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摘要：因为房地产开发企业的性质与企业独有的特性，所以房产企业面临着政策风险和市场风险较大。其规避风险的有效手段之一就是加强房地产企业的财务预算管理。现金预算和损益预算是房地产开发企业预算的两个部分。本文针对房地产开发企业预算存在的问题进行分析，并提出了加强财务预算管理的具体可行方法。
关键词：房地产；财务预算；问题；对策
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-000-01
一、房地产开发企业财务预算的主要内容
资金预算和损益预算是房地产企业财务预算的两大部分。损益预算能够体现未来一定期间内，企业预计的生产经营成果和分配情况。而能够反映房地产开发企业未来一定期间内现金收支情况的，则是资金预算。
（一）损益预算
收入预算、成本预算、费用预算、税费预算等是损益预算所包括的主要内容。
房地产开发企业的通行办法中规定房地产销售收入的确认要符合如下条件：1.取得竣工备案表，并且商品房竣工验收合格。2.商品房销售合同已经签定，销售收入已确定。3.商品房的相关成本得到科学合理的计量。4.客户对商品房进行验收后，办妥相关商品房移交手续。
营销部、工程部、成本管理部等各部门共同合作，为财务部门提供信息支持，才能高效完成收入预算、成本预算、费用预算。而税费预算包含范围较广，有土地增值税、营业税及城市维护建设税等，这些都跟项目管理和收入成本预算有直接关系。
（二）资金预算
通过财务预算，强化资金集中管理，合理规划与控制企业的现金流量，有效防范财务风险。房地产开发企业现金预算是由现金流入预算和现金流出预算两大部分构成，其中现金流入包括银行贷款、销售回款等。销售政策、市场环境的约束是制约销售回款的重要因素。而工程进度和银行信贷政策是制约房地产开发企业现金流出的重要因素。
二、房地产开发企业财务预算管理中的问题
（一）对编制财务预算工作的认识不够全面
财务预算的主要作用有两方面，一是企业未来一定预算期内可以预计的财务状况，二是企业的经营成果。但是不能认为财务预算只是财务部门的一个部门的任务，这些应该是由财务部门牵头，由多个部门合作完成。比如在取得土地前，营销部就应开始预计销售价格，通过产品市场定位和利润预测，来确定最终的拿地价格，而房地产开发企业项目所有相关成本，可以通过取得土地成本、建造成本、开发间接费用、相关税金等方面进行归集，并在项目设计、营销策划、财务预算、工程管理、成本控制等多个环节中进行反映，在这些环节中需要公司多部门进行配合，才能完成一项较完整的财务预算。
（二）财务预算准确率相对较低、成本项目分解不够科学，执行力不够
不同房地产开发企业的财务预算制定和执行不尽相同，存在较大的差异性。究其原因有两个，一是在制定财务预算时缺少客观性，没有认真分析企业明年的计划和财务状况，使财务预算在编制目标分解与实际的经营情况相脱离，导致二者存在重大的偏差，忽略了房地产开发企业的特点，相关工程管理，成本控制和营销策划等重要工作流程，这样做出来的预算在执行时与实际的情况偏差较大；二是因为各个业务部门的预算执行力不够。
（三）项目开发预算、企业战略目标和年度财务预算，三者直接缺乏联系
不确定因素较多是房地产开发项目的一大特点，其中开发周期长就是其中之一。在此条件下，编制财务预算显得尤为重要。做好财务预算编制任务在能够反映企业年度财务经营状况的同时，也能够综合反映项目开发情况。当前，套用传统的预算方式仍然是许多房地产企业的做法。其通常采用单独预算的方式来完成年度经营计划指导下编制开发项目的年度预算。这样，就无法充分考虑到项目的开发期这一不确定因素，并且也存在与企业战略目标联系不够紧密的问题出现。
三、完善房地产开发企业的财务预算管理可行性措施
（一）房地产企业财务预算重点是现金流
利润高、负债高、风险高是房地产行业的特点，对此，现金流畅通尤其重要。现金流通常受到国家宏观政策的影响，当前房地产企业常用开发贷款、国内资本市场募资等方式来筹集资金，但是目前由于政策影响这两种方法也受到了限制，因此导致了房地产开发商整体现金流趋紧。为了确保项目资金的及时回笼、确保收入的实现、保证日常运营中的各项费用支出，企业必须坚持财务预算以现金为主，同时还有利于提高资金的使用效率，降低财务风险，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败，保证企业资金流的安全。
