的首付款),因而住房难问题比较突出,成为所谓的“夹心层”。由住房置业担保机构为具有一定住房购买能力,但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭提供担保,促使贷款机构向中低收入家庭发放高比例的个人住房贷款,以降低其购房门槛,这不失为解决中低收入家庭住房难问题的一种可行选择。但广大中低收入者的资产积累较少,其就业、收入、健康、婚姻等方面的某些微小变化就可能使其丧失还贷能力,因而以营利为目的的商业性担保机构往往并不愿意为其提供担保。基于此,根据我国现阶段住房市场和住房保障制度发展的客观需要,我国住房置业担保应当定位于政策性担保,即由政府出资组建住房置业担保机构,为具有相应住房购买能力的中低收入家庭申请高比例个人住房贷款提供信用担保。这种住房保障方式不但可以有效避免和克服现行廉租住房、经济适用住房等一次性实物补贴所造成的福利固化、永久化的不公平现象,而且可以充分发挥担保资金所具有的“四两拨千斤”的“杠杆效应”,扩大财政资金的支持面,提高财政资金的使用效率。
三、住房置业担保机构的设置
政策性个人住房抵押贷款担保的组织形式可分为两种:一种是政府直接担保,即由政府机构为个人住房贷款提供担保,如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部就是为中低收入者和退伍军人申请个人住房贷款提供担保的政府机构。另一种是政府间接担保,即由政府出资设立独立于政府的法人组织为个人住房贷款提供担保,其风险和责任最终由政府承担。如加拿大的抵押贷款与住房公司就是联邦政府独资拥有的为中低收入者申请个人住房贷款提供担保的皇家公司。在我国,按照《担保法》第七条的规定,政府机构不得充任担保人。作为政策性担保,我国住房置业担保应当由政府出资组建的独立于政府的法人组织承担,但这并不意味着政府必须建立专门的担保机构。事实上,无论是美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部,还是加拿大的抵押贷款与住房公司,它们都不是专门的担保机构,而是执行政府住房政策的综合性机构或组织。如加拿大的抵押贷款与住房公司除为中低收入家庭提供贷款担保外,还向建造符合中低收入家庭需求的社会住房的开发商提供贷款。我国住房置业担保机构的设置亦可从我国已有的政策性住房金融制度及其组织资源出发,重点着眼于现有政策性住房金融机构的规范与整合,而不是盲目增设机构和扩充人员编制。
现阶段我国政策性住房融资体系的主体与核心是住房公积金制度,住房公积金管理中心一方面承担着发放个人住房消费贷款和实现资金保值增值的功能,另一方面又是执行政府住房保障政策的独立于政府的非营利性组织,在充分发掘和利用其优势并对其进行必要和适当的改革,强化其对中低收入者住房保障功能的基础上,我国住房公积金管理中心完全可以成为加拿大的抵押贷款与住房公司之类的集政策性贷款和担保于一体的综合性机构。具体而言:一要扩大住房公积金制度的覆盖面,逐步将在城市有固定工作的农民工、城镇个体工商户和自由职业者等人员纳入住房公积金制度的覆盖范围;二要调整住房公积金及其增值收益的使用方向,将其主要用于为住房金融提供长期、稳定的资金支持和向住房公积金缴存人,特别是中低收入缴存人发放住房消费补贴;三要对具有一定住房购买能力,但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入缴存人,由住房公积金管理中心为其申请高比例个人住房贷款提供信用担保。
与另设专门的担保机构相比,由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能具有以下三方面优势:(1)住房公积金实行强制缴存原则,其资金来源稳定可靠,由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能,可以避免现有住房置业担保机构信用不足和担保能力弱的问题,并可极大地提升借款人的信用等级,扩大担保规模,保证交易安全,同时还有助于克服目前住房公积金用途单一、资金闲置情况严重的弊端。(2)我国目前尚未建立起完善的个人信用制度,一般担保机构无法全面了解借款人的财产、收入和负债情况,亦不能对借款人的收入变动情况进行有效的监督和检查,因而面临着较大的信用风险和代偿风险。住房公积金实行强制缴存原则,住房公积金管理中心可以及时了解和掌握缴存人的收入及其变动情况,由其为缴存人提供贷款担保可以在很大程度上克服和修正个人住房贷款市场的信息不对称状态,降低住房置业担保的风险。(3)在信息不对称情况下,担保机构为了防范和控制代偿风险,往往要求借款人提供反担保。如按我国《住房置业担保管理试行办法》第21条的规定,借款人向住房置业担保公司申请担保的,应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向住房置业担保公司进行抵押反担保。此要求与住房置业担保制度的旨趣是相悖的,因为借款人之所以申请住房置业担保,就是因为其无法向贷款人提供有效担保。由住房公积金管理中心提供住房置业担保无须缴存人另行提供反担保,因为住房公积金制度实行强制缴存原则,缴存人已缴纳的住房公积金和未来必须缴纳的住房公积金存款都将成为其履约担保,一旦缴存人违约,住房公积金管理中心可依法对其住房公积金账户作相应的扣减。
由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能须对现有住房置业担保机构进行调整和改革,可供选择的方案是:各地已成立的直属于当地城市房地产管理部门或住房资金管理中心的住房置业担保机构,可直接划归当地城市住房公积金管理中心管辖;部分由房地产企业出资设立的以营利为目的的商业性住房置业担保公司,可通过资产或者股权置换等形式实行转制,逐步改由当地城市住房公积金管理中心管辖。
