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摘要：拓宽保障性住房资金融渠道，强化资金管理，调动地方政府融资的积极性，保障性住房建设保持续持的、稳定的、健康的发展。
关键词：融资 资金管理 保障房建设
从孟子的“居者有其屋”到杜甫的“安得广厦千万间”，安居乐业一直是我国传统社会人们生存的梦想，一直是关系百姓福利的民生工程。而今政府的保障性住房建设便承载着这亘古不变的理想，成为国家重视的民生工程，成为中国老百姓关心、社会关注的热点问
题。
0 引言
保障性住房建设既是一项艰巨的任务，也是一个重大的机遇，其中融资困难就是制约廉租房建设的一大瓶颈，有效地解决保障性住房的融资渠道，关系到保障性住房建设项目进度的推进，更关系到整个保障性住房建设成与败，因此保障性住房建设资金来源是整个保障性住房建设项目的核心问题。只有经各方共同努力，开拓创新，就能探索出一条可持续的保障性住房融资之路，为保障性住房建设注入源源不断的资金。
1 保障性住房建设概况
所谓的保障性住房，就是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还趋于完善，为此，我国提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。拿石家庄来讲，近几年，石家庄市深入贯彻落实党中央、国务院加大住房保障安居工程建设的工作部署和要求，坚持以人为本和谐发展的思路，以住有所屋“为目标，积极推进安居工程建设，构建起了以廉租住房为主，经济适用住房、棚户区改造、公共租赁住房为辅的多渠道、多层次、宽范围的住房保证保障体系，有效的改善了中低收入住房困难家庭居住条件，截止2011年5月底，全市保障户数达到了2.5万户，累计发放廉租住补贴1.34亿元。建设经济适用住房6万套、551万平方米，已建成入住廉租住房7550套，通过棚户区改造累计为1.6万户低收入住房困难家庭改善了居住条件。截止到2011年5月底，已落实保障性安居工程建设项目89个、51147套，占年度目标任务的130%，已开工项目58个，32406套，占年度目标任务的82.6%。2009年底开工建设的5034套廉租住房已竣工，今年5月25日完成分配，办理入住。筹集的511套公共租赁住房将于近期分配到户。到“十二五末”全市保障性住房总量达到46万套，城镇居民住房保障覆盖率达到25%。构建起以公共租赁住房为主，廉租住房、經济适用住房、限价商品房、棚户区改造为辅的全方位、多渠道、宽范围的住房保障体系。有效的改善了低收入住房困难家庭居住条件，实践其保障性建设任务。
2 保障性住房项目经济效益甚微
保障性住房，主要是政府对社会弱势群体福利的关怀，因此具有较好的社会效应。而在经济效益方面，由于享受实物补贴的廉租户多为特别困难的家庭，不可能负担起过高的租金，因此目前各地在实际操作中，廉租房的实物补贴所收取的租金标准较低，项目的经济效益微小。如此小的经济效益，是廉租房融资困境的真实写照。
3 加强资金管理，确保保障性资金安全有效运行
保障性住房建设资金不仅关乎民生利益，也直接影响着金融机构的稳定运行。地方政府和金融机构、建设单位等相关环节要建立起严格的监督约束机制，要加强账户管理，合规运作，对廉租房项目小区实行资金专款专用，根据工程建设进度计划拨款，确保资金安全运行，防止资金被挪作他用；要充分发挥审计、检查等部门的监督作用，加强监督检查，杜绝违规行为，确保资金有效用于保障性住房建
设。
保障性住房建设资金回收期较长，要确保资金的可持续性和稳定运行。地方政府要确保保障性住房资金有稳定的还款源，满足金融资金可持续的要求。金融机构要加强还款保障机制的设计和建设，要加快金融创新，通过票据融资、保障房投资基金等为保障性住房建设提供长期、稳定的资金来源。发展公租房，应合理确定租金水平，建立健全租金动态调整机制，既使租住群众能承受，又使融资主体有回报，实现可持续发展。
保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。做好保障性住房建设资金落实工作，需要充分认识保障性住房建设资金的公益性、安全性和长期性。
4 通过多渠道投资融资方案，进一步加大政府投入力度
在政府主导下发挥市场机制的作用，通过创新投融资机制，在保障性住房建设资金来源方面进行有益的探索，一方面要充分调动社会资源，保障性住房建设需要进一步创新融资机制，吸引社会资金广泛参与；也要通过税费减免等政策安排鼓励企业参与；另一方面，由于公租房、廉租房的收益周期较长，会有大量资金沉淀下来，这就需要地方政府兜底偿还，由财政来支付；利用各地出台的保障性住房产权共有、先租后售、以资金投入换取商品房建设地块优先权等正在试行的办法，也应及时梳理，明确政策预期。因此，建议政府部门应该把这部分支出纳入日常财政预算，筹措规划，与银行签订长期贷款合同，延长贷款期限，以缓解还贷资金的压力。在筹措资金上调动社会资源，实现突破创新。
