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摘 要 土地作为一项重要的资源一直备受重视，特别是近些年来“地王”的频现及房地产价格的飞涨，更让“土地”这一名词成为财富的象征。但在众多土地类型中宅基地一直都未受足够重视，在“房地一体”的格局下，而伴随着土地升值，关于宅基地及其上房屋的纠纷案件在法律实务中越发凸显，特别是农村房屋流转问题更是成为社会热点，故本文在法律实务的视角之下，对这一问题进行分析，并介绍有关的实务方法，以求能对即将进入司法实务的工作者有所帮助。
关键词 司法实务 农房买卖 宅基地
作者简介：马宇，首都经济贸易大学法学院。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009—0592（2012）09—107—02
宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分，具有其特殊性，包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性。在中国“房地一体”的原则之下，针对集体土地使用权的取得，有其历史延续性，自1993年农村集体土地使用权确权之后，就没有进行过统一的确权工作，关于宅基地使用权与房屋所有权仍常常会在某些法律关系中引起争议，而且拆迁改造的背景下及《物权法》对宅基地使用权的用益物权性质确认之后其收益属性更加明显，但在目前法律与政策之下，宅基地及其上房屋的法律问题仍然突出。
一、房屋买卖合同效力的案例介绍
对于城镇居民购买农村房屋最为著名的就是通州区宋庄画家村的案例。被告李某为居民户口，其于2002年在宋庄以4.5万元购买农民马某的一套院落，并签订买卖合同。2006年，因土地升值，马某起诉，要求撤销合同，收回房屋，通州区法院宋庄法庭作出判决，认定李某与马某之间的买卖合同无效，判令马某向李某支付原房及添附部分的折价补偿93808元。后李某不服上诉至北京市第二中级人民法院，中院维持原判。
另一个案例来自中国法院网。2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价及附属设施共计135000元。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。但在2008年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为，请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还。李先生认为合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李先生当庭提出反诉，要求王先生赔偿自己损失80万元。法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。法院在综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失200000元。
二、房屋买卖合同效力的争论
在“房地一体”的格局下，产生了“放随地走”和“地随房走”的法律认知。这就决定了，对于宅基地使用权或是房屋所有权的变更都会导致另一方的随之改变。而宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，有其独有的财产性质。第一，身份性：只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权；第二，无偿性：宅基地使用权农民可以无偿取得，其目的是保障集体成员的生存，而城镇居民与农民身份不具有同一性，故城镇居民不得享有这种福利性质的用益物权；第三，有限性：在行政审批上村民只能拥有一处宅基地，我国虽然禁止宅基地使用权流转，但集体组织内部成员可以通过购买其他村民的房屋，取得宅基地使用权；第四，无期限性：在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可以一直使用下去，如遇自然灾害灭失，村民可以通过重新分配获得宅基地。因此集体土地上的房屋不可能像国有土地上房屋那样可以依合意与登记任意转让。
结合上述案例和宅基地性质的分析，对于集体土地上房屋买卖合同效力认定似乎已经统一，但实际上，在中国不同省市，对于该合同效力的认定并不一致。2004年12月，北京市高级人民法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数认为此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法（2005）201号）对此作出了相同规定，并进一步提出：“只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”然而对同一问题，浙江省高级人民法院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法（1992）82号）则规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”关于农村房屋买卖合同的效力，温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。虽然国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但大多数法官认为，《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。
三、北京农村私房买卖合同的实务分析
以上的各种法律观点差异说明关于城镇居民购买农村房屋的合同效力颇有争议，不同的地区法院处理此类案件的原则也不一致，因此在从事实务过程中应对于具体的规定有所了解。介于引述案例均为北京地区案件，故本文仅就北京市类似案件进行分析。 对于城镇居民购买农民房屋，法律未有清晰界定。如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”。从上述的条款中可以看出我国的基本法没有明确农村房屋买卖类型加以确定，只是做了笼统的规定，没有说明何种情况下、因何种目的、以何种方式转让，故引起较大争议。但是国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。又如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，再如2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。从这些规定中我们可以看出对于城镇居民购买农村房屋进而取得宅基地使用权的行为或称为看似卖房实为卖地的行为，是政策法规所禁止的。
