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曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的，不幸的是，“九七”后香港的房价跌了70％。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨，但有些地区的房价还没有1988年时高。这充分证明，没有一棵树能够永远朝上长。
老板“黄”是我财商训练的启蒙老师，他几乎每天都抽空教我几招儿，使我对金融逐渐有了感觉，也产生了强烈的兴趣。但是几个月过后，我开始觉得有些东西越听越糊涂。“黄”也看出来了，一天，他对我说：“知道‘the brain of the WallStreet’吗?”
我疑惑地看着他，心想：“华尔街的大脑?什么意思?”
他解释道：“华尔街的大脑就是犹太人。华尔街80％以上的投资产品都是犹太人发明的，要论财商，谁都比不了他们。你要想真正明白金融的本质，就要拜犹太人为师。”随后，他将他的犹太人同事尤尼介绍给我，并拜托他对我多多关照。
认识尤尼之后，我时常和他共进午餐。第一次“上课”时，我像去学校那样，带了笔记本和录音机，想将他的金融秘诀记下来。没想到他听后大笑道：“秘诀?哪有什么秘诀呀!其实金融是再简单不过的了，只需要基本常识就可以分析。要真说有秘诀，告诉你，这秘诀就是我们这些华尔街的‘高手们’擅长将非常简单的东西复杂化，故意把本来用75％的加减法，加上24％的乘除法，外带1％的微积分便能说清楚的事情，刻意地加以包装，要不然哪会有这么多人进场呢。”
听了他的话，我露出了不解和不信的神情。犹太人就是聪明，一看我这表情，他又说道：“实话告诉你，金融归根到底是一种供求关系，任何东西的价格都是由它而定，供为分母，求为分子。你一定知道华尔街就是靠交易量生存的，那怎样才能产生和增加交易量呢?华尔街的‘供’是什么?是各种股票和债券。而人的本性是贪婪的，我们就是要设法将他们的贪婪转化为需求。于是你会时常听到些令人垂涎欲滴的好消息，比如哪只股票一年涨了多少多少啦，哪个行业有大大的利好啦，诸如此类。这样一来，‘求’自然就会增大，在‘供’不变的情况下，股市不就上涨了吗?可一直涨也不行呀，涨得太高了，只有买没有卖了，量不就下
来了吗?幸好人类还有胆怯的一面，一旦利好出尽，跟着自然就是利空，大伙儿一怕，‘求’不就下降了吗?你自己想吧，会是什么结果?”
“求和供之比下降，股市下跌。”
“没错!”尤尼笑道。他接着说：“什么东西最有价值?是那些不可再生、同时又是很难取代的东西。比如石油，是不可再生的吧，但你说它的价格会一直上涨吗?不会的!因为人类早晚会找到替代品，像太阳能、核能，一旦替代品的价格低于它时，对石油的‘求’就会减少，它的价格就会下跌。再举个例子：刚有火车时，所有与火车有关的股票曾一度疯长。可后来汽车普及了，飞机也民用了，你看看现在那些和铁路、火车相关的公司的股票吧，好些年都不动了。”听到这儿，我问道：“那房地产呢，肯定是最有价值的吧?”尤尼微笑着说：“我就知道你会提到它。土地是不可再生的吗?你确定?”
我说：“那当然，土地肯定是不可再生的!”
尤尼说：“我是在波士顿出生的。你知道吗?在四百年前，波士顿有不少地方还埋在一片汪洋之下。”
“是吗?”我很惊讶。尤尼说：“是的，你去图书馆查一下就知道了。你不是从上海来的吗?上海边上有好几个岛，几百年前，也几乎都不存在，而且这些岛的面积至今仍在不断扩大，你这个上海人都不知道?”
我脸一红，听着尤尼继续说下去：“不过，土地的确很难被取代。但是，不是所有的土地都是有价值的，依然是由供求关系决定的。非洲的土地你会要吗?除非那儿有宝藏。”
听到这儿，我忙说：“那纽约的土地一定是最有价值的!”
“你真聪明!是的，纽约的土地的确值钱，可是遗憾啊，我们都不可能拥有了。”
“为什么?在美国买了房子不就拥有土地了吗?”
尤尼笑道：“你是只知其一，不知其二。纽约是个特殊的地方，即使你买了房子，拥有的也只是房子，而不拥有土地。你所拥有的只是土地的使用权而已。其实不单纽约，美国还有好些地方也是如此。当然，一般来说，对土地投资是不太会亏的，不过千万别把买房子和投资土地搞混了，它们多半是八竿子打不着的两码事儿。”
我一时无语。
过了一会儿，我说：“尤尼，我有点儿明白你的意思了，买房子和投资土地不是一回事儿。不过，我看了几篇文章，都说买股票的风险很大，股票是看不见摸不着的东西，而房子是实打实看得见的东西，特别是位置好的地段，如果投资，心里会比较踏实一些。”
尤尼说：“是吗?你也这样看?”
