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长期以来，由业主委员会更换业主不满意的公司，这样的做法在一些物业管理矛盾纠纷较突出的小区中能经常看到，但问题依然是“老调重谈”，更换物业公司经常是“换汤不换药”，由此引发了诸多的社会矛盾。
2011年2月18日，乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路街道办事处克拉玛依东路北社区居委会二楼会议室里，一个议题为“关于组建米东区家属院居民业主委员会筹备组”的会议正在召开。
与会者来自三方：社区工作人员、乌鲁木齐市米东区机关事务管理中心干部以及社区辖区内的米东区机关家属院部分业主。
“我们小区不到3年的时间，换了4家物业公司。物业公司只知道收钱，其他一概不管，钱都用到哪去了?谁都不知道!”居民代表陈有庆说。
“5年了，年年冬天室温都在13摄氏度左右，物业公司说管不了。今年冬天，好些老人都搬到儿女家住了，实在是冻得受不了啊!”居民代表陈伟生的情绪有些激动。
“我们小区到现在也没有业主委员会，没有委员会，就没法监督物业公司，业主的权利就得不到保障。我们要求成立委员会!”居民代表赵建发的大嗓门震得会议室嗡嗡响，“我们也想像宁坤巷6号院那样，把小区交给社区管理!”
几位居民代表的发言，让会场显得略带火药味。
为什么米东区机关家属院的居民要行动起来成立业主委员会?他们为什么情愿把自己的小区交给社区管理而不是物业公司?宁坤巷6号院到底发生了些什么在吸引着他们?
就像是没有爹娘管的孩子
宁坤巷6号院共有2栋楼4个单元，77户住户。1993年，由自治区畜牧厅下属某单位作为单位职工家属院建成。住房分配制度改革后，住房分配给了个人，随着单位破产改制，宁坤巷6号院的管理就少人问津了。
“多年没有物业没有保安，小区连个大门也没有，楼道单元门是老式双扇木门，没法防盗。社会上各色人都可以随便出入，跟逛自由市场似的。”6号院老居民严波说：“大院里，家家户户的地下室都被偷了个遍。”
“好多人嫌小区不安全，纷纷把房子租给别人住，反正小区离华凌市场也近，那做生意的人多，不愁租不出去。大院里70％的居民都把房子租出去了。”居民刘进说。
让居民们忧心的还不仅仅是这些。“小区内居住人员复杂，正因为无人管理，抢劫案件在大院里也时有发生，还经常能见到一些被吸毒人员遗弃的使用过的针管注射器。宁坤巷6号院在整个水磨沟区都是出了名的脏乱差小区。”徐静说。
2006年的夏天，乌鲁木齐异常炎热。可偏偏就在这个时候，宁坤巷6号院的供水管道破裂，水一停就是40多天。
“上厕所要去附近的招待所，一次就要5角钱。人总不能不喝水吧，一桶水就要一元钱，家里要是没有年轻人，老人连喝水都成问题，更别说吃饭了。”大院居民张强说。
居民们找了很多部门，都没有解决恢复供水的问题。断水，成了各种矛盾爆发的导火索。一怒之下，几十个居民嚷嚷着要去市政府静坐上访。后来，畜牧厅的相关部门出面，总算是让大院居民又用上了水。事后，有居民不得不感叹：“难道维权只能通过极端的手段?”
