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国资委正加大力度整治央企“地王”频现暴露出的深层次问题。
3月15日,北京大望京村一号地块被远洋地产旗下公司以40.8亿元拿下;随后,中信地产又以52.4亿元竞得亦庄地块,成为今年首个总价“地王”;下午,中国兵器装备集团公司旗下的房产公司,以17.6亿元竞得北京海淀区东升乡居住、商业项目用地,折合楼面价3万元/平方米,刷新今年的单价“地王”。
拍得三块“地王”的三家企业,无一例外都有着国企、央企的身份或是背景。而就在不久前,国务院总理温家宝还在全国“两会”政府工作报告中指出,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。“央企带头冲线”,3月18日,国资委限令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。
退出央企并非大户
近年来,依仗资金优势的央企屡屡成为“地王”买家,被认为是地价居高不下的重要原因之一。据统计显示:当前国资委分管的129家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中既包括主业为房地产开发的央企,也包括中国兵器、中国烟草等其他类型的央企。“造兵器管烟草不耽误疯狂抢地”,一时间央企制造“地王”成为被质疑的焦点。
其中,保利、远洋、华润、中房等以地产为主业的16家央企,2009年房地产板块的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部央企房地产业务净利润的94%。
而此次国资委退出令中的78家不以房地产为主业的央企,所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到15%,利润只占7%。
值得注意的是,在土地公开市场上获得“地王”的多家地产公司,并不在国资委主管的129家央企之列。以大望京村地块的“黑马”中维投资为例,其上级单位中国烟草总公司,是国家烟草总局的下属企业,而国家烟草总局的上级单位是工信部。
此外,远洋地产、中信地产等目前正在大规模开展房地产业务的央企,也在国资委的监管范围之外。远洋地产目前的控股股东是中国人寿保险股份有限公司,而中信地产的背景是中信集团,这两家金融集团的主管单位为财政部。这意味着,国资委的“令箭”对其没有约束力。
这些和国资委没有直接隶属关系的企业,成了国资委要求整合房地产辅业以来开展房地产业务的“第三种势力”,在退出令的情势下甚至趁机将房地产业做大做强。
近几年,中信集团一直以进入“百亿军团”和上市为目标。截至2008年年底,中信地产在中信集团所占的业务比例已达到15%,盈利贡献达27%,地产业务已成为中信集团非金融类业务中的支柱产业。
业内人士指出,16家房地产央企、非国资委管理的部属企业、各地方国企、上市公司等才是拿地的主力,78家退出的央企在实际规模上对土地市场的影响并不大。另一方面,一些“接盘者”反而可能借此进一步壮大业务、增加融资,从而增强高价拿地的实力。
退出方案山重水复
4月12日,随着“退出令”15天大限的到来,78家央企已如期上报退出方案。目前,国资委正在加快汇总并进一步完善退出方案。据悉,上报的退出方案基本包括以下几种路径:通过公开的交易市场进行转让;中央企业内部通过划拨、托售、股权转让、换股、土地入股等多种形式进行操作。
根据国资委的要求,78家央企退出房地产市场的条件是在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作之后。
对此,一些央企纷纷表示,自己的公司并没有在公开市场上获得任何一块土地,所做的都只是旗下“自有土地”的开发。而由于历史原因,央企自有的地产业务十分庞杂,很多企业旗下的房地产资产又良莠不齐——优质资产不愿意出手,不良资产又不被接受——这正是央企地产业务重组多年来裹足不前的主要原因。
此外,“已实施的地产项目”可以等阶段性工作完成后再退出房地产业务,但国资委并没有对阶段性工作给出明确的界定。“什么是阶段性工作?是否意味着所有的在建项目都可以按照原计划进行,只是不要再去公开市场拿地就可以了?”