我回答：“我不太明白，你觉得呢?”
尤尼清了清嗓子，慢慢说道：“讲个故事吧。日本是一个岛国，平原少，人口密度很高。日本的经济在20世纪70年代开始腾飞，那儿的房价随之上涨，股市也随之攀升。到20世纪80年代末时，整个日本的房地产总值，超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时人们都说日本的房价不会跌，日本政府更是鼓励银行放贷，全力支持。可他们忘了那个支撑物价的基本规律：供求关系。即那个需求必须是有效的。什么是有效的需求呢?就是人们要负担得起。我当时就预测日本的房价撑不了多久，结果呢，20世纪90年代初开始崩盘，不到两年，很多地方的房价便跌回到20世纪70年代初期的水平。记住，没有一棵树能够永远朝上长。”
我打断了他一下：“不好意思，那我们怎么来判断房价是否高了呢?”
他笑道：“这个问题提得好。房地产是商品，对吧?既然是商品，就一定会符合商品的价值规律。你知道，在衡量一只股票的价格高低和有无泡沫时，我们通常用的是P/E值(Price to Earning，市盈率)，也就是价格和所得之比。比如通用电器公司的股价，目前在40美元上下，每股每年的所得为4美元左右，其P/E值在10左右，属于合理价位。如果P/E值超过15，就是高估了，有泡沫之嫌。当然，在具体分析时，还要看那个公司是成长型还是成熟型等等。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先可以看房价和收入之比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比，参考位置地点，一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确，一般在10到15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘，一套两居室的公寓平均价格在20万左右，而每年的租金在1.6万左右，房价与租金之比大约是12，还不算离谱。注意一下香港，我有个朋友在那儿租了一套市价为500万港币的房子，每年只付十五六万，房价与租金之比超过30，我看那儿的房价是被高估了!”
尤尼是对的，他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了验证。就拿香港来说，也曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的，土地在香港太金贵了。不幸的是，“九七”后香港的房价跌了70％。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨，但有些地区的房价还没有1988年时高。多伦多、温哥华的情况也类似，多伦多这些年房价涨得也很厉害，不过按目前家庭平均年收入10万，平均房价30万左右计算，也还只是3倍，依然在合理范围内，还没有超过1988年时的房价。这充分证明，没有一棵树能够永远朝上长。
老板“黄”是我财商训练的启蒙老师，他几乎每天都抽空教我几招儿，使我对金融逐渐有了感觉，也产生了强烈的兴趣。但是几个月过后，我开始觉得有些东西越听越糊涂。“黄”也看出来了，一天，他对我说：“知道‘the brain of the WallStreet’吗?”
我疑惑地看着他，心想：“华尔街的大脑?什么意思?”
他解释道：“华尔街的大脑就是犹太人。华尔街80％以上的投资产品都是犹太人发明的，要论财商，谁都比不了他们。你要想真正明白金融的本质，就要拜犹太人为师。”随后，他将他的犹太人同事尤尼介绍给我，并拜托他对我多多关照。
认识尤尼之后，我时常和他共进午餐。第一次“上课”时，我像去学校那样，带了笔记本和录音机，想将他的金融秘诀记下来。没想到他听后大笑道：“秘诀?哪有什么秘诀呀!其实金融是再简单不过的了，只需要基本常识就可以分析。要真说有秘诀，告诉你，这秘诀就是我们这些华尔街的‘高手们’擅长将非常简单的东西复杂化，故意把本来用75％的加减法，加上24％的乘除法，外带1％的微积分便能说清楚的事情，刻意地加以包装，要不然哪会有这么多人进场呢。”
听了他的话，我露出了不解和不信的神情。犹太人就是聪明，一看我这表情，他又说道：“实话告诉你，金融归根到底是一种供求关系，任何东西的价格都是由它而定，供为分母，求为分子。你一定知道华尔街就是靠交易量生存的，那怎样才能产生和增加交易量呢?华尔街的‘供’是什么?是各种股票和债券。而人的本性是贪婪的，我们就是要设法将他们的贪婪转化为需求。于是你会时常听到些令人垂涎欲滴的好消息，比如哪只股票一年涨了多少多少啦，哪个行业有大大的利好啦，诸如此类。这样一来，‘求’自然就会增大，在‘供’不变的情况下，股市不就上涨了吗?可一直涨也不行呀，涨得太高了，只有买没有卖了，量不就下
来了吗?幸好人类还有胆怯的一面，一旦利好出尽，跟着自然就是利空，大伙儿一怕，‘求’不就下降了吗?你自己想吧，会是什么结果?”
