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摘要：转变房地产发展模式，对过往粗放的模式进行调整、革新，有机地平衡产业、居住和服务的资源利用与发展关系，促进资源效能的更大释放，引导房地产更好地服务于国家高质量发展的大局，成为城市产业发展、居民生活服务的有机载体，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等实现资源增效，城市运营是不二的选择。
关键词：城市运营;转型升级;房地产+
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）08-0040-42 收稿日期：2021-07-02
“站在风口上，猪都可以飞起来”，小米雷军不经意的一句调侃被无数创业者视为经典。“风口”来自哪里？来自国家的政策导向，来自人口和需求。人在哪，需求就在哪;需求在哪，投资就在哪。人口是国家发展和消费结构的关键因素，也是企业制定企业战略、决定资金投向的重要依据。
世界发达国家，城市群和都市圈是规模最大、最强劲的内需市场，产业、科技、资本和人口高度集聚。
据全国第七次人口普查，我国城镇人口9.02亿人，与2010年相比增加了2.36亿人，城镇化率达63.89%，上升14.21个百分点。粤港澳大湾区人口7801万人，比2010年增加了2189万人，增幅39%。其中深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山等6市新增常住人口达2040万人。且随我国新型城镇化的稳步推进，中心城市、城市群人口还将进一步集聚。
城市运营，正站在“新风口”之上。
1 城市运营，是国家实现高质量发展的需要
改革开放40多年，我国经历了世界史上规模最大、速度最快的城镇化进程，但作为最关键因素“人”却被忽视了，重经济发展，轻生态管理;重物质积累、轻文化发展;重项目建设，轻公共服务;重新城建设，轻旧城更新，不少大城市都不同程度地患上了“城市病”。
城市发展事关人民福祉和国家发展全局。中国经济“三高一低”的粗放型模式已严重制约着国家高质量发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。
十九大报告明确指出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。经济增长质量要更注重劳动生产率、科技创新等。经济调结构，改变增长方式势在必行，以粗放型投入为支撑的经济增长方式必然发生改变。
城市运营，除政府明令禁止外，凡城市所要、居民所需均可经营。统筹好“生态、生活、生产”三者关系，充分发挥房地产为城市发展和城市居民提供高品质生产生活空间、场所和服务的核心价值，住房、写字楼、长租公寓、商业综合体、宾馆酒店、仓库厂房、交通运输、医疗健康、教育娱乐、休闲运动、养老托幼等城市所需的一切生产和生活设施“百花齐放”，吸引人，留住人，培育和孵化新产业，实现资源优化整合、产城融合，取得城市资源的增值和城市高质量发展。
2 城市运营，是房地产企业转型升级的需要
1998年，我国停止住房实物分配，住房商品化和社会化一日千里，史无前例庞大的购房刚需群体使房地产业一路高歌猛进。
进入新常态、新时代，房地产市场环境时过境迁，住房问题更注重公平正义，市场属性由单纯的经济属性为主逐渐向社会与民生属性转变;市场从总体供给不足转为结构性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地产作为短期刺激经济的手段;“三道红线”、房地产金融集中度管理、住宅用地集中供应，从产、供、需三环节制约着房价。
土地资源成瓶颈、政府需求转变，高周转、高杠杆、高负债、高回报的单一住宅开发销售模式不能为城市带来持续就业和税收，不仅浪费了资源，沉淀了巨额资金，还滋生金融和社会稳定风险。城市政府更强调产业带动，更注重城市持续发展，由增量市场进入存量市场的房企迫切需要转型升级、寻找行业的“新风口”。
转变房地产发展模式，对过往粗放的模式进行调整、革新，有机地平衡产业、居住和服务的资源利用与发展关系，促进资源效能的更大释放，引导房地产更好地服务于国家高质量发展的大局，成为城市产业发展、居民生活服务的有机载体，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等实现资源增效，城市运营是不二的选择。
3 城市运营本质是“房地产+”，中心城市商品房市场仍有可为
房地产具有整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。一直以来，房地产开发都是城市运营中不可或缺的组成部分，充当着主力军和急先锋的角色。
城市不能仅有“房”和“地”，没有“产”（产业）作为支撑，“卧城”“空城”都算不上真正意义的城市，反之也然。这不仅丧失了房地产推动城市可持续发展最为重要的功能价值，也有悖城市运营的初衷。
城市运营本质是“房地产+”，但不是单纯唯一的房地产开发，“拿地+建房+卖房”简单而粗暴，还必须有城市生产、居民生活所需的一切空间和服务配套，产业和房地产开发相辅相成、相得益彰。合适比例的房地产开发对于企业快速实现资金平衡、降低风险，完善城市肌理具有举足轻重作用。
