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摘 要：通过住宅与商品房的功能和属性比较，可以看出住宅具有公共物品的某些特征，从而说明政府对高房价进行调控的必要性。政府房价宏观调控的途径选择，一是将部分民众住房的需求纳入政府保障体系之中；二是研究制订并出台《物业税》等相关政策法规；三是限制央企垄断土地资源；四是严格禁止公务员炒房。
关键词：住宅；商品房；价格；政府；宏观调控
因为，政府与市场同样存在着失灵的现象，所以，就需要对政府的行为进行科学的研究。公共经济学就是解决此类问题的理论。本文重点探讨政府如何对目前的房地产市场居高不下的价格进行宏观调控，使人民群众对住房的需求得到基本的满足，同时又促进房地产市场的可持续发展。
一、住房与商品房的功能比较
住宅即供住人的房子人，从使用功能说是供居住者睡眠、休息、会客、娱乐、团聚、炊事、盥洗等的空间。按照需求理论，住房是满足人们最基本的生存需求。
商品房从使用功能上讲与住房应当是一致的，但从产权角度讲又有许多原则区别。首先，商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，而住房则包括自建房等；二是商品房能办产权证和国土证。而住房可以是经批准的自建房（可以办证），也有的是没有经批准的（不能办证）。三是商品房是可以自定价格出售的产权房，而一般住房需要经过特定的程序才能出售，甚至不允许出售，如廉租房。商品房包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅不属于商品房范围。
二、住宅与商品房的属性比较
马克思主义政治经济学对商品下过定义。什么是商品呢？商品就是用来交换的劳动产品。这里，商品房显然是商品，而住宅可能是商品（进行市场交换），也可能不是商品（自建自用）。从公共经济学的角度讲，我们应当分析住宅和商品房是公共物品，还是私人物品。
公共物品是指公共使用或消费的物品。公共物品具有非竞争性和非排他性。从公共物品的定义看，住宅属私人物品是确凿无疑的。
住宅在特殊条件下具有公共物品的特征。公共物品具有非竞争性非和排他性的特点。如某人对廉租房、政府提供的公寓的消费虽然会影响别人同时消费该产品及其从众获得的效用，虽然政府的廉租房、政府提供的公寓等一旦生产出来就可能把某些人排除在外，但是，它却具备了准公共物品中一般具有的“拥挤性”特点，即当消费者的数目增加到某一个值后，就会出现边际成本为正的情况，而不是像纯公共物品，增加一个人的消费，边际成本为零。准公共物品到达“拥挤点”后，每增加一个人，将减少原有消费者的效用。这就为我们探讨公共服务产品的多重性提供了理论依据。
商品房是私人物品也可能是公共物品。私人出资购买并供个人使用的是私人物品，政府购买的商品房但用来免费提供或廉价提供给特殊人群（如引进人才、弱势群体、低保对象等）居住则属于公共物品。
住宅或商品房，在具有私人产权的商品性质时，同时又是一种特殊的商品，即他的社会保障性。没有私人汽车可以乘别人的交通工具同样满足需求，但如果人没有住房，那么人就很难以在社会中享受正常生活。因此，政府可能要对特殊的群体对住宅或商品房的需要给予满足。
三、房价居高不下，是市场调节失灵和政府调控失灵的双重表现
社会主义市场经济体制改革要求，市场应当在资源配置中发挥基础性作用。解决群众的住房问题，解决与之紧密联系的土地资源的配置问题，应当按照一般商品生产的价值规律，让价格围绕价值和市场需求进行自由波动。但是，在市场自发的调节中，市场的缺陷逐渐暴露出来。我们曾经惊诧于迪拜楼市，但迪拜的房价远不及北京、上海。现地在北京四环以内的公寓价格都在2万元以上，即使是杭州这样的城市，主城区商品房平均价格也达到了每平方米19000元，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早超过3万元了。我国主要大城市房价的近几年持续攀升，令人生畏，使已经购房的人成为了所谓房奴，没有购房的或者说买不起住房的中低收入者“望楼兴叹”，甚至在农村也出现了房奴。在当前形势下，仍然完全依靠市场自发调节房价和稳定房价，具有明显局限性。