“求和供之比下降，股市下跌。”
“没错!”尤尼笑道。他接着说：“什么东西最有价值?是那些不可再生、同时又是很难取代的东西。比如石油，是不可再生的吧，但你说它的价格会一直上涨吗?不会的!因为人类早晚会找到替代品，像太阳能、核能，一旦替代品的价格低于它时，对石油的‘求’就会减少，它的价格就会下跌。再举个例子：刚有火车时，所有与火车有关的股票曾一度疯长。可后来汽车普及了，飞机也民用了，你看看现在那些和铁路、火车相关的公司的股票吧，好些年都不动了。”听到这儿，我问道：“那房地产呢，肯定是最有价值的吧?”尤尼微笑着说：“我就知道你会提到它。土地是不可再生的吗?你确定?”
我说：“那当然，土地肯定是不可再生的!”
尤尼说：“我是在波士顿出生的。你知道吗?在四百年前，波士顿有不少地方还埋在一片汪洋之下。”
“是吗?”我很惊讶。尤尼说：“是的，你去图书馆查一下就知道了。你不是从上海来的吗?上海边上有好几个岛，几百年前，也几乎都不存在，而且这些岛的面积至今仍在不断扩大，你这个上海人都不知道?”
我脸一红，听着尤尼继续说下去：“不过，土地的确很难被取代。但是，不是所有的土地都是有价值的，依然是由供求关系决定的。非洲的土地你会要吗?除非那儿有宝藏。”
听到这儿，我忙说：“那纽约的土地一定是最有价值的!”
“你真聪明!是的，纽约的土地的确值钱，可是遗憾啊，我们都不可能拥有了。”
“为什么?在美国买了房子不就拥有土地了吗?”
尤尼笑道：“你是只知其一，不知其二。纽约是个特殊的地方，即使你买了房子，拥有的也只是房子，而不拥有土地。你所拥有的只是土地的使用权而已。其实不单纽约，美国还有好些地方也是如此。当然，一般来说，对土地投资是不太会亏的，不过千万别把买房子和投资土地搞混了，它们多半是八竿子打不着的两码事儿。”
我一时无语。
过了一会儿，我说：“尤尼，我有点儿明白你的意思了，买房子和投资土地不是一回事儿。不过，我看了几篇文章，都说买股票的风险很大，股票是看不见摸不着的东西，而房子是实打实看得见的东西，特别是位置好的地段，如果投资，心里会比较踏实一些。”
尤尼说：“是吗?你也这样看?”
我回答：“我不太明白，你觉得呢?”
尤尼清了清嗓子，慢慢说道：“讲个故事吧。日本是一个岛国，平原少，人口密度很高。日本的经济在20世纪70年代开始腾飞，那儿的房价随之上涨，股市也随之攀升。到20世纪80年代末时，整个日本的房地产总值，超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时人们都说日本的房价不会跌，日本政府更是鼓励银行放贷，全力支持。可他们忘了那个支撑物价的基本规律：供求关系。即那个需求必须是有效的。什么是有效的需求呢?就是人们要负担得起。我当时就预测日本的房价撑不了多久，结果呢，20世纪90年代初开始崩盘，不到两年，很多地方的房价便跌回到20世纪70年代初期的水平。记住，没有一棵树能够永远朝上长。”
我打断了他一下：“不好意思，那我们怎么来判断房价是否高了呢?”
他笑道：“这个问题提得好。房地产是商品，对吧?既然是商品，就一定会符合商品的价值规律。你知道，在衡量一只股票的价格高低和有无泡沫时，我们通常用的是P/E值(Price to Earning，市盈率)，也就是价格和所得之比。比如通用电器公司的股价，目前在40美元上下，每股每年的所得为4美元左右，其P/E值在10左右，属于合理价位。如果P/E值超过15，就是高估了，有泡沫之嫌。当然，在具体分析时，还要看那个公司是成长型还是成熟型等等。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先可以看房价和收入之比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比，参考位置地点，一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确，一般在10到15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘，一套两居室的公寓平均价格在20万左右，而每年的租金在1.6万左右，房价与租金之比大约是12，还不算离谱。注意一下香港，我有个朋友在那儿租了一套市价为500万港币的房子，每年只付十五六万，房价与租金之比超过30，我看那儿的房价是被高估了!”
尤尼是对的，他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了验证。就拿香港来说，也曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的，土地在香港太金贵了。不幸的是，“九七”后香港的房价跌了70％。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨，但有些地区的房价还没有1988年时高。多伦多、温哥华的情况也类似，多伦多这些年房价涨得也很厉害，不过按目前家庭平均年收入10万，平均房价30万左右计算，也还只是3倍，依然在合理范围内，还没有超过1988年时的房价。这充分证明，没有一棵树能够永远朝上长。