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作为一个方兴未艾的行业，工业地产有着异常光明的图景，但这并不意味着每个进入者都能成为“鲜花盔甲的主人”。
5月24日，仲量联行(JLL)在上海发布了《中国新兴工业前沿》白皮书。次日，就该白皮书的相关内容及中国工业地产的现状与发展趋势问题，本刊记者专访了仲量联行中国区区域董事兼工业部总监易立夫(Trent Lliffe)先生。
《环球供应链》：发布《中国新兴工业前沿》白皮书。是基于怎样的一个初衷?为此，贵公司都做了哪些工作?
易立夫：主要是通过与亚太区诸多跨国公司合作。我们仲量联行建立了一个对候选城市进行客观评估、并确定不同工业设施理想地址的框架体系。我们通过该框架体系来分析国内25个不同城市对三类主要工业活动的适应性，包括综合工业类、研发类和低成本制造娄。
经过我们的长年研究，我们把影响企业选址决策的关键因素分为五大类，包括经济、劳动力、基础设施，政府／业务环节和房地产。为了对这25个城市进行有效的评估，我们又收集了关于这五个方面的So个指标数据来分析每座城市的性价比。综合分析后，对三娄工业活动的竞争选址地进行了排名。
《环球供应链》：那你们发布的这份白皮书有何特别之处?因为现在可以看到国内有很多类似的评比，比如城市投资环境的排名和城市竞争力的排名，等等。所以，我想知道你们跟这些报告有什么差别?
易立夫：我们的报告是针对一些跨国企业客户，我承认之前也有一些研究机构发布过类似的报告，但是他们没有细分，非常泛泛而谈。由于每一个客户需求不同，同样的分析，会得到非常不同的结果，不能一概而论。比如到底是上海适合投资还是杭州适合投贤，要看各个客户有哪些不同的需求，根据这些客户需求我们需要考量哪些指标，然后才能有针对性地做评比。
直观地说，这个报告主要是我们为跨国公司提供服务，帮助他们判断应该在哪个地方设点，而不是针对他们最后完成的物业类别而做的分析。
《环球供应链》：作为一个专业的咨询机构，想必贵公司也是遵循白皮书中提到的评价指标来做研究的，进而为客户提供相应的咨询服务。可否详细说明一下?
易立夫：是这样的。我们提供的服务内容涵盖从前期做一些可行性分析，到区域的比较，进而对税收、地理位置等进行研究。我们主要从地理位置、房地产、基础设施、人力资源和投资环境五个角度为客户做全方位的分析比较，告诉客户哪些地方是合适的，并配合客户同当地各方面进行沟通，选择合适地块、厂房，或定制相关设施，根据客户需求提供“一揽子”服务，直到整个项目完成。两年前，通用汽车计划建立一个试车厂时，我们就帮他做选址分析报告，我们对长三角所有城卞进行了考察，选择哪一个区域比较适合他建立试车厂。去年我们帮助开利空调中国区建立了中国研发中心。今年也有几个类似的项目在进行当中。
《环球供应链》：在一般人的印象中，贵公司从事的是商业地产投资及物业管理业务，为何开始涉足工业地产领域?就你们看来。工业地产应该怎样来理解和细分?物流地产在其中的地位怎样?
易立夫：应该澄清一下，我们公司一开始就涉及工业地产这一块，可能是因勾物业服务更加贴近消费者，所以您可能知道比较多一些。但早期我们并没有一个专职的团队做工业这一块，因为当时整个市场量非常少，随着市场需求增加，三四年前我们决定开始设置一个专门的工业地产服务团队。
如今，我们公司把工业地产分成四大块，分别是物流、制造业、高科技园区、投资和开发。每一个团队都有从业经验丰富的人员来负责，像物流这一块，我们的负责人来自马士基物流，有七年以上物流从业经验：而制造业业务的负责人以前在上海外高桥保税区做过，有四年以上的工作经验；高科技园区的负责人以前在上海漕河泾高新园区有过五年以上的经验，而且还有一些海外经验；投资和开发是我来主要负责，我在澳洲也有15年工业地产的从业经验。在专业领域内的经验和对本地市场的了解是我们最大的优势。
物流地产业务在我们整个工业地产中的业务比重约40％。目前我们还在做一份物流地产白皮书，还需要两三个月的时间可以完成。不过，单从物流地产这个角度来讲，中国的市场是刚刚形成的，主要是从2003年开始发展，这是因为WTO之后外资逐渐解禁，外资物流公司可以在中国设立独资全资的公司，物流市场在竞争不断加剧中日趋活跃起来。
《环球供应链》：在物流地产方面，你们是如何给客户提供咨询服务的?刚才你们提到的给客户提供的“一揽子”服务主要包括哪些?