而如果退出地产业务的央企涉及其控股或者参股的上市公司,则在实际操作上会更加棘手。更何况,一些央企进入房地产行业是通过旗下的二级公司、三级公司甚至四级公司来控股或者参股上市的。
国资委研究中心宏观部部长王志钢指出,“如果是上市公司,企业的投资行为应该由董事会决定,即使退出也应该由董事会决定,并且不能损害股民的利益。”他表示,“很多上市公司,一些股东当初就是看中你的国资背景,才参股进来。现在说要退出地产业务,那可能引发纠葛。”
以国家电网公司旗下的山东鲁能集团有限公司(下称“鲁能”)为例。目前,鲁能的地产业务已经非常庞大。其土地储备和A股的上市公司相比,可以进入前20%,但它却还只是国家电网的二级公司之一。
与此同时,规模庞大的地产业务经济被纳入到鲁能整体上市的布局中——拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股,注入其为第一大股东的上市公司广宇发展旗下的7家公司股权,评估值高达59.2亿元。据悉,目前这个方案没有因为国资委的“退出令”而放慢脚步。
在鲁能本来的增发方案中,预备注入的土地为882万平方米,注入后共拥有二级开发权益储备1175万平方米及一级开发4760亩,而这些还只是鲁能拥有的地产资源的一部分。按照业内标杆企业万科2009年结算面积605.2万平方米的开发规模计算,鲁能做完手中现有的土地需要两年的时间。
如采取协议转让、无偿划拨,“交出土储和房屋”的处置方式,鲁能特别是旗下上市公司的退出,在动力上显然不足;而“先做完现存的项目”,客观上,现存项目之庞杂,退出显然也遥遥无期。
目前,78家非房地产主业央企的集团高层在退出态度上表现积极,但退出令的真正主体——央企所辖房地产公司,则显得反应迟钝,其实质性动作并没有期望的那么快。而国资委只能对央企母公司直接持有的资产进行管理,对于类似于下属三级子公司的资产退出,只能委托集团公司对子企业进行管理,从集团公司层面去做退出的方案。
据香港媒体报道,中国交通建设股份有限公司(下称“中交建”)正与16家允许从事房地产的央企之一,以及国资委进行洽商,期望通过全资收购方式将对方收入旗下,从而使其可以中交建子公司的“身份”从事房地产业务。
作为一种新的解决方案,中建交表示,一旦条件及项目发展成熟,还可能将地产业务注入上市公司,旗下房地产业务计划形成每年20亿元以上的利润。
随着国资委制定的“2010年央企数量减少到80-100家”的目标日益临近,央企重组步伐不断加快。观察人士指出,这一思路,无疑符合国资委缩减央企数量的目标。
目前,78家非房地产主业央企的退出方案尚未明朗,但保利、中粮置业、中国水电地产等16家以地产为主业的央企对已经开始与退出者接洽。国资委研究中心宏观部部长王志钢也说:“此次央企地产退出,从难易程度来说,中央企业接盘是最容易的方式,其次是退给地方国有企业,交给民营企业难度最大。”
非房地产央企原罪
国土资源部日前发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示,2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%,同比较上年提高了4.58个百分点;其中居住地价增长最快,增幅为7.92%。
与此相应的是,截至2010年3月23日,北京市公开出让的非工业用地,包括住宅、商业和办公类,共144宗,其中32宗地块为央企获得,拿地占比为22%。但如果从其中的40宗市中心出让地块的情况来看,央企则独得了18块,比例近半。
在过去,央企或者介入房地产市场的方式之一是通过自有土地开发而进入。对于自有存量土地的操作模式,往往是央企把自己的土地交给政府收储,拍卖土地的收益按照法定比例上缴中央财政后,剩余的收益由地方政府处置,其中一部分再返回给企业。
但随着土地开始变得越来越值钱,央企的操作思路也发生了转变:相对于将土地交给政府获得暂时的补偿性收益而言,一些央企,如中国化工集团,更愿意整合旗下土地资源,专门成立资产公司来运作,以土地入股,然后参与开发商市场化运作,共享收益。
2009年,国内烟草行业面临了8年来一个重要的行业调整期——国家税务总局提高了香烟的消费税以增加国家财政收入。为此,烟草企业让出了很大一块利润上缴给国家财政——调低卷烟出厂价格、多交消费税。
前述提到的中维地产正是在这个时候成立的。据透露,促使烟草行业整合做大房地产业的理由主要有两点:
