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11月1日，救市利好成真，市场乍现回暖。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，当日北京市期房住宅签约总量为700套，环比前一日的217套上升222.3％。11月17日，北京市期房住宅签约总量为4490套，比上一周期1173套增加3317套，环比上升283％。就个案而言，我行我“秀”，隔岸观火者有之；加速观望，不温不火者有之；借势炒作，逆市热销者亦有之——
中高端项目冷热不均
新政出台当月，北京中高端市场呈现冰火两重天。一方面，是以星河湾为代表的纯高端楼盘，彰显出较强的抗跌性(北京单价3万元以上楼盘销售情况见表)；另一方面，中高端市场中，观望仍在蔓延，整月“零”销售的楼盘并不鲜见。
“品质是主要制胜因素。”面对高端楼盘的热销，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成总结认为。在其看来，星河湾、龙湖·滟澜山、阳光上东之所以热销，产品品质是主要支撑点。“星河湾从2005年一期开盘至今，已经成为品质地产的代表；龙湖·滟澜山的成熟园林，阳光上东浓郁的国际居住氛围，都是其在淡市之中能够制胜的关键所在。”徐伟成说。
除产品品质外，成功的营销策略必不可少。“通过跨界营销，星河湾打造了一场场高端社交活动，为业主提供了一个寻找资源的大平台，既可以给我们的业主带来高品质的社交生活，也为他们的事业发展拓宽了渠道，所以这是星河湾特色的增值服务。这种服务能将财富阶层聚集起来，吸引了大批潜在客户。”星河湾地产副总裁梁上燕在接受《楼市》记者采访时表示。
此外，据星河湾品牌策划总监胡汉祥透露，10月份，星河湾推出N1栋楼，接受韩国LG集团团购。因团购价位较正常售价有一定优惠空间，加之项目顶级的产品品质，因此吸引了LG集团不少购房者签约。
与高端市场的高枕无忧相比，一些中高档楼盘的日子则显得有些平淡。
“就我们项目而言，新政出台反而加速了市场观望的蔓延。”金地名京销售经理王欣欣告诉记者，“从9月份开始，金地名京便以每月的成交约为20～30套，每天销售1套的速度稳步往前。新政出台之后，我们项目依然按这个速度在销售，并未有任何转变。”
在中高档楼盘，类似金地名京面对新政利好“无动于衷”的项目不在少数。对此，王欣欣归结认为，主要缘于各商业银行执行细则迟迟未见出台。“在我们项目买房的人，出于纯粹投资目的的非常少，多为自住型买家或未来有投资想法的买家，他们非常在意信贷政策如何执行。因此，新政出台之后，每日來看房的人多了，但实际成交量并未有增加。”王欣欣说。
除政策因素外，也有分析人士认为，该部分楼盘之所以在新政出台后销售未见起色，主要缘于开发商对销售价格的“死扛”。仍以金地名京为例，在同类楼盘大打价格战的背景下，其采取了保守的销售策略，优惠折扣甚微，即付全款可享受9.5折优惠；首付60％，9.8折；按揭9.9折。
据记者了解，如今中高端市场上不仅“死扛”的楼盘销售缓慢，一些房价大幅跳水的楼盘，销售情况同样未见好转。
“未采取降价策略的楼盘销售情况没有更坏，而大幅降价的楼盘，销售情况未见走火。这正是新政背景下，北京中高端住宅市场的缩影。”徐伟成分析认为，“新政利好对于市场购买信心的恢复无疑是有促动的，之所以截至目前效果还不甚明显：一方面，缘于政策执行的滞后性；另一方面，市场上一些楼盘不断打出价格战，有的楼盘售价甚至已跌破人们的心理防线。事实上，房价愈跌，愈没人买，市场观望氛围也就愈浓。”
中小户型成反弹急先锋
近期，借政策东风，市场上不少90平方米以下小户型产品着实“火”了一把。位于西四环的远洋·沁山水便是其中之一。
11月15日，北京楼市多年未见的通宵排队、千人选房的场景在西长安街远洋·沁山水售楼处上演。当日，刚刚开盘的远洋·沁山水项目，就被5000余组客户包围的水泄不通。据了解，远洋·沁山水此次共推出5栋楼座，7000余套房源，采取网络摇号的形式选房，选房活动持续到第二天凌晨3点，在北京房地产市场上首次实现24小时通宵卖房的壮观场面。开盘当天即旺销700余套，金额突破8亿元，创北京房地产市场单日销售额之最。