易立夫：我们一般会从以下几个方面进行分析，第一，从市场角度，我们的物流团队会借助他们以前在物流行业的经验，结合当地市场情况给客户分析某一区域是否可以做物流，这项物流地产投资的市场情况怎么样，租全的投资回报情况?等等，都会做一个深入分析，配合客户做前期调研看是否需要做这么一个项目。像去年我们给AMB做过一个物流地产项目，包括从前期的项目可行性研究，开发投资，到项目完成，帮客户做物业管理，帮助做二期开发，等等。
又比如，前期选址中哪一个地区适合做物流基地，市场怎么样，开发规模、周期、回报又是怎么样的。我们另外一个团队叫项目发展服务部，专门提供项目管理以及总包服务，完工以后我们有设施管理部门为这些开发商提供整套物业管理服务和设施管理。基本上从前期调研到交易过程，到开发直至以后维护，我们都可以提供服务，甚至还包括物业建成以后的托管。基本上只要是投资项目，我们都可以提供各个部门的服务。这就是所谓的“一揽子”服务。
《环球供应链》：你们怎么看待美国普洛斯和新加坡腾飞这样的物流地产商在中国的发展?
易立夫：他们目前在国内发展是相当好的，实际上目前国外的工业地产开发商都有自己的专属领域，像美国昔洛斯以物流、物业这一块为主，新加坡腾飞则是以高科技园区为主。他们在国外都积累了丰富的经验，这些经验对国内有很大的帮助。
《环球供应链》：在中国经历了一系列的物流地产项目后，贵公司如何看待中国的物流地产现状?对照国外的情况，将来有可能出现哪些趋势?
易立夫：同中国在2003年以后才兴起物流地产概念不同的是，国外早就出现了。例如美国的普洛斯在这方面干就积累了丰富的实战经验，2003年他刚刚进入中国的时候，是处于前期观察阶段。应该说，物流业发展和制造业的发展息息相关。随着制造业规模化、集约化，物流这个生产／服务环节被分割成为一个单独的物流部门。随着国内目前制造业的发展，物流业也会根据生产企业的发展而发展。物流业的发展，也带动了物流地产市场的需求增加。 应该承认，目前整个物流地产市场在中国还处于刚刚起步阶段，不过它也很快成为当前的热门话题，所以很多开发商考虑在这一块进行投资，我们经常接到这方面的咨询业务。不过，物流地产要取得成功必须具备一些基础条件，所以我们希望他们在做出决定之前，做一些深入的调查、研究和论证，而不是盲目投资。如果前期多花一些时间做好准备，对今后的业务是一个很大保障。
从整个世界的范围来看，物流地产仍是一个很热的市场。因为物流地产从物业形态的通用性和兼容性来看都比较好，物流不像生产型部门，它是比较通用的，生产型部门则有一些比较特殊性的需求，所以大家都关注这一块。加上物流作为一个新兴行业，市场越来越大，包括最近发生的一些重要并购案，行业内“以大吃小”的兼并对整个物流市场都有相当大的推动作用。就目前而言，一些高质量用户提升了物业以及投资质量，目前全球一些大的工业地产资金都是以物流基金为主，而不是混合性资金。根据我们国内外的实战经验，我们相信国外成功或者已经成熟的模式，在国内也会以同样的一种趋势来发展。
《环球供应链》：不过，前几年中国兴起了开发物流园区的热潮，也有很多人借物流园区开发的名义来圈地，最终导致国家出台一系列政策来加以控制。你们怎么看待这个问题?
易立夫：的确，物流地产从土地这一块而言存在一个“灰色地带”，现在归类在工业用地里面。必须指出，很多人在内地有一些不规范操作，借物流概念经营其他房地产，和我们讲物流不一样的。后者是实实在在物流园区，为物流企业提供仓储，而不是挂着羊头卖狗肉，属于开发商圈地行为，巧立名目是一种不规范操作。反过来，很多持有土地使用权的公司也表示转型做物流园区，事实上物流园区需要政策配套，需要政府支持和优惠政策，更要考虑市场需求，所以也必须慎重。
《环球供应链》：就中国目前状况而言，物流园区开发是否有过剩的担忧?