四、住房置业担保的适用对象、条件和责任界定
从法律关系的角度看,作为一种保证担保,住房置业担保与一般民事保证的内部结构是相同的,但作为一种政策性担保,住房置业担保承载着特殊的目的和功能,其担保对象和条件往往具有特定性(或者法定性),其保证人承担保证责任的方式与一般民事保证也有很大不同。
(一)住房置业担保的适用对象和条件
对政府而言,住房置业担保实质上是一种或有负债,当借款人违约时,政府须因其承担的担保责任而发生实际支出。因此,应当充分考虑政府的财政承受能力,严格限定住房置业担保的适用对象和条件,防止政府住房保障资源被滥用。现阶段我国住房置业担保的对象应当限定为既不符合廉租住房和经济适用住房的政策保障条件,又无力购买普通商品住房的中低收入住房困难家庭(即所谓的“夹心层”),借款人除必须符合“中低收入”和“住房困难”这两个条件外,还应具备一些特定条件,主要包括:(1)借款人应当具有相应的住房购买能力。没有相应住房购买能力的中低收入家庭应当向政府申请廉租住房保障,而不是借助政策性担保购买住房。实践中主要通过房价收入比来衡量、判断借款人是否具有相应的住房购买能力,通常要求借款人的月还款额、月总债务支出与其月总收入之比不得超过规定的比例。⑧(2)借款人申请担保的个人住房贷款必须用于购买第一套自住住房。作为一种住房保障政策和措施,住房置业担保的主要目的是满足中低收入住房困难家庭的基本居住需求,因此,对借款人“改善型”或“投资型”的住房消费需求,住房置业担保机构不应提供担保。(3)借款人申请担保的个人住房贷款额度必须符合特定的上限要求。住房置业担保一方面要体现政府对中低收入住房困难家庭的政策扶持,另一方面也要防止借款人利用这种政策优惠购买过于奢侈的住房。至于具体的担保贷款限额,应当由市、县人民政府根据当地住房市场的供应结构和住房价格的变化,以及居民家庭收入水平等因素综合确定,以不超过当地普通中小户型住房的平均价格为宜。(4)借款人应当已经连续缴纳若干年期如3—5年的住房公积金存款。作为一种住房保障政策和措施,住房置业担保实质上是政府为中低收入住房困难家庭提供的一种“公共产品”,其数量在一定时期内是有限的,因此有必要规定合理的轮候期限。此外,要求借款人必须已连续缴纳一定年期的住房公积金存款,也是考察和衡量借款人是否具备持续的还款能力的重要标准,有利于降低住房置业担保的风险。
(二)住房置业担保的相关责任
住房置业担保的主要目的是保证借款人基本的居住需求,因此,当借款人无力偿还贷款本息时,其抵押住房不应按一般抵押权的实现方式予以处置,而应采取特殊的违约处置措施,如为违约借款人设置合理的“缓冲期”和“等待期”,使因客观原因不能按期偿还贷款本息的善意违约借款人有一个“弥补”的机会等。具体而言,可按步骤采取以下措施:(1)当借款人不能按期偿还贷款本息时,住房置业担保机构可按期(如按月、季度、半年或者一年)直接从借款人已缴存的住房公积金存款账户上作相应的扣减。(2)当借款人的住房公积金存款账户余额不足以偿还其应偿还的贷款本息时,住房置业担保机构可视具体情况(如因失业或者收入下降等客观原因而导致暂时不能偿还贷款等)为其提供一定期限的垫付期。(3)当垫付期届满,借款人仍无力偿还贷款本息时,贷款人应当将抵押住房的处置权转移给住房置业担保机构,并要求其履行代偿责任。(4)住房置业担保机构按贷款人的要求先行代为清偿债务后,可为借款人重新安排特殊的融资计划或者还款计划(如与贷款银行协商延长还款期限或者降低贷款利率等),以减轻借款人的还款负担,或者通过以小换大、以旧换新等方式置换借款人所购的住房。(5)借款人仍无力清偿债务的,住房置业担保机构可着手处置抵押住房。如借款人居住确有困难,住房置业担保机构应当协助借款人申请廉租住房或者其他形式的住房保障,或者为借款人提供临时“周转房”,以保证其基本的居住需要。
五、政府对住房置业担保的扶持与监管
(一)政府对住房置业担保的扶持
住房置业担保的性质和担保对象的特殊性决定了其不可能完全根据风险损失率来确定担保费率,如果完全由住房置业担保机构自身承担担保失败的风险,其势必因风险大、收益小而出现收支倒挂、资金减少、业务萎缩、难以为继的局面。因此,政府应当建立制度化的财政补偿机制,为住房置业担保机构的正常运营提供必要的资金支持,填补住房置业担保的理论价格与实际价格之间的缺口。政府对住房置业担保的财政补偿可采取三种方式:(1)补充资本金或者风险准备金。政府应当根据自身财政承受能力和住房置业担保发展的需要,把同级住房置业担保机构对同级财政一般预算收入增长的贡献量作为同级财政对同级住房置业担保机构的年度资本金或者风险准备金补充量和补充率的依据。(2)补偿代偿损失。住房置业担保机构严格按照法定的条件和程序提供个人住房贷款担保,其代偿期限超过一定年限且债务人确实无力偿还或者因其他因素不可能偿还的代偿损失,住房置业担保机构提出核销申请的,政府应当予以核销或者给予补偿。(3)调减相关税费。政府可参照执行对中小企业信用担保的优惠政策,对住房置业担保实行营业税、所得税减免和风险准备金税前提取等优惠措施。需特别指出的是,我国目前与房地产有关的税费中,除企业所得税外,其余税费大多由地方政府获得,加上城镇土地使用权出让金收入,地方政府是房地产市场发展的主要受益者之一。⑨因此,应当进一步提高和强化地方政府对住房保障包括住房置业担保的制度性财政支持,如要求地方政府提取土地使用权出让收益的一定比例作为住房保障基金,专项用于住房保障(包括对住房置业担保机构的资本金、风险准备金和担保损失的财政补偿等)。
(二)政府对住房置业担保的监管
