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“我国城镇化率刚过50%远低于发达国家，而差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎”——2012年11月12日李克强在《人民日报》上发表署名文章谈城镇化。
目前中国城镇化的发展现状存在的问题很多，例如城镇化发展速度和资源提供速度不相符、城市基础配套建设滞后、经济结构与城镇化需求不匹配、物理环境和心理需求不匹配等。很多地区是在搞泛城镇化，而不是有目的、有目标的城镇化。经过一段时间的调查，笔者对城镇化做了几个建议：首先要有的放矢的选择城镇化区域，根据地理环境优势发展相关产业，根据产业基地寻找城市化和城镇化发展的区域；第二，鼓励特高新科技和现代教育的发展，这两项是城镇化未来能否持续健康发展的重要依据；此外，吸引鼓励民营资本进入过去由政府提供的服务业，像医疗、教育、文物、体育等产业，简化行政审批程序，只有积极的推动，城镇化才有存在和发展的意义，否则就是浪费资源劳民伤财，是没有意义的。
一、城镇化是经济发展到一定阶段的必然选择
毋庸置疑，城镇化的发展是未来很长一段时间里我国新的经济增长点，是经济发展的必然道路。大量人口向城市集中、大部分农民进入城市是必然的趋势，城市里有着公共社会资源相对集中，医疗、教育、交通水平更加发达的优势等。对于房地产开发商来说，只要是与居住和商业相关的领域，未来发展机会都会很大。眼下很多开发商一窝蜂的往二三线城市发展，都面临着同样的问题：城镇化的核心究竟在什么地方？企业利润的增长点在哪儿？其实很多城市之间都有发展盲点，开发商只要要踩对点都能找到利润的增长点和真正适合自身企业独特的发展方向。由此可以说城镇化对开发商而言，既是难得的机遇也是前所未有的挑战，如果不能在这一轮发展中占领制高点，抢占先机，就会走向另一个极端。
二、新型城镇化要防止产业新城泛滥
城镇化是我国扩大内需的最大潜力。在城镇化的市场背景下，各地区热衷于新区、新城的申报，新区、城市副中心规划大规模出现，未来将会有大规模新城涌现。在这样的政策背景下，楼市供应随之大量增加，特别是三四线城市，在没有进行产业优化调整的前提下，就开始盲目开发新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是冠以XX新城为名直接进行房地产市场开发。这样，“被城镇化”的“新区”“新城”由于配套不全、没有实业支撑等原因成为没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会加大这些城市崩盘的风险。因此，城镇化和工业化要“齐步走”，也就是城镇化过程中要想办法实现“产业+城市”的模式，依靠产业的发展来支撑城市建设，同时城市基础配套设施的不断优化反过来促进产业结构的不断升级，这样的良性循环，才是新型城镇化过程中防止“新城”、“空城”泛滥最有效的方法。
三、新型城镇化将使房地产市场更理性
过去十多年在城镇化的推进下，大多数中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求大量堆积，一二线城市的房价被动拉高，过去城镇化的推进常常建立在房地产的发展上，而现在中央强调的新型城镇化要将重心放在从土地城镇化到人口城镇化，这种变化能使得房地产市场的结构和未来需求更加合理，同时也意味着房地产在城镇化中扮演的角色将会被削弱。
四、城镇化会不会扩大房地产需求
从社会需求的角度来看，推动房地产市场发展主要有两方面，一方面是突然爆发的存量需求，另一方面快速行进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇人口的增加使得城镇的规模迅速擴大，相应的也就带动了城市的购房需求。
首先，存量需求。作为全国房地产市场发展最早的城市之一上海，过去十年，上海的房地产市场几乎一直以单边向上的趋势在增长，但根据CRIC发布的调研数据，截止2011年底，上海人口住房结构中，老公房仍然是比例最高的部分，大约有60%的上海常住居民还住在90年代以前建造的老公房里，这部分群体未无疑是未来改善型需求购房的主力军。未来十年，国内的大中型城市房地产市场将进入改善型需求主导的阶段，而中小型线城市则将进入首套房需求集中释放的阶段；总而言之，城市存量需求在今后的十年都将会是会是推动房地产行业持续发展的主要因素。
其次，增量需求。2011年我国平均城市化率达到了50%，也就是说中国有一半的人口居住在城市，城市化进程就是创造购房需求的过程，在未来如果城市化率每年推进1个百分点，那么每年将会新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞大的购房需求。
从其他发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，购房需求都会单边向上，没有例外。
近几年“伪城镇化”、“半城镇化”成为屡屡被人诟病的问题之一。那些常年居住在城市却没有城市户籍的农民工，他们不能和普通市民一样使用和享受政府提供的各类公共服务，他们的收入水平、消费模式、休闲方式也无法等同于城市户籍人口。加快推进城镇化，不是简单的让农村人口来城市居住，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、文化生活、社会保障等一系列由“乡”到“城”的转变。因此，城镇化带来的不仅仅是扩大房地产的需求，更多的是将城市的生活方式与人文环境带给刚刚进入城市的居民。
五、房地产是新型城镇化建设中的主力军
城镇化首先就是产业化，有产业才能有就业，居民才能安居乐业。而在新型城镇化的建设进程中，房地产无疑是主力军之一，有效解决在城市务工人群的置业问题，才是真正的城镇化，这对房地产来说是一种利好因素，有更大的发展空间。不过，在城镇化的过程中，尤其要注意不能延续城市化的弊端，否则会导致房价暴涨，因此，如何改革土地制度、怎样利用税收杠杆调节房价都是值得深入探讨研究的问题。例如在现有的土地出让制度下做出来的房子，以农民工现有的收入水平是买不起的，所以，新型城镇化的建设中要提供相应的措施和配套政策保证城镇化的顺利实现。