无独有偶，在新政出台后的10月25日，位于南四环的鸿坤理想城大满贯商街小户型都市公寓开盘销售。开发商原定于当天上午10时开始选房，当记者于9时前赶到现场时，售楼处内已经出现久违的热销场面。据该项目营销策划中心主任常世芳介绍，当日有近千人到理想城售楼处看房，一日之内成交180套房屋。
而近期百子湾板块入市的平层小户型项目金都心语，售价只有8800元／平方米，吸引了不少买家的目光。据悉，截至11月20日，欲团购该项目的人数已达2000人。
除此之外，在新政背景下热卖的项目还包括位于东三环京广中心西北，朝阳北路与南三里屯路东北角的复地国际公寓。11月2日，复地国际公寓举行了盛大的公开认购活动，首日热卖205套，占项目总房源比例的54％。据该项目销售人员介绍，11月1日晚便有30多位准客户前往该项目售楼处排队，到11月2日早上，排队领号的人已达200余人。
不唯如此，在近期热销的小户型项目还包括美利山、青年公社等。分析人士认为，低总价是如上项目出现热销的源动力。
据记者了解，远洋·沁山水起价11000元／平方米，在11月8日前办理2万元诚意卡的准业主，持卡选房时可抵4万元左右的房款，在9～13日办理诚意卡的准业主，购房时持卡可抵3万元房款。
而理想城本次推出的小户型产品，起价6880元／平方米，总价41万元起。除售价较低外，优惠折扣亦较具吸引力。开盘当天，一次性付款可享受9.2折优惠；首付60％(含)的买家可享受9.4折优惠；首付40％(含)可享受9.5折优惠；首付20％(含)享受9.6折优惠。
而复地国际公寓全部为现房销售，主力户型40～62平方米，最低总价仅65万元／套。据悉，该项目未来将实行酒店式管理，投资价值较为明显。
另据记者调查发现，美利山loft户型多在50平方米左右，均价12500元／平方米，总房款只有40～50万元。此外，位于朝青板块的青年工社，11月1日新政实施当日开盘，价格为19000元／平方米，如果是一次性支付房款，同时又选择毛坯交房的话，价格可降为14000万元／平方米。
“小户型产品本来就是面对大众市场，加之有政策利好，其热销是必然的。”在常世芳看来，时下小户型楼盘的逆市升温，除取决于产品自身总价低的优势外，更多的是受益于新政的助推。
如上观点在购房人孙女士口中得到印证。10月25日，理想城开盘当天，在其售楼处选房的孙女 士向记者倒出了她现如今出手买房的缘由：“我家就住在附近，今天來主要是想给我儿子选一套房。主要是觉得这里的售价比较合理。再者，前几天听新闻获知，从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％，贷款利率还将有所优惠。综合考虑后，觉得现在买房比较合适。”
综上可见，新政出台后，诸多地产商纷纷调整所开发项目的心理价位，以迎合地产大势。
整体信心仍需恢复
“救市”新政出台后，小户型借势升温让整个房市重拾往日热度。然而，是否可以据此判断房地产市场已经回暖?买卖双方的信心均已恢复了呢?从新政出台后的新盘入市量，以及购房人的心态来看，答案似乎并不尽然。
统计数据显示，11月份的新盘入市量来看，纯新盘加老盘后期共有43个新项目入市，而在10月份，这个数字为46个。记者在采访中发现，新增供应中，个别项目为顺应新政，加快了推盘节奏。
如位于宣武区的广安门板块，单是11月2日，方圆不足两公里内便有两个项目公开发售。其一是华润·西堤红山，首先推出其6号楼，开盘均价18000元／平方米。为了顺应新政，该项目推出灵活首付政策。其二是位于莲花河西岸的信堡水岸公馆。该项目在开盘期间推出13、14层作为特价房，价格为19000元／平方米，并附送精装修及家具家电。
一位知情人士告诉记者，华润·西堤红山原定于今年五六月份开盘销售，基于当时市场形势低迷，于是推迟了开盘时间。“救市新政出台后，公司高层开了一个会议，最终决定将公开发售时间定于11月2日。”华润·西堤红山一位不愿透露姓名的工作人员透露。
然而，如上情况只是个案。整体而言，新政并未加速项目的推盘节奏。大部分原定于11月左右入市的新盘，继续将开盘时间推后，等待市场回暖，位于昌平区的伯朗峰便是其中之一。
