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摘要：从2013年开始，国家对房地产行业采取了一系列调控措施，取得了显著效果。近年来，房地产行业迅速发展，市场供求机制和国家宏观调控共同作用下，房地产行业间的竞争日益加剧。房企要想在竞争中获利，必须兼顾质量与成本。目前，房地产开发企业普遍采取加强财务管理，控制项目成本的方式来扩大利润。本文就房地产开发企业财务管理与成本控制展开讨论。
关键词：房地产开发；财务管理；成本控制
随着我国经济形势持续向好发展，房地产行业迎来重大发展机遇。房地产行业日益壮大，房企数量增加，房企运营规模也在不断扩大。企业之间的竞争关系愈加尖锐。在保证工程项目质量的基础上，加强企业财务管理与成本控制。对于房地产开发企业来说，这是一条必由之路，也是占据市场份额、获得竞争优势的必要举措。
基于房地产行业发展现状进行研究，分析目前房地产开发企业发展趋势，探讨房企财务管理的风险项，就房企财务管理和成本控制的工作重点提出合理化建议。
一、房企加强财务管理与成本控制的必要性分析
财务管理是企业管理的重要组成部分，直接影响企业运行，是一个企业管理水平高低的重要评判标准。房企要获利，要持续发展，必须注重企业财务管理与成本控制，强化开发工程项目的成本预算和监督。从三方面进行论述。
（一）房地产行业发展现状
近年来，房地产行业的竞争愈演愈烈，具体体现在资金、土地、客源方面。
其一，国家通过限制银行对房地产开发企业的贷款力度和额度，抑制房企房企投资。除了个别大型房企外，相当一部分中小房企面临资金紧张的问题，给土地购置、项目开发和工程建设造成困难，对房企财务造成不小压力；
其二，近年来，受国家宏观调控政策的影响，“炒房现象”得到有效抑制，购房者日渐趋于理性。面对依然存在的稳定刚需，房企需根据市场需求和企业自身的生产类型，合理缩减投资，控制成本；
其三，近年来，房地产业去库存效果显著，一定程度上扭转了房市库存过高的局面，实现了供需平衡。作为房地产开发企业，要认清市场导向，理陛投资。
（二）房企盈利模式的转变
过去，房地产开发企业增加投资，大量购置土地，通过营销策略和市场作用获取巨额利润。这种带有投机性质的获利模式已经不能适用于当下的房企发展。国家调控手段发挥作用，房地产市场的秩序得到控制。目前，经济主体和社会资本多元化趋势明显，房地产行业处于半饱和状态。房企之间的竞争随之加剧，主观能动性的发挥受限。针对有限的市场和需求量，以及众多的竞争对手，房地产开发企业更加偏向于通过降低成本、控制财务支出来提高利润。
（三）房企发展趋势
房地产行业具有高投资、高回报、高风险的特点，吸引了众多房地产开发企业加入。房企面临一次大洗牌，资金不足、风险承担能力差的企业会被行业淘汰。高成本、低利润的房企也难以长久维系。因此，未来的房地产行业，会由一批大中型优质房企主导。按照这样的发展趋势，只有优化企业管理，尤其是财务管理水平，理性投资，控制成本，提高生产技术，保持利润增长，房企才能实现可持续发展。
二、房企财务管理与成本控制的风险项分析
房地产行业的高风险性作用于房地产开发企业非常明显。究其原因，主要是房产开发企业的项目运营周期长、资金密集、不可控因素多、利益主体多元以及项目本身具有复杂性。以下是房企财务管理与成本控制的风险项分析。
（一）财务管理
财务管理方面的風险体现在四个方面。
一是对房企投资资金的管理。部分房企不重视前期准备规划阶段的资金控制，导致房企在土地购置和项目规划、筹资等方面具有一定盲目性，造成资源浪费，增加了整个工程项目的财务压力。而且前期财务管控没有充分考虑市场运行情况和项目实施各个阶段的具体需求，缺乏风险规避机制；
二是对房企流动资金的管理。流动资金的管理，直接决定了房企项目开发工作能否顺利开展。可以说，资金链是房地产开发企业的生命线。不少房企对流动资金的管理力度不够，宏观把握和有机调整的意识淡薄，大部分房企没有充分考虑市场需求和国家政策对项目各环节的影响，在流动资金的管理上缺乏机动性和必要的应急方案，一旦风险爆发，极易造成资金链撕裂，影响整个项目的进展，造成重大损失；
