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[摘 要] 借力于政府的大力推动，越来越多的开发商将注意力从住宅房地产转向商业地产，这使得综合型商业项目近年来成为房地产开发商的热门项目。然而，虽然大多数商业综合体项目稳步发展，但也有很多项目，由于缺乏开发人员的经验和足够的市场研究等因素，最终导致项目的破产。这不仅给开发商和投资者带来了巨大的损失，而且还对社会发展产生了负面影响。本文通过借鉴经济学领域中的核心理论，力图进一步对不同项目的发展策略和模式进行研究。
[关键词] 商业地产；商业项目；商业综合体；核心理论
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 09. 045
[中图分类号] F272 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）09- 0100- 02
1 商业综合体的发展现状
商业综合体作为一种商业模式和建筑群的表现形式，从其最初的发展到较为成熟的阶段经历了漫长的过程。早期人们并未对居住模式以及生产模式的合理化进行深入研究和讨论。当时城市的模式也在一定程度上限制了人们的生活方式以及娱乐活动。但随着最先在英国发起的工业革命的推动，人们的居住模式发生了重大改变，很多人将居住场所和经营场所合并，从而促进了早期商业综合体的发展。一个世纪以后，全球经济迅速恢复并稳步上升，随之而来的，是西方大批的商业建筑的出现以及各种具有多种功能建筑物的拔地而起。这些建筑物以商业经营为首要目的，并极大地推动了西方商业综合体的发展。
目前我国的商业综合体发展仍较为缓慢，未能达到较为全面、客观的理性层面。在相关的研究工作中，仍更多地停留在特定的实践操作技能的研究中，而对于商业综合体设计人员的设计思路及其正确性的探讨仍较为浅显。现如今，我国的住房功能主要为居住功能，其性质多样化仍处于起步阶段，相较于西方仍有较大差距，有待进一步发展。商业地产较之其他地产类型更加受到大众青睐，商业地产的设计也同样逐步得到重视。但即便如此，国内对于商业综合体模式的认知仍不够深入。
2 核心产业概念分析
2.1 核心产业理论
在西方商业综合体的研究中，经济学家罗斯托在其著作《经济成长阶段》中首次提出核心产业理论，即在特定的范围内能够推动其周围经济发展的支柱产业。该支柱产业不仅发展势头较足，而且所占全区域的经济比重较大，技术也较为成熟，能够推动整个区域其他行业的发展，并最终带动该区域经济协同发展。
2.2 引入核心产业理论的意义
商业综合体不是一个单一的概念，而是一个强大的多功能信息网络，类似于微观社会经济。该理论基于相关研究已经于近几十年内得到了发展。相关研究人员依据该理论基础，提出并建立了各种数学公式、指标，这些资料对于我们进一步研究商业综合体具有重要意义。
3 项目开发策略和理论依据
3.1 相关案例的发展情况
在研究商业综合体项目的时候，我们应当基于哪些理论制定策略，是否有针对不同策略的理论依据作为支持。通过对上文提出理论的研究和分析，通过对目前国内某些地产开发商的情况，透过现象看本质，研究其商业综合体发展的内在规律。在当今国内市场中，众多开发商鱼龙混杂，水平不尽相同，但最有影响力的莫过于瑞安集团和万达集团。其中，瑞安集团倾向于多元化的地产运营，而万达集团则更偏向于地产开发。中国经济的飞速增长近年来为瑞安集团的发展注入了新的动力，使其逐步占有了一定的市场并提升了其国内影响力。
3.1.1 瑞安集团“新天地”项目
作為瑞安集团的示范项目，“新天地”项目遍布上海、武汉等众多城市。其中上海的“新天地”项目改变了原有的商业模式，掀起了一股旧城改造的热潮。上海石库门项目作为一个重要项目，不仅包括商业改造项目，还包括很多社区项目。“新天地”项目包括多个系统：翠湖天地以及上海新天地。该项目各部分彼此辉映，给人以耀眼的奇诡印象。基于合理的、全新的设计理念，“新天地”项目很快地成为博人眼球的房地产项目典范。该项目还成功地协调了各部门子系统的运行，使之与商业综合体联动发展，呈现出由发展核心区块带动周边区块的良好态势，促进了区域内经济的协调发展。
