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摘 要：我国社会经济的快速发展，房地产业也得到了不断的发展，不仅成为了我国现有经济的重要支柱产业，而且也改善了人们的居住条件，提升了人们的住房水平，适应了社会市场发展的需要。为此，我国房地产业的发展受到了越来越多的关注，而在发展房地产业的过程中，房地产项目开发的风险管理占有非常重要作用，它是房地产业发展过程中必不可少的重要工作，所以要促进我国房地产业的良好发展，应该加大对房地产项目开发的风险管理研究力度。本文就将对房地产项目开发的风险管理进行探究。
关键词：房地产项目开发；风险管理；探析
房地产业是一项风险较高的产业项目，因为房地产项目的开发过程，是一项投融资较大，容易受环境因素的影响，施工技术较为复杂，工期较长的过程，因此，房地产项目在进行开发的过程中，会受到太多不确定因素的影响，导致房地产项目开发的风险较高，需要对其采取一些正确的管理措施，抵御可能因受不确定因素影响带来的风险，加强在房地产项目开发过程中风险的管理，突显房地产项目开发过程中风险管理的重要性。
一、房地产项目开发出现风险的原因
1、我国相关政策的影响
目前，由于房地产业的快速发展，它逐渐成为我国经济发展的重要支柱产业，为我国社会的健康发展起到了积极的促进作用，同时也改善了人们的居住条件，但是，正是因为对我国的社会与经济发展有着重要的影响，才会受到我国相关政策的干扰。具体来说，我国对土地，住房，金融，环保，税收等方面进行了相应政策的调整，比如说，限制了我国的房价增长，规定了银行贷款的利率，限制了一些土地的应用等等，这些都会影响我国房地产业的发展，同时也可能会对我国房地产项目开发带来风险，严重的情况下，会直接给房地产项目开发的企业带来经济上的损失。
2、经济方面带来的影响
我国房地产项目的开发会受到经济状况的影响，为可以认为是受到了房地产业本身特点的干扰，房地产业的周期较长，中间涉及到的环节较多，在房地产项目开发的过程中，很容易受到社会市场商品价格变动的影响，如果我国经济形式运行情况不佳，会降低人们购买房子的欲望，影响房地产业的发展，更有可能会导致房地产业的经营出现危机。另外，如果对我国社会经济的发展趋势能有一定的了解，能够进行较为准确的预算，也可以有效降低我国房地产项目开发的风险。
3、资金方面带来的影响
房地产业的建设与发现，会需要筹集大量的资金，所以会出现负债经营较高的情况，所以，如果说在房地产项目开发的过程中，资金链的供给发生了状况，出现了资金短缺的情况，那么对于房地产项目开发的有着直接的影响，换句话说，也就是房地产企业因为没有足够的资金支持，无法完成房地产项目开发的后期工作，致使房地产项目的开发工作停滞，房地产项目前期开发进行的投资，也没有办法对其收回。我们可以看出，房地产项目在进行开发的过程中，会受到资金的影响，资金一般都是通过融资的形式得来，并且融集资金的方法，工具以及环境都不相同，所以存在着一定的风险，还有银行贷款的利率会睡时发生变动，也会对房地产最终的收益产生很大的影响。如果社会市场发生了变动，会影响房地产项目中的租赁价格或者是出售价格，导致房地产企业最后的收益不能明确，对房地产企业能够运用的现金流产生影响，房地产的项目开发周期时间较长，所以也会给房地产企业中的财务方面带来一定的风险，影响房地产企业的发展。
4、工程建造方面带来的影响
房地产项目开发的最终产生就是房产，而房产的质量问题，会对以后房产的销售情况以及住户的人身安全带来影响，最终影响房地产企业的收益，所以需要加强房地产项目开发的监督力度，重视房地产的质量水平。因为房产在进行建造的过程中，因为会涉及到许多方面的内容，包括设计方面，监理方面以及施工方面等等，所以一旦出现与合同不符的情况，就需要进行相应的违约赔款，这会对房产项目以后的工期长短，花费成本以及它的质量带来不好的影响，首先是房地产项目在建造的过程中，需要花费大量资金，所以可以看出，建造成本占到的比例较大，如果不能对其进行有效控制，则会对房地产企业的资金运转带来影响。其次，设计方面没有创新，理念较为落后，则会给房地产项目的开发带来风险。还有房地产项目开发的工期如果延长，可能会对房产的租赁以及销售带来风险，花费更多的建设成本，给房地产企业利润带来影响[3]。
二、房地产项目开发面临的风险对策
我们可以根据上述内容看出，房地产项目在开发的过程中，会受到很多因素的影响，给房地产项目的开发带来多种风险，影响房地产企业的发展，所以需要加大对房地产项目开发过程中风险的研究力度，做好房地产项目开发中风险的管理。