新常态房地产市场分化加剧，住房全面短缺、房价普涨成为“昨日黄花”，但部分人口持续流入的大城市、中心城市由于城市资源聚合的虹吸效应，市场存在结构性、区域性供求矛盾，商品住房仍具有较大市场需求。反之人口流出、经济欠发达、产业结构不完善的中小城市整体潜在需求偏弱，供应已超出当地經济社会发展需要，房地产任性不得。
顺应国家和新技术、新消费的发展趋势，行业发展态势，以及地方经济和自身比较优势，因地制宜、因势利导地选准主导产业发展方向，并充分挖掘、放大。坚持错位特色发展，避免同质和低水平，发挥房地产资金实力强，客户资源丰富，善于整合等优势，展开“房地产+”，由主导产业刺激带动相关配套产业，实现跨界与整合，开辟赢利新赛道，从而获得市场认同和商业价值，进而构筑城市和产业优势。
4 城市运营要以“人”为核心，从卖房子转向卖生活
城市承载着人们对美好生活的向往。今天，全国超过三分之二的人口生活在城市，时刻与城市发生交集。
从解决温饱到小康，人们对美好生活的追求与日俱增，物质需要丰裕，不仅有衣食住行等基本物质需求;精神更要求富足，有文化娱乐、体育休闲、健康养老等精神需求、改善性需求。
住房消费从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”，人们对住房功能的要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要。尤其是突如其来的新冠疫情，人们期盼居住条件更舒适、功能更齐全、环境更优美、生活更便捷、文化更丰富、生活方式更健康，“让居住更健康”成为新冠疫情后不可逆转的潮流。
妥善处理城市与人、城市与自然、城市与城市的关系，坚持人民为中心，以人民对美好生活的追求为着力点和出发点，参与城更新，优化城市环境，创造宜居、宜业、宜游的优质生活环境，从卖房子转向卖生活。让人们获得感、幸福感、安全感更充实、更有保障、更可持续，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，应该是城市运营不懈的目标。
未来已来，明天的方向比今天的地位更重要。
在新型城镇化的蓬勃浪潮中，精明的房企纷纷在“城市运营和服务美好生活”展开探索实践，将企业战略转型升级的触角指向城市运营。从2003年开始，星河控股集团便以“城市运营引领者”为使命，旗帜鲜明地提出“要做500年，不做500强”，从增值土地到重塑居住、从布局金融投资到产业运营、从升级消费到创新体验，脚踏实地致力于产业、地产、置业、资本、金融、物业等业务板块打造，形成产城融合的生态圈，完成了从城市空间提供商向城市运营者的主动转型，为房地产转型升级、拓展城市运营提供了借鉴。
今天，互联网、物联网、云计算、5G、人工智能、区块链等智慧服务方兴未艾，科技变革正在深刻影响着城市的生产生活模式。
如何顺应新科技和新消费的发展潮流，与时俱进导入资源，激发城市在“双循环”新经济格局中的潜能，为城市提质增效赋能，这是城市运营者时刻需要关注和破解的课题。
始终保持“初心”和“再出发”的心态，城市运营永远在路上！
关键词：城市运营;转型升级;房地产+
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）08-0040-42 收稿日期：2021-07-02
“站在风口上，猪都可以飞起来”，小米雷军不经意的一句调侃被无数创业者视为经典。“风口”来自哪里？来自国家的政策导向，来自人口和需求。人在哪，需求就在哪;需求在哪，投资就在哪。人口是国家发展和消费结构的关键因素，也是企业制定企业战略、决定资金投向的重要依据。
世界发达国家，城市群和都市圈是规模最大、最强劲的内需市场，产业、科技、资本和人口高度集聚。
据全国第七次人口普查，我国城镇人口9.02亿人，与2010年相比增加了2.36亿人，城镇化率达63.89%，上升14.21个百分点。粤港澳大湾区人口7801万人，比2010年增加了2189万人，增幅39%。其中深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山等6市新增常住人口达2040万人。且随我国新型城镇化的稳步推进，中心城市、城市群人口还将进一步集聚。
城市运营，正站在“新风口”之上。
1 城市运营，是国家实现高质量发展的需要
改革开放40多年，我国经历了世界史上规模最大、速度最快的城镇化进程，但作为最关键因素“人”却被忽视了，重经济发展，轻生态管理;重物质积累、轻文化发展;重项目建设，轻公共服务;重新城建设，轻旧城更新，不少大城市都不同程度地患上了“城市病”。
城市发展事关人民福祉和国家发展全局。中国经济“三高一低”的粗放型模式已严重制约着国家高质量发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。
十九大报告明确指出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。经济增长质量要更注重劳动生产率、科技创新等。经济调结构，改变增长方式势在必行，以粗放型投入为支撑的经济增长方式必然发生改变。
城市运营，除政府明令禁止外，凡城市所要、居民所需均可经营。统筹好“生态、生活、生产”三者关系，充分发挥房地产为城市发展和城市居民提供高品质生产生活空间、场所和服务的核心价值，住房、写字楼、长租公寓、商业综合体、宾馆酒店、仓库厂房、交通运输、医疗健康、教育娱乐、休闲运动、养老托幼等城市所需的一切生产和生活设施“百花齐放”，吸引人，留住人，培育和孵化新产业，实现资源优化整合、产城融合，取得城市资源的增值和城市高质量发展。