对于此，北京市高级人民法院于2004年做出《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，纪要在第二条中明确农村私有房屋买卖合同应当认定无效。只有在双方都是同一集体组织成员，经过宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于此类买卖合同无效，理论上一般有三种赔偿模式，包括：一是不支持赔偿买受方损失。持这种观点的人认为，买卖农村私有房屋的双方当事人的行为违反了我国法律规定，使宅基地及地上房屋的保障目的难以实现，此种损失已经损害了公共利益，故应自行承担损失；二是支持赔偿买受方的全部损失。持这种观点的人认为，诚实信用原则是民法的基石，出卖方因看到因土地价格的上涨而获利的的机会，而违背原有合同，依据法律和行政法规的规定，要求法院认定合同无效。因此，合同无效的过错应归责于出卖方。所以，法院应全部支持买受方的损失，包括房屋增值损失；三是部分支持买受方的损失。持这种观点的人认为，合同无效是双方共同过错所致，既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。
在实务案件中，一般采取第三种赔偿模式。从法理上来讲，就正如诺内特·塞尔兹尼克所说：好的法律应该提供的不只是程序正义，它应该既强有力又公平；应该有助于界定公众利益并致力于达到实体正义。法的价值在于实现社会正义，使得守法之人获得预期利益，使违法之人得到相应惩罚。对于起诉要求认定房屋买卖合同无效的当事人，一般是为了获得土地增值后的收益，其以之前自身的违法行为要求确认合同无效，违反了民法中最为重要的诚实信用原则，依据违约者不得利的司法理念和最大限度保护守约方利益的考虑，一般应由原告承担缔约过失责任，对另一方的信赖利益进行赔偿。
在庭审中，城镇居民作为被告可以提起反诉，要求原告除退还房款之外，还要赔偿信赖利益损失，房屋重置成新价，搬迁安置费用等。如果该房屋面临拆迁，则可依照拆迁协议予以确定，若还未涉及拆迁，则应请求法院组织第三方机构对房屋及所涉宅基地价值进行评估，以此确定最终赔偿数额。对于赔偿，其中最重要的部分是信赖利益损失的计算，其计算方法一般是对宅基地区位补偿价按比例进行分成，由城镇居民获得较大比例份额的区位补偿，然而法院在处理比例分成问题上没有硬性要求，故赔偿数额确定较为灵活，而且一般采取酌定方式在判决书中表述。根据一些相关报道，上海此类案件分成比例一般为7：3；北京市第一中级人民法院曾做出8：2的分成比例；青岛的分成比例则为5：5。需要说明的是，在北京各基层法院一般坚持7：3的比例，但也有个别派出法庭没有此类案件的审判经验而做出不利于守约方的判决。另外，对于除返还房款、房屋重置成新价以及信赖利益损失之外的赔偿，各法院认定不一，往往需要根据实际情况决定。值得注意的是，如果城镇居民购买农民房屋之后，又将其转卖给该村其他村民，则该宅基地原所有权人主张买卖合同无效时，法院一般不予支持。
参考文献：
[1]王利明.民法.中国人民大学出版社.2008.
[2]迈克尔﹒桑德尔著.朱慧玲译.公正：该如何做是好.中信出版社.2011.
[3]牛建平.刍议农村房屋买卖合同效力的认定.商业时代.2009（12）.
[4]赵同娜，唐芳.论我国农村房屋流转受困于现行法律.经济论坛.2008（5）.
[5]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究.山东行政学院山东省经济管理干部学院学报.2010（4）.
关键词 司法实务 农房买卖 宅基地
作者简介：马宇，首都经济贸易大学法学院。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009—0592（2012）09—107—02
宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分，具有其特殊性，包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性。在中国“房地一体”的原则之下，针对集体土地使用权的取得，有其历史延续性，自1993年农村集体土地使用权确权之后，就没有进行过统一的确权工作，关于宅基地使用权与房屋所有权仍常常会在某些法律关系中引起争议，而且拆迁改造的背景下及《物权法》对宅基地使用权的用益物权性质确认之后其收益属性更加明显，但在目前法律与政策之下，宅基地及其上房屋的法律问题仍然突出。
一、房屋买卖合同效力的案例介绍
对于城镇居民购买农村房屋最为著名的就是通州区宋庄画家村的案例。被告李某为居民户口，其于2002年在宋庄以4.5万元购买农民马某的一套院落，并签订买卖合同。2006年，因土地升值，马某起诉，要求撤销合同，收回房屋，通州区法院宋庄法庭作出判决，认定李某与马某之间的买卖合同无效，判令马某向李某支付原房及添附部分的折价补偿93808元。后李某不服上诉至北京市第二中级人民法院，中院维持原判。
另一个案例来自中国法院网。2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋买卖协议，王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生。约定房产总价及附属设施共计135000元。后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。但在2008年初，王先生将李先生起诉到了法院，认为买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为，请求法院确认房屋买卖合同无效，李先生将房屋返还。李先生认为合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李先生当庭提出反诉，要求王先生赔偿自己损失80万元。法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。法院在综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王先生与李先生签订和房屋买卖合同无效，王先生返还李先生购房款135000元，并补偿经济损失200000元。
二、房屋买卖合同效力的争论