从业务内容来看,住房置业担保实为融资性担保。按照2009年国务院办公厅发布的《关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》(以下简称《通知》)的规定,省、自治区、直辖市人民政府按照“谁审批设立、谁负责监管”的要求,确定相应的部门根据国家有关规定和政策,负责本地区融资性担保机构的设立审批、关闭和日常监管;按照属地管理原则,对已设立的跨省区或者规模较大的融资性担保机构,由地方负责监管和风险处置工作。《通知》规定由银监会牵头,组建融资性担保业监管部际联席会议,意将融资性担保业务纳入金融监管的范畴,但《通知》仍坚持“谁审批设立、谁负责监管”的原则,规定由地方政府对融资性担保进行监管。事实上,随着我国金融体制改革的深入和金融监管力度的不断加强,地方政府对商业银行贷款业务的干预能力越来越弱,与此同时,地方政府在地方利益和GDP政绩观的影响下具有强烈的投资欲望和对商业银行资金的强烈渴求,对组建担保公司,利用担保资金所具有的“四两拨千金”的“杠杆效应”重新撬动银行资金等具有很大的积极性,如果坚持“谁审批设立、谁负责监管”的原则,将难以有效防止地方政府利用出资者和监管者的身份,通过行政指令或者“批条子”、“打招呼”等方式干预担保机构的具体担保业务,进而将住房置业担保作为变相干预银行贷款新手段的现象发生。因此,在监管体制方面,应将住房置业担保纳入金融监管的范畴,在现有的金融监管体系内对其进行监管,而不应由地方政府对其进行监管。在监管方式方面,监管机构应主要为住房置业担保制定一般性规范,定期监督、检查住房置业担保机构的规范执行情况,而不应直接干预住房置业担保机构的具体担保业务。具体而言,监管机构的主要职责应是:制定住房置业担保的发展方针、政策、规章制度和行业准则;规范住房置业担保的运作模式和业务操作流程;审批住房置业担保机构的设立申请;依法对住房置业担保机构进行经常性监管,如对担保费的收取标准、风险准备金的提取比例、担保规模和总量、担保资金的使用情况等进行定期和不定期稽核,对发现的问题及时采取有效措施予以纠正,对违法和违规行为及时处理等。
六、美国“次贷危机”对我国住房置业担保发展的启示
首先需要指出的是,美国“次贷危机”的发生与其个人住房抵押贷款担保机制没有直接的关系,次贷不应成为我国住房置业担保发展的障碍。⑩但同时应当注意到,次贷的显著特征是借款人的信用度差和首付款比例过低,这对于以为中低收入家庭申请高比例个人住房贷款提供信用支持为主要功能的住房置业担保的发展具有重要的警示意义:(1)应当充分认识和防范住房市场的风险,限制或者禁止住房置业担保机构为首付款比例过低的个人住房贷款提供担保。住房市场是不断变化的,住房价格不可能“只涨不跌”,美国“次贷危机”发生的一个重要诱因就是美国住房市场的重大逆转。实践表明,借款人在没有任何个人自有资金或者仅有极少量个人自有资金投入的情况下,其违约概率非常高。只有要求借款人支付一定数量的首付款,才能使其切实感受到违约将会带来损失,从而促使其尽力履约并最大限度地降低因抵押住房市场价格下降而造成的风险损失。否则,一旦房价大幅下跌,处置抵押住房所得不足以偿还贷款余额,借款人违约就将会给贷款机构和担保机构造成大量的呆账、坏账,进而危及整个金融体系的安全。(2)借款人的信用风险始终是贷款机构面临的主要风险,住房置业担保的对象应当严格限于具有相应住房购买能力的中低收入家庭。保障居民的住房权利是政府义不容辞的责任,但“人人享有适当住房”并不意味着人人都要买房。中低收入群体的信用风险一般较高且对利率和房价较为敏感,当房价下跌或贷款利率上调时,借款人的债务负担亦随之加重,其违约、拖欠贷款不还的风险也就不断加剧。美国“次贷危机”发生的直接原因就是无住房购买能力的人通过个人住房贷款购买了住房,最终无力偿还债务。因此,“拔苗助长”,让无相应住房消费支付能力的中低收入群体进入购房市场,不仅会事与愿违,还会产生许多负面效应。(3)要高度重视和防范住房置业担保可能引发的贷款人的“道德风险”问题,限制或者禁止住房置业担保机构采取全额担保方式。在住房置业担保关系中,担保机构事实上扮演着风险承担者的角色,而风险的减少或者消除很可能引发贷款人的道德风险,诱使贷款人采取比较冒险的贷款形式,积极发放贷款。美国“次贷危机”发生的一个重要原因就是美国部分金融机构利用住房抵押贷款证券化可将个人住房贷款风险分散或转移给其他投资者的契机(11),有意、无意地降低个人住房抵押贷款的信用门槛,使许多本来得不到贷款的人也能轻易获得贷款。因此,为防止一旦有了担保,贷款银行就放松贷款审查的现象发生,住房置业担保机构应当避免采取全额担保而代之以部分担保的形式,与贷款人共担风险。
注释
①参见原建设部和中国人民银行2000年发布施行的《住房置业担保管理试行办法》第二条。
②建设部课题组:《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》,中国建筑工业出版社,2007年,第382页。
③佚名:《住建部研究住房担保 有望带动1.3万亿投资消费》,《21世纪经济报道》2009年2月27日。
④Kristin Chen:The Role of Mortgage Insurance in Risk Management,International Journal of Real Estate Finance,Volume1,No.2,2001,pp32—41;Adrian Coles & Judith Hardt:Mortgage Markets:Why US and EU Markets Are so Different,Housing Studies,Vol.15 Issue 5,2001,p775—783.