近几年的全国人代会上，政府工作报告屡屡提及要控制房价过快上涨，要采取措施稳定房价。但是，国家宏观调控效果不甚理想。因此，网上有了房价是“总理还是总经理说了算”的说法。今年两会刚刚结束不久，在一片高房价的讨伐声中，地王大战再次登场。据了解，3月15日，北京大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，创造了北京楼市新的拍地总价纪录。高房价调控效果不佳，一定程度上显示政府宏观调控的“另一只手”已经失灵。
四、政府对高房价进行宏观调控的理论依据和实践基础
18世纪是新兴的资产阶级开始兴起，逐步登上政治舞台的时代。亚当?斯密等人所创立的古典经济学是自由资本主义的学术结晶，其理论基础是“自由经济”，主张“最好的政府便是最少的干预”。这反映了新兴的资产阶级要求摆脱封建残余对其的制约，放手扩展市场的内在需要。20世纪初，自由资本主义演变为垄断资本主义，资本主义固有的矛盾逐渐暴露。经济危机开始周期性地袭击和破坏资本主义经济，克服和消除危机成了西方国家经济学家孜孜以求的研究目标。20世纪30年代的世界性资本主义经济危机使经济学发生重大变革。英国经济学家凯恩斯（M. Keynes）在其名著《利息、就业与货币通论》一书中对自由经济提出质疑，主张国家（政府）对经济的全面干预。美国罗斯福总统推行的新政（New Deal）为凯恩斯的国家干预论提供了完整的注释和成功的典范。在理论和实践的推动下，西方主要资本主义国家中，政府的经济活动和作用日益扩大，从单向的财政收支扩展到对经济的管理和调控，政府直接介入生产领域并形成一定规模的公共企事业和公共生产，政府收支规模也较前扩大。公共物品的供需理论为政府对高房价进行达观调控提供了理论依据。
从20世纪５０年代到８０年代，我国实行主体由公房配置，住宅的性质是完全的公共物品，但突出的问题是房屋供应量不足。从20世纪90年代开始，我国逐渐形成了主体由市场的商品房供给（私人物品性质），这又使很多中低收入的家庭买不起房。2010年初，全国人代会和政协会，许多代表和委员向大会反映，当前居高不下的房价损害了我国经济的健康发展，影响人民群众的生活需求，中央和地方政府应采取得力措施，有效控制房价的过快上涨。同时，各级政府要调整产业结构，逐步改变对土地的偏好，使国家和地方经济增长建立在可持续的基础之上，实现又好又快发展。
随着国家房产调控政策逐步落实，上海、西安、昆明等多个城市的房价开始回落。上海二手房价连涨１５个月后首次回落；西安６月住宅均价环比下滑；昆明上半年楼市经历“过山车”。专家预计，随着调控政策的影响逐步深入，预计下半年楼盘成交价格或将步入下行通道。近期，由沈建忠带队的住建部调研组一行，调研“国十条”落实情况和地方政府稳定房价工作情况。福建等与会代表表示，“国十条”出台以后，地方房价首先停止了快速上涨的势头，部分城市房价开始出现松动，重点城市房价过快上涨的势头被遏制。这些都是政府对高房价进行宏观调控的实践基础。
五、政府对高房价进行宏观调控的途径选择
确认住宅的公共物品或非公共物品的双重性质之后，我们看到政府在解决民众住房问题中可以并且应当发挥重要的影响和作用。从政治上讲，中国共产党的执政理念是立党为公，执政为民。党的十七大指出，人民群众的利益是党一切方针、政策的立足点和根本出发点。政府主动参与调控房价，并将房价控制在合理的区间，就是千方百计保障群众都能享受到居有其房的基本权利，切实保障人民群众能够安居乐业。
公共经济学理论认为，政府对公共物品的供给，可以通过直接生产公共物品来实现，也可以通过某种方式委托私人企业的间接生产方式来实现。前者包括中央政府直接经营、地方政府直接经营和地方公共团体经营等情形。居民住宅的商品性和保障性的双重无性质，决定了政府主动参与调控的必要性。认为人们是通过理性的利己主义行为、利用价格机制和竞争机制在商品货币关系中完成自己的交易行为，政府所起的作用是服务性的，政府是服务性的政府。因此，政府对高房价进行宏观调控的途径选择非常重要，它关系到调控的成效，关系到房地产产业的可持续发展。