“谁不想自己生活的环境舒心些?我们就像是一群没有爹娘管的孩子。”大院居民古兰说。
18年都没人好好管的小区，人家凭啥相信咱
改变，起始于2009年。
这一年的10月，一项旨在加大社区掌控及管理力度的工作，在乌鲁木齐市所有社区里大力推广，这就是后来广为人知的“四知四清四掌握”制度。
“要想知道辖区常住居民家庭基本情况、经济就业情况、成员政治表现、成员遵纪守法情况，了解清楚辖区人口居民就业情况、重点人员情况、流动人口情况、贫困群体情况，以及掌握辖区基本社情动态、宗教管理状况、热点难点问题、各类积极分子发挥作用情况，这些工作不入户根本做不到。”徐静说。
“根本就进不了人家的门，心里能不憋屈吗?可静下心来想一想，也难怪，一个18年都没人好好管的小区，社区干部猛一来，有抵触心理是自然的，人家凭什么要相信咱?”赵俊良说。
“咱做的是堂堂正正的事情，有啥委屈受不了的?”有着24年党龄、倔强的老赵第12次敲响了老徐家的门。看着这个从小因为小儿麻痹而导致左腿三级伤残的社区干部，一次次登门，老徐被感动了，终于向他敞开了房门。
随着房门敞开的，是老徐的心门。老徐一口气跟赵俊良聊了近两个小时。小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧、基础设施老化……赵俊良开始有了第一手资料。
“连基本的安全感都没有，还谈什么乐业?”赵俊良干的第一件事情，就是着手解决单元楼防盗门的事情。
明明谁都抱怨小区不安全，可临到要安装单元防盗门的事情了，谁都不愿意来掏这个钱。想说服所有单元里的住户统一自费安装，显然一时又不可能。社区又没有这个经济能力，怎么办?
“先从一单元换起，动员住户集资购买安装防盗门。只要大家看到了社区的诚意，切切实实是为老百姓办实事，老百姓能切实得到实惠，剩下的三个单元自然会响应。”赵俊良和徐静商量道。
又是一番挨家逐户的动员，终于一单元的住户们统一了意见：集资安装防盗门。为了让住户们放心，赵俊良亲自带着几户代表，到专业市场上反复比较，讲价钱。“防盗门的选择、购买全部交由住户负责，大家意见统一后付钱安装，每户分摊120元左右，每一笔开支，都会做一份详细的情况说明，上面附有住户代表及社区领导的签名及消费凭证，然后张贴在小区里。”徐静说。
很快，一单元的防盗门安装好了，家家户户都装配好了对讲系统，生人很难再进到单元里，楼道里那些因为随地大小便而产生的异味也渐渐没了。
果然如当初徐静和赵俊良所料，没多久，小区其他3个单元的住户纷纷主动找到社区，要求安装防盗门。没过一个月，大院里所有4个单元，都安装上了防盗门。
“公开透明的方式，解决了小区单元楼的安全问题，更找回了居民对社区的信任。”赵俊良不禁感慨。
细致和琐碎的工作有了成效。“宁坤巷6号院最大的变化是，自从社区介入管理后，再也没发生过一起刑事和治安案件，家家户户的地下室也能安心放些杂物了。”徐静说，“大院里再也没有垃圾遍地的现象，即便是春节期间燃放鞭炮的高峰期，因为有人专门打扫了，地面上也少见炮屑。”
被唤醒的公民意识
宁坤巷6号院的变化，给大院居民带来了另一件意想不到的“副产品”，其影响力，甚至超过了变化本身。
“不能把老百姓当傻子。老百姓要的就是知情权，然后，才可能维护好自己的财产权和公民权。”徐静说，“在这个基础上，老百姓发现，原来通过民主和自治的方式，也可以把自己的小区管理好。” 大院里的楼建成年代较早，很多基础设施趋于老化。电线老化，经常发生短路，这让居民们很头疼。在专项维修基金一时难以到位的情况下，一位懂电学的业主向社区提出，可以通过个人关系，帮着更换楼道里的电线。这一来，果然节省了开支。赵俊良说：“自己治家，每一笔支出都跟自己息息相关，所以大家都有主人翁的意识，业主们各尽其能建设小区。”’
此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。我们原则上不用工，业主里有的是能人，要发掘业主资源。这个小区是大家的，每人都要尽自己所能出一点力。但必须坚持一个原则，就是‘千斤重担大家挑，每人分担一点点’，不能给分得太多，否则大家的积极性难以长久。”徐静说。
徐静说，业主的权利意识为何长期冬眠?这或许可以归咎于计划经济下单位制居住方式的残留。在单位制下，组织管理从政治、经济一直延伸到每家每户，并直接控制了居民生活的方方面面，因此这里缺乏一种社区自治的传统和土壤。
自治、民主、公民，这些听着比较前卫的词，最近经常可以从赵俊良的嘴里蹦出来。赵俊良说：“什么是公民?什么是公民意识?有人说，中国人做了五千年的臣民，做了60年的人民，现在开始做公民，这就是一个摆在我们面前的挑战，我们怎么变成公民?居民有没有愿望和能力承担公民的权利和义务，而只有公民，才会把权利和义务放在一起的。”
闯出来的“社区大物管”模式
从最初因为要贯彻“四知四清四掌握”制度进了宁坤巷6号院，被居民逐渐认可和接受，帮助他们解决了一些实际问题，一起组建临时业主委员会，再到如今已经初具雏形的居民自治管理小区治理模式，赵俊良说，“确实是无意中而为之，当初，可没想到路能走这么远。”
赵俊良说，《物业管理条例》规定的业主大会制度，确立了主权在业主的制度。而业主的权利很多是由业委会来执行的，如何建立一个有效的分权制衡的业主自治体制?