1、完善房地产项目开发风险的管理机制
在房地产企业中培养专业的风险管理员，构建出一个综合素质较高的开发队伍，可以引进一些有着丰富经验以及理论知识的人才，给房地产项目以后的顺利运行，以及良好的营运管理，提供丰富的人才支持。房地产企业还可以在企业内部，专门设立一个房地产项目开发风险管理的部门，提升房地产企业协调管理的能力，用来完善房地产项目开发的风险管理机制，完成对房地产面临风险的事前以及事后处理，还可以推进房地产项目开发风险管理的进度，对企业中表现出色的员工进行专门的培训。
2、调查社会市场之后，做出正确的项目开发决策
因为社会市场的变动，会对房地产项目的开发带来风险，所以要想做好风险管理，需要进行实际的社会市场调查，对房地产市场的变化进行详细的分析，然后做出最正确的项目开发时间，还要对房地产项目开发的环境变化进行预测，然后选择收益较大的房地产项目进行开发。我国相关的政策，也会对其产生影响，所以还要对我国对房地产做出的政策进行分析及预测，分析人们对房产的需求情况，确定正确的房地产项目开发规模，减少房地产项目开发过程中带来的风险[2]。
3、选择正确的财务方式，控制房地产项目开发中的风险
具体的做法归结为三种，第一种，是通过房地产企业自身的财力，来直接承担，房地产项目开发过程中造成的经济损失，负责所有的补偿。第二种，就是房地产企业通过合法正当的合同条款，把房地产项目在开发的过程中，遇到的风险转移到其他地方。第三种，是最长用分担风险的措施，那就是给房地产进行开发的项目入保，也就是进行投保，用交纳相关的保险费用做代价，把房地产项目开发过程中遇到的风险，转嫁给投保的保险公司。
4、进行房地产项目开发之前，避开有风险的地方
在房地产项目进行开发之前，可以对其周围的环境进行调查，然后预测是否会发生一些自然灾害，如果有发生自然灾害的可能性，要及时的避开，以免建设房地产项目之后，给房地产企业造成不必要的经济损失。解除风险带来的影响[1]。
结束语：
房地产项目开发的过程，因为工期时间太长，过程复杂多样等原因，致使房地产项目开发的风险加大，会影响到多方的利益，如果房产建设的质量不好，不仅会影响房地产企业的收益，也会影响人们的利益，所以要加大房地产项目开发风险的管理力度，减少不必要的损失，促进我国房地产企业的健康发展，提升我国经济的发展水平。
参考文献：
[1]杨也容. 房地产项目开发风险管理案例研究[D].华南理工大学，2013.
[2]甄向南. 房地产项目风险管理研究与应用[D].大连海事大学，2012.
[3]张伟雄. 房地产项目的风险管理研究[D].华南理工大学，2012.
关键词：房地产项目开发；风险管理；探析
房地产业是一项风险较高的产业项目，因为房地产项目的开发过程，是一项投融资较大，容易受环境因素的影响，施工技术较为复杂，工期较长的过程，因此，房地产项目在进行开发的过程中，会受到太多不确定因素的影响，导致房地产项目开发的风险较高，需要对其采取一些正确的管理措施，抵御可能因受不确定因素影响带来的风险，加强在房地产项目开发过程中风险的管理，突显房地产项目开发过程中风险管理的重要性。
一、房地产项目开发出现风险的原因
1、我国相关政策的影响
目前，由于房地产业的快速发展，它逐渐成为我国经济发展的重要支柱产业，为我国社会的健康发展起到了积极的促进作用，同时也改善了人们的居住条件，但是，正是因为对我国的社会与经济发展有着重要的影响，才会受到我国相关政策的干扰。具体来说，我国对土地，住房，金融，环保，税收等方面进行了相应政策的调整，比如说，限制了我国的房价增长，规定了银行贷款的利率，限制了一些土地的应用等等，这些都会影响我国房地产业的发展，同时也可能会对我国房地产项目开发带来风险，严重的情况下，会直接给房地产项目开发的企业带来经济上的损失。
2、经济方面带来的影响
我国房地产项目的开发会受到经济状况的影响，为可以认为是受到了房地产业本身特点的干扰，房地产业的周期较长，中间涉及到的环节较多，在房地产项目开发的过程中，很容易受到社会市场商品价格变动的影响，如果我国经济形式运行情况不佳，会降低人们购买房子的欲望，影响房地产业的发展，更有可能会导致房地产业的经营出现危机。另外，如果对我国社会经济的发展趋势能有一定的了解，能够进行较为准确的预算，也可以有效降低我国房地产项目开发的风险。
3、资金方面带来的影响
