离婚时，父母将共有的房屋赠与女儿。离婚后，父亲以房款冲抵女儿教育费的方式，又向女儿购买赠与的房屋。母亲得知后，以父女恶意买卖房屋为由，将父女告到法庭，要求宣告父女房屋买卖无效。令父亲没有想到的是，与他同为被告的女儿，竟以赠与的房屋系“被自愿”出售为由，与母亲站到了一边。那么，父亲向共同生活的女儿购买离婚时赠女的房屋有效吗?2010年5月13日，因房屋“内循环”引发的四场纠纷，经江苏省南通市两级法院的审理，终于全部有了答案。
　　
　　离婚赠女房屋父亲巧妙购回
　　
　　现年44岁的郑卫国是江苏省南通市的一名公务员，与43岁的秦玉怡原是一对夫妻。21岁的郑婷婷是他们的婚生女儿，现为江苏省南京市一名牌大学的在校大学生，与父亲郑卫国共同生活。
　　2003年11月26日，由于感情破裂，秦玉怡与郑卫国协议离婚。离婚协议约定：双方共有的面积为130多平方米的一套住房及面积为6.31平方米的车库，原由双方和女儿郑婷婷共同拥有，现双方自愿将各自50％的产权无偿赠送给女儿，产权人变更为郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意。协议还约定：秦玉怡未再婚之前仍有权居住，郑卫国离婚后不得再进入该幢房屋。秦玉怡与郑卫国对车库拥有共同使用权。
　　2007年7月13日，在缴纳了房屋产权变更的契税后，郑卫国向南通市房产管理局产权监理处申请办理了产权登记手续，将自己名下的共有房屋变更到了郑婷婷的名下，成为女儿郑婷婷的个人财产。
　　同年7月17日，也就是仅仅过了三天，郑卫国便与女儿郑婷婷订立了房屋买卖及车库买卖合同各一份。合同约定：郑婷婷将其所有的房屋及车库出卖给郑卫国，其中房屋买卖价款为32.6万余元，车库买卖价款为5千元，房屋、车库交付及付款时间均为7月18日。合同订立后，郑卫国即缴纳了契税并办理了房屋变更登记，将房屋及车库又变更到了自己的名下，成为了郑卫国的个人财产。
　　
　　父母较量争房女儿倒戈助母
　　
　　2007年国庆长假期间，郑婷婷从学校回到南通看望父母。在与母亲秦玉怡闲谈中，秦玉怡惊讶得知离婚时赠与女儿的房屋已经卖给了前夫郑卫国，而且产权也已经变更到郑卫国的名下了。特别是听女儿说女儿实际上并未拿到房屋买卖的房款，更是气愤不已，认为这是郑卫国设下的圈套，便立即找到郑卫国加以责问，要求郑卫国退还房屋。郑卫国则以房屋买卖合法及照顾女儿生活为由，对秦玉怡的责问予以反驳，并断然拒绝了秦玉怡的要求。
　　2008年2月，在多次交涉无果后，无奈之下，秦玉怡便来到了南通市崇川区人民法院，一纸诉状将前夫郑卫国与女儿郑婷婷一同推上被告席。
　　秦玉怡诉称：本人与郑卫国曾是夫妻，郑婷婷是双方婚生女。2003年11月26日，本人与郑卫国订立离婚协议约定：双方共有的房屋赠送给郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意，秦玉怡未再婚之前仍有权居住在上述房屋内。7月17日，郑卫国及郑婷婷未征得本人同意，郑卫国欺骗、胁迫郑婷婷签订了一份虚假的房屋买卖合同，又将产权人由郑婷婷变更为郑卫国。郑卫国与郑婷婷买卖房屋的成交价远远低于评估价格，更低于市场价格，郑婷婷也没有从郑卫国处拿到一分钱。郑婷婷对与郑卫国虚假买卖房屋的情况予以确认，并明确表示希望要回涉案房屋产权。郑卫国及郑婷婷的行为已严重侵害了本人的合法权益，本人要求确认郑卫国及郑婷婷于2007年7月17日签订的房屋买卖合同无效。
　　郑卫国辩称：2006年10月，秦玉怡同意将房产过户至郑婷婷名下，但郑婷婷在南京上学一直没有办理过户手续。郑卫国与郑婷婷订立的房屋买卖合同是合法有效的，价格也是经过专门机构评估的，请求驳回秦玉怡的诉讼请求。此外，郑卫国还主张其已向郑婷婷支付了购房价款，但未能就其主张向法院举证证明。
　　官司的胜败，女儿郑婷婷的态度对双方都至关重要。望着同样坐在被告席上的女儿，想到秦玉怡将女儿推向了自己一边，促成自己与女儿组成了统一战线，郑卫国对于赢得这场官司充满信心。
　　可是在法庭上，郑婷婷说：“卖房子不是我真实意思表示，房屋买卖需母亲秦玉怡同意才能进行，希望能要回房屋产权。”至于为什么将父母赠与的房屋又卖给父亲郑卫国，郑婷婷说：“我知道房屋的买卖需经母亲秦玉怡同意，但考虑到我与父亲郑卫国共同生活，我上学需要用钱，担心父亲在经济上不给予支持，被迫同意与父亲订立虚假房屋买卖合同，我其实并未拿到房屋买卖的价款。”