在克东路北社区的设想里，将来-在居民自治管理小区，有可能实行的小区治理机制为：“党组织+社区+业委会+社区物业服务中心”。宁坤巷6号院，已经初步实现了克东路北社区的这一社区自治理念。
“这就改变了物业公司、业委会和社区长期存在的‘两张皮’的弊端，社区介入小区管理，可以直接解决问题，而不像以往，出了问题再找社区，往往工作就会很被动。”赵俊良说。
有了制度框架，“社区物业服务中心”也就呼之欲出。2010年下半年，克东路北社区“社区物业服务中心”成立。
社区党支部对社区物业服务中心制定了一系列制度，明确分工，做到了社区领导亲自抓、分管人员具体抓、物管中心全力抓的组织网络。
由于物业服务中心与居民群众关系融洽，有力地推进了文明创建、创业富民、人口普查等中心工作，并及时更新、宣传政府各项利民惠民政策，为区域和谐稳定创造了良好的平台与连心桥。徐静说，“从源头上减少矛盾，从服务上解决矛盾，坚持小事不出楼栋、大事不出小区、难事不出社区，这是一般物业公司工作无法比拟的，提升了居民安全感和幸福感。”
“我们把这称为‘社区大物管’模式，是我们针对无人管理小区面临物业管理纠纷多发的形势所做的探索和创新。
“‘社区大物管’，其实‘管’的就是民心，出现问题纠纷，老百姓第一时间依靠的是社区、是政府，而我们能提供最直接的帮助，物管管的是事，理顺的却是民心。”徐静说。
克东路北社区还有更长远的打算。徐静说，社区物业服务中心，已经深受居民的认可，在将来条件进一步完善的情况下，要逐渐走上公司运营的市场化服务，对低保户和残疾人等困难家庭实行免费服务，对社区的居民实行低偿服务等。
水磨沟区南湖南路街道办事处书记李立民说，长期以来，管不过来、管不好、不好管，这是政府职能在对接基层的时候，经常遇到的情况。“社区建设多年来面临着很多挑战，主要是管理主体单一化、管理机构行政化、社区参与初级化等。”
对“社区大物管”模式，李立民也有进一步的思考：“‘社区大物管’，不仅仅只是社区的事情。在民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的基础上，克东路北社区内部形成了议行分设互相制衡的治理模式，业委会与社区共同在社区居民监督下完善社区治理，为社区居民提供一定的公共服务；而就自治而言，这标志着街道办事处也要加快职能转换的步伐，其治理模式也要进行调整，这对街道办事处也是一种考验。”
“宁坤巷6号院在社区介入管理前的状况，仅仅是乌鲁木齐市近千个无人管理小区的缩影。克东路北社区的做法无疑是一种有益的探索和尝试。”乌鲁木齐市房产局物业管理处相关负责人说。
2011年是乌鲁木齐市的改善民生年。近日，乌鲁木齐市委市政府作出决定，针对辖区无人管理小区的现状，街道、社区将安排人员进入小区管理小区卫生及治安，并将制定更为细致的管理方案。
据了解，乌鲁木齐市部分区已从区财政为无人管理社区拨付数额不等的专项管理经费，以期通过规范管理，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。
2011年2月18日，乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路街道办事处克拉玛依东路北社区居委会二楼会议室里，一个议题为“关于组建米东区家属院居民业主委员会筹备组”的会议正在召开。
与会者来自三方：社区工作人员、乌鲁木齐市米东区机关事务管理中心干部以及社区辖区内的米东区机关家属院部分业主。
“我们小区不到3年的时间，换了4家物业公司。物业公司只知道收钱，其他一概不管，钱都用到哪去了?谁都不知道!”居民代表陈有庆说。
“5年了，年年冬天室温都在13摄氏度左右，物业公司说管不了。今年冬天，好些老人都搬到儿女家住了，实在是冻得受不了啊!”居民代表陈伟生的情绪有些激动。
“我们小区到现在也没有业主委员会，没有委员会，就没法监督物业公司，业主的权利就得不到保障。我们要求成立委员会!”居民代表赵建发的大嗓门震得会议室嗡嗡响，“我们也想像宁坤巷6号院那样，把小区交给社区管理!”