据记者了解，原定于年底前开盘的伯朗峰，并没有因为新政出台而明确开盘时间，原因很简单，即期待进一步利好政策出台。“现有政策治标不治本。”北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲认为：“虽然新政对市场多少有些促动，但并没有解决发展商存在的固有问题，比如在土地、信贷方面，并未对开发商降低门槛。因此，我们并不急于开盘。相信最晚在明年春天‘两会’召开期间，会有更大的利好政策出台。”
根据记者调查，在即将入市的新盘中，类似伯朗峰未确定具体开盘时间的项目不在少数，其中不乏龙湖地产等知名房企的项目。
综上可见，作为市场参与主体之一的开发商，并没有因新政出台走出观望。而事实上，市场的另一方主体购房人，大部分也处于观望阶段。
近日，来自内蒙的购房人石何平和李军便向《楼市》记者表示，将其在京的购房计划延迟至今年年底。11月初，石、李两人携巨款8000万元来京选房，准备购买两套房屋，一套自住，一套用作投资。在《楼市》记者引领下，两人在京看了几个高端楼盘，仔细斟酌之后，最终决定将自住型购房锁定位于朝阳北路的星河湾，投资性购房目前还未确定。
“我们基本确定了在星河湾买房，但目前还没有交全款，因为，我们不太了解北京市场。听说中央已出台利好政策，所以想再等等，看看市场反应。但具体购房时间，最晚超不过年底。”石、李二人一致表示：“至于投资性购房，没有物色到合适的物业，想待到本月底再次来京时多看看。”
“降低住房交易税费对恢复购房者信心是一个利好信息，但主要是心理层面的影响，对于整体楼市形势不会产生实质性的作用。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，“高端买家之于整体市场而言是极少数人群，中产阶层是仍住房市场的刚性需求所在，然而这些人群购房还是比较吃力，当下降息、减税等货币政策还不足以扭转整体楼市的下滑局面，只有购房者对宏观经济的信心恢复，以及购房者的收入增加，楼市的颓势才可能扭转。”
SOHO中国董事长潘石屹亦认为，新政对房地产虽然是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这一利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。
中高端项目冷热不均
新政出台当月，北京中高端市场呈现冰火两重天。一方面，是以星河湾为代表的纯高端楼盘，彰显出较强的抗跌性(北京单价3万元以上楼盘销售情况见表)；另一方面，中高端市场中，观望仍在蔓延，整月“零”销售的楼盘并不鲜见。
“品质是主要制胜因素。”面对高端楼盘的热销，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成总结认为。在其看来，星河湾、龙湖·滟澜山、阳光上东之所以热销，产品品质是主要支撑点。“星河湾从2005年一期开盘至今，已经成为品质地产的代表；龙湖·滟澜山的成熟园林，阳光上东浓郁的国际居住氛围，都是其在淡市之中能够制胜的关键所在。”徐伟成说。
除产品品质外，成功的营销策略必不可少。“通过跨界营销，星河湾打造了一场场高端社交活动，为业主提供了一个寻找资源的大平台，既可以给我们的业主带来高品质的社交生活，也为他们的事业发展拓宽了渠道，所以这是星河湾特色的增值服务。这种服务能将财富阶层聚集起来，吸引了大批潜在客户。”星河湾地产副总裁梁上燕在接受《楼市》记者采访时表示。
此外，据星河湾品牌策划总监胡汉祥透露，10月份，星河湾推出N1栋楼，接受韩国LG集团团购。因团购价位较正常售价有一定优惠空间，加之项目顶级的产品品质，因此吸引了LG集团不少购房者签约。
与高端市场的高枕无忧相比，一些中高档楼盘的日子则显得有些平淡。
“就我们项目而言，新政出台反而加速了市场观望的蔓延。”金地名京销售经理王欣欣告诉记者，“从9月份开始，金地名京便以每月的成交约为20～30套，每天销售1套的速度稳步往前。新政出台之后，我们项目依然按这个速度在销售，并未有任何转变。”