　　女儿的倒戈，让郑卫国万万没有想到，也令他陷于极为不利的地步。对于女儿的说法，郑卫国感到很委屈。他辩称：“女儿郑婷婷受迫签约与事实不符。女儿将房产过户给自己，真实目的是想以房产贷款来进行投资以维护女儿的利益。当时，我父亲，也就是女儿的爷爷所在企业有集资的途径，回报好。我和父亲考虑到以后生活保障，就想以该套住房的贷款来投资。因女儿是学生不好贷款，故只能先过户给我。经过与女儿商议，女儿同意并专程从学校赶回签约，根本不存在胁迫。我取得房产后贷款30万元，通过这种保值增值的方式更好地保障了女儿的生活学习。女儿现在是大学二年级，每年要为女儿花费3万多元，第四年有国外大学的课程学业和实习，更需要几十万元的巨额费用，这些均不是我的抚育义务，所以我通过这种分期分批给付女儿款项的形式来体现合同的平等性、来体现支付合同对价的行为，不为法律禁止。另外，女儿当时通过受赠取得房产并不是房产的全部价值，尚有房屋贷款以及对外欠债10余万元，这些都是由我代为偿还的。因此，我取得的房产，实际支付或必须支付的远远超过房产价值的对价，并且是不求回报的，女儿对此过程和目的完全清楚，合同都是女儿亲笔所写，没有任何受胁迫的意思。况且，在2007年2月17日，我与女儿另签订过一份补充协议，主要内容是我承担女儿大学期间的所有费用，女儿将受赠房产回馈给我，更表明女儿对房产过户是自愿的，没有损害到女儿利益，女儿所称被迫签约没有依据。”
　　
　　女儿“被自愿”售房买卖被判无效
　　
　　法院经审理后认为，秦玉怡与郑卫国离婚时订立协议约定，双方将共有的房屋赠送给郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意。该协议系秦玉怡与郑卫国的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，协议合法有效，秦玉怡与郑卫国依法应受该协议的约束。郑婷婷明确表示其知道上述约定，在接受赠与，将涉案房屋过户至其名下时亦未表示拒绝，可视为同意上述约定内容，该约定亦对郑婷婷具有约束力。2007年7月17日，郑婷婷在未经秦玉怡同意的情况下，与郑卫国订立了房屋买卖合同，将涉案房屋过户至郑卫国名下。因郑婷婷与郑卫国共同生活，其尚在求学中，在经济上需要郑卫国支持，所以郑卫国处于优势地位，郑婷婷主张订立房屋买卖合同不是其真实意思表示，可以使人相信。且房屋买卖合同订立，郑卫国取得涉案房屋的所有权后，无证据证明郑卫国按合同约定向郑婷婷支付了购房价款，更可确定与郑卫国订立房屋买卖合同，不是郑婷婷的真实意思表示。虽郑婷婷与郑卫国订立房屋买卖合同不是其真实意思表示，但相对于秦玉怡来说，郑婷婷明知其行使所有权须经秦玉怡的同意，而不经秦玉怡同意，其恶意是明显的。两被告恶意串通，订立房屋买卖合同，损害了秦玉怡的合法利益，秦玉怡要求确认该房屋买卖合同无效，符合法律规定，予以支持。
　　2008年5月30日，崇川区法院依照法律的有关规定，作出一审判决，判决郑卫国与郑婷婷于2007年7月17日就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。
　　一审宣判后，郑卫国不服，又向南通市中级人民法院提起上诉。
　　南通市中院二审后认为：秦玉怡与郑卫国离婚时订立的离婚协议约定，双方将共有的房屋赠与郑婷婷。此后郑婷婷将涉案房屋过户至其名下，应认为其愿意接受赠与，因此，该上述协议对秦玉怡、郑卫国、郑婷婷均具有约束力。根据该离婚协议约定，郑婷婷如行使讼争房屋所有权，必须经秦玉怡的同意，且秦玉怡再婚之前仍有权居住在讼争房屋内。但是，2007年7月17日郑婷婷与郑卫国之间的房屋买卖合同约定，郑婷婷将讼争房屋卖给郑卫国，由于该合同未经秦玉怡同意，且秦玉怡再婚之前因其有使用权，秦玉怡对此房屋还有优先购买权。因此，郑婷婷与郑卫国订立房屋买卖合同时，郑婷婷对房屋享有的是受到限制的处分权，而郑卫国对此是明知的，故应认定双方是恶意串通，损害了秦玉怡的合法利益，秦玉怡要求确认上述房屋买卖合同无效，符合法律规定，应予支持。郑卫国上诉请求不能成立。不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。
　　2008年8月11日，南通市中院依据法律的规定，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
　　
　　(文中人物系化名)
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