⑤汪利娜:《美国的住宅抵押保险机制》,《华北金融》1998年第4期,第41页。
⑥李小荣:《加拿大的住房按揭及按揭保险》,《中国房地产》2004年第2期,第76页。
⑦虞晓芬、元琳、王德光:《澳洲住宅抵押贷款保险业务概况》,《保险研究》2001年第4期,第46页。
⑧参见中国银行业监督管理委员会2004年颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。
⑨丛诚:《论财税政策对住房保障体系的支撑》,《中国房地产金融》2008年第3期,第11页;贾康、刘军民:《我国住房改革与住房保障问题研究》,《财政研究》2007年第7期,第16页。
⑩国际经济评论编辑部:《美国次贷危机与中国研讨会综述》,《国际经济评论》2008年第3期,第29—31页;王东:《美国次贷危机的深层次原因与影响》,《当代经济》2008年第9期,第4—7页;张明:《美国次贷危机的根源演进及前景》,《世界经济与政治》2008年第12期,第6—9页;熊军、高谦:《次贷危机的性质和原因》,《当代经济研究》2009年第2期,第34—38页。
(11)宾融:《住房抵押贷款证券化》,中国金融出版社,2002年,第13页;于凤坤:《资产证券化:理论与实务》,北京大学出版社,2002年,第3页。
责任编辑:邓 林
关键词:住房置业担保;中低收入者;住房保障
中图分类号:D922.29文献标识码:A
文章编号:1003—0751(2010)04—0074—06
一、我国住房置业担保的发展现状与研究意义
住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司,在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保的行为。①为支持城镇居民的住房消费,解决抵押物处置难、借款人“觅保难”等问题,1997年上海市在全国率先成立了住房置业担保公司,主要为购买二手房的中低收入者向银行申请个人住房贷款提供保证担保。此后不久,成都、沈阳、天津、北京等城市相继成立了住房置业担保公司,其业务范围从二手房贷款担保扩大到新建住房贷款担保。2000年,原建设部和中国人民银行联合颁布了《住房置业担保管理试行办法》,正式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。据不完全统计,近10年来,全国各地的住房置业担保机构从无到有、由小到大,累计担保个人住房贷款余额超过2000亿元;除西藏自治区尚未设立住房置业担保机构外,其他省、自治区、直辖市共成立了近100家住房置业担保机构。②
住房置业担保的出现,对促进我国城镇居民住房消费,分散银行贷款风险和减轻房地产开发商的负担等发挥了重要作用,但它在快速发展过程中也存在着诸多问题,主要表现为:(1)住房置业担保的主要功能错位,相关当事人之间的权利义务配置严重失衡。按照国外的常规个人住房贷款机制,借款人只要支付了规定比例的首付款并以其所购住房作抵押,就无须提供其他形式的担保。但在有住房置业担保的情况下,贷款人的债权既存在借款人提供的住房抵押担保,又有住房置业担保机构提供的保证担保,贷款人在没有支付任何额外“对价”的情况下就获得了额外的“双重保障”,借款人缴纳数额不菲的担保费后却无法享受到贷款条件方面的任何优惠,当事人之间的权利义务明显不对称。(2)住房置业担保机构的法律地位不明确,业务性质模糊。按照《住房置业担保管理试行办法》第七条的规定,住房置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保,收取服务费用,具有法人地位的房地产中介服务企业。但该办法第28条、29条规定,处置抵押房屋时,抵押人居住确有困难的,住房置业担保公司应当予以协助。住房置业担保公司承担的“协助安置”义务显然已超出了商业担保的范畴,明显带有社会保障的性质,具有较强的政策性。(3)住房置业担保机构的信用不足,担保能力弱,抗风险能力差。在目前各地已成立的住房置业担保机构中,除极少数城市的担保公司注册资本较高、规模较大外,绝大多数地方的担保公司受资本金来源限制,规模普遍较小,严重制约了住房置业担保的发展与成长。③加之住房置业担保机构按区域设立,不得跨地区经营,相互之间缺乏协作,房地产市场的区域性风险将会使其面临灭顶之灾。(4)政府对住房置业担保的监管与扶持不到位。按照《住房置业担保管理试行办法》第六、第七条的规定,各地建设行政主管部门归口管理本行政区域内的住房置业担保管理工作,但实践中,住房置业担保一直存在无人监管、监管乏力、监管不当的问题。此外,迄今为止,政府不但尚未建立起对住房置业担保应有的财政补偿机制,住房置业担保机构本应享有的某些权利也无法落实。如按权责发生制的要求,住房置业担保机构为防范未来的代偿风险而计提的担保风险基金在性质上不应计入当年已实现的收入而纳入当年的计税基数,但目前各地住房置业担保机构的担保风险基金大多在税后提取。