三是对房企结算资金的管理。房企通常采取抵押贷款的方式获得项目資金，用于项目实施。房企在这方面的财务管理松懈，加之对市场供求判断失误，导致项目成交量低、成交价格不理想，偿债能力不足。房企随之面临项目被抵押回收和更为复杂的财务问题，企业运营陷入恶性循环，难以在房地产行业翻身。
四是对房企财务人员的管理。房地产开发企业资金密集，理应对财务管理人员的要求更高。目前放弃财务管理中，主要存在弱化财物管理人员职能的问题。会计人员和相关审计人员的主要工作是录人数据、对账、与银行对接，工作内容简单机械，没有发挥监控和协调的作用。此外，大部分财务管理人员综合素质偏低，不足以撑起复杂庞大的房企财务管理工作。
（二）成本控制
成本控制是房地产开发企业财务管理工作的重点，起着协调项目进度和保障工程质量的作用。目前，部分房企在成本控制方面的工作不到位：一是对成本控制的范畴不明晰。认为土地购置和项目实施中的支出就是项目成本的全部，导致对成本估计不全面，影响总体成本控制的效果；二是对成本控制力度不严。成本控制涉及房企开发的方方面面，任何一方面的控制不足，都会导致整体的成本预算出现偏差，不利于项目如期高质量完成。
三、对房企财务管理与成本控制的合理化建议
财务管理与成本控制是房地产开发企业实施高质量企业管理的重中之重。房企必须谋求发展方式的转型，重视企业财务管理，尤其是企业运营成本预算，在保证工程项目质量的前提下，不断优化企业运营战略、资源流转和工程技术，最大限度地降低成本，实现利润最大化，在房地产行业中获得一席之地。以下是对房地产开发企业财务管理与成本控制的合理化建议。 （一）建立完善的财务管理制度
完善的财务管理制度，是房地产开发企业实施科学管理的重要支撑。从三方面进行论述。
1.反应迅速的财务监督机制
房地产开发项目从前期的资源准备、项目规划设计、招标实施，到项目完成、验收和出售的各个阶段，都应纳入企业的财务监督体系。根据市场需求和政策导向，以及企业自身运营模式，针对性地实施有效的投资策略，一方面增强企业市场适应能力和反馈能力，另一方面提高项目竞争力，避免不必要的资源浪费；对工程项目的造价、企业获利模式、企业风险承担能力充分评估，一切运营策略和营销手段必须基于可靠的数据支撑。
2.及时全面的财务应急体系
国家适时出台宏观调控政策，来维持社会稳定和房地产行业的持续发展。房地产开发企业受市场杠杆作用更加明显。市场本身的不可控性大。房地产行业受建材市场和能源市场，以及周边商圈的影响。资金流动密集的房地产开发企业，必须及时洞察国内国际经济政策变化和市场发展走向，并能快速反应，采取有效的应对措施，调整自身运营策略和开发策略，从而降低企业财务风险，顺势发展。
3.业务纯熟的财务工作者
房地产开发企业的财务管理工作至关重要，其财务管理人员必须具备纯熟的业务能力。除了必要的财务知识和灵活运用的能力外，還需具备对房地产业的运行机制、市场供需、政策导向等相关领域的纵深了解，对工程项目开发全过程的财务状况具备统筹能力；房企财务工作者还需与时俱进，应对经济发展和房地产行业发展局势，结合企业运行机制，不断丰富自身财务知识，提升业务能力。
（二）强化项目开发各阶段的沟通合作
房地产开发企业的开发工作涉及众多环节和實施主体。财务管理与成本控制是面向整个工程项目的。因此，项目开发各阶段的实施主体必须基于项目整体，加强沟通合作，保障项目实施的一贯性。这样便于各环节的成本充分预算，使财务管理的宏观把握更准确，风险排查更高效，从而保障企业维持平稳有序的运行状态。
（三）规范房企的开发流程
不少房企出现资金链断裂，甚至破产是由项目开发流程不规范造成的。房企项目实施的时间跨度大，环节复杂交互性强。任一环节的不规范操作，都可能影响项目进展、工程质量，从而增加工程造价成本。一旦出现问题，排查工作量也相当大，影响项目整体效果的呈现和交易状况。因此，房企需要规范项目开发流程，加强对每一环节的权责细化和资本监控，提高工作相率和项目质量，维持房企的品质和竞争力。
结束语：