几位居民代表的发言，让会场显得略带火药味。
为什么米东区机关家属院的居民要行动起来成立业主委员会?他们为什么情愿把自己的小区交给社区管理而不是物业公司?宁坤巷6号院到底发生了些什么在吸引着他们?
就像是没有爹娘管的孩子
宁坤巷6号院共有2栋楼4个单元，77户住户。1993年，由自治区畜牧厅下属某单位作为单位职工家属院建成。住房分配制度改革后，住房分配给了个人，随着单位破产改制，宁坤巷6号院的管理就少人问津了。
“多年没有物业没有保安，小区连个大门也没有，楼道单元门是老式双扇木门，没法防盗。社会上各色人都可以随便出入，跟逛自由市场似的。”6号院老居民严波说：“大院里，家家户户的地下室都被偷了个遍。”
“好多人嫌小区不安全，纷纷把房子租给别人住，反正小区离华凌市场也近，那做生意的人多，不愁租不出去。大院里70％的居民都把房子租出去了。”居民刘进说。
让居民们忧心的还不仅仅是这些。“小区内居住人员复杂，正因为无人管理，抢劫案件在大院里也时有发生，还经常能见到一些被吸毒人员遗弃的使用过的针管注射器。宁坤巷6号院在整个水磨沟区都是出了名的脏乱差小区。”徐静说。
2006年的夏天，乌鲁木齐异常炎热。可偏偏就在这个时候，宁坤巷6号院的供水管道破裂，水一停就是40多天。
“上厕所要去附近的招待所，一次就要5角钱。人总不能不喝水吧，一桶水就要一元钱，家里要是没有年轻人，老人连喝水都成问题，更别说吃饭了。”大院居民张强说。
居民们找了很多部门，都没有解决恢复供水的问题。断水，成了各种矛盾爆发的导火索。一怒之下，几十个居民嚷嚷着要去市政府静坐上访。后来，畜牧厅的相关部门出面，总算是让大院居民又用上了水。事后，有居民不得不感叹：“难道维权只能通过极端的手段?”
