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一、余姚市集资建房基本概况及现状
余姚市的集资建房主要集中在1987年至1994年之间，僅机关这一块，经市委组织部审核批准的就涉及12家单位(部门)356人次，未经组织部门审核批准的人数经初步调查统计应该在500人左右，约占机关干部总人数的五分之一强。住房一般由原区公所、部门派出机构，如工商、派出所、教育(学校)、卫生(乡镇卫生院)等建造，类型多种多样，可以从以下3个方面归纳。
(一)筹建形式
区公所或部门机构出面并办理相关手续，个人不同程度出资，负担一定比例或全部的住宅建造成本，单位(部门)给予一定的资金和物质补助，有的以借款形式支助。其土地性质多数为国有土地，也有部分集体土地。
(二)购买对象
1.本单位(部门)内部职工。
2.以本单位职工为主，部分为外单位职工。
3.面向社会。其产权归属情况各不相同：有的已办理相应权证(包括套用房改购房形式)，有的至今因手续不规范尚无法办理权证(其中相当部分已转让)。其住房性质一般以住宅为主，也有少量商业用房。
(三)建房类型
1.按住房供应的主体对象分
(1)住房供应的主体对象为本单位干部，但也有少量的外单位人员。申请报告、项目批文、征用土地及付款凭证均写明为“干部集资房”，土地性质为国有。这一类的集资建房较为典型、规范，多数已认定为集资建房。
(2)为谋求小城镇的发展和获取一定的盈利，以集资房名义建造住房，面向社会供应，也有机关干部购买。这一类住房由于建房申请报告、项目批文、征用土地等资料均无，乡镇政府又不愿出具必要手续，至今难以定性。
(3)将其他性质建房项目改变为集资房，供应对象主要市机关干部，也有部分“关系户”。
(4)供应的主体对象不明确，相关资料因单位转制或撤销已无法查实。
2.按出售价格分
(1)出售价格按住房建筑成本确定，向实际购房对象收取，这也是原区公所集资建房干部所说的“公家未出一分钱，我们是全额出资”。
(2)出售价格按住房建筑成本减去单位补贴额后向实际购房对象收取，单位补贴额约为65％，个人出资额约35％。
(3)出售价格明显高于建筑成本。
3.按土地性质分
(1)通过立项审批，办理了土地征用手续，土地性质为国有。
(2)办理过土地征用手续，但改变了用地性质，至今无法做土地证。
(3)由镇政府批准，但未经土地管理部门批准直接与村签订土地征用协议征用的土地。
二、集资建房在房改中存在的问题及其认定原则
(一)资料不全
从参加集资建房的干部职工个人来说，有的因个人保管不善，再加上多次易手，有的思想上存在顾虑，不愿提供当时购买的相关凭据，而单位尤其是乡镇经“拆、扩、并”后，不少资料已销毁或散乱，这给认定工作造成较大困难。
(二)单位(部门)领导对集资建房列入房改范畴认识不强
总认为其时间较长，又是当时解决干部职工住房问题的普遍做法和主要形式，且面积小、档次低、基本无优惠，要求列入房改范畴的呼声较高。
(三)个人有吃亏感
一是总认为集资房的钱全额由个人负担，购买价格也与当时的市场价相近，房改中要核定已享受房改面积不合情理；二是与城区比，乡镇住房升值空间小，有的镇政府已搬迁新址。
我们认为，在集资建房的认定上应牢牢把握三条原则：一是必须以原始建房资料为基础，结合政府、建造单位和个人意见，做好调研；二是必须充分考虑各乡镇(街道)政策处理上的一贯性、连续性、平衡性，避免顾此失彼；三是必须严格贯彻集体会审制，要以会议纪要形式妥善处理。
三、对集资建房处理方法的比较分析
杭州市政策：参加由政府或单位补贴的集资合作建房的建筑面积核定为职工已享受实物分房的面积。
宁波市政策：职工及其配偶参加由政府或单位提供优惠条件的职工集资建房，并已取得产权的住房建筑面积，核定为职工现住房面积。职工参加单位、乡镇集体统建、代建等形式住房，在住房补贴时，对职工个人不是全额出资建房的，单位或政府有出资建房(含建房物资)情况，职工所建住房的建筑面积，全部核定为现住房面积；职工个人全额出资建造住房的，应根据所建住房不同地段(指房改地段等级)确定面积折算系统，计算和核定现住房面积。不同地段的面积折算系统为：市区三类及其以内地段为0.7，四类地段为0.6，五类地段及其以外为0.5。
余姚市政策：将租住公房、房改购房、购解困房、集资建房、批地建房、购房一次性资金补助、公房拆迁等7种享受政府优惠的情形均纳入房改范畴。其中对集资建房政策为所购建筑面积高于当时其可享受房改面积标准的，按当时房改面积标准核定，低于当时其可享受房改面积标准的，按实际核定；核算方法比照当时房改购房政策重新计算房改购房价格，实际个人出资金额高于房改购房价格的，其差额按一次性住房补贴形式发还给职工；夫妻双方多次参加过房改的，其已享受房改面积应合并计算。
笔者认为，无论是杭州将集资建房一刀切的做法，还是宁波将集资建房面积打折处理的方法，认定方便，操作简单，但都不合理、不科学。其一是集资建房形式多样，出资额度不一，不能一概而论；其二是打折系数不好把握。相反，余姚的认定及计算方法虽然繁琐，但却很好地诠释了房改的公平、合理性。因此，政策一经出台，就得到了宁波市房委办领导的一致肯定。