3.1.2 万达商业综合体
近几年来，万达集团旗下的万达广场，依靠其强大的影响力迅速扩张。其在很多城市已然成为城市的地标性建筑物。万达集团计划首先打通一二线经济发达城市，进而向经济较为落后地区发展，不断突破成为国内最大的商业中心。万达广场的功能广泛，不仅包括步行街、写字楼，还包括五星级酒店，公寓等。集餐饮、娱乐、购物，休闲娱乐为一体，致力于打造国内最具代表性的大型商圈。万达公司不仅占有广大的市场份额，还拥有丰富的商业资源，公司管理层能力较强，这些都是万达能够坚定矗立国内市场的重要因素。
上文中两家地产开发商虽然在开发理念，系统的中心功能区以及子系统功能等都有显著差别，但显然它们都对市场进行了充分调研，在充分了解市场需求的前提下，把子功能区和主要功能区有机统一，从而打造出一个成功的商业综合体。
由此可见，我们在进行商业综合体的设计时，要充分考虑子系统是否合理的问题。
3.1.3 核心理论和依据
众多的产业往往聚合在同一个经济体中，而不同的产业之间就会存在一个配比的问题。同样地，在一个商业综合体中也存在着很多不同功能的子系统，这些子系统之间同样存在组合比例的问题。商业综合体项目类似于小规模的经济体，而以上的核心理论也能适应商业综合体的发展。如果我们把一个地区的经济建设和其商业中心建设进行类比，会发现它们有许多相似之处，即都是对一定区域内的资源进行有机整合和重新配置。与此同时，以上两者都是拥有丰富子系统的多功能经济体。子系统不仅需要独立运作，还要与主要系统兼顾发展。因此，我们可以在设计商业综合体的同时参考以上区域经济的筹建思路。 3.2 对核心产业理论的借鉴
在运用核心产业理论的过程中，我们很容易陷入一些误区，例如核心产业是否可以通过行政手段来操纵。但我们应该明确的是，商业综合体远没有相应区域的区域经济涉及面广。除此以外，商业综合体建设过程中的阻礙并没有那么多。由此可以得知，商业综合体的发展必须基于充足的市场需求。只有在市场需求充分的前提下，商业综合体才能稳步向前发展。通过中心工业理论，联系复杂商业项目的中心功能子系统，使中心功能与其他非中心功能系统之间合理对应，这是选择所有功能系统的最基本准则。
4 对项目扩展阶段的战略研究
4.1 项目发展的城市因素
当今社会中现代城市的林立正在增加对属性齐全的商业综合体的需求，与此同时，有关学者正致力于研究商业综合体与城市经济建设之间的联系。在现代城市发展进程中，商业综合体通过不同功能建筑群的聚合来重新整合资源，通过重新规划，对城市进行再设计，并通过这种方法来推动城市经济发展。对此，万达集团的创始人王健林对万达广场的运营方式有着非常明确的认知。他认为商业综合体只能在经济发达，人口密集，并且第三产业发展水平较高的城市才能得到快速发展。 因此，在为万达广场选择场地时，以上条件都是他参考的标准。
4.2 项目开发的区位条件
与城市发展条件相同，对于不同区位的选择也是项目和设计策略发展的基本要素。通常，不同的综合体的选择也是不同的。例如，较高级别的商业综合体倾向于选择经济较为发达的商业区。如果想要提高投产速度，则不能忽视城市次中心区域。但如果开发商看好的是长期发展利益，那么重新设计的城市开发区无疑是一个不错的选择。这不仅是商业综合体发展的好机会，而且还可以通过综合体的发展促进整个城市的发展。
4.3 针对不同性质项目的策略
不同的商业综合体所对应的分类标准也是不同的。以下三种类型的划分依据其城市功能和对应区域：第一个是交通枢纽型，第二个是老城区改造型，第三个是新城型。不同项目类型的特征也是不同的，在进行选择的同时，应该做好充分的市场调研，并依据核心产业理论进行系统研究。
4.3.1 交通枢纽商业综合体