（二）加强各部门的密切配合，根据业务发生的情况，合理的估计现金预算和损益预算
房地产开发项目预算涉及多个方面，其中包括综合地价、项目研发费用、建安工程费用、前期手续费等，通过收入成本的预算将现金预算分期进行规划，同时做好筹资准备。为此，针对该情况，各个业务部门应密切配合财务编制预算，成为必然要求。根据各部门性质，具体分工如下：1.营销部门负责资金预算方面的一些具体工作，包括销售费用预算、销售回款预算。而涉及编制地价支出和工程建设资金支出则由前期开发、工程管理部门负责。财务部门则需要编制偿还银行贷款本息支出预算和税费支出预算。最后人力资源部门的职责是编制培训费和人工成本预算等。2.根据房地产企业产品核算周期长，收入确认制约因素多，成本项目具有特定性的特点，应从取得土地前开始，就请营销策划部进行初步的预估地价、净利等指标，再通过项目部、设计部、营销策划部和财务部等相关业务部门一起对开发前期、中期、后期的收入成本分期进行预算，最终完成整个项目的损益预算。
（三）加大分析、考核财务预算的力度
一切经济活动都是为了实现企业的目标而开展实行，是预算管理的本质要求。想要强化企业的管理，就必须在预算执行过程中落实经营策略。为此提高预算的控制力和约束力，实现企业的业务预算和财务预算是完善企业预算管理体系的有效方法。企业各部门在工作中，尤其是在房地产建设和销售的工作中，必须切实落实好预算工作，按照预算范围开展经济活动。采用“以月保季，以季保年”为原则。把企业的方法策略运用到执行的过程中，保证预算政策的严格执行，并建立健全监督机制，实施反馈预算执行情况，最终形成全方位控制、全员参与的预算管理体系。
四、结语
综上所述，当前财务预算已成为房地产开发企业日趋重要的工作，房地产开发企业的决策正确与否离不开好的财务预算。建立健全财务预算管理体系，以控制现金流为主，加强财务预算的执行与考核，加强企业内部各部门间的沟通和协调，以保证财务预算目标顺利实现。因此，只有根据实际情况不断完善和改进财务预算，做好财务预算并严格执行的房地产开发企业才能实现长期的健康稳定发展。
参考文献：
[1]夏翊.北京房地产开发空间有多大[J].北京统计，2001（07）.
[2]余斌.国有房地产开发企业如何改革[J].城市开发，2001（05）.
[3]受表彰的房地产开发企业名单[J].城市開发，2001（10）.
关键词：房地产；财务预算；问题；对策
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-000-01
一、房地产开发企业财务预算的主要内容
资金预算和损益预算是房地产企业财务预算的两大部分。损益预算能够体现未来一定期间内，企业预计的生产经营成果和分配情况。而能够反映房地产开发企业未来一定期间内现金收支情况的，则是资金预算。
（一）损益预算
收入预算、成本预算、费用预算、税费预算等是损益预算所包括的主要内容。
房地产开发企业的通行办法中规定房地产销售收入的确认要符合如下条件：1.取得竣工备案表，并且商品房竣工验收合格。2.商品房销售合同已经签定，销售收入已确定。3.商品房的相关成本得到科学合理的计量。4.客户对商品房进行验收后，办妥相关商品房移交手续。
营销部、工程部、成本管理部等各部门共同合作，为财务部门提供信息支持，才能高效完成收入预算、成本预算、费用预算。而税费预算包含范围较广，有土地增值税、营业税及城市维护建设税等，这些都跟项目管理和收入成本预算有直接关系。
（二）资金预算
通过财务预算，强化资金集中管理，合理规划与控制企业的现金流量，有效防范财务风险。房地产开发企业现金预算是由现金流入预算和现金流出预算两大部分构成，其中现金流入包括银行贷款、销售回款等。销售政策、市场环境的约束是制约销售回款的重要因素。而工程进度和银行信贷政策是制约房地产开发企业现金流出的重要因素。
二、房地产开发企业财务预算管理中的问题
（一）对编制财务预算工作的认识不够全面
财务预算的主要作用有两方面，一是企业未来一定预算期内可以预计的财务状况，二是企业的经营成果。但是不能认为财务预算只是财务部门的一个部门的任务，这些应该是由财务部门牵头，由多个部门合作完成。比如在取得土地前，营销部就应开始预计销售价格，通过产品市场定位和利润预测，来确定最终的拿地价格，而房地产开发企业项目所有相关成本，可以通过取得土地成本、建造成本、开发间接费用、相关税金等方面进行归集，并在项目设计、营销策划、财务预算、工程管理、成本控制等多个环节中进行反映，在这些环节中需要公司多部门进行配合，才能完成一项较完整的财务预算。