1．将部分民众住房的需求纳入政府保障体系之中。由于人们对于公共物品的购买方式异于私人物品，在自利原则驱使下，消费者总是希望不断地扩大公共物品的范围，以便免费或者少付费来享受更多的社会福利。这种搭便车的消费心理，造成了对公共物品消费的一种福利“刚性”。这种福利刚性在福利国家和社会主义国家普遍存在。要改变目前居民住房由市场提供的“单一体系”，则需要给予中低收入者住有所居特殊优惠政策，如可以将一部分民众住房的需求纳入政府保障体系之中。2010年３月２４日，重庆市人大常委会第１６次会议作出决定：重庆城市住房供给体系由原来主要由市场提供的“单一体系”，进入政府保障和市场供给并举的“双轨制”，使约３０％的城市人口通过保障房实现“住有所居”。驻沪全国政协委员、农工党中央常委叶建农表示，比起经济适用房，租赁房在条件界定、长效管理方面更具优势，“但目前的问题集中在房源的问题上。”他说，政府可以通过集中收租市区老公房专做“二房东”，或者通过出台优惠政策来吸引房地产相关企业参与建设，让保障性住房建设真正让老百姓满意。重庆大规模推出公租房，既是政府调控房价的“稳定器”，也是调控住房市场供求的“缓冲器”。重庆将建立起“低端有保障、中端有市场、高端要约束”的城市住房供给体系。
据《第一财经日报》报道，2008-2009两年内，中央财政对西部地区的保障房建设补助标准提高了67％,中部则翻了一番,但地方配套资金难题是否能迎刃而解,业内人士仍存疑虑。保障房建设因受配套资金不足困扰,各地建设进度并非尽如人意。为此,中央政府在今年将再度提高对中西部地区廉租房建设的补助标准。相比2008年，2010年中央财政对西部地区的补助标准提高了67％,中部则翻了一番。中央用于保障房建设的这笔投资补助资金已开始陆续下发,并且补助标准比2009年有了提高。
2．研究制订并出台《物业税》等相关政策法规。以法引导政府从“土地财政”中走出来，以法从根本上限制购房投机热。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。世界上大多数成熟市场经济国家都对房地产征收物业税：以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，国家财政稳定而重要来源。不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税，在全国第一个吃螃蟹。据政府部门与房地产有关专家分析预测，一旦开征物业税，房地产前期开发成本将大幅下降，房价最高可下降39%，准入门槛大大降低。
据报道，在现有房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。专家赵燕菁认为，国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和规费)一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。国务院发展研究中心副主任李剑阁表示，目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，房价可能下降。
3．限制央企垄断土地资源。抓紧落实国务院最近出台的限地令。正是央企不计成本疯狂拿地的行为和土地供应制度弊病，造就了房价地价的联动效应的恶性循环，助涨了房地产业泡沫。仕一邦（www.shiyibang.com ）认为，如此行为对房地产市场造成了极其恶劣的影响。按照财政部等五部委新的规定，房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清。而如果调控政策收紧银行对于央企开发房地产的贷款条件，那么对于开发商就更加有影响，现在对于拿地开发商不得不谨慎，而降低房价也是必须而为之的，不然政策的继续出台只会对开发商打击更大。自去年来央企成为了地王频出之首，这次政策很可能会让楼市过高房价得到良好解决，但是趋于房地产市场的复杂情况，对于78家非地产主业央企加速退出地产业的要求还要继续严加控制，因为不排除会有空隙让地王再现的可能，但从当前国家一系列政策来看，已经很多程度上鉴定了市场对房地产业回归健康预期的看好，再加上政策的不断深入对开发商和地王的影响颇深，高房价势必会回归健康道路。