易立夫：目前和短期内整个物流地产市场处于稀缺状态，中长期如果越来越多资金投入，开发项目越来越多就存在着风险，任何一个领域如果从业者太多，就会造成过度供应。
这里说到的短期，主要是考虑整个项目开发周期，一年左右买地，三个月设计，半年到十月开发、招商，等等；中长期基本上是五年到十年，当然还要看物流市场的整体发展，如果制造业持续目前发展速度的话，物流地产的需求会越来越大。
从我们角度而言，能够有效控制一些供大于求和过度供应情况，可以对整个供应体系实现有效管理。政府要做这样的决定，信息质量是相当重要的，需要有充分的依据和数据支持。某一价格最高的地块井不一定是最好或最合适的，政府还需要考虑整个功能配套。物流对当地税收和就业可能不像其他企业贡献那么大，并且基础设施要求很高，政府应该从区域配套功能考虑。
物流对中国而言是比较新兴的一个市场，政府借鉴国外成熟经验，再结合本地特色和根据国内目前现状制定决策，可以少走一些弯路。中央政府有两个政策跟我们是非常接近的，其中一个就是控制土地批租，禁止土地项目随便变更，另外一条是市场信息机制妥完整。这对市场稳健发展是非常重要的。
《环球供应链》：很多物流园区选址都会考虑交通便利，在中国，很多地方港口企业集团拿地比普洛斯等专业开发商更有优势，你们怎么看待国有港口企业集团在这方面的优势?
易立夫：我们认为他们和国外开发商相比有自己的优势，这些港口有很多土地资源，对本地市场比较好了解。而类似普洛斯这样的企业，在国外有成功经验，还有自己本地的客户群体，可以强强联手，取长补短。
《环球供应链》：你们有没有思考过，物流地产在逐渐火爆的同时，也可能引发哪些问题?
易立夫：可能阶段性供应过量，现在很多开发商对市场信息不够了解，可能开发出来的物业不符合市场需求，可能太小，太大，可能设施不够好，布局不合理等。
目前大家都热衷于开发地产，进行着大量的投资，中长期是否供应过量，要看市场情况。中国经济正处在蓬勃发展过程中，但即使出现微小的负面变化，如果供应还是按照原计划做的话，就会出现问题。
5月24日，仲量联行(JLL)在上海发布了《中国新兴工业前沿》白皮书。次日，就该白皮书的相关内容及中国工业地产的现状与发展趋势问题，本刊记者专访了仲量联行中国区区域董事兼工业部总监易立夫(Trent Lliffe)先生。
《环球供应链》：发布《中国新兴工业前沿》白皮书。是基于怎样的一个初衷?为此，贵公司都做了哪些工作?
易立夫：主要是通过与亚太区诸多跨国公司合作。我们仲量联行建立了一个对候选城市进行客观评估、并确定不同工业设施理想地址的框架体系。我们通过该框架体系来分析国内25个不同城市对三类主要工业活动的适应性，包括综合工业类、研发类和低成本制造娄。
经过我们的长年研究，我们把影响企业选址决策的关键因素分为五大类，包括经济、劳动力、基础设施，政府／业务环节和房地产。为了对这25个城市进行有效的评估，我们又收集了关于这五个方面的So个指标数据来分析每座城市的性价比。综合分析后，对三娄工业活动的竞争选址地进行了排名。
《环球供应链》：那你们发布的这份白皮书有何特别之处?因为现在可以看到国内有很多类似的评比，比如城市投资环境的排名和城市竞争力的排名，等等。所以，我想知道你们跟这些报告有什么差别?
易立夫：我们的报告是针对一些跨国企业客户，我承认之前也有一些研究机构发布过类似的报告，但是他们没有细分，非常泛泛而谈。由于每一个客户需求不同，同样的分析，会得到非常不同的结果，不能一概而论。比如到底是上海适合投资还是杭州适合投贤，要看各个客户有哪些不同的需求，根据这些客户需求我们需要考量哪些指标，然后才能有针对性地做评比。
直观地说，这个报告主要是我们为跨国公司提供服务，帮助他们判断应该在哪个地方设点，而不是针对他们最后完成的物业类别而做的分析。
《环球供应链》：作为一个专业的咨询机构，想必贵公司也是遵循白皮书中提到的评价指标来做研究的，进而为客户提供相应的咨询服务。可否详细说明一下?