针对住房置业担保发展中存在的各种问题,早在2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确提出:“完善个人住房贷款担保机制,加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保,研究建立全国个人住房贷款担保体系。”但目前国内有关住房置业担保的学术研究显得非常冷清和薄弱,已公开发表的学术论文大多篇幅短小,内容多以介绍性为主,理论性和实践针对性亟待进一步充实和加强。本文拟针对住房置业担保发展中存在的主要问题,从住房置业担保的性质与功能定位、担保机构的设置、担保对象和担保条件的界定,以及政府与住房置业担保机构的关系等方面,就如何进一步发展和完善我国住房置业担保制度提出一些建设性的思路和具体构想。
二、住房置业担保的功能与性质定位
住房置业担保实质上是在借款人业已提供的住房抵押担保的基础上,由住房置业担保公司另行提供的一种信用担保,其显然是一种“重复担保”。我国住房市场和个人住房贷款市场自2003年开始已发生重大变化,尤其是近年来住房价格不断上涨,以住房抵押为基础的个人住房贷款被各商业银行视为优质资产,贷款人在发放个人住房贷款时不再要求借款人提供住房抵押以外的保证担保,住房置业担保市场因而急剧萎缩,住房置业担保制度面临着何去何从的艰难抉择。美国、加拿大、澳大利亚等国家和我国香港地区也存在个人住房抵押贷款担保,它是指由依法设立的机构或组织为了满足借款人申请个人住房贷款的要求而向贷款人提供的连带责任保证担保,其主要功能是为了降低购房借款人的首付款比例,其机理在于:借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费,建立“担保基金”,为贷款人提供信用担保,使贷款人的风险得以转移、分散或者降低,贷款人因而有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。④如在美国,普通个人住房贷款的贷款比例为80%,而由联邦住宅管理局担保的个人住房贷款的贷款比例最高可达97%。⑤在加拿大,普通个人住房贷款的贷款比例为75%,而有抵押贷款与住房公司担保的个人住房贷款,借款额在l8万加元以下的,贷款比例可达90%,最高可达95%。⑥在澳大利亚,普通个人住房贷款的贷款比例为80%,而由住房贷款保险公司担保的个人住房贷款的贷款比例可达97%,甚至可以是100%的全额贷款。⑦笔者认为,在我国,根据权利义务对等原则,如果借款人申请的个人住房贷款另由住房置业担保公司提供保证担保,贷款人即应在贷款条件方面给予借款人一定的优惠(如降低首付款比例、延长贷款期限或者降低贷款利率等),这或许是住房置业担保制度得以继续存在和发展的唯一合理选择。
我国近年来房地产市场发展不平衡,住房供求的结构性矛盾突出,住房价格增长过快,居民的住房消费能力与住房价格严重脱节,以廉租住房和经济适用住房为主体的住房保障体系已经不能完全适应住房市场发展的现实需要。如按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的规定,廉租住房和经济适用住房的保障对象是城市低收入住房困难家庭,但实践中还有很大一部分中低收入家庭,他们不符合相应的保障条件,无法享受到廉租住房和经济适用住房政策优惠,又无力购买普通商品住房(主要是不能一次性支付规定比例的首付款),因而住房难问题比较突出,成为所谓的“夹心层”。由住房置业担保机构为具有一定住房购买能力,但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭提供担保,促使贷款机构向中低收入家庭发放高比例的个人住房贷款,以降低其购房门槛,这不失为解决中低收入家庭住房难问题的一种可行选择。但广大中低收入者的资产积累较少,其就业、收入、健康、婚姻等方面的某些微小变化就可能使其丧失还贷能力,因而以营利为目的的商业性担保机构往往并不愿意为其提供担保。基于此,根据我国现阶段住房市场和住房保障制度发展的客观需要,我国住房置业担保应当定位于政策性担保,即由政府出资组建住房置业担保机构,为具有相应住房购买能力的中低收入家庭申请高比例个人住房贷款提供信用担保。这种住房保障方式不但可以有效避免和克服现行廉租住房、经济适用住房等一次性实物补贴所造成的福利固化、永久化的不公平现象,而且可以充分发挥担保资金所具有的“四两拨千斤”的“杠杆效应”,扩大财政资金的支持面,提高财政资金的使用效率。
三、住房置业担保机构的设置
政策性个人住房抵押贷款担保的组织形式可分为两种:一种是政府直接担保,即由政府机构为个人住房贷款提供担保,如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部就是为中低收入者和退伍军人申请个人住房贷款提供担保的政府机构。另一种是政府间接担保,即由政府出资设立独立于政府的法人组织为个人住房贷款提供担保,其风险和责任最终由政府承担。如加拿大的抵押贷款与住房公司就是联邦政府独资拥有的为中低收入者申请个人住房贷款提供担保的皇家公司。在我国,按照《担保法》第七条的规定,政府机构不得充任担保人。作为政策性担保,我国住房置业担保应当由政府出资组建的独立于政府的法人组织承担,但这并不意味着政府必须建立专门的担保机构。事实上,无论是美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部,还是加拿大的抵押贷款与住房公司,它们都不是专门的担保机构,而是执行政府住房政策的综合性机构或组织。如加拿大的抵押贷款与住房公司除为中低收入家庭提供贷款担保外,还向建造符合中低收入家庭需求的社会住房的开发商提供贷款。我国住房置业担保机构的设置亦可从我国已有的政策性住房金融制度及其组织资源出发,重点着眼于现有政策性住房金融机构的规范与整合,而不是盲目增设机构和扩充人员编制。