4．严格禁止公务员炒房。国家机关是公权制定和行使集中的地方，而国家公职人员又是公权的实际执行人。国家公职人员参与抄房，在推高房价中推波助澜，在社会上很容易产生“跟风”的群体效应，因此应严禁国家公职人员参与抄房，坚决禁止国家公职人员低价购房，高价售房，从中牟取暴利。如：上海市浦东新区原副区长康慧军任职期间，因分管的多个地区区位优越，土地资源丰厚，人戏“浦东新地主”。在他及老婆名下的房产，共有14处，经手交易的房产超过了20套。上世纪80年代，我国推行公有住房改革。20多年过去了，由于受当时情形所限，全国各地至今均仍存在较为普遍的“公房违规”行为，这包括违规购买或租住直管公房以及违规购买房改房、集资建房、安居房、拆迁安置房等。如合肥市清房办一位工作人员对记者说，合肥市“有个别公职人员，手上包括房改房已经有数十套房子，竟然还捏着一套直管公房！”。严格禁止公务员炒房不仅是抑制房价虚高的需要，也是反腐倡廉的重要举措之一。
结束语
据中国指数研究院的数据显示，5月31日-6月6日期间，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌，其中贵阳跌幅最大，达57.8%，广州、武汉、北京及成都的跌幅也都超过20%，高房价调控终于取得了阶段性成果。实践证明，市场机制在提供公共物品方面既然是失灵的，政府的介入就成为必要。但是政府介入公共物品的供给，并不等于政府生产所有的公共物品，更不等于政府完全取代公共物品的市场。站在公共经济学的角度分析住宅、价格及宏观调控的途径选择，本文只是一次有限的尝试。
参考文献：
[1]黄恒学，公共经济学(21世纪公共管理学系列教材)北京大学出版社. 2005年09月.
[2]朱薇、重庆住房供给实行双轨制 约30%中低收入者住有所居[EB/OL] http://www.xinhuanet.com 新华网 2010年03月24日.
[3]21世纪经济报道，《土地的发条：上海千亿房地财政解盘[EB/OL] http://news.dichan.sina.com.cn 2010-01-27.
[4]新闻晨报，国资委警告央企：不要再炒房[EB/OL http://news.dichan.sina.com.cn 2010-02-25.
关键词：住宅；商品房；价格；政府；宏观调控
因为，政府与市场同样存在着失灵的现象，所以，就需要对政府的行为进行科学的研究。公共经济学就是解决此类问题的理论。本文重点探讨政府如何对目前的房地产市场居高不下的价格进行宏观调控，使人民群众对住房的需求得到基本的满足，同时又促进房地产市场的可持续发展。
一、住房与商品房的功能比较
住宅即供住人的房子人，从使用功能说是供居住者睡眠、休息、会客、娱乐、团聚、炊事、盥洗等的空间。按照需求理论，住房是满足人们最基本的生存需求。
商品房从使用功能上讲与住房应当是一致的，但从产权角度讲又有许多原则区别。首先，商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，而住房则包括自建房等；二是商品房能办产权证和国土证。而住房可以是经批准的自建房（可以办证），也有的是没有经批准的（不能办证）。三是商品房是可以自定价格出售的产权房，而一般住房需要经过特定的程序才能出售，甚至不允许出售，如廉租房。商品房包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅不属于商品房范围。
二、住宅与商品房的属性比较
马克思主义政治经济学对商品下过定义。什么是商品呢？商品就是用来交换的劳动产品。这里，商品房显然是商品，而住宅可能是商品（进行市场交换），也可能不是商品（自建自用）。从公共经济学的角度讲，我们应当分析住宅和商品房是公共物品，还是私人物品。
公共物品是指公共使用或消费的物品。公共物品具有非竞争性和非排他性。从公共物品的定义看，住宅属私人物品是确凿无疑的。