1、作为烟草系统的下属二级公司或三产企业,分享国内的房地产红利,每年上缴税利、租金等,以及报销各种能说明来源的费用,成为保证烟草系统编制内职工高收入的重要来源之一。
2、用以平衡协调烟草系统的内部利益关系。在烟草系统多元化整合的初步阶段,各分公司部分利润丰厚的非烟资产被收回上级公司,而利润无几或处于亏损状态的非优质资产则要甩掉。这一改革招致一些利益受损人员的抵触,整合房地产平台后,这部分人员可以整合到该多元化平台中,享受原先的待遇。
对于烟草系统的房地产企业,由于绝大多数尚属于中小房地产企业,仍未形成全国性的知名品牌与核心产业。有关人士建议,在国家烟草局层面成立中国烟草房地产集团公司,“在股权整合过程中,由投资总公司通过资本市场,直接收购一家大中型的房地产上市公司作为整合平台,既有利于快速开展整合工作,也拓展了对外融资渠道;既有利于摆脱专卖制度影响,提高市场化运作程度,也便于企业快速树立全国地产品牌。”
而中国指数研究院统计数据则显示,地王隐现和资金来源并无直接联系。只要资金充裕甚至过剩,对“地王”的追逐就在所难免。目前,高价土地正从一线城市向二、三线城市蔓延,抢夺土地的企业也逐渐多元化,土地市场的“着火点”依然随处可见。78家央企的退出,难消市场忧虑。
亟需改革市场游戏规则
央企参与房地产市场,显然是看好这个市场的前景。从总的趋势来看,中国城市化、城镇化趋势已经不可逆转。随着户籍制度的逐步松动,中小城市人口向大城市集中、农村人口向中小城市甚至大城市集中将表现得越来越明显。即使是已经拥有住房的城市人口,随着其经济收入的不断增加,也有改善住房以提高生活质量的需求。这些因素都对房地产市场形成强有力的支撑。
但有评论指出,央企掌握垄断性资源,拥有雄厚的资本实力,对社会应该有更强的责任感,不应凭着财大气粗拼命拿地助推房价的飙升。
一些主业并非房地产的央企负责人则表示,作为国有资产的直接负责人,保持国有资产的持续升值和盈利是“职责所在”,使用自有资金进入利润率更高的房地产行业能够实现这个目标,符合市场规律。
理论上,央企作为企业,参与土地拍卖,通过竞标拿到土地似乎无可厚非。但是,中国的央企,大多凭借国家所具有的刚性行政权力,在市场中处于绝对优势地位,甚至垄断地位。在目前银行信贷资金严格禁止流入房地产市场的政策遏制下,央企能够在土地拍卖市场上轻松地拿出几十亿元资金拍地,足见其“垄断红利”之丰厚。因此,央企作为房地产竞拍场上的主角,从根本上说,不仅不符合市场经济的原则,反倒是对市场经济公平原则的一种破坏。
另有分析指出,央企或者国企的“大手笔”不过是成就高地价的“最后一根稻草”。究其根源,则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果,这其中既包括地方政府的“土地财政”推动,也包括房地产市场和土地供应的结构性矛盾。
而部分地价的过快上涨,除了土地资源稀缺、房价上涨推动、部分企业炒作等因素外,“招、拍、挂”出让制度难辞其咎——这一制度虽然确保了土地出让过程的阳光透明,但也易将争夺激烈的土地价格推向“失控”的边缘。
首先,地方政府已经成为中国房地产交易中最大的受益者。“地王”的头衔虽然归属于不同的开发企业,但购地的资金却无一例外地进入到控制着土地资源的地方政府的腰包里——不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%——还没有包括各种契税费。
对于“土地财政”的改革,专家提出了不同的意见。财政部财科所所长贾康建议尽快推行物业税,以此改变单纯的卖地财政;也有专家提出将土地财政完全收归中央,再以转移支付的方式用于地方保障性住房建设。无论具体方式如何,目前土地买卖与地方政府财政之间的关系都已经到了亟待调整的阶段。
除了饱受争议的“土地财政”,土地出让的“招、拍、挂”形式也成为关注的焦点——在资金规模不对等的情况下,单纯的“价高者得”,无疑将导致资金占有绝对优势的央企或者国企对民营资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。
为此,北京、上海等地曾经尝试过使用“暗标竞投”的模式改良“招、拍、挂”。不过在配套政策尚不完善的情况下,对“暗标竞投”是否会变成“暗箱操作”的疑虑依然存在。相比之下,“招、拍、挂”形式价起码实现了透明与相对公平。