建议从六个方面突破：
①通过发行企业债券形式来融资；
②发放保障性住房特别国债；
③引入稳健型的基金进入；
④提高金融机构支持保障性住房信贷比例；
⑤通过社会福利彩票等创新形式募集资金；
⑥多元化资金的注入。
通过以上创新，充分发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引信贷资金、社保基金、保险资金、社会资金等多元化资金进入，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求；对保障性住房建设资金和土地封闭运行，确保资金安全有效运行；政府通过注入土地、商业地产等优质资产确保资金还款来源；加快投融资体制机制创新，拓宽融资渠道，从而调动社会资金参与保障房建设的积极性。
通过多渠道投资融资方案，即在进一步加大政府投入力度的同时，采取各类投资主体参与、鼓励房地产企业开发、推行政企共建和BOT、BT模式进行保障性住房开发；同时辅以多元化产权政策，支持开发区、产业园区、企业、单位建设，优先解决本单位职工住房问题。积极探索通过银行贷款、发行企业债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。通过省、市住房保障投融资管理公司的融资平台，争取专项贷款资金，积极推进企业债券发行。最大限度地争取金融机构和公积金管理部门对保障性住房的信贷投入。鼓励支持社会机构投资或参与保障性住房建设。银行贷款、发行企业债券、委托有实力的房地产开发企业建设与政府签订BT协议，建成竣工验收合格后，由政府回购等形式来缓解政府保障性住房融资的压力。
总之，进一步拓宽保障性住房资金融渠道，强化资金管理，调动地方政府融资的积极性，建立健全保障性住房投入、经营、还款机制。相信保障性住房建设终将取得实质性进展，民生问题终会落实到实处，使保障性住房建设保持续持的、稳定的、健康的发展。
参考文献：
[1]摘自石家庄市住房保障和房产管理局《石家庄市保障性安居工程》宣传册.
[2]摘自石政发【2011】6号文《石家庄市人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》.
[3]银监会与人行联合发布《保障性安居该工程金融服务工作通知》.
关键词：融资 资金管理 保障房建设
从孟子的“居者有其屋”到杜甫的“安得广厦千万间”，安居乐业一直是我国传统社会人们生存的梦想，一直是关系百姓福利的民生工程。而今政府的保障性住房建设便承载着这亘古不变的理想，成为国家重视的民生工程，成为中国老百姓关心、社会关注的热点问
题。
0 引言
保障性住房建设既是一项艰巨的任务，也是一个重大的机遇，其中融资困难就是制约廉租房建设的一大瓶颈，有效地解决保障性住房的融资渠道，关系到保障性住房建设项目进度的推进，更关系到整个保障性住房建设成与败，因此保障性住房建设资金来源是整个保障性住房建设项目的核心问题。只有经各方共同努力，开拓创新，就能探索出一条可持续的保障性住房融资之路，为保障性住房建设注入源源不断的资金。
1 保障性住房建设概况
所谓的保障性住房，就是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还趋于完善，为此，我国提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。拿石家庄来讲，近几年，石家庄市深入贯彻落实党中央、国务院加大住房保障安居工程建设的工作部署和要求，坚持以人为本和谐发展的思路，以住有所屋“为目标，积极推进安居工程建设，构建起了以廉租住房为主，经济适用住房、棚户区改造、公共租赁住房为辅的多渠道、多层次、宽范围的住房保证保障体系，有效的改善了中低收入住房困难家庭居住条件，截止2011年5月底，全市保障户数达到了2.5万户，累计发放廉租住补贴1.34亿元。建设经济适用住房6万套、551万平方米，已建成入住廉租住房7550套，通过棚户区改造累计为1.6万户低收入住房困难家庭改善了居住条件。截止到2011年5月底，已落实保障性安居工程建设项目89个、51147套，占年度目标任务的130%，已开工项目58个，32406套，占年度目标任务的82.6%。2009年底开工建设的5034套廉租住房已竣工，今年5月25日完成分配，办理入住。筹集的511套公共租赁住房将于近期分配到户。到“十二五末”全市保障性住房总量达到46万套，城镇居民住房保障覆盖率达到25%。构建起以公共租赁住房为主，廉租住房、經济适用住房、限价商品房、棚户区改造为辅的全方位、多渠道、宽范围的住房保障体系。有效的改善了低收入住房困难家庭居住条件，实践其保障性建设任务。