李求军／责任编辑
余姚市的集资建房主要集中在1987年至1994年之间，僅机关这一块，经市委组织部审核批准的就涉及12家单位(部门)356人次，未经组织部门审核批准的人数经初步调查统计应该在500人左右，约占机关干部总人数的五分之一强。住房一般由原区公所、部门派出机构，如工商、派出所、教育(学校)、卫生(乡镇卫生院)等建造，类型多种多样，可以从以下3个方面归纳。
(一)筹建形式
区公所或部门机构出面并办理相关手续，个人不同程度出资，负担一定比例或全部的住宅建造成本，单位(部门)给予一定的资金和物质补助，有的以借款形式支助。其土地性质多数为国有土地，也有部分集体土地。
(二)购买对象
1.本单位(部门)内部职工。
2.以本单位职工为主，部分为外单位职工。
3.面向社会。其产权归属情况各不相同：有的已办理相应权证(包括套用房改购房形式)，有的至今因手续不规范尚无法办理权证(其中相当部分已转让)。其住房性质一般以住宅为主，也有少量商业用房。
(三)建房类型
1.按住房供应的主体对象分
(1)住房供应的主体对象为本单位干部，但也有少量的外单位人员。申请报告、项目批文、征用土地及付款凭证均写明为“干部集资房”，土地性质为国有。这一类的集资建房较为典型、规范，多数已认定为集资建房。
(2)为谋求小城镇的发展和获取一定的盈利，以集资房名义建造住房，面向社会供应，也有机关干部购买。这一类住房由于建房申请报告、项目批文、征用土地等资料均无，乡镇政府又不愿出具必要手续，至今难以定性。
(3)将其他性质建房项目改变为集资房，供应对象主要市机关干部，也有部分“关系户”。
(4)供应的主体对象不明确，相关资料因单位转制或撤销已无法查实。
2.按出售价格分
(1)出售价格按住房建筑成本确定，向实际购房对象收取，这也是原区公所集资建房干部所说的“公家未出一分钱，我们是全额出资”。
(2)出售价格按住房建筑成本减去单位补贴额后向实际购房对象收取，单位补贴额约为65％，个人出资额约35％。
(3)出售价格明显高于建筑成本。
3.按土地性质分
(1)通过立项审批，办理了土地征用手续，土地性质为国有。
(2)办理过土地征用手续，但改变了用地性质，至今无法做土地证。
(3)由镇政府批准，但未经土地管理部门批准直接与村签订土地征用协议征用的土地。
二、集资建房在房改中存在的问题及其认定原则
(一)资料不全
从参加集资建房的干部职工个人来说，有的因个人保管不善，再加上多次易手，有的思想上存在顾虑，不愿提供当时购买的相关凭据，而单位尤其是乡镇经“拆、扩、并”后，不少资料已销毁或散乱，这给认定工作造成较大困难。
(二)单位(部门)领导对集资建房列入房改范畴认识不强
总认为其时间较长，又是当时解决干部职工住房问题的普遍做法和主要形式，且面积小、档次低、基本无优惠，要求列入房改范畴的呼声较高。
(三)个人有吃亏感
一是总认为集资房的钱全额由个人负担，购买价格也与当时的市场价相近，房改中要核定已享受房改面积不合情理；二是与城区比，乡镇住房升值空间小，有的镇政府已搬迁新址。
我们认为，在集资建房的认定上应牢牢把握三条原则：一是必须以原始建房资料为基础，结合政府、建造单位和个人意见，做好调研；二是必须充分考虑各乡镇(街道)政策处理上的一贯性、连续性、平衡性，避免顾此失彼；三是必须严格贯彻集体会审制，要以会议纪要形式妥善处理。
三、对集资建房处理方法的比较分析
杭州市政策：参加由政府或单位补贴的集资合作建房的建筑面积核定为职工已享受实物分房的面积。
宁波市政策：职工及其配偶参加由政府或单位提供优惠条件的职工集资建房，并已取得产权的住房建筑面积，核定为职工现住房面积。职工参加单位、乡镇集体统建、代建等形式住房，在住房补贴时，对职工个人不是全额出资建房的，单位或政府有出资建房(含建房物资)情况，职工所建住房的建筑面积，全部核定为现住房面积；职工个人全额出资建造住房的，应根据所建住房不同地段(指房改地段等级)确定面积折算系统，计算和核定现住房面积。不同地段的面积折算系统为：市区三类及其以内地段为0.7，四类地段为0.6，五类地段及其以外为0.5。
余姚市政策：将租住公房、房改购房、购解困房、集资建房、批地建房、购房一次性资金补助、公房拆迁等7种享受政府优惠的情形均纳入房改范畴。其中对集资建房政策为所购建筑面积高于当时其可享受房改面积标准的，按当时房改面积标准核定，低于当时其可享受房改面积标准的，按实际核定；核算方法比照当时房改购房政策重新计算房改购房价格，实际个人出资金额高于房改购房价格的，其差额按一次性住房补贴形式发还给职工；夫妻双方多次参加过房改的，其已享受房改面积应合并计算。
笔者认为，无论是杭州将集资建房一刀切的做法，还是宁波将集资建房面积打折处理的方法，认定方便，操作简单，但都不合理、不科学。其一是集资建房形式多样，出资额度不一，不能一概而论；其二是打折系数不好把握。相反，余姚的认定及计算方法虽然繁琐，但却很好地诠释了房改的公平、合理性。因此，政策一经出台，就得到了宁波市房委办领导的一致肯定。
李求军／责任编辑