交通枢纽型商业综合体项目最近在国内得到了快速发展。但我们要注意的是，这种类型的项目，其开发和设计非常复杂，如果只注重长远的市场效益，则不是最被看好的选择对象。例如，设计者在最初设计广州火车南站的时候，并没有把它定位成功能单一的商业体，而是力图打造出一个集多种功能为一体的商业综合体。设计者最初的想法是，通过对城市主要交通线的联结，基于核心市场理论，打造出一个集娱乐休闲、交通、餐饮等功能于一身的商业场地。然而，真正建成开放后，广州火车南站的确很好地展现出其游客承载力，但由于设计时并未很好地借鉴先进的城市规划方案，最终导致该项目未能获得成功。
4.3.2 老城区改造型商业综合体
近年来伴着城市人口的增长和经济的发展，城市中可供开发的土地已然十分有限。针对这一现象，对于老城区的合理改造就十分有必要了。由于许多老旧城区的土地规划不合理，近年来各级政府部门通过对老城区的充分调研，投入了大量人力，物力，力图对规划不合理的老旧项目进行改造。这些改造主要以旧城中村，旧商业区，旧工业区为主。对老城区的改造能通过协调核心商业区的发展，促进城市经济快速发展。
4.3.3 新城型商业综合体
这种类型的商业综合体旨在对发展程度较高的城郊进行重新规划和设计，力图打造出全新的综合商业中心。由于改造后的新城区可以不依靠老城区独立发展，因此能够很好地解决老旧城区的就业、医疗、居住等功能不完善的情况。这种类型的商业项目，由于其建造时间较短，限制较少，无疑是房地产开发商的不二选择。
5 结 语
本文通过对相关案例的阐述以及大量的实际论证，对当今商业综合体项目的策略选择展开了研究。只有建立在理论基础上，联结各发展要素的内在逻辑关系，才能有效使商业综合体与相关区域协调发展，从而使得商业综合体的发展带动各子系统协调发展，建立一个稳定、高效，定位清晰的商业模式，最终实现项目利益最大化的目标。
主要参考文献
[1]吴光东，温世平.城市综合体项目发展模式选择策略[J].建筑经济，2016，37（7）：73-76.
[2]向彪仿.基于主导功能选择的城市综合体开发策略研究[D].重庆：重庆大学，2009.
[3]宫慧艳.哈尔滨万达城市综合体运营模式及发展策略研究[D].哈尔滨：哈尔滨理工大学，2015.
[4]金渝琳.传统商业综合体转型升级策略探讨[J].商业时代，2017（24）：28-31.
[关键词] 商业地产；商业项目；商业综合体；核心理论
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 09. 045
[中图分类号] F272 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）09- 0100- 02
1 商业综合体的发展现状
商业综合体作为一种商业模式和建筑群的表现形式，从其最初的发展到较为成熟的阶段经历了漫长的过程。早期人们并未对居住模式以及生产模式的合理化进行深入研究和讨论。当时城市的模式也在一定程度上限制了人们的生活方式以及娱乐活动。但随着最先在英国发起的工业革命的推动，人们的居住模式发生了重大改变，很多人将居住场所和经营场所合并，从而促进了早期商业综合体的发展。一个世纪以后，全球经济迅速恢复并稳步上升，随之而来的，是西方大批的商业建筑的出现以及各种具有多种功能建筑物的拔地而起。这些建筑物以商业经营为首要目的，并极大地推动了西方商业综合体的发展。
目前我国的商业综合体发展仍较为缓慢，未能达到较为全面、客观的理性层面。在相关的研究工作中，仍更多地停留在特定的实践操作技能的研究中，而对于商业综合体设计人员的设计思路及其正确性的探讨仍较为浅显。现如今，我国的住房功能主要为居住功能，其性质多样化仍处于起步阶段，相较于西方仍有较大差距，有待进一步发展。商业地产较之其他地产类型更加受到大众青睐，商业地产的设计也同样逐步得到重视。但即便如此，国内对于商业综合体模式的认知仍不够深入。
2 核心产业概念分析
2.1 核心产业理论