2 保障性住房项目经济效益甚微
保障性住房，主要是政府对社会弱势群体福利的关怀，因此具有较好的社会效应。而在经济效益方面，由于享受实物补贴的廉租户多为特别困难的家庭，不可能负担起过高的租金，因此目前各地在实际操作中，廉租房的实物补贴所收取的租金标准较低，项目的经济效益微小。如此小的经济效益，是廉租房融资困境的真实写照。
3 加强资金管理，确保保障性资金安全有效运行
保障性住房建设资金不仅关乎民生利益，也直接影响着金融机构的稳定运行。地方政府和金融机构、建设单位等相关环节要建立起严格的监督约束机制，要加强账户管理，合规运作，对廉租房项目小区实行资金专款专用，根据工程建设进度计划拨款，确保资金安全运行，防止资金被挪作他用；要充分发挥审计、检查等部门的监督作用，加强监督检查，杜绝违规行为，确保资金有效用于保障性住房建
设。
保障性住房建设资金回收期较长，要确保资金的可持续性和稳定运行。地方政府要确保保障性住房资金有稳定的还款源，满足金融资金可持续的要求。金融机构要加强还款保障机制的设计和建设，要加快金融创新，通过票据融资、保障房投资基金等为保障性住房建设提供长期、稳定的资金来源。发展公租房，应合理确定租金水平，建立健全租金动态调整机制，既使租住群众能承受，又使融资主体有回报，实现可持续发展。
保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。做好保障性住房建设资金落实工作，需要充分认识保障性住房建设资金的公益性、安全性和长期性。
4 通过多渠道投资融资方案，进一步加大政府投入力度
在政府主导下发挥市场机制的作用，通过创新投融资机制，在保障性住房建设资金来源方面进行有益的探索，一方面要充分调动社会资源，保障性住房建设需要进一步创新融资机制，吸引社会资金广泛参与；也要通过税费减免等政策安排鼓励企业参与；另一方面，由于公租房、廉租房的收益周期较长，会有大量资金沉淀下来，这就需要地方政府兜底偿还，由财政来支付；利用各地出台的保障性住房产权共有、先租后售、以资金投入换取商品房建设地块优先权等正在试行的办法，也应及时梳理，明确政策预期。因此，建议政府部门应该把这部分支出纳入日常财政预算，筹措规划，与银行签订长期贷款合同，延长贷款期限，以缓解还贷资金的压力。在筹措资金上调动社会资源，实现突破创新。
建议从六个方面突破：
①通过发行企业债券形式来融资；
②发放保障性住房特别国债；
③引入稳健型的基金进入；
④提高金融机构支持保障性住房信贷比例；
⑤通过社会福利彩票等创新形式募集资金；
⑥多元化资金的注入。
通过以上创新，充分发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引信贷资金、社保基金、保险资金、社会资金等多元化资金进入，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求；对保障性住房建设资金和土地封闭运行，确保资金安全有效运行；政府通过注入土地、商业地产等优质资产确保资金还款来源；加快投融资体制机制创新，拓宽融资渠道，从而调动社会资金参与保障房建设的积极性。
通过多渠道投资融资方案，即在进一步加大政府投入力度的同时，采取各类投资主体参与、鼓励房地产企业开发、推行政企共建和BOT、BT模式进行保障性住房开发；同时辅以多元化产权政策，支持开发区、产业园区、企业、单位建设，优先解决本单位职工住房问题。积极探索通过银行贷款、发行企业债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。通过省、市住房保障投融资管理公司的融资平台，争取专项贷款资金，积极推进企业债券发行。最大限度地争取金融机构和公积金管理部门对保障性住房的信贷投入。鼓励支持社会机构投资或参与保障性住房建设。银行贷款、发行企业债券、委托有实力的房地产开发企业建设与政府签订BT协议，建成竣工验收合格后，由政府回购等形式来缓解政府保障性住房融资的压力。
总之，进一步拓宽保障性住房资金融渠道，强化资金管理，调动地方政府融资的积极性，建立健全保障性住房投入、经营、还款机制。相信保障性住房建设终将取得实质性进展，民生问题终会落实到实处，使保障性住房建设保持续持的、稳定的、健康的发展。
参考文献：
[1]摘自石家庄市住房保障和房产管理局《石家庄市保障性安居工程》宣传册.
[2]摘自石政发【2011】6号文《石家庄市人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》.
[3]银监会与人行联合发布《保障性安居该工程金融服务工作通知》.