在缺少对央企进入房地产市场进行制度约束、对土地拍卖缺少规范,尤其是地方财政被土地“绑架”的情况下,当一块块土地通过拍卖成为不断刷新的“地王”时,民众的脱离“蜗居”的日子可能将越来越远。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性,需要竞争主体的适当调整,更亟待游戏规则的合理改革。
3月15日,北京大望京村一号地块被远洋地产旗下公司以40.8亿元拿下;随后,中信地产又以52.4亿元竞得亦庄地块,成为今年首个总价“地王”;下午,中国兵器装备集团公司旗下的房产公司,以17.6亿元竞得北京海淀区东升乡居住、商业项目用地,折合楼面价3万元/平方米,刷新今年的单价“地王”。
拍得三块“地王”的三家企业,无一例外都有着国企、央企的身份或是背景。而就在不久前,国务院总理温家宝还在全国“两会”政府工作报告中指出,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。“央企带头冲线”,3月18日,国资委限令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。
退出央企并非大户
近年来,依仗资金优势的央企屡屡成为“地王”买家,被认为是地价居高不下的重要原因之一。据统计显示:当前国资委分管的129家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中既包括主业为房地产开发的央企,也包括中国兵器、中国烟草等其他类型的央企。“造兵器管烟草不耽误疯狂抢地”,一时间央企制造“地王”成为被质疑的焦点。
其中,保利、远洋、华润、中房等以地产为主业的16家央企,2009年房地产板块的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部央企房地产业务净利润的94%。
而此次国资委退出令中的78家不以房地产为主业的央企,所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到15%,利润只占7%。
值得注意的是,在土地公开市场上获得“地王”的多家地产公司,并不在国资委主管的129家央企之列。以大望京村地块的“黑马”中维投资为例,其上级单位中国烟草总公司,是国家烟草总局的下属企业,而国家烟草总局的上级单位是工信部。
此外,远洋地产、中信地产等目前正在大规模开展房地产业务的央企,也在国资委的监管范围之外。远洋地产目前的控股股东是中国人寿保险股份有限公司,而中信地产的背景是中信集团,这两家金融集团的主管单位为财政部。这意味着,国资委的“令箭”对其没有约束力。
这些和国资委没有直接隶属关系的企业,成了国资委要求整合房地产辅业以来开展房地产业务的“第三种势力”,在退出令的情势下甚至趁机将房地产业做大做强。
近几年,中信集团一直以进入“百亿军团”和上市为目标。截至2008年年底,中信地产在中信集团所占的业务比例已达到15%,盈利贡献达27%,地产业务已成为中信集团非金融类业务中的支柱产业。
业内人士指出,16家房地产央企、非国资委管理的部属企业、各地方国企、上市公司等才是拿地的主力,78家退出的央企在实际规模上对土地市场的影响并不大。另一方面,一些“接盘者”反而可能借此进一步壮大业务、增加融资,从而增强高价拿地的实力。
退出方案山重水复
4月12日,随着“退出令”15天大限的到来,78家央企已如期上报退出方案。目前,国资委正在加快汇总并进一步完善退出方案。据悉,上报的退出方案基本包括以下几种路径:通过公开的交易市场进行转让;中央企业内部通过划拨、托售、股权转让、换股、土地入股等多种形式进行操作。
根据国资委的要求,78家央企退出房地产市场的条件是在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作之后。
对此,一些央企纷纷表示,自己的公司并没有在公开市场上获得任何一块土地,所做的都只是旗下“自有土地”的开发。而由于历史原因,央企自有的地产业务十分庞杂,很多企业旗下的房地产资产又良莠不齐——优质资产不愿意出手,不良资产又不被接受——这正是央企地产业务重组多年来裹足不前的主要原因。
此外,“已实施的地产项目”可以等阶段性工作完成后再退出房地产业务,但国资委并没有对阶段性工作给出明确的界定。“什么是阶段性工作?是否意味着所有的在建项目都可以按照原计划进行,只是不要再去公开市场拿地就可以了?”