住宅在特殊条件下具有公共物品的特征。公共物品具有非竞争性非和排他性的特点。如某人对廉租房、政府提供的公寓的消费虽然会影响别人同时消费该产品及其从众获得的效用，虽然政府的廉租房、政府提供的公寓等一旦生产出来就可能把某些人排除在外，但是，它却具备了准公共物品中一般具有的“拥挤性”特点，即当消费者的数目增加到某一个值后，就会出现边际成本为正的情况，而不是像纯公共物品，增加一个人的消费，边际成本为零。准公共物品到达“拥挤点”后，每增加一个人，将减少原有消费者的效用。这就为我们探讨公共服务产品的多重性提供了理论依据。
商品房是私人物品也可能是公共物品。私人出资购买并供个人使用的是私人物品，政府购买的商品房但用来免费提供或廉价提供给特殊人群（如引进人才、弱势群体、低保对象等）居住则属于公共物品。
住宅或商品房，在具有私人产权的商品性质时，同时又是一种特殊的商品，即他的社会保障性。没有私人汽车可以乘别人的交通工具同样满足需求，但如果人没有住房，那么人就很难以在社会中享受正常生活。因此，政府可能要对特殊的群体对住宅或商品房的需要给予满足。
三、房价居高不下，是市场调节失灵和政府调控失灵的双重表现
社会主义市场经济体制改革要求，市场应当在资源配置中发挥基础性作用。解决群众的住房问题，解决与之紧密联系的土地资源的配置问题，应当按照一般商品生产的价值规律，让价格围绕价值和市场需求进行自由波动。但是，在市场自发的调节中，市场的缺陷逐渐暴露出来。我们曾经惊诧于迪拜楼市，但迪拜的房价远不及北京、上海。现地在北京四环以内的公寓价格都在2万元以上，即使是杭州这样的城市，主城区商品房平均价格也达到了每平方米19000元，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早超过3万元了。我国主要大城市房价的近几年持续攀升，令人生畏，使已经购房的人成为了所谓房奴，没有购房的或者说买不起住房的中低收入者“望楼兴叹”，甚至在农村也出现了房奴。在当前形势下，仍然完全依靠市场自发调节房价和稳定房价，具有明显局限性。
近几年的全国人代会上，政府工作报告屡屡提及要控制房价过快上涨，要采取措施稳定房价。但是，国家宏观调控效果不甚理想。因此，网上有了房价是“总理还是总经理说了算”的说法。今年两会刚刚结束不久，在一片高房价的讨伐声中，地王大战再次登场。据了解，3月15日，北京大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，创造了北京楼市新的拍地总价纪录。高房价调控效果不佳，一定程度上显示政府宏观调控的“另一只手”已经失灵。
四、政府对高房价进行宏观调控的理论依据和实践基础
18世纪是新兴的资产阶级开始兴起，逐步登上政治舞台的时代。亚当?斯密等人所创立的古典经济学是自由资本主义的学术结晶，其理论基础是“自由经济”，主张“最好的政府便是最少的干预”。这反映了新兴的资产阶级要求摆脱封建残余对其的制约，放手扩展市场的内在需要。20世纪初，自由资本主义演变为垄断资本主义，资本主义固有的矛盾逐渐暴露。经济危机开始周期性地袭击和破坏资本主义经济，克服和消除危机成了西方国家经济学家孜孜以求的研究目标。20世纪30年代的世界性资本主义经济危机使经济学发生重大变革。英国经济学家凯恩斯（M. Keynes）在其名著《利息、就业与货币通论》一书中对自由经济提出质疑，主张国家（政府）对经济的全面干预。美国罗斯福总统推行的新政（New Deal）为凯恩斯的国家干预论提供了完整的注释和成功的典范。在理论和实践的推动下，西方主要资本主义国家中，政府的经济活动和作用日益扩大，从单向的财政收支扩展到对经济的管理和调控，政府直接介入生产领域并形成一定规模的公共企事业和公共生产，政府收支规模也较前扩大。公共物品的供需理论为政府对高房价进行达观调控提供了理论依据。
从20世纪５０年代到８０年代，我国实行主体由公房配置，住宅的性质是完全的公共物品，但突出的问题是房屋供应量不足。从20世纪90年代开始，我国逐渐形成了主体由市场的商品房供给（私人物品性质），这又使很多中低收入的家庭买不起房。2010年初，全国人代会和政协会，许多代表和委员向大会反映，当前居高不下的房价损害了我国经济的健康发展，影响人民群众的生活需求，中央和地方政府应采取得力措施，有效控制房价的过快上涨。同时，各级政府要调整产业结构，逐步改变对土地的偏好，使国家和地方经济增长建立在可持续的基础之上，实现又好又快发展。