在西方商业综合体的研究中，经济学家罗斯托在其著作《经济成长阶段》中首次提出核心产业理论，即在特定的范围内能够推动其周围经济发展的支柱产业。该支柱产业不仅发展势头较足，而且所占全区域的经济比重较大，技术也较为成熟，能够推动整个区域其他行业的发展，并最终带动该区域经济协同发展。
2.2 引入核心产业理论的意义
商业综合体不是一个单一的概念，而是一个强大的多功能信息网络，类似于微观社会经济。该理论基于相关研究已经于近几十年内得到了发展。相关研究人员依据该理论基础，提出并建立了各种数学公式、指标，这些资料对于我们进一步研究商业综合体具有重要意义。
3 项目开发策略和理论依据
3.1 相关案例的发展情况
在研究商业综合体项目的时候，我们应当基于哪些理论制定策略，是否有针对不同策略的理论依据作为支持。通过对上文提出理论的研究和分析，通过对目前国内某些地产开发商的情况，透过现象看本质，研究其商业综合体发展的内在规律。在当今国内市场中，众多开发商鱼龙混杂，水平不尽相同，但最有影响力的莫过于瑞安集团和万达集团。其中，瑞安集团倾向于多元化的地产运营，而万达集团则更偏向于地产开发。中国经济的飞速增长近年来为瑞安集团的发展注入了新的动力，使其逐步占有了一定的市场并提升了其国内影响力。
3.1.1 瑞安集团“新天地”项目
作為瑞安集团的示范项目，“新天地”项目遍布上海、武汉等众多城市。其中上海的“新天地”项目改变了原有的商业模式，掀起了一股旧城改造的热潮。上海石库门项目作为一个重要项目，不仅包括商业改造项目，还包括很多社区项目。“新天地”项目包括多个系统：翠湖天地以及上海新天地。该项目各部分彼此辉映，给人以耀眼的奇诡印象。基于合理的、全新的设计理念，“新天地”项目很快地成为博人眼球的房地产项目典范。该项目还成功地协调了各部门子系统的运行，使之与商业综合体联动发展，呈现出由发展核心区块带动周边区块的良好态势，促进了区域内经济的协调发展。
3.1.2 万达商业综合体
近几年来，万达集团旗下的万达广场，依靠其强大的影响力迅速扩张。其在很多城市已然成为城市的地标性建筑物。万达集团计划首先打通一二线经济发达城市，进而向经济较为落后地区发展，不断突破成为国内最大的商业中心。万达广场的功能广泛，不仅包括步行街、写字楼，还包括五星级酒店，公寓等。集餐饮、娱乐、购物，休闲娱乐为一体，致力于打造国内最具代表性的大型商圈。万达公司不仅占有广大的市场份额，还拥有丰富的商业资源，公司管理层能力较强，这些都是万达能够坚定矗立国内市场的重要因素。
上文中两家地产开发商虽然在开发理念，系统的中心功能区以及子系统功能等都有显著差别，但显然它们都对市场进行了充分调研，在充分了解市场需求的前提下，把子功能区和主要功能区有机统一，从而打造出一个成功的商业综合体。
由此可见，我们在进行商业综合体的设计时，要充分考虑子系统是否合理的问题。
3.1.3 核心理论和依据
众多的产业往往聚合在同一个经济体中，而不同的产业之间就会存在一个配比的问题。同样地，在一个商业综合体中也存在着很多不同功能的子系统，这些子系统之间同样存在组合比例的问题。商业综合体项目类似于小规模的经济体，而以上的核心理论也能适应商业综合体的发展。如果我们把一个地区的经济建设和其商业中心建设进行类比，会发现它们有许多相似之处，即都是对一定区域内的资源进行有机整合和重新配置。与此同时，以上两者都是拥有丰富子系统的多功能经济体。子系统不仅需要独立运作，还要与主要系统兼顾发展。因此，我们可以在设计商业综合体的同时参考以上区域经济的筹建思路。 3.2 对核心产业理论的借鉴
在运用核心产业理论的过程中，我们很容易陷入一些误区，例如核心产业是否可以通过行政手段来操纵。但我们应该明确的是，商业综合体远没有相应区域的区域经济涉及面广。除此以外，商业综合体建设过程中的阻礙并没有那么多。由此可以得知，商业综合体的发展必须基于充足的市场需求。只有在市场需求充分的前提下，商业综合体才能稳步向前发展。通过中心工业理论，联系复杂商业项目的中心功能子系统，使中心功能与其他非中心功能系统之间合理对应，这是选择所有功能系统的最基本准则。