“谁不想自己生活的环境舒心些?我们就像是一群没有爹娘管的孩子。”大院居民古兰说。
18年都没人好好管的小区，人家凭啥相信咱
改变，起始于2009年。
这一年的10月，一项旨在加大社区掌控及管理力度的工作，在乌鲁木齐市所有社区里大力推广，这就是后来广为人知的“四知四清四掌握”制度。
“要想知道辖区常住居民家庭基本情况、经济就业情况、成员政治表现、成员遵纪守法情况，了解清楚辖区人口居民就业情况、重点人员情况、流动人口情况、贫困群体情况，以及掌握辖区基本社情动态、宗教管理状况、热点难点问题、各类积极分子发挥作用情况，这些工作不入户根本做不到。”徐静说。
“根本就进不了人家的门，心里能不憋屈吗?可静下心来想一想，也难怪，一个18年都没人好好管的小区，社区干部猛一来，有抵触心理是自然的，人家凭什么要相信咱?”赵俊良说。
“咱做的是堂堂正正的事情，有啥委屈受不了的?”有着24年党龄、倔强的老赵第12次敲响了老徐家的门。看着这个从小因为小儿麻痹而导致左腿三级伤残的社区干部，一次次登门，老徐被感动了，终于向他敞开了房门。
随着房门敞开的，是老徐的心门。老徐一口气跟赵俊良聊了近两个小时。小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧、基础设施老化……赵俊良开始有了第一手资料。
“连基本的安全感都没有，还谈什么乐业?”赵俊良干的第一件事情，就是着手解决单元楼防盗门的事情。
明明谁都抱怨小区不安全，可临到要安装单元防盗门的事情了，谁都不愿意来掏这个钱。想说服所有单元里的住户统一自费安装，显然一时又不可能。社区又没有这个经济能力，怎么办?
“先从一单元换起，动员住户集资购买安装防盗门。只要大家看到了社区的诚意，切切实实是为老百姓办实事，老百姓能切实得到实惠，剩下的三个单元自然会响应。”赵俊良和徐静商量道。
又是一番挨家逐户的动员，终于一单元的住户们统一了意见：集资安装防盗门。为了让住户们放心，赵俊良亲自带着几户代表，到专业市场上反复比较，讲价钱。“防盗门的选择、购买全部交由住户负责，大家意见统一后付钱安装，每户分摊120元左右，每一笔开支，都会做一份详细的情况说明，上面附有住户代表及社区领导的签名及消费凭证，然后张贴在小区里。”徐静说。
很快，一单元的防盗门安装好了，家家户户都装配好了对讲系统，生人很难再进到单元里，楼道里那些因为随地大小便而产生的异味也渐渐没了。
果然如当初徐静和赵俊良所料，没多久，小区其他3个单元的住户纷纷主动找到社区，要求安装防盗门。没过一个月，大院里所有4个单元，都安装上了防盗门。
“公开透明的方式，解决了小区单元楼的安全问题，更找回了居民对社区的信任。”赵俊良不禁感慨。
细致和琐碎的工作有了成效。“宁坤巷6号院最大的变化是，自从社区介入管理后，再也没发生过一起刑事和治安案件，家家户户的地下室也能安心放些杂物了。”徐静说，“大院里再也没有垃圾遍地的现象，即便是春节期间燃放鞭炮的高峰期，因为有人专门打扫了，地面上也少见炮屑。”
被唤醒的公民意识
宁坤巷6号院的变化，给大院居民带来了另一件意想不到的“副产品”，其影响力，甚至超过了变化本身。
“不能把老百姓当傻子。老百姓要的就是知情权，然后，才可能维护好自己的财产权和公民权。”徐静说，“在这个基础上，老百姓发现，原来通过民主和自治的方式，也可以把自己的小区管理好。” 大院里的楼建成年代较早，很多基础设施趋于老化。电线老化，经常发生短路，这让居民们很头疼。在专项维修基金一时难以到位的情况下，一位懂电学的业主向社区提出，可以通过个人关系，帮着更换楼道里的电线。这一来，果然节省了开支。赵俊良说：“自己治家，每一笔支出都跟自己息息相关，所以大家都有主人翁的意识，业主们各尽其能建设小区。”’
此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。我们原则上不用工，业主里有的是能人，要发掘业主资源。这个小区是大家的，每人都要尽自己所能出一点力。但必须坚持一个原则，就是‘千斤重担大家挑，每人分担一点点’，不能给分得太多，否则大家的积极性难以长久。”徐静说。
徐静说，业主的权利意识为何长期冬眠?这或许可以归咎于计划经济下单位制居住方式的残留。在单位制下，组织管理从政治、经济一直延伸到每家每户，并直接控制了居民生活的方方面面，因此这里缺乏一种社区自治的传统和土壤。
自治、民主、公民，这些听着比较前卫的词，最近经常可以从赵俊良的嘴里蹦出来。赵俊良说：“什么是公民?什么是公民意识?有人说，中国人做了五千年的臣民，做了60年的人民，现在开始做公民，这就是一个摆在我们面前的挑战，我们怎么变成公民?居民有没有愿望和能力承担公民的权利和义务，而只有公民，才会把权利和义务放在一起的。”
闯出来的“社区大物管”模式
从最初因为要贯彻“四知四清四掌握”制度进了宁坤巷6号院，被居民逐渐认可和接受，帮助他们解决了一些实际问题，一起组建临时业主委员会，再到如今已经初具雏形的居民自治管理小区治理模式，赵俊良说，“确实是无意中而为之，当初，可没想到路能走这么远。”
赵俊良说，《物业管理条例》规定的业主大会制度，确立了主权在业主的制度。而业主的权利很多是由业委会来执行的，如何建立一个有效的分权制衡的业主自治体制?