房地产业的建设与发现，会需要筹集大量的资金，所以会出现负债经营较高的情况，所以，如果说在房地产项目开发的过程中，资金链的供给发生了状况，出现了资金短缺的情况，那么对于房地产项目开发的有着直接的影响，换句话说，也就是房地产企业因为没有足够的资金支持，无法完成房地产项目开发的后期工作，致使房地产项目的开发工作停滞，房地产项目前期开发进行的投资，也没有办法对其收回。我们可以看出，房地产项目在进行开发的过程中，会受到资金的影响，资金一般都是通过融资的形式得来，并且融集资金的方法，工具以及环境都不相同，所以存在着一定的风险，还有银行贷款的利率会睡时发生变动，也会对房地产最终的收益产生很大的影响。如果社会市场发生了变动，会影响房地产项目中的租赁价格或者是出售价格，导致房地产企业最后的收益不能明确，对房地产企业能够运用的现金流产生影响，房地产的项目开发周期时间较长，所以也会给房地产企业中的财务方面带来一定的风险，影响房地产企业的发展。
4、工程建造方面带来的影响
房地产项目开发的最终产生就是房产，而房产的质量问题，会对以后房产的销售情况以及住户的人身安全带来影响，最终影响房地产企业的收益，所以需要加强房地产项目开发的监督力度，重视房地产的质量水平。因为房产在进行建造的过程中，因为会涉及到许多方面的内容，包括设计方面，监理方面以及施工方面等等，所以一旦出现与合同不符的情况，就需要进行相应的违约赔款，这会对房产项目以后的工期长短，花费成本以及它的质量带来不好的影响，首先是房地产项目在建造的过程中，需要花费大量资金，所以可以看出，建造成本占到的比例较大，如果不能对其进行有效控制，则会对房地产企业的资金运转带来影响。其次，设计方面没有创新，理念较为落后，则会给房地产项目的开发带来风险。还有房地产项目开发的工期如果延长，可能会对房产的租赁以及销售带来风险，花费更多的建设成本，给房地产企业利润带来影响[3]。
二、房地产项目开发面临的风险对策
我们可以根据上述内容看出，房地产项目在开发的过程中，会受到很多因素的影响，给房地产项目的开发带来多种风险，影响房地产企业的发展，所以需要加大对房地产项目开发过程中风险的研究力度，做好房地产项目开发中风险的管理。
1、完善房地产项目开发风险的管理机制
在房地产企业中培养专业的风险管理员，构建出一个综合素质较高的开发队伍，可以引进一些有着丰富经验以及理论知识的人才，给房地产项目以后的顺利运行，以及良好的营运管理，提供丰富的人才支持。房地产企业还可以在企业内部，专门设立一个房地产项目开发风险管理的部门，提升房地产企业协调管理的能力，用来完善房地产项目开发的风险管理机制，完成对房地产面临风险的事前以及事后处理，还可以推进房地产项目开发风险管理的进度，对企业中表现出色的员工进行专门的培训。
2、调查社会市场之后，做出正确的项目开发决策
因为社会市场的变动，会对房地产项目的开发带来风险，所以要想做好风险管理，需要进行实际的社会市场调查，对房地产市场的变化进行详细的分析，然后做出最正确的项目开发时间，还要对房地产项目开发的环境变化进行预测，然后选择收益较大的房地产项目进行开发。我国相关的政策，也会对其产生影响，所以还要对我国对房地产做出的政策进行分析及预测，分析人们对房产的需求情况，确定正确的房地产项目开发规模，减少房地产项目开发过程中带来的风险[2]。
3、选择正确的财务方式，控制房地产项目开发中的风险
具体的做法归结为三种，第一种，是通过房地产企业自身的财力，来直接承担，房地产项目开发过程中造成的经济损失，负责所有的补偿。第二种，就是房地产企业通过合法正当的合同条款，把房地产项目在开发的过程中，遇到的风险转移到其他地方。第三种，是最长用分担风险的措施，那就是给房地产进行开发的项目入保，也就是进行投保，用交纳相关的保险费用做代价，把房地产项目开发过程中遇到的风险，转嫁给投保的保险公司。
4、进行房地产项目开发之前，避开有风险的地方
在房地产项目进行开发之前，可以对其周围的环境进行调查，然后预测是否会发生一些自然灾害，如果有发生自然灾害的可能性，要及时的避开，以免建设房地产项目之后，给房地产企业造成不必要的经济损失。解除风险带来的影响[1]。
结束语：
房地产项目开发的过程，因为工期时间太长，过程复杂多样等原因，致使房地产项目开发的风险加大，会影响到多方的利益，如果房产建设的质量不好，不仅会影响房地产企业的收益，也会影响人们的利益，所以要加大房地产项目开发风险的管理力度，减少不必要的损失，促进我国房地产企业的健康发展，提升我国经济的发展水平。
参考文献：
[1]杨也容. 房地产项目开发风险管理案例研究[D].华南理工大学，2013.
[2]甄向南. 房地产项目风险管理研究与应用[D].大连海事大学，2012.
[3]张伟雄. 房地产项目的风险管理研究[D].华南理工大学，2012.