（作者单位：陕西师范大学）
目前中国城镇化的发展现状存在的问题很多，例如城镇化发展速度和资源提供速度不相符、城市基础配套建设滞后、经济结构与城镇化需求不匹配、物理环境和心理需求不匹配等。很多地区是在搞泛城镇化，而不是有目的、有目标的城镇化。经过一段时间的调查，笔者对城镇化做了几个建议：首先要有的放矢的选择城镇化区域，根据地理环境优势发展相关产业，根据产业基地寻找城市化和城镇化发展的区域；第二，鼓励特高新科技和现代教育的发展，这两项是城镇化未来能否持续健康发展的重要依据；此外，吸引鼓励民营资本进入过去由政府提供的服务业，像医疗、教育、文物、体育等产业，简化行政审批程序，只有积极的推动，城镇化才有存在和发展的意义，否则就是浪费资源劳民伤财，是没有意义的。
一、城镇化是经济发展到一定阶段的必然选择
毋庸置疑，城镇化的发展是未来很长一段时间里我国新的经济增长点，是经济发展的必然道路。大量人口向城市集中、大部分农民进入城市是必然的趋势，城市里有着公共社会资源相对集中，医疗、教育、交通水平更加发达的优势等。对于房地产开发商来说，只要是与居住和商业相关的领域，未来发展机会都会很大。眼下很多开发商一窝蜂的往二三线城市发展，都面临着同样的问题：城镇化的核心究竟在什么地方？企业利润的增长点在哪儿？其实很多城市之间都有发展盲点，开发商只要要踩对点都能找到利润的增长点和真正适合自身企业独特的发展方向。由此可以说城镇化对开发商而言，既是难得的机遇也是前所未有的挑战，如果不能在这一轮发展中占领制高点，抢占先机，就会走向另一个极端。
二、新型城镇化要防止产业新城泛滥
城镇化是我国扩大内需的最大潜力。在城镇化的市场背景下，各地区热衷于新区、新城的申报，新区、城市副中心规划大规模出现，未来将会有大规模新城涌现。在这样的政策背景下，楼市供应随之大量增加，特别是三四线城市，在没有进行产业优化调整的前提下，就开始盲目开发新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是冠以XX新城为名直接进行房地产市场开发。这样，“被城镇化”的“新区”“新城”由于配套不全、没有实业支撑等原因成为没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会加大这些城市崩盘的风险。因此，城镇化和工业化要“齐步走”，也就是城镇化过程中要想办法实现“产业+城市”的模式，依靠产业的发展来支撑城市建设，同时城市基础配套设施的不断优化反过来促进产业结构的不断升级，这样的良性循环，才是新型城镇化过程中防止“新城”、“空城”泛滥最有效的方法。
三、新型城镇化将使房地产市场更理性
过去十多年在城镇化的推进下，大多数中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求大量堆积，一二线城市的房价被动拉高，过去城镇化的推进常常建立在房地产的发展上，而现在中央强调的新型城镇化要将重心放在从土地城镇化到人口城镇化，这种变化能使得房地产市场的结构和未来需求更加合理，同时也意味着房地产在城镇化中扮演的角色将会被削弱。
四、城镇化会不会扩大房地产需求
从社会需求的角度来看，推动房地产市场发展主要有两方面，一方面是突然爆发的存量需求，另一方面快速行进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇人口的增加使得城镇的规模迅速擴大，相应的也就带动了城市的购房需求。
首先，存量需求。作为全国房地产市场发展最早的城市之一上海，过去十年，上海的房地产市场几乎一直以单边向上的趋势在增长，但根据CRIC发布的调研数据，截止2011年底，上海人口住房结构中，老公房仍然是比例最高的部分，大约有60%的上海常住居民还住在90年代以前建造的老公房里，这部分群体未无疑是未来改善型需求购房的主力军。未来十年，国内的大中型城市房地产市场将进入改善型需求主导的阶段，而中小型线城市则将进入首套房需求集中释放的阶段；总而言之，城市存量需求在今后的十年都将会是会是推动房地产行业持续发展的主要因素。
其次，增量需求。2011年我国平均城市化率达到了50%，也就是说中国有一半的人口居住在城市，城市化进程就是创造购房需求的过程，在未来如果城市化率每年推进1个百分点，那么每年将会新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞大的购房需求。
从其他发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，购房需求都会单边向上，没有例外。
近几年“伪城镇化”、“半城镇化”成为屡屡被人诟病的问题之一。那些常年居住在城市却没有城市户籍的农民工，他们不能和普通市民一样使用和享受政府提供的各类公共服务，他们的收入水平、消费模式、休闲方式也无法等同于城市户籍人口。加快推进城镇化，不是简单的让农村人口来城市居住，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、文化生活、社会保障等一系列由“乡”到“城”的转变。因此，城镇化带来的不仅仅是扩大房地产的需求，更多的是将城市的生活方式与人文环境带给刚刚进入城市的居民。
五、房地产是新型城镇化建设中的主力军
城镇化首先就是产业化，有产业才能有就业，居民才能安居乐业。而在新型城镇化的建设进程中，房地产无疑是主力军之一，有效解决在城市务工人群的置业问题，才是真正的城镇化，这对房地产来说是一种利好因素，有更大的发展空间。不过，在城镇化的过程中，尤其要注意不能延续城市化的弊端，否则会导致房价暴涨，因此，如何改革土地制度、怎样利用税收杠杆调节房价都是值得深入探讨研究的问题。例如在现有的土地出让制度下做出来的房子，以农民工现有的收入水平是买不起的，所以，新型城镇化的建设中要提供相应的措施和配套政策保证城镇化的顺利实现。
（作者单位：陕西师范大学）