随着国家房产调控政策逐步落实，上海、西安、昆明等多个城市的房价开始回落。上海二手房价连涨１５个月后首次回落；西安６月住宅均价环比下滑；昆明上半年楼市经历“过山车”。专家预计，随着调控政策的影响逐步深入，预计下半年楼盘成交价格或将步入下行通道。近期，由沈建忠带队的住建部调研组一行，调研“国十条”落实情况和地方政府稳定房价工作情况。福建等与会代表表示，“国十条”出台以后，地方房价首先停止了快速上涨的势头，部分城市房价开始出现松动，重点城市房价过快上涨的势头被遏制。这些都是政府对高房价进行宏观调控的实践基础。
五、政府对高房价进行宏观调控的途径选择
确认住宅的公共物品或非公共物品的双重性质之后，我们看到政府在解决民众住房问题中可以并且应当发挥重要的影响和作用。从政治上讲，中国共产党的执政理念是立党为公，执政为民。党的十七大指出，人民群众的利益是党一切方针、政策的立足点和根本出发点。政府主动参与调控房价，并将房价控制在合理的区间，就是千方百计保障群众都能享受到居有其房的基本权利，切实保障人民群众能够安居乐业。
公共经济学理论认为，政府对公共物品的供给，可以通过直接生产公共物品来实现，也可以通过某种方式委托私人企业的间接生产方式来实现。前者包括中央政府直接经营、地方政府直接经营和地方公共团体经营等情形。居民住宅的商品性和保障性的双重无性质，决定了政府主动参与调控的必要性。认为人们是通过理性的利己主义行为、利用价格机制和竞争机制在商品货币关系中完成自己的交易行为，政府所起的作用是服务性的，政府是服务性的政府。因此，政府对高房价进行宏观调控的途径选择非常重要，它关系到调控的成效，关系到房地产产业的可持续发展。
1．将部分民众住房的需求纳入政府保障体系之中。由于人们对于公共物品的购买方式异于私人物品，在自利原则驱使下，消费者总是希望不断地扩大公共物品的范围，以便免费或者少付费来享受更多的社会福利。这种搭便车的消费心理，造成了对公共物品消费的一种福利“刚性”。这种福利刚性在福利国家和社会主义国家普遍存在。要改变目前居民住房由市场提供的“单一体系”，则需要给予中低收入者住有所居特殊优惠政策，如可以将一部分民众住房的需求纳入政府保障体系之中。2010年３月２４日，重庆市人大常委会第１６次会议作出决定：重庆城市住房供给体系由原来主要由市场提供的“单一体系”，进入政府保障和市场供给并举的“双轨制”，使约３０％的城市人口通过保障房实现“住有所居”。驻沪全国政协委员、农工党中央常委叶建农表示，比起经济适用房，租赁房在条件界定、长效管理方面更具优势，“但目前的问题集中在房源的问题上。”他说，政府可以通过集中收租市区老公房专做“二房东”，或者通过出台优惠政策来吸引房地产相关企业参与建设，让保障性住房建设真正让老百姓满意。重庆大规模推出公租房，既是政府调控房价的“稳定器”，也是调控住房市场供求的“缓冲器”。重庆将建立起“低端有保障、中端有市场、高端要约束”的城市住房供给体系。
据《第一财经日报》报道，2008-2009两年内，中央财政对西部地区的保障房建设补助标准提高了67％,中部则翻了一番,但地方配套资金难题是否能迎刃而解,业内人士仍存疑虑。保障房建设因受配套资金不足困扰,各地建设进度并非尽如人意。为此,中央政府在今年将再度提高对中西部地区廉租房建设的补助标准。相比2008年，2010年中央财政对西部地区的补助标准提高了67％,中部则翻了一番。中央用于保障房建设的这笔投资补助资金已开始陆续下发,并且补助标准比2009年有了提高。
2．研究制订并出台《物业税》等相关政策法规。以法引导政府从“土地财政”中走出来，以法从根本上限制购房投机热。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。世界上大多数成熟市场经济国家都对房地产征收物业税：以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，国家财政稳定而重要来源。不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税，在全国第一个吃螃蟹。据政府部门与房地产有关专家分析预测，一旦开征物业税，房地产前期开发成本将大幅下降，房价最高可下降39%，准入门槛大大降低。