而如果退出地产业务的央企涉及其控股或者参股的上市公司,则在实际操作上会更加棘手。更何况,一些央企进入房地产行业是通过旗下的二级公司、三级公司甚至四级公司来控股或者参股上市的。
国资委研究中心宏观部部长王志钢指出,“如果是上市公司,企业的投资行为应该由董事会决定,即使退出也应该由董事会决定,并且不能损害股民的利益。”他表示,“很多上市公司,一些股东当初就是看中你的国资背景,才参股进来。现在说要退出地产业务,那可能引发纠葛。”
以国家电网公司旗下的山东鲁能集团有限公司(下称“鲁能”)为例。目前,鲁能的地产业务已经非常庞大。其土地储备和A股的上市公司相比,可以进入前20%,但它却还只是国家电网的二级公司之一。
与此同时,规模庞大的地产业务经济被纳入到鲁能整体上市的布局中——拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股,注入其为第一大股东的上市公司广宇发展旗下的7家公司股权,评估值高达59.2亿元。据悉,目前这个方案没有因为国资委的“退出令”而放慢脚步。
在鲁能本来的增发方案中,预备注入的土地为882万平方米,注入后共拥有二级开发权益储备1175万平方米及一级开发4760亩,而这些还只是鲁能拥有的地产资源的一部分。按照业内标杆企业万科2009年结算面积605.2万平方米的开发规模计算,鲁能做完手中现有的土地需要两年的时间。
如采取协议转让、无偿划拨,“交出土储和房屋”的处置方式,鲁能特别是旗下上市公司的退出,在动力上显然不足;而“先做完现存的项目”,客观上,现存项目之庞杂,退出显然也遥遥无期。
目前,78家非房地产主业央企的集团高层在退出态度上表现积极,但退出令的真正主体——央企所辖房地产公司,则显得反应迟钝,其实质性动作并没有期望的那么快。而国资委只能对央企母公司直接持有的资产进行管理,对于类似于下属三级子公司的资产退出,只能委托集团公司对子企业进行管理,从集团公司层面去做退出的方案。
据香港媒体报道,中国交通建设股份有限公司(下称“中交建”)正与16家允许从事房地产的央企之一,以及国资委进行洽商,期望通过全资收购方式将对方收入旗下,从而使其可以中交建子公司的“身份”从事房地产业务。
作为一种新的解决方案,中建交表示,一旦条件及项目发展成熟,还可能将地产业务注入上市公司,旗下房地产业务计划形成每年20亿元以上的利润。
随着国资委制定的“2010年央企数量减少到80-100家”的目标日益临近,央企重组步伐不断加快。观察人士指出,这一思路,无疑符合国资委缩减央企数量的目标。
目前,78家非房地产主业央企的退出方案尚未明朗,但保利、中粮置业、中国水电地产等16家以地产为主业的央企对已经开始与退出者接洽。国资委研究中心宏观部部长王志钢也说:“此次央企地产退出,从难易程度来说,中央企业接盘是最容易的方式,其次是退给地方国有企业,交给民营企业难度最大。”
非房地产央企原罪
国土资源部日前发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》显示,2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%,同比较上年提高了4.58个百分点;其中居住地价增长最快,增幅为7.92%。
与此相应的是,截至2010年3月23日,北京市公开出让的非工业用地,包括住宅、商业和办公类,共144宗,其中32宗地块为央企获得,拿地占比为22%。但如果从其中的40宗市中心出让地块的情况来看,央企则独得了18块,比例近半。
在过去,央企或者介入房地产市场的方式之一是通过自有土地开发而进入。对于自有存量土地的操作模式,往往是央企把自己的土地交给政府收储,拍卖土地的收益按照法定比例上缴中央财政后,剩余的收益由地方政府处置,其中一部分再返回给企业。
但随着土地开始变得越来越值钱,央企的操作思路也发生了转变:相对于将土地交给政府获得暂时的补偿性收益而言,一些央企,如中国化工集团,更愿意整合旗下土地资源,专门成立资产公司来运作,以土地入股,然后参与开发商市场化运作,共享收益。
2009年,国内烟草行业面临了8年来一个重要的行业调整期——国家税务总局提高了香烟的消费税以增加国家财政收入。为此,烟草企业让出了很大一块利润上缴给国家财政——调低卷烟出厂价格、多交消费税。
前述提到的中维地产正是在这个时候成立的。据透露,促使烟草行业整合做大房地产业的理由主要有两点:
1、作为烟草系统的下属二级公司或三产企业,分享国内的房地产红利,每年上缴税利、租金等,以及报销各种能说明来源的费用,成为保证烟草系统编制内职工高收入的重要来源之一。