财务管理对房地产开发企业有重要的指导意义，房地产开发企业应该视之为工作重点。合理有效的财务管理，能准确反映工程项目进展情况，为房企的开发经营战略提供客观的参考依据。而成本控制是房企财务管理的最重要环节。房企通过成本控制，加强财务管理，提高经济效益，促使企业发展转型，从而有利于房企的长远发展，有利于房地产市场的有序运行和社会系统的稳定。
关键词：房地产开发；财务管理；成本控制
随着我国经济形势持续向好发展，房地产行业迎来重大发展机遇。房地产行业日益壮大，房企数量增加，房企运营规模也在不断扩大。企业之间的竞争关系愈加尖锐。在保证工程项目质量的基础上，加强企业财务管理与成本控制。对于房地产开发企业来说，这是一条必由之路，也是占据市场份额、获得竞争优势的必要举措。
基于房地产行业发展现状进行研究，分析目前房地产开发企业发展趋势，探讨房企财务管理的风险项，就房企财务管理和成本控制的工作重点提出合理化建议。
一、房企加强财务管理与成本控制的必要性分析
财务管理是企业管理的重要组成部分，直接影响企业运行，是一个企业管理水平高低的重要评判标准。房企要获利，要持续发展，必须注重企业财务管理与成本控制，强化开发工程项目的成本预算和监督。从三方面进行论述。
（一）房地产行业发展现状
近年来，房地产行业的竞争愈演愈烈，具体体现在资金、土地、客源方面。
其一，国家通过限制银行对房地产开发企业的贷款力度和额度，抑制房企房企投资。除了个别大型房企外，相当一部分中小房企面临资金紧张的问题，给土地购置、项目开发和工程建设造成困难，对房企财务造成不小压力；
其二，近年来，受国家宏观调控政策的影响，“炒房现象”得到有效抑制，购房者日渐趋于理性。面对依然存在的稳定刚需，房企需根据市场需求和企业自身的生产类型，合理缩减投资，控制成本；
其三，近年来，房地产业去库存效果显著，一定程度上扭转了房市库存过高的局面，实现了供需平衡。作为房地产开发企业，要认清市场导向，理陛投资。
（二）房企盈利模式的转变
过去，房地产开发企业增加投资，大量购置土地，通过营销策略和市场作用获取巨额利润。这种带有投机性质的获利模式已经不能适用于当下的房企发展。国家调控手段发挥作用，房地产市场的秩序得到控制。目前，经济主体和社会资本多元化趋势明显，房地产行业处于半饱和状态。房企之间的竞争随之加剧，主观能动性的发挥受限。针对有限的市场和需求量，以及众多的竞争对手，房地产开发企业更加偏向于通过降低成本、控制财务支出来提高利润。
（三）房企发展趋势
房地产行业具有高投资、高回报、高风险的特点，吸引了众多房地产开发企业加入。房企面临一次大洗牌，资金不足、风险承担能力差的企业会被行业淘汰。高成本、低利润的房企也难以长久维系。因此，未来的房地产行业，会由一批大中型优质房企主导。按照这样的发展趋势，只有优化企业管理，尤其是财务管理水平，理性投资，控制成本，提高生产技术，保持利润增长，房企才能实现可持续发展。
二、房企财务管理与成本控制的风险项分析
房地产行业的高风险性作用于房地产开发企业非常明显。究其原因，主要是房产开发企业的项目运营周期长、资金密集、不可控因素多、利益主体多元以及项目本身具有复杂性。以下是房企财务管理与成本控制的风险项分析。
（一）财务管理
财务管理方面的風险体现在四个方面。
一是对房企投资资金的管理。部分房企不重视前期准备规划阶段的资金控制，导致房企在土地购置和项目规划、筹资等方面具有一定盲目性，造成资源浪费，增加了整个工程项目的财务压力。而且前期财务管控没有充分考虑市场运行情况和项目实施各个阶段的具体需求，缺乏风险规避机制；
二是对房企流动资金的管理。流动资金的管理，直接决定了房企项目开发工作能否顺利开展。可以说，资金链是房地产开发企业的生命线。不少房企对流动资金的管理力度不够，宏观把握和有机调整的意识淡薄，大部分房企没有充分考虑市场需求和国家政策对项目各环节的影响，在流动资金的管理上缺乏机动性和必要的应急方案，一旦风险爆发，极易造成资金链撕裂，影响整个项目的进展，造成重大损失；
三是对房企结算资金的管理。房企通常采取抵押贷款的方式获得项目資金，用于项目实施。房企在这方面的财务管理松懈，加之对市场供求判断失误，导致项目成交量低、成交价格不理想，偿债能力不足。房企随之面临项目被抵押回收和更为复杂的财务问题，企业运营陷入恶性循环，难以在房地产行业翻身。