据报道，在现有房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。专家赵燕菁认为，国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和规费)一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。国务院发展研究中心副主任李剑阁表示，目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，房价可能下降。
3．限制央企垄断土地资源。抓紧落实国务院最近出台的限地令。正是央企不计成本疯狂拿地的行为和土地供应制度弊病，造就了房价地价的联动效应的恶性循环，助涨了房地产业泡沫。仕一邦（www.shiyibang.com ）认为，如此行为对房地产市场造成了极其恶劣的影响。按照财政部等五部委新的规定，房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清。而如果调控政策收紧银行对于央企开发房地产的贷款条件，那么对于开发商就更加有影响，现在对于拿地开发商不得不谨慎，而降低房价也是必须而为之的，不然政策的继续出台只会对开发商打击更大。自去年来央企成为了地王频出之首，这次政策很可能会让楼市过高房价得到良好解决，但是趋于房地产市场的复杂情况，对于78家非地产主业央企加速退出地产业的要求还要继续严加控制，因为不排除会有空隙让地王再现的可能，但从当前国家一系列政策来看，已经很多程度上鉴定了市场对房地产业回归健康预期的看好，再加上政策的不断深入对开发商和地王的影响颇深，高房价势必会回归健康道路。
4．严格禁止公务员炒房。国家机关是公权制定和行使集中的地方，而国家公职人员又是公权的实际执行人。国家公职人员参与抄房，在推高房价中推波助澜，在社会上很容易产生“跟风”的群体效应，因此应严禁国家公职人员参与抄房，坚决禁止国家公职人员低价购房，高价售房，从中牟取暴利。如：上海市浦东新区原副区长康慧军任职期间，因分管的多个地区区位优越，土地资源丰厚，人戏“浦东新地主”。在他及老婆名下的房产，共有14处，经手交易的房产超过了20套。上世纪80年代，我国推行公有住房改革。20多年过去了，由于受当时情形所限，全国各地至今均仍存在较为普遍的“公房违规”行为，这包括违规购买或租住直管公房以及违规购买房改房、集资建房、安居房、拆迁安置房等。如合肥市清房办一位工作人员对记者说，合肥市“有个别公职人员，手上包括房改房已经有数十套房子，竟然还捏着一套直管公房！”。严格禁止公务员炒房不仅是抑制房价虚高的需要，也是反腐倡廉的重要举措之一。
结束语
据中国指数研究院的数据显示，5月31日-6月6日期间，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌，其中贵阳跌幅最大，达57.8%，广州、武汉、北京及成都的跌幅也都超过20%，高房价调控终于取得了阶段性成果。实践证明，市场机制在提供公共物品方面既然是失灵的，政府的介入就成为必要。但是政府介入公共物品的供给，并不等于政府生产所有的公共物品，更不等于政府完全取代公共物品的市场。站在公共经济学的角度分析住宅、价格及宏观调控的途径选择，本文只是一次有限的尝试。
参考文献：
[1]黄恒学，公共经济学(21世纪公共管理学系列教材)北京大学出版社. 2005年09月.
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[3]21世纪经济报道，《土地的发条：上海千亿房地财政解盘[EB/OL] http://news.dichan.sina.com.cn 2010-01-27.
[4]新闻晨报，国资委警告央企：不要再炒房[EB/OL http://news.dichan.sina.com.cn 2010-02-25.