2、用以平衡协调烟草系统的内部利益关系。在烟草系统多元化整合的初步阶段,各分公司部分利润丰厚的非烟资产被收回上级公司,而利润无几或处于亏损状态的非优质资产则要甩掉。这一改革招致一些利益受损人员的抵触,整合房地产平台后,这部分人员可以整合到该多元化平台中,享受原先的待遇。
对于烟草系统的房地产企业,由于绝大多数尚属于中小房地产企业,仍未形成全国性的知名品牌与核心产业。有关人士建议,在国家烟草局层面成立中国烟草房地产集团公司,“在股权整合过程中,由投资总公司通过资本市场,直接收购一家大中型的房地产上市公司作为整合平台,既有利于快速开展整合工作,也拓展了对外融资渠道;既有利于摆脱专卖制度影响,提高市场化运作程度,也便于企业快速树立全国地产品牌。”
而中国指数研究院统计数据则显示,地王隐现和资金来源并无直接联系。只要资金充裕甚至过剩,对“地王”的追逐就在所难免。目前,高价土地正从一线城市向二、三线城市蔓延,抢夺土地的企业也逐渐多元化,土地市场的“着火点”依然随处可见。78家央企的退出,难消市场忧虑。
亟需改革市场游戏规则
央企参与房地产市场,显然是看好这个市场的前景。从总的趋势来看,中国城市化、城镇化趋势已经不可逆转。随着户籍制度的逐步松动,中小城市人口向大城市集中、农村人口向中小城市甚至大城市集中将表现得越来越明显。即使是已经拥有住房的城市人口,随着其经济收入的不断增加,也有改善住房以提高生活质量的需求。这些因素都对房地产市场形成强有力的支撑。
但有评论指出,央企掌握垄断性资源,拥有雄厚的资本实力,对社会应该有更强的责任感,不应凭着财大气粗拼命拿地助推房价的飙升。
一些主业并非房地产的央企负责人则表示,作为国有资产的直接负责人,保持国有资产的持续升值和盈利是“职责所在”,使用自有资金进入利润率更高的房地产行业能够实现这个目标,符合市场规律。
理论上,央企作为企业,参与土地拍卖,通过竞标拿到土地似乎无可厚非。但是,中国的央企,大多凭借国家所具有的刚性行政权力,在市场中处于绝对优势地位,甚至垄断地位。在目前银行信贷资金严格禁止流入房地产市场的政策遏制下,央企能够在土地拍卖市场上轻松地拿出几十亿元资金拍地,足见其“垄断红利”之丰厚。因此,央企作为房地产竞拍场上的主角,从根本上说,不仅不符合市场经济的原则,反倒是对市场经济公平原则的一种破坏。
另有分析指出,央企或者国企的“大手笔”不过是成就高地价的“最后一根稻草”。究其根源,则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果,这其中既包括地方政府的“土地财政”推动,也包括房地产市场和土地供应的结构性矛盾。
而部分地价的过快上涨,除了土地资源稀缺、房价上涨推动、部分企业炒作等因素外,“招、拍、挂”出让制度难辞其咎——这一制度虽然确保了土地出让过程的阳光透明,但也易将争夺激烈的土地价格推向“失控”的边缘。
首先,地方政府已经成为中国房地产交易中最大的受益者。“地王”的头衔虽然归属于不同的开发企业,但购地的资金却无一例外地进入到控制着土地资源的地方政府的腰包里——不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%——还没有包括各种契税费。
对于“土地财政”的改革,专家提出了不同的意见。财政部财科所所长贾康建议尽快推行物业税,以此改变单纯的卖地财政;也有专家提出将土地财政完全收归中央,再以转移支付的方式用于地方保障性住房建设。无论具体方式如何,目前土地买卖与地方政府财政之间的关系都已经到了亟待调整的阶段。
除了饱受争议的“土地财政”,土地出让的“招、拍、挂”形式也成为关注的焦点——在资金规模不对等的情况下,单纯的“价高者得”,无疑将导致资金占有绝对优势的央企或者国企对民营资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。
为此,北京、上海等地曾经尝试过使用“暗标竞投”的模式改良“招、拍、挂”。不过在配套政策尚不完善的情况下,对“暗标竞投”是否会变成“暗箱操作”的疑虑依然存在。相比之下,“招、拍、挂”形式价起码实现了透明与相对公平。
在缺少对央企进入房地产市场进行制度约束、对土地拍卖缺少规范,尤其是地方财政被土地“绑架”的情况下,当一块块土地通过拍卖成为不断刷新的“地王”时,民众的脱离“蜗居”的日子可能将越来越远。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性,需要竞争主体的适当调整,更亟待游戏规则的合理改革。