四是对房企财务人员的管理。房地产开发企业资金密集，理应对财务管理人员的要求更高。目前放弃财务管理中，主要存在弱化财物管理人员职能的问题。会计人员和相关审计人员的主要工作是录人数据、对账、与银行对接，工作内容简单机械，没有发挥监控和协调的作用。此外，大部分财务管理人员综合素质偏低，不足以撑起复杂庞大的房企财务管理工作。
（二）成本控制
成本控制是房地产开发企业财务管理工作的重点，起着协调项目进度和保障工程质量的作用。目前，部分房企在成本控制方面的工作不到位：一是对成本控制的范畴不明晰。认为土地购置和项目实施中的支出就是项目成本的全部，导致对成本估计不全面，影响总体成本控制的效果；二是对成本控制力度不严。成本控制涉及房企开发的方方面面，任何一方面的控制不足，都会导致整体的成本预算出现偏差，不利于项目如期高质量完成。
三、对房企财务管理与成本控制的合理化建议
财务管理与成本控制是房地产开发企业实施高质量企业管理的重中之重。房企必须谋求发展方式的转型，重视企业财务管理，尤其是企业运营成本预算，在保证工程项目质量的前提下，不断优化企业运营战略、资源流转和工程技术，最大限度地降低成本，实现利润最大化，在房地产行业中获得一席之地。以下是对房地产开发企业财务管理与成本控制的合理化建议。 （一）建立完善的财务管理制度
完善的财务管理制度，是房地产开发企业实施科学管理的重要支撑。从三方面进行论述。
1.反应迅速的财务监督机制
房地产开发项目从前期的资源准备、项目规划设计、招标实施，到项目完成、验收和出售的各个阶段，都应纳入企业的财务监督体系。根据市场需求和政策导向，以及企业自身运营模式，针对性地实施有效的投资策略，一方面增强企业市场适应能力和反馈能力，另一方面提高项目竞争力，避免不必要的资源浪费；对工程项目的造价、企业获利模式、企业风险承担能力充分评估，一切运营策略和营销手段必须基于可靠的数据支撑。
2.及时全面的财务应急体系
国家适时出台宏观调控政策，来维持社会稳定和房地产行业的持续发展。房地产开发企业受市场杠杆作用更加明显。市场本身的不可控性大。房地产行业受建材市场和能源市场，以及周边商圈的影响。资金流动密集的房地产开发企业，必须及时洞察国内国际经济政策变化和市场发展走向，并能快速反应，采取有效的应对措施，调整自身运营策略和开发策略，从而降低企业财务风险，顺势发展。
3.业务纯熟的财务工作者
房地产开发企业的财务管理工作至关重要，其财务管理人员必须具备纯熟的业务能力。除了必要的财务知识和灵活运用的能力外，還需具备对房地产业的运行机制、市场供需、政策导向等相关领域的纵深了解，对工程项目开发全过程的财务状况具备统筹能力；房企财务工作者还需与时俱进，应对经济发展和房地产行业发展局势，结合企业运行机制，不断丰富自身财务知识，提升业务能力。
（二）强化项目开发各阶段的沟通合作
房地产开发企业的开发工作涉及众多环节和實施主体。财务管理与成本控制是面向整个工程项目的。因此，项目开发各阶段的实施主体必须基于项目整体，加强沟通合作，保障项目实施的一贯性。这样便于各环节的成本充分预算，使财务管理的宏观把握更准确，风险排查更高效，从而保障企业维持平稳有序的运行状态。
（三）规范房企的开发流程
不少房企出现资金链断裂，甚至破产是由项目开发流程不规范造成的。房企项目实施的时间跨度大，环节复杂交互性强。任一环节的不规范操作，都可能影响项目进展、工程质量，从而增加工程造价成本。一旦出现问题，排查工作量也相当大，影响项目整体效果的呈现和交易状况。因此，房企需要规范项目开发流程，加强对每一环节的权责细化和资本监控，提高工作相率和项目质量，维持房企的品质和竞争力。
结束语：
财务管理对房地产开发企业有重要的指导意义，房地产开发企业应该视之为工作重点。合理有效的财务管理，能准确反映工程项目进展情况，为房企的开发经营战略提供客观的参考依据。而成本控制是房企财务管理的最重要环节。房企通过成本控制，加强财务管理，提高经济效益，促使企业发展转型，从而有利于房企的长远发展，有利于房地产市场的有序运行和社会系统的稳定。