4 对项目扩展阶段的战略研究
4.1 项目发展的城市因素
当今社会中现代城市的林立正在增加对属性齐全的商业综合体的需求，与此同时，有关学者正致力于研究商业综合体与城市经济建设之间的联系。在现代城市发展进程中，商业综合体通过不同功能建筑群的聚合来重新整合资源，通过重新规划，对城市进行再设计，并通过这种方法来推动城市经济发展。对此，万达集团的创始人王健林对万达广场的运营方式有着非常明确的认知。他认为商业综合体只能在经济发达，人口密集，并且第三产业发展水平较高的城市才能得到快速发展。 因此，在为万达广场选择场地时，以上条件都是他参考的标准。
4.2 项目开发的区位条件
与城市发展条件相同，对于不同区位的选择也是项目和设计策略发展的基本要素。通常，不同的综合体的选择也是不同的。例如，较高级别的商业综合体倾向于选择经济较为发达的商业区。如果想要提高投产速度，则不能忽视城市次中心区域。但如果开发商看好的是长期发展利益，那么重新设计的城市开发区无疑是一个不错的选择。这不仅是商业综合体发展的好机会，而且还可以通过综合体的发展促进整个城市的发展。
4.3 针对不同性质项目的策略
不同的商业综合体所对应的分类标准也是不同的。以下三种类型的划分依据其城市功能和对应区域：第一个是交通枢纽型，第二个是老城区改造型，第三个是新城型。不同项目类型的特征也是不同的，在进行选择的同时，应该做好充分的市场调研，并依据核心产业理论进行系统研究。
4.3.1 交通枢纽商业综合体
交通枢纽型商业综合体项目最近在国内得到了快速发展。但我们要注意的是，这种类型的项目，其开发和设计非常复杂，如果只注重长远的市场效益，则不是最被看好的选择对象。例如，设计者在最初设计广州火车南站的时候，并没有把它定位成功能单一的商业体，而是力图打造出一个集多种功能为一体的商业综合体。设计者最初的想法是，通过对城市主要交通线的联结，基于核心市场理论，打造出一个集娱乐休闲、交通、餐饮等功能于一身的商业场地。然而，真正建成开放后，广州火车南站的确很好地展现出其游客承载力，但由于设计时并未很好地借鉴先进的城市规划方案，最终导致该项目未能获得成功。
4.3.2 老城区改造型商业综合体
近年来伴着城市人口的增长和经济的发展，城市中可供开发的土地已然十分有限。针对这一现象，对于老城区的合理改造就十分有必要了。由于许多老旧城区的土地规划不合理，近年来各级政府部门通过对老城区的充分调研，投入了大量人力，物力，力图对规划不合理的老旧项目进行改造。这些改造主要以旧城中村，旧商业区，旧工业区为主。对老城区的改造能通过协调核心商业区的发展，促进城市经济快速发展。
4.3.3 新城型商业综合体
这种类型的商业综合体旨在对发展程度较高的城郊进行重新规划和设计，力图打造出全新的综合商业中心。由于改造后的新城区可以不依靠老城区独立发展，因此能够很好地解决老旧城区的就业、医疗、居住等功能不完善的情况。这种类型的商业项目，由于其建造时间较短，限制较少，无疑是房地产开发商的不二选择。
5 结 语
本文通过对相关案例的阐述以及大量的实际论证，对当今商业综合体项目的策略选择展开了研究。只有建立在理论基础上，联结各发展要素的内在逻辑关系，才能有效使商业综合体与相关区域协调发展，从而使得商业综合体的发展带动各子系统协调发展，建立一个稳定、高效，定位清晰的商业模式，最终实现项目利益最大化的目标。
主要参考文献
[1]吴光东，温世平.城市综合体项目发展模式选择策略[J].建筑经济，2016，37（7）：73-76.
[2]向彪仿.基于主导功能选择的城市综合体开发策略研究[D].重庆：重庆大学，2009.
[3]宫慧艳.哈尔滨万达城市综合体运营模式及发展策略研究[D].哈尔滨：哈尔滨理工大学，2015.
[4]金渝琳.传统商业综合体转型升级策略探讨[J].商业时代，2017（24）：28-31.