在“房地一体”的格局下，产生了“放随地走”和“地随房走”的法律认知。这就决定了，对于宅基地使用权或是房屋所有权的变更都会导致另一方的随之改变。而宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，有其独有的财产性质。第一，身份性：只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权；第二，无偿性：宅基地使用权农民可以无偿取得，其目的是保障集体成员的生存，而城镇居民与农民身份不具有同一性，故城镇居民不得享有这种福利性质的用益物权；第三，有限性：在行政审批上村民只能拥有一处宅基地，我国虽然禁止宅基地使用权流转，但集体组织内部成员可以通过购买其他村民的房屋，取得宅基地使用权；第四，无期限性：在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可以一直使用下去，如遇自然灾害灭失，村民可以通过重新分配获得宅基地。因此集体土地上的房屋不可能像国有土地上房屋那样可以依合意与登记任意转让。
结合上述案例和宅基地性质的分析，对于集体土地上房屋买卖合同效力认定似乎已经统一，但实际上，在中国不同省市，对于该合同效力的认定并不一致。2004年12月，北京市高级人民法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数认为此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法（2005）201号）对此作出了相同规定，并进一步提出：“只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”然而对同一问题，浙江省高级人民法院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法（1992）82号）则规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”关于农村房屋买卖合同的效力，温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。虽然国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但大多数法官认为，《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。
三、北京农村私房买卖合同的实务分析
以上的各种法律观点差异说明关于城镇居民购买农村房屋的合同效力颇有争议，不同的地区法院处理此类案件的原则也不一致，因此在从事实务过程中应对于具体的规定有所了解。介于引述案例均为北京地区案件，故本文仅就北京市类似案件进行分析。 对于城镇居民购买农民房屋，法律未有清晰界定。如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”。从上述的条款中可以看出我国的基本法没有明确农村房屋买卖类型加以确定，只是做了笼统的规定，没有说明何种情况下、因何种目的、以何种方式转让，故引起较大争议。但是国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。又如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，再如2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。从这些规定中我们可以看出对于城镇居民购买农村房屋进而取得宅基地使用权的行为或称为看似卖房实为卖地的行为，是政策法规所禁止的。
对于此，北京市高级人民法院于2004年做出《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，纪要在第二条中明确农村私有房屋买卖合同应当认定无效。只有在双方都是同一集体组织成员，经过宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于此类买卖合同无效，理论上一般有三种赔偿模式，包括：一是不支持赔偿买受方损失。持这种观点的人认为，买卖农村私有房屋的双方当事人的行为违反了我国法律规定，使宅基地及地上房屋的保障目的难以实现，此种损失已经损害了公共利益，故应自行承担损失；二是支持赔偿买受方的全部损失。持这种观点的人认为，诚实信用原则是民法的基石，出卖方因看到因土地价格的上涨而获利的的机会，而违背原有合同，依据法律和行政法规的规定，要求法院认定合同无效。因此，合同无效的过错应归责于出卖方。所以，法院应全部支持买受方的损失，包括房屋增值损失；三是部分支持买受方的损失。持这种观点的人认为，合同无效是双方共同过错所致，既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。
在实务案件中，一般采取第三种赔偿模式。从法理上来讲，就正如诺内特·塞尔兹尼克所说：好的法律应该提供的不只是程序正义，它应该既强有力又公平；应该有助于界定公众利益并致力于达到实体正义。法的价值在于实现社会正义，使得守法之人获得预期利益，使违法之人得到相应惩罚。对于起诉要求认定房屋买卖合同无效的当事人，一般是为了获得土地增值后的收益，其以之前自身的违法行为要求确认合同无效，违反了民法中最为重要的诚实信用原则，依据违约者不得利的司法理念和最大限度保护守约方利益的考虑，一般应由原告承担缔约过失责任，对另一方的信赖利益进行赔偿。
在庭审中，城镇居民作为被告可以提起反诉，要求原告除退还房款之外，还要赔偿信赖利益损失，房屋重置成新价，搬迁安置费用等。如果该房屋面临拆迁，则可依照拆迁协议予以确定，若还未涉及拆迁，则应请求法院组织第三方机构对房屋及所涉宅基地价值进行评估，以此确定最终赔偿数额。对于赔偿，其中最重要的部分是信赖利益损失的计算，其计算方法一般是对宅基地区位补偿价按比例进行分成，由城镇居民获得较大比例份额的区位补偿，然而法院在处理比例分成问题上没有硬性要求，故赔偿数额确定较为灵活，而且一般采取酌定方式在判决书中表述。根据一些相关报道，上海此类案件分成比例一般为7：3；北京市第一中级人民法院曾做出8：2的分成比例；青岛的分成比例则为5：5。需要说明的是，在北京各基层法院一般坚持7：3的比例，但也有个别派出法庭没有此类案件的审判经验而做出不利于守约方的判决。另外，对于除返还房款、房屋重置成新价以及信赖利益损失之外的赔偿，各法院认定不一，往往需要根据实际情况决定。值得注意的是，如果城镇居民购买农民房屋之后，又将其转卖给该村其他村民，则该宅基地原所有权人主张买卖合同无效时，法院一般不予支持。
参考文献：
[1]王利明.民法.中国人民大学出版社.2008.
[2]迈克尔﹒桑德尔著.朱慧玲译.公正：该如何做是好.中信出版社.2011.
[3]牛建平.刍议农村房屋买卖合同效力的认定.商业时代.2009（12）.
[4]赵同娜，唐芳.论我国农村房屋流转受困于现行法律.经济论坛.2008（5）.
[5]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究.山东行政学院山东省经济管理干部学院学报.2010（4）.