现阶段我国政策性住房融资体系的主体与核心是住房公积金制度,住房公积金管理中心一方面承担着发放个人住房消费贷款和实现资金保值增值的功能,另一方面又是执行政府住房保障政策的独立于政府的非营利性组织,在充分发掘和利用其优势并对其进行必要和适当的改革,强化其对中低收入者住房保障功能的基础上,我国住房公积金管理中心完全可以成为加拿大的抵押贷款与住房公司之类的集政策性贷款和担保于一体的综合性机构。具体而言:一要扩大住房公积金制度的覆盖面,逐步将在城市有固定工作的农民工、城镇个体工商户和自由职业者等人员纳入住房公积金制度的覆盖范围;二要调整住房公积金及其增值收益的使用方向,将其主要用于为住房金融提供长期、稳定的资金支持和向住房公积金缴存人,特别是中低收入缴存人发放住房消费补贴;三要对具有一定住房购买能力,但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入缴存人,由住房公积金管理中心为其申请高比例个人住房贷款提供信用担保。
与另设专门的担保机构相比,由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能具有以下三方面优势:(1)住房公积金实行强制缴存原则,其资金来源稳定可靠,由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能,可以避免现有住房置业担保机构信用不足和担保能力弱的问题,并可极大地提升借款人的信用等级,扩大担保规模,保证交易安全,同时还有助于克服目前住房公积金用途单一、资金闲置情况严重的弊端。(2)我国目前尚未建立起完善的个人信用制度,一般担保机构无法全面了解借款人的财产、收入和负债情况,亦不能对借款人的收入变动情况进行有效的监督和检查,因而面临着较大的信用风险和代偿风险。住房公积金实行强制缴存原则,住房公积金管理中心可以及时了解和掌握缴存人的收入及其变动情况,由其为缴存人提供贷款担保可以在很大程度上克服和修正个人住房贷款市场的信息不对称状态,降低住房置业担保的风险。(3)在信息不对称情况下,担保机构为了防范和控制代偿风险,往往要求借款人提供反担保。如按我国《住房置业担保管理试行办法》第21条的规定,借款人向住房置业担保公司申请担保的,应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向住房置业担保公司进行抵押反担保。此要求与住房置业担保制度的旨趣是相悖的,因为借款人之所以申请住房置业担保,就是因为其无法向贷款人提供有效担保。由住房公积金管理中心提供住房置业担保无须缴存人另行提供反担保,因为住房公积金制度实行强制缴存原则,缴存人已缴纳的住房公积金和未来必须缴纳的住房公积金存款都将成为其履约担保,一旦缴存人违约,住房公积金管理中心可依法对其住房公积金账户作相应的扣减。
由住房公积金管理中心承担住房置业担保职能须对现有住房置业担保机构进行调整和改革,可供选择的方案是:各地已成立的直属于当地城市房地产管理部门或住房资金管理中心的住房置业担保机构,可直接划归当地城市住房公积金管理中心管辖;部分由房地产企业出资设立的以营利为目的的商业性住房置业担保公司,可通过资产或者股权置换等形式实行转制,逐步改由当地城市住房公积金管理中心管辖。
四、住房置业担保的适用对象、条件和责任界定
从法律关系的角度看,作为一种保证担保,住房置业担保与一般民事保证的内部结构是相同的,但作为一种政策性担保,住房置业担保承载着特殊的目的和功能,其担保对象和条件往往具有特定性(或者法定性),其保证人承担保证责任的方式与一般民事保证也有很大不同。
(一)住房置业担保的适用对象和条件
对政府而言,住房置业担保实质上是一种或有负债,当借款人违约时,政府须因其承担的担保责任而发生实际支出。因此,应当充分考虑政府的财政承受能力,严格限定住房置业担保的适用对象和条件,防止政府住房保障资源被滥用。现阶段我国住房置业担保的对象应当限定为既不符合廉租住房和经济适用住房的政策保障条件,又无力购买普通商品住房的中低收入住房困难家庭(即所谓的“夹心层”),借款人除必须符合“中低收入”和“住房困难”这两个条件外,还应具备一些特定条件,主要包括:(1)借款人应当具有相应的住房购买能力。没有相应住房购买能力的中低收入家庭应当向政府申请廉租住房保障,而不是借助政策性担保购买住房。实践中主要通过房价收入比来衡量、判断借款人是否具有相应的住房购买能力,通常要求借款人的月还款额、月总债务支出与其月总收入之比不得超过规定的比例。⑧(2)借款人申请担保的个人住房贷款必须用于购买第一套自住住房。作为一种住房保障政策和措施,住房置业担保的主要目的是满足中低收入住房困难家庭的基本居住需求,因此,对借款人“改善型”或“投资型”的住房消费需求,住房置业担保机构不应提供担保。(3)借款人申请担保的个人住房贷款额度必须符合特定的上限要求。住房置业担保一方面要体现政府对中低收入住房困难家庭的政策扶持,另一方面也要防止借款人利用这种政策优惠购买过于奢侈的住房。至于具体的担保贷款限额,应当由市、县人民政府根据当地住房市场的供应结构和住房价格的变化,以及居民家庭收入水平等因素综合确定,以不超过当地普通中小户型住房的平均价格为宜。(4)借款人应当已经连续缴纳若干年期如3—5年的住房公积金存款。作为一种住房保障政策和措施,住房置业担保实质上是政府为中低收入住房困难家庭提供的一种“公共产品”,其数量在一定时期内是有限的,因此有必要规定合理的轮候期限。此外,要求借款人必须已连续缴纳一定年期的住房公积金存款,也是考察和衡量借款人是否具备持续的还款能力的重要标准,有利于降低住房置业担保的风险。