易立夫：是这样的。我们提供的服务内容涵盖从前期做一些可行性分析，到区域的比较，进而对税收、地理位置等进行研究。我们主要从地理位置、房地产、基础设施、人力资源和投资环境五个角度为客户做全方位的分析比较，告诉客户哪些地方是合适的，并配合客户同当地各方面进行沟通，选择合适地块、厂房，或定制相关设施，根据客户需求提供“一揽子”服务，直到整个项目完成。两年前，通用汽车计划建立一个试车厂时，我们就帮他做选址分析报告，我们对长三角所有城卞进行了考察，选择哪一个区域比较适合他建立试车厂。去年我们帮助开利空调中国区建立了中国研发中心。今年也有几个类似的项目在进行当中。
《环球供应链》：在一般人的印象中，贵公司从事的是商业地产投资及物业管理业务，为何开始涉足工业地产领域?就你们看来。工业地产应该怎样来理解和细分?物流地产在其中的地位怎样?
易立夫：应该澄清一下，我们公司一开始就涉及工业地产这一块，可能是因勾物业服务更加贴近消费者，所以您可能知道比较多一些。但早期我们并没有一个专职的团队做工业这一块，因为当时整个市场量非常少，随着市场需求增加，三四年前我们决定开始设置一个专门的工业地产服务团队。
如今，我们公司把工业地产分成四大块，分别是物流、制造业、高科技园区、投资和开发。每一个团队都有从业经验丰富的人员来负责，像物流这一块，我们的负责人来自马士基物流，有七年以上物流从业经验：而制造业业务的负责人以前在上海外高桥保税区做过，有四年以上的工作经验；高科技园区的负责人以前在上海漕河泾高新园区有过五年以上的经验，而且还有一些海外经验；投资和开发是我来主要负责，我在澳洲也有15年工业地产的从业经验。在专业领域内的经验和对本地市场的了解是我们最大的优势。
物流地产业务在我们整个工业地产中的业务比重约40％。目前我们还在做一份物流地产白皮书，还需要两三个月的时间可以完成。不过，单从物流地产这个角度来讲，中国的市场是刚刚形成的，主要是从2003年开始发展，这是因为WTO之后外资逐渐解禁，外资物流公司可以在中国设立独资全资的公司，物流市场在竞争不断加剧中日趋活跃起来。
《环球供应链》：在物流地产方面，你们是如何给客户提供咨询服务的?刚才你们提到的给客户提供的“一揽子”服务主要包括哪些?
易立夫：我们一般会从以下几个方面进行分析，第一，从市场角度，我们的物流团队会借助他们以前在物流行业的经验，结合当地市场情况给客户分析某一区域是否可以做物流，这项物流地产投资的市场情况怎么样，租全的投资回报情况?等等，都会做一个深入分析，配合客户做前期调研看是否需要做这么一个项目。像去年我们给AMB做过一个物流地产项目，包括从前期的项目可行性研究，开发投资，到项目完成，帮客户做物业管理，帮助做二期开发，等等。
又比如，前期选址中哪一个地区适合做物流基地，市场怎么样，开发规模、周期、回报又是怎么样的。我们另外一个团队叫项目发展服务部，专门提供项目管理以及总包服务，完工以后我们有设施管理部门为这些开发商提供整套物业管理服务和设施管理。基本上从前期调研到交易过程，到开发直至以后维护，我们都可以提供服务，甚至还包括物业建成以后的托管。基本上只要是投资项目，我们都可以提供各个部门的服务。这就是所谓的“一揽子”服务。
《环球供应链》：你们怎么看待美国普洛斯和新加坡腾飞这样的物流地产商在中国的发展?
易立夫：他们目前在国内发展是相当好的，实际上目前国外的工业地产开发商都有自己的专属领域，像美国昔洛斯以物流、物业这一块为主，新加坡腾飞则是以高科技园区为主。他们在国外都积累了丰富的经验，这些经验对国内有很大的帮助。
《环球供应链》：在中国经历了一系列的物流地产项目后，贵公司如何看待中国的物流地产现状?对照国外的情况，将来有可能出现哪些趋势?