在中高档楼盘，类似金地名京面对新政利好“无动于衷”的项目不在少数。对此，王欣欣归结认为，主要缘于各商业银行执行细则迟迟未见出台。“在我们项目买房的人，出于纯粹投资目的的非常少，多为自住型买家或未来有投资想法的买家，他们非常在意信贷政策如何执行。因此，新政出台之后，每日來看房的人多了，但实际成交量并未有增加。”王欣欣说。
除政策因素外，也有分析人士认为，该部分楼盘之所以在新政出台后销售未见起色，主要缘于开发商对销售价格的“死扛”。仍以金地名京为例，在同类楼盘大打价格战的背景下，其采取了保守的销售策略，优惠折扣甚微，即付全款可享受9.5折优惠；首付60％，9.8折；按揭9.9折。
据记者了解，如今中高端市场上不仅“死扛”的楼盘销售缓慢，一些房价大幅跳水的楼盘，销售情况同样未见好转。
“未采取降价策略的楼盘销售情况没有更坏，而大幅降价的楼盘，销售情况未见走火。这正是新政背景下，北京中高端住宅市场的缩影。”徐伟成分析认为，“新政利好对于市场购买信心的恢复无疑是有促动的，之所以截至目前效果还不甚明显：一方面，缘于政策执行的滞后性；另一方面，市场上一些楼盘不断打出价格战，有的楼盘售价甚至已跌破人们的心理防线。事实上，房价愈跌，愈没人买，市场观望氛围也就愈浓。”
中小户型成反弹急先锋
近期，借政策东风，市场上不少90平方米以下小户型产品着实“火”了一把。位于西四环的远洋·沁山水便是其中之一。
11月15日，北京楼市多年未见的通宵排队、千人选房的场景在西长安街远洋·沁山水售楼处上演。当日，刚刚开盘的远洋·沁山水项目，就被5000余组客户包围的水泄不通。据了解，远洋·沁山水此次共推出5栋楼座，7000余套房源，采取网络摇号的形式选房，选房活动持续到第二天凌晨3点，在北京房地产市场上首次实现24小时通宵卖房的壮观场面。开盘当天即旺销700余套，金额突破8亿元，创北京房地产市场单日销售额之最。
无独有偶，在新政出台后的10月25日，位于南四环的鸿坤理想城大满贯商街小户型都市公寓开盘销售。开发商原定于当天上午10时开始选房，当记者于9时前赶到现场时，售楼处内已经出现久违的热销场面。据该项目营销策划中心主任常世芳介绍，当日有近千人到理想城售楼处看房，一日之内成交180套房屋。
而近期百子湾板块入市的平层小户型项目金都心语，售价只有8800元／平方米，吸引了不少买家的目光。据悉，截至11月20日，欲团购该项目的人数已达2000人。
除此之外，在新政背景下热卖的项目还包括位于东三环京广中心西北，朝阳北路与南三里屯路东北角的复地国际公寓。11月2日，复地国际公寓举行了盛大的公开认购活动，首日热卖205套，占项目总房源比例的54％。据该项目销售人员介绍，11月1日晚便有30多位准客户前往该项目售楼处排队，到11月2日早上，排队领号的人已达200余人。
不唯如此，在近期热销的小户型项目还包括美利山、青年公社等。分析人士认为，低总价是如上项目出现热销的源动力。
据记者了解，远洋·沁山水起价11000元／平方米，在11月8日前办理2万元诚意卡的准业主，持卡选房时可抵4万元左右的房款，在9～13日办理诚意卡的准业主，购房时持卡可抵3万元房款。
而理想城本次推出的小户型产品，起价6880元／平方米，总价41万元起。除售价较低外，优惠折扣亦较具吸引力。开盘当天，一次性付款可享受9.2折优惠；首付60％(含)的买家可享受9.4折优惠；首付40％(含)可享受9.5折优惠；首付20％(含)享受9.6折优惠。
而复地国际公寓全部为现房销售，主力户型40～62平方米，最低总价仅65万元／套。据悉，该项目未来将实行酒店式管理，投资价值较为明显。
另据记者调查发现，美利山loft户型多在50平方米左右，均价12500元／平方米，总房款只有40～50万元。此外，位于朝青板块的青年工社，11月1日新政实施当日开盘，价格为19000元／平方米，如果是一次性支付房款，同时又选择毛坯交房的话，价格可降为14000万元／平方米。
“小户型产品本来就是面对大众市场，加之有政策利好，其热销是必然的。”在常世芳看来，时下小户型楼盘的逆市升温，除取决于产品自身总价低的优势外，更多的是受益于新政的助推。