2 城市运营，是房地产企业转型升级的需要
1998年，我国停止住房实物分配，住房商品化和社会化一日千里，史无前例庞大的购房刚需群体使房地产业一路高歌猛进。
进入新常态、新时代，房地产市场环境时过境迁，住房问题更注重公平正义，市场属性由单纯的经济属性为主逐渐向社会与民生属性转变;市场从总体供给不足转为结构性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地产作为短期刺激经济的手段;“三道红线”、房地产金融集中度管理、住宅用地集中供应，从产、供、需三环节制约着房价。
土地资源成瓶颈、政府需求转变，高周转、高杠杆、高负债、高回报的单一住宅开发销售模式不能为城市带来持续就业和税收，不仅浪费了资源，沉淀了巨额资金，还滋生金融和社会稳定风险。城市政府更强调产业带动，更注重城市持续发展，由增量市场进入存量市场的房企迫切需要转型升级、寻找行业的“新风口”。
转变房地产发展模式，对过往粗放的模式进行调整、革新，有机地平衡产业、居住和服务的资源利用与发展关系，促进资源效能的更大释放，引导房地产更好地服务于国家高质量发展的大局，成为城市产业发展、居民生活服务的有机载体，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等实现资源增效，城市运营是不二的选择。
3 城市运营本质是“房地产+”，中心城市商品房市场仍有可为
房地产具有整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。一直以来，房地产开发都是城市运营中不可或缺的组成部分，充当着主力军和急先锋的角色。
城市不能仅有“房”和“地”，没有“产”（产业）作为支撑，“卧城”“空城”都算不上真正意义的城市，反之也然。这不仅丧失了房地产推动城市可持续发展最为重要的功能价值，也有悖城市运营的初衷。
城市运营本质是“房地产+”，但不是单纯唯一的房地产开发，“拿地+建房+卖房”简单而粗暴，还必须有城市生产、居民生活所需的一切空间和服务配套，产业和房地产开发相辅相成、相得益彰。合适比例的房地产开发对于企业快速实现资金平衡、降低风险，完善城市肌理具有举足轻重作用。
新常态房地产市场分化加剧，住房全面短缺、房价普涨成为“昨日黄花”，但部分人口持续流入的大城市、中心城市由于城市资源聚合的虹吸效应，市场存在结构性、区域性供求矛盾，商品住房仍具有较大市场需求。反之人口流出、经济欠发达、产业结构不完善的中小城市整体潜在需求偏弱，供应已超出当地經济社会发展需要，房地产任性不得。
顺应国家和新技术、新消费的发展趋势，行业发展态势，以及地方经济和自身比较优势，因地制宜、因势利导地选准主导产业发展方向，并充分挖掘、放大。坚持错位特色发展，避免同质和低水平，发挥房地产资金实力强，客户资源丰富，善于整合等优势，展开“房地产+”，由主导产业刺激带动相关配套产业，实现跨界与整合，开辟赢利新赛道，从而获得市场认同和商业价值，进而构筑城市和产业优势。
4 城市运营要以“人”为核心，从卖房子转向卖生活
城市承载着人们对美好生活的向往。今天，全国超过三分之二的人口生活在城市，时刻与城市发生交集。
从解决温饱到小康，人们对美好生活的追求与日俱增，物质需要丰裕，不仅有衣食住行等基本物质需求;精神更要求富足，有文化娱乐、体育休闲、健康养老等精神需求、改善性需求。
住房消费从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”，人们对住房功能的要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要。尤其是突如其来的新冠疫情，人们期盼居住条件更舒适、功能更齐全、环境更优美、生活更便捷、文化更丰富、生活方式更健康，“让居住更健康”成为新冠疫情后不可逆转的潮流。
妥善处理城市与人、城市与自然、城市与城市的关系，坚持人民为中心，以人民对美好生活的追求为着力点和出发点，参与城更新，优化城市环境，创造宜居、宜业、宜游的优质生活环境，从卖房子转向卖生活。让人们获得感、幸福感、安全感更充实、更有保障、更可持续，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，应该是城市运营不懈的目标。
未来已来，明天的方向比今天的地位更重要。
在新型城镇化的蓬勃浪潮中，精明的房企纷纷在“城市运营和服务美好生活”展开探索实践，将企业战略转型升级的触角指向城市运营。从2003年开始，星河控股集团便以“城市运营引领者”为使命，旗帜鲜明地提出“要做500年，不做500强”，从增值土地到重塑居住、从布局金融投资到产业运营、从升级消费到创新体验，脚踏实地致力于产业、地产、置业、资本、金融、物业等业务板块打造，形成产城融合的生态圈，完成了从城市空间提供商向城市运营者的主动转型，为房地产转型升级、拓展城市运营提供了借鉴。
今天，互联网、物联网、云计算、5G、人工智能、区块链等智慧服务方兴未艾，科技变革正在深刻影响着城市的生产生活模式。
如何顺应新科技和新消费的发展潮流，与时俱进导入资源，激发城市在“双循环”新经济格局中的潜能，为城市提质增效赋能，这是城市运营者时刻需要关注和破解的课题。
始终保持“初心”和“再出发”的心态，城市运营永远在路上！