易立夫：同中国在2003年以后才兴起物流地产概念不同的是，国外早就出现了。例如美国的普洛斯在这方面干就积累了丰富的实战经验，2003年他刚刚进入中国的时候，是处于前期观察阶段。应该说，物流业发展和制造业的发展息息相关。随着制造业规模化、集约化，物流这个生产／服务环节被分割成为一个单独的物流部门。随着国内目前制造业的发展，物流业也会根据生产企业的发展而发展。物流业的发展，也带动了物流地产市场的需求增加。 应该承认，目前整个物流地产市场在中国还处于刚刚起步阶段，不过它也很快成为当前的热门话题，所以很多开发商考虑在这一块进行投资，我们经常接到这方面的咨询业务。不过，物流地产要取得成功必须具备一些基础条件，所以我们希望他们在做出决定之前，做一些深入的调查、研究和论证，而不是盲目投资。如果前期多花一些时间做好准备，对今后的业务是一个很大保障。
从整个世界的范围来看，物流地产仍是一个很热的市场。因为物流地产从物业形态的通用性和兼容性来看都比较好，物流不像生产型部门，它是比较通用的，生产型部门则有一些比较特殊性的需求，所以大家都关注这一块。加上物流作为一个新兴行业，市场越来越大，包括最近发生的一些重要并购案，行业内“以大吃小”的兼并对整个物流市场都有相当大的推动作用。就目前而言，一些高质量用户提升了物业以及投资质量，目前全球一些大的工业地产资金都是以物流基金为主，而不是混合性资金。根据我们国内外的实战经验，我们相信国外成功或者已经成熟的模式，在国内也会以同样的一种趋势来发展。
《环球供应链》：不过，前几年中国兴起了开发物流园区的热潮，也有很多人借物流园区开发的名义来圈地，最终导致国家出台一系列政策来加以控制。你们怎么看待这个问题?
易立夫：的确，物流地产从土地这一块而言存在一个“灰色地带”，现在归类在工业用地里面。必须指出，很多人在内地有一些不规范操作，借物流概念经营其他房地产，和我们讲物流不一样的。后者是实实在在物流园区，为物流企业提供仓储，而不是挂着羊头卖狗肉，属于开发商圈地行为，巧立名目是一种不规范操作。反过来，很多持有土地使用权的公司也表示转型做物流园区，事实上物流园区需要政策配套，需要政府支持和优惠政策，更要考虑市场需求，所以也必须慎重。
《环球供应链》：就中国目前状况而言，物流园区开发是否有过剩的担忧?
易立夫：目前和短期内整个物流地产市场处于稀缺状态，中长期如果越来越多资金投入，开发项目越来越多就存在着风险，任何一个领域如果从业者太多，就会造成过度供应。
这里说到的短期，主要是考虑整个项目开发周期，一年左右买地，三个月设计，半年到十月开发、招商，等等；中长期基本上是五年到十年，当然还要看物流市场的整体发展，如果制造业持续目前发展速度的话，物流地产的需求会越来越大。
从我们角度而言，能够有效控制一些供大于求和过度供应情况，可以对整个供应体系实现有效管理。政府要做这样的决定，信息质量是相当重要的，需要有充分的依据和数据支持。某一价格最高的地块井不一定是最好或最合适的，政府还需要考虑整个功能配套。物流对当地税收和就业可能不像其他企业贡献那么大，并且基础设施要求很高，政府应该从区域配套功能考虑。
物流对中国而言是比较新兴的一个市场，政府借鉴国外成熟经验，再结合本地特色和根据国内目前现状制定决策，可以少走一些弯路。中央政府有两个政策跟我们是非常接近的，其中一个就是控制土地批租，禁止土地项目随便变更，另外一条是市场信息机制妥完整。这对市场稳健发展是非常重要的。
《环球供应链》：很多物流园区选址都会考虑交通便利，在中国，很多地方港口企业集团拿地比普洛斯等专业开发商更有优势，你们怎么看待国有港口企业集团在这方面的优势?
易立夫：我们认为他们和国外开发商相比有自己的优势，这些港口有很多土地资源，对本地市场比较好了解。而类似普洛斯这样的企业，在国外有成功经验，还有自己本地的客户群体，可以强强联手，取长补短。
《环球供应链》：你们有没有思考过，物流地产在逐渐火爆的同时，也可能引发哪些问题?
易立夫：可能阶段性供应过量，现在很多开发商对市场信息不够了解，可能开发出来的物业不符合市场需求，可能太小，太大，可能设施不够好，布局不合理等。
目前大家都热衷于开发地产，进行着大量的投资，中长期是否供应过量，要看市场情况。中国经济正处在蓬勃发展过程中，但即使出现微小的负面变化，如果供应还是按照原计划做的话，就会出现问题。