如上观点在购房人孙女士口中得到印证。10月25日，理想城开盘当天，在其售楼处选房的孙女 士向记者倒出了她现如今出手买房的缘由：“我家就住在附近，今天來主要是想给我儿子选一套房。主要是觉得这里的售价比较合理。再者，前几天听新闻获知，从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％，贷款利率还将有所优惠。综合考虑后，觉得现在买房比较合适。”
综上可见，新政出台后，诸多地产商纷纷调整所开发项目的心理价位，以迎合地产大势。
整体信心仍需恢复
“救市”新政出台后，小户型借势升温让整个房市重拾往日热度。然而，是否可以据此判断房地产市场已经回暖?买卖双方的信心均已恢复了呢?从新政出台后的新盘入市量，以及购房人的心态来看，答案似乎并不尽然。
统计数据显示，11月份的新盘入市量来看，纯新盘加老盘后期共有43个新项目入市，而在10月份，这个数字为46个。记者在采访中发现，新增供应中，个别项目为顺应新政，加快了推盘节奏。
如位于宣武区的广安门板块，单是11月2日，方圆不足两公里内便有两个项目公开发售。其一是华润·西堤红山，首先推出其6号楼，开盘均价18000元／平方米。为了顺应新政，该项目推出灵活首付政策。其二是位于莲花河西岸的信堡水岸公馆。该项目在开盘期间推出13、14层作为特价房，价格为19000元／平方米，并附送精装修及家具家电。
一位知情人士告诉记者，华润·西堤红山原定于今年五六月份开盘销售，基于当时市场形势低迷，于是推迟了开盘时间。“救市新政出台后，公司高层开了一个会议，最终决定将公开发售时间定于11月2日。”华润·西堤红山一位不愿透露姓名的工作人员透露。
然而，如上情况只是个案。整体而言，新政并未加速项目的推盘节奏。大部分原定于11月左右入市的新盘，继续将开盘时间推后，等待市场回暖，位于昌平区的伯朗峰便是其中之一。
据记者了解，原定于年底前开盘的伯朗峰，并没有因为新政出台而明确开盘时间，原因很简单，即期待进一步利好政策出台。“现有政策治标不治本。”北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲认为：“虽然新政对市场多少有些促动，但并没有解决发展商存在的固有问题，比如在土地、信贷方面，并未对开发商降低门槛。因此，我们并不急于开盘。相信最晚在明年春天‘两会’召开期间，会有更大的利好政策出台。”
根据记者调查，在即将入市的新盘中，类似伯朗峰未确定具体开盘时间的项目不在少数，其中不乏龙湖地产等知名房企的项目。
综上可见，作为市场参与主体之一的开发商，并没有因新政出台走出观望。而事实上，市场的另一方主体购房人，大部分也处于观望阶段。
近日，来自内蒙的购房人石何平和李军便向《楼市》记者表示，将其在京的购房计划延迟至今年年底。11月初，石、李两人携巨款8000万元来京选房，准备购买两套房屋，一套自住，一套用作投资。在《楼市》记者引领下，两人在京看了几个高端楼盘，仔细斟酌之后，最终决定将自住型购房锁定位于朝阳北路的星河湾，投资性购房目前还未确定。
“我们基本确定了在星河湾买房，但目前还没有交全款，因为，我们不太了解北京市场。听说中央已出台利好政策，所以想再等等，看看市场反应。但具体购房时间，最晚超不过年底。”石、李二人一致表示：“至于投资性购房，没有物色到合适的物业，想待到本月底再次来京时多看看。”
“降低住房交易税费对恢复购房者信心是一个利好信息，但主要是心理层面的影响，对于整体楼市形势不会产生实质性的作用。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，“高端买家之于整体市场而言是极少数人群，中产阶层是仍住房市场的刚性需求所在，然而这些人群购房还是比较吃力，当下降息、减税等货币政策还不足以扭转整体楼市的下滑局面，只有购房者对宏观经济的信心恢复，以及购房者的收入增加，楼市的颓势才可能扭转。”
SOHO中国董事长潘石屹亦认为，新政对房地产虽然是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下，这一利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。