（二）财务预算准确率相对较低、成本项目分解不够科学，执行力不够
不同房地产开发企业的财务预算制定和执行不尽相同，存在较大的差异性。究其原因有两个，一是在制定财务预算时缺少客观性，没有认真分析企业明年的计划和财务状况，使财务预算在编制目标分解与实际的经营情况相脱离，导致二者存在重大的偏差，忽略了房地产开发企业的特点，相关工程管理，成本控制和营销策划等重要工作流程，这样做出来的预算在执行时与实际的情况偏差较大；二是因为各个业务部门的预算执行力不够。
（三）项目开发预算、企业战略目标和年度财务预算，三者直接缺乏联系
不确定因素较多是房地产开发项目的一大特点，其中开发周期长就是其中之一。在此条件下，编制财务预算显得尤为重要。做好财务预算编制任务在能够反映企业年度财务经营状况的同时，也能够综合反映项目开发情况。当前，套用传统的预算方式仍然是许多房地产企业的做法。其通常采用单独预算的方式来完成年度经营计划指导下编制开发项目的年度预算。这样，就无法充分考虑到项目的开发期这一不确定因素，并且也存在与企业战略目标联系不够紧密的问题出现。
三、完善房地产开发企业的财务预算管理可行性措施
（一）房地产企业财务预算重点是现金流
利润高、负债高、风险高是房地产行业的特点，对此，现金流畅通尤其重要。现金流通常受到国家宏观政策的影响，当前房地产企业常用开发贷款、国内资本市场募资等方式来筹集资金，但是目前由于政策影响这两种方法也受到了限制，因此导致了房地产开发商整体现金流趋紧。为了确保项目资金的及时回笼、确保收入的实现、保证日常运营中的各项费用支出，企业必须坚持财务预算以现金为主，同时还有利于提高资金的使用效率，降低财务风险，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败，保证企业资金流的安全。
（二）加强各部门的密切配合，根据业务发生的情况，合理的估计现金预算和损益预算
房地产开发项目预算涉及多个方面，其中包括综合地价、项目研发费用、建安工程费用、前期手续费等，通过收入成本的预算将现金预算分期进行规划，同时做好筹资准备。为此，针对该情况，各个业务部门应密切配合财务编制预算，成为必然要求。根据各部门性质，具体分工如下：1.营销部门负责资金预算方面的一些具体工作，包括销售费用预算、销售回款预算。而涉及编制地价支出和工程建设资金支出则由前期开发、工程管理部门负责。财务部门则需要编制偿还银行贷款本息支出预算和税费支出预算。最后人力资源部门的职责是编制培训费和人工成本预算等。2.根据房地产企业产品核算周期长，收入确认制约因素多，成本项目具有特定性的特点，应从取得土地前开始，就请营销策划部进行初步的预估地价、净利等指标，再通过项目部、设计部、营销策划部和财务部等相关业务部门一起对开发前期、中期、后期的收入成本分期进行预算，最终完成整个项目的损益预算。
（三）加大分析、考核财务预算的力度
一切经济活动都是为了实现企业的目标而开展实行，是预算管理的本质要求。想要强化企业的管理，就必须在预算执行过程中落实经营策略。为此提高预算的控制力和约束力，实现企业的业务预算和财务预算是完善企业预算管理体系的有效方法。企业各部门在工作中，尤其是在房地产建设和销售的工作中，必须切实落实好预算工作，按照预算范围开展经济活动。采用“以月保季，以季保年”为原则。把企业的方法策略运用到执行的过程中，保证预算政策的严格执行，并建立健全监督机制，实施反馈预算执行情况，最终形成全方位控制、全员参与的预算管理体系。
四、结语
综上所述，当前财务预算已成为房地产开发企业日趋重要的工作，房地产开发企业的决策正确与否离不开好的财务预算。建立健全财务预算管理体系，以控制现金流为主，加强财务预算的执行与考核，加强企业内部各部门间的沟通和协调，以保证财务预算目标顺利实现。因此，只有根据实际情况不断完善和改进财务预算，做好财务预算并严格执行的房地产开发企业才能实现长期的健康稳定发展。
参考文献：
[1]夏翊.北京房地产开发空间有多大[J].北京统计，2001（07）.
[2]余斌.国有房地产开发企业如何改革[J].城市开发，2001（05）.
[3]受表彰的房地产开发企业名单[J].城市開发，2001（10）.