在克东路北社区的设想里，将来-在居民自治管理小区，有可能实行的小区治理机制为：“党组织+社区+业委会+社区物业服务中心”。宁坤巷6号院，已经初步实现了克东路北社区的这一社区自治理念。
“这就改变了物业公司、业委会和社区长期存在的‘两张皮’的弊端，社区介入小区管理，可以直接解决问题，而不像以往，出了问题再找社区，往往工作就会很被动。”赵俊良说。
有了制度框架，“社区物业服务中心”也就呼之欲出。2010年下半年，克东路北社区“社区物业服务中心”成立。
社区党支部对社区物业服务中心制定了一系列制度，明确分工，做到了社区领导亲自抓、分管人员具体抓、物管中心全力抓的组织网络。
由于物业服务中心与居民群众关系融洽，有力地推进了文明创建、创业富民、人口普查等中心工作，并及时更新、宣传政府各项利民惠民政策，为区域和谐稳定创造了良好的平台与连心桥。徐静说，“从源头上减少矛盾，从服务上解决矛盾，坚持小事不出楼栋、大事不出小区、难事不出社区，这是一般物业公司工作无法比拟的，提升了居民安全感和幸福感。”
“我们把这称为‘社区大物管’模式，是我们针对无人管理小区面临物业管理纠纷多发的形势所做的探索和创新。
“‘社区大物管’，其实‘管’的就是民心，出现问题纠纷，老百姓第一时间依靠的是社区、是政府，而我们能提供最直接的帮助，物管管的是事，理顺的却是民心。”徐静说。
克东路北社区还有更长远的打算。徐静说，社区物业服务中心，已经深受居民的认可，在将来条件进一步完善的情况下，要逐渐走上公司运营的市场化服务，对低保户和残疾人等困难家庭实行免费服务，对社区的居民实行低偿服务等。
水磨沟区南湖南路街道办事处书记李立民说，长期以来，管不过来、管不好、不好管，这是政府职能在对接基层的时候，经常遇到的情况。“社区建设多年来面临着很多挑战，主要是管理主体单一化、管理机构行政化、社区参与初级化等。”
对“社区大物管”模式，李立民也有进一步的思考：“‘社区大物管’，不仅仅只是社区的事情。在民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的基础上，克东路北社区内部形成了议行分设互相制衡的治理模式，业委会与社区共同在社区居民监督下完善社区治理，为社区居民提供一定的公共服务；而就自治而言，这标志着街道办事处也要加快职能转换的步伐，其治理模式也要进行调整，这对街道办事处也是一种考验。”
“宁坤巷6号院在社区介入管理前的状况，仅仅是乌鲁木齐市近千个无人管理小区的缩影。克东路北社区的做法无疑是一种有益的探索和尝试。”乌鲁木齐市房产局物业管理处相关负责人说。
2011年是乌鲁木齐市的改善民生年。近日，乌鲁木齐市委市政府作出决定，针对辖区无人管理小区的现状，街道、社区将安排人员进入小区管理小区卫生及治安，并将制定更为细致的管理方案。
据了解，乌鲁木齐市部分区已从区财政为无人管理社区拨付数额不等的专项管理经费，以期通过规范管理，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。