(二)住房置业担保的相关责任
住房置业担保的主要目的是保证借款人基本的居住需求,因此,当借款人无力偿还贷款本息时,其抵押住房不应按一般抵押权的实现方式予以处置,而应采取特殊的违约处置措施,如为违约借款人设置合理的“缓冲期”和“等待期”,使因客观原因不能按期偿还贷款本息的善意违约借款人有一个“弥补”的机会等。具体而言,可按步骤采取以下措施:(1)当借款人不能按期偿还贷款本息时,住房置业担保机构可按期(如按月、季度、半年或者一年)直接从借款人已缴存的住房公积金存款账户上作相应的扣减。(2)当借款人的住房公积金存款账户余额不足以偿还其应偿还的贷款本息时,住房置业担保机构可视具体情况(如因失业或者收入下降等客观原因而导致暂时不能偿还贷款等)为其提供一定期限的垫付期。(3)当垫付期届满,借款人仍无力偿还贷款本息时,贷款人应当将抵押住房的处置权转移给住房置业担保机构,并要求其履行代偿责任。(4)住房置业担保机构按贷款人的要求先行代为清偿债务后,可为借款人重新安排特殊的融资计划或者还款计划(如与贷款银行协商延长还款期限或者降低贷款利率等),以减轻借款人的还款负担,或者通过以小换大、以旧换新等方式置换借款人所购的住房。(5)借款人仍无力清偿债务的,住房置业担保机构可着手处置抵押住房。如借款人居住确有困难,住房置业担保机构应当协助借款人申请廉租住房或者其他形式的住房保障,或者为借款人提供临时“周转房”,以保证其基本的居住需要。
五、政府对住房置业担保的扶持与监管
(一)政府对住房置业担保的扶持
住房置业担保的性质和担保对象的特殊性决定了其不可能完全根据风险损失率来确定担保费率,如果完全由住房置业担保机构自身承担担保失败的风险,其势必因风险大、收益小而出现收支倒挂、资金减少、业务萎缩、难以为继的局面。因此,政府应当建立制度化的财政补偿机制,为住房置业担保机构的正常运营提供必要的资金支持,填补住房置业担保的理论价格与实际价格之间的缺口。政府对住房置业担保的财政补偿可采取三种方式:(1)补充资本金或者风险准备金。政府应当根据自身财政承受能力和住房置业担保发展的需要,把同级住房置业担保机构对同级财政一般预算收入增长的贡献量作为同级财政对同级住房置业担保机构的年度资本金或者风险准备金补充量和补充率的依据。(2)补偿代偿损失。住房置业担保机构严格按照法定的条件和程序提供个人住房贷款担保,其代偿期限超过一定年限且债务人确实无力偿还或者因其他因素不可能偿还的代偿损失,住房置业担保机构提出核销申请的,政府应当予以核销或者给予补偿。(3)调减相关税费。政府可参照执行对中小企业信用担保的优惠政策,对住房置业担保实行营业税、所得税减免和风险准备金税前提取等优惠措施。需特别指出的是,我国目前与房地产有关的税费中,除企业所得税外,其余税费大多由地方政府获得,加上城镇土地使用权出让金收入,地方政府是房地产市场发展的主要受益者之一。⑨因此,应当进一步提高和强化地方政府对住房保障包括住房置业担保的制度性财政支持,如要求地方政府提取土地使用权出让收益的一定比例作为住房保障基金,专项用于住房保障(包括对住房置业担保机构的资本金、风险准备金和担保损失的财政补偿等)。
(二)政府对住房置业担保的监管
从业务内容来看,住房置业担保实为融资性担保。按照2009年国务院办公厅发布的《关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》(以下简称《通知》)的规定,省、自治区、直辖市人民政府按照“谁审批设立、谁负责监管”的要求,确定相应的部门根据国家有关规定和政策,负责本地区融资性担保机构的设立审批、关闭和日常监管;按照属地管理原则,对已设立的跨省区或者规模较大的融资性担保机构,由地方负责监管和风险处置工作。《通知》规定由银监会牵头,组建融资性担保业监管部际联席会议,意将融资性担保业务纳入金融监管的范畴,但《通知》仍坚持“谁审批设立、谁负责监管”的原则,规定由地方政府对融资性担保进行监管。事实上,随着我国金融体制改革的深入和金融监管力度的不断加强,地方政府对商业银行贷款业务的干预能力越来越弱,与此同时,地方政府在地方利益和GDP政绩观的影响下具有强烈的投资欲望和对商业银行资金的强烈渴求,对组建担保公司,利用担保资金所具有的“四两拨千金”的“杠杆效应”重新撬动银行资金等具有很大的积极性,如果坚持“谁审批设立、谁负责监管”的原则,将难以有效防止地方政府利用出资者和监管者的身份,通过行政指令或者“批条子”、“打招呼”等方式干预担保机构的具体担保业务,进而将住房置业担保作为变相干预银行贷款新手段的现象发生。因此,在监管体制方面,应将住房置业担保纳入金融监管的范畴,在现有的金融监管体系内对其进行监管,而不应由地方政府对其进行监管。在监管方式方面,监管机构应主要为住房置业担保制定一般性规范,定期监督、检查住房置业担保机构的规范执行情况,而不应直接干预住房置业担保机构的具体担保业务。具体而言,监管机构的主要职责应是:制定住房置业担保的发展方针、政策、规章制度和行业准则;规范住房置业担保的运作模式和业务操作流程;审批住房置业担保机构的设立申请;依法对住房置业担保机构进行经常性监管,如对担保费的收取标准、风险准备金的提取比例、担保规模和总量、担保资金的使用情况等进行定期和不定期稽核,对发现的问题及时采取有效措施予以纠正,对违法和违规行为及时处理等。
六、美国“次贷危机”对我国住房置业担保发展的启示
首先需要指出的是,美国“次贷危机”的发生与其个人住房抵押贷款担保机制没有直接的关系,次贷不应成为我国住房置业担保发展的障碍。⑩但同时应当注意到,次贷的显著特征是借款人的信用度差和首付款比例过低,这对于以为中低收入家庭申请高比例个人住房贷款提供信用支持为主要功能的住房置业担保的发展具有重要的警示意义:(1)应当充分认识和防范住房市场的风险,限制或者禁止住房置业担保机构为首付款比例过低的个人住房贷款提供担保。住房市场是不断变化的,住房价格不可能“只涨不跌”,美国“次贷危机”发生的一个重要诱因就是美国住房市场的重大逆转。实践表明,借款人在没有任何个人自有资金或者仅有极少量个人自有资金投入的情况下,其违约概率非常高。只有要求借款人支付一定数量的首付款,才能使其切实感受到违约将会带来损失,从而促使其尽力履约并最大限度地降低因抵押住房市场价格下降而造成的风险损失。否则,一旦房价大幅下跌,处置抵押住房所得不足以偿还贷款余额,借款人违约就将会给贷款机构和担保机构造成大量的呆账、坏账,进而危及整个金融体系的安全。(2)借款人的信用风险始终是贷款机构面临的主要风险,住房置业担保的对象应当严格限于具有相应住房购买能力的中低收入家庭。保障居民的住房权利是政府义不容辞的责任,但“人人享有适当住房”并不意味着人人都要买房。中低收入群体的信用风险一般较高且对利率和房价较为敏感,当房价下跌或贷款利率上调时,借款人的债务负担亦随之加重,其违约、拖欠贷款不还的风险也就不断加剧。美国“次贷危机”发生的直接原因就是无住房购买能力的人通过个人住房贷款购买了住房,最终无力偿还债务。因此,“拔苗助长”,让无相应住房消费支付能力的中低收入群体进入购房市场,不仅会事与愿违,还会产生许多负面效应。(3)要高度重视和防范住房置业担保可能引发的贷款人的“道德风险”问题,限制或者禁止住房置业担保机构采取全额担保方式。在住房置业担保关系中,担保机构事实上扮演着风险承担者的角色,而风险的减少或者消除很可能引发贷款人的道德风险,诱使贷款人采取比较冒险的贷款形式,积极发放贷款。美国“次贷危机”发生的一个重要原因就是美国部分金融机构利用住房抵押贷款证券化可将个人住房贷款风险分散或转移给其他投资者的契机(11),有意、无意地降低个人住房抵押贷款的信用门槛,使许多本来得不到贷款的人也能轻易获得贷款。因此,为防止一旦有了担保,贷款银行就放松贷款审查的现象发生,住房置业担保机构应当避免采取全额担保而代之以部分担保的形式,与贷款人共担风险。
注释
①参见原建设部和中国人民银行2000年发布施行的《住房置业担保管理试行办法》第二条。
②建设部课题组:《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》,中国建筑工业出版社,2007年,第382页。
③佚名:《住建部研究住房担保 有望带动1.3万亿投资消费》,《21世纪经济报道》2009年2月27日。
④Kristin Chen:The Role of Mortgage Insurance in Risk Management,International Journal of Real Estate Finance,Volume1,No.2,2001,pp32—41;Adrian Coles & Judith Hardt:Mortgage Markets:Why US and EU Markets Are so Different,Housing Studies,Vol.15 Issue 5,2001,p775—783.
⑤汪利娜:《美国的住宅抵押保险机制》,《华北金融》1998年第4期,第41页。
⑥李小荣:《加拿大的住房按揭及按揭保险》,《中国房地产》2004年第2期,第76页。
⑦虞晓芬、元琳、王德光:《澳洲住宅抵押贷款保险业务概况》,《保险研究》2001年第4期,第46页。
⑧参见中国银行业监督管理委员会2004年颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。
⑨丛诚:《论财税政策对住房保障体系的支撑》,《中国房地产金融》2008年第3期,第11页;贾康、刘军民:《我国住房改革与住房保障问题研究》,《财政研究》2007年第7期,第16页。
⑩国际经济评论编辑部:《美国次贷危机与中国研讨会综述》,《国际经济评论》2008年第3期,第29—31页;王东:《美国次贷危机的深层次原因与影响》,《当代经济》2008年第9期,第4—7页;张明:《美国次贷危机的根源演进及前景》,《世界经济与政治》2008年第12期,第6—9页;熊军、高谦:《次贷危机的性质和原因》,《当代经济研究》2009年第2期,第34—38页。
(11)宾融:《住房抵押贷款证券化》,中国金融出版社,2002年,第13页;于凤坤:《资产证券化:理论与实务》,北京大学出版社,2002年,第3页。
责任编辑:邓 林