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摘要于2007年开始在美国全面爆发的“次贷危机”的影响已经扩大到全球,并随之产生严重的经济危机,对世界实体经济产生了巨大的冲击。中国作为最大的发展中国家,在这场危机中也深受其害,尤其是与国民经济息息相关的房地产业来说,更是损失巨大。房地产业本身又影响着众多社会领域的产业。如何应对这场危机,渡过难关,已经成为所有房地产人甚至普通居民关注的焦点问题。本文通过对金融危机产生的原因进行分析,并结合我国房地产业的实际情况提出了应对这场危机的对策。
关键词金融危机 房地产业
中图分类号:F832文献标识码:A
1 引发全球金融危机的美国次贷危机
1.1 次贷危机的定义
次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机、次级房贷风暴、次级按揭风暴、二房风暴、二房危机。
为缓解次贷风暴及信用紧缩所带来的各种经济问题、稳定金融市场,美联储几月来大幅降低了联邦基金利率,并打破常规为投资银行等金融机构提供直接贷款及其他融资渠道。美国政府还批准了耗资逾1500亿美元的刺激经济方案,另外放宽了对房利美、房地美(美国两家最大的房屋抵押贷款公司)等金融机构融资、准备金额度等方面的限制。
1.2 次贷危机的原因
利息上升,以至于增大了还款的压力,还款压力的增大让很大一部分本来信用就不好的用户出现违约的可能,对银行贷款的收回造成影响的危机。但是这个回报高有一个很大的前提,就是美国房价不断上涨。房价不断上涨,楼市大热,虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的,但放贷的机构即使收不回贷款,也可以把抵押的房子收回,再次出售,因为楼市大热,房价不断涨。2006年开始,美国楼市开始掉头,房价开始下跌,购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。即便放贷的机构钱收不回来,将抵押房收回,再次出售也无法弥补放贷后的损失。那么,由此发行的债券,也无升值空间,因为与它关联着的贷款无法收回。之前购买这些债券的机构也跟着损失。很多投资银行,对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合,导致很大损失。
2 我国房地产业现状分析
应该说,从2007年到今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:(1)泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降。(2)成交量萎缩,空置率上升。(3)紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大。(4)市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场。(5)房地产中介经营困难。
3 金融危机对我国房地产业的影响
房地产作为世界性金融危机深度影响的产业之一,面临着确立发展目标和找寻前进道路的艰难选择,尽管房地产业相对于宏观经济的定位有一定的争议,但从对宏观经济的贡献角度来看,房地产业作为国民经济的支柱性产业已是不争的事实。
房地产行业对支持中国的经济增长起着举足轻重的作用。1998年以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据世行数据,1997-2008年间,房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%,其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。2008年尽管受到宏观经济下滑、房地产行业深度调整的影响,全国仍完成房地产开发投资30580亿元,同比增长20.9%,其中,商品住宅完成投资22081亿元,同比增长22.6%,远高于GDP增长速度和其它大部分行业的投资增速。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献,土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分,为城市基础设施的改善提供了大量的资金。据国土资源部统计数据显示,2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元,占全国财政收入的1/4左右,而在部分城市这一比例甚至达到50%。
从现实情况来看,唯有房地产业振兴才能更好的抵御危机促进经济增长。2008年,在全球金融、经济危机的冲击下,我国宏观经济形势变得异常严峻,经济增长出现大幅的滑坡,四季度GDP增长速度下降到6.8%,为十年来最低点。各个行业中出口行业受到的冲击最大,由于国外主要经济体纷纷陷入衰退,导致外部需求急剧萎缩,导致我国出口出现了大幅度的下降,2009年1月份出口额同比大幅下滑了17.5%,为近三十年罕见。在此背景下,全力保证经济增长、GDP增长保八就成为政府2009年最为紧迫的任务。而要实现这一目标,离不开房地产业的复苏与振兴。 房地产业与多个产业存在直接与间接的联系。房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展,带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展,间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展,其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,其兴衰将直接影响到这些行业的景气度。因此,重振中国经济房地产业是关键。这也促使政府对房地产行业的态度发生明显转变,(下转第192页)(上接第181页)从调控转向扶持,2009年房地产业作为保证宏观经济稳定的重要环节而将被高度重视。
从影响来看,如弱化房地产支柱行业地位将产生严重的负面影响。国家制定十大行业振兴规划,如果房地产业不能进入十大行业,其支柱性行业地位将被弱化,果真如此,在目前的国际国内经济环境下,将对中国的社会、经济造成严重的影响:首先,将影响到社会的稳定。金融危机以来,我国大批中小企业倒闭,大量工人失业,这个问题如果不能稳妥解决将直接影响到社会的稳定。而房地产业及其上下游产业能够吸纳大量的业人口,房地产业如果能够迅速复苏,将大量减少失业人口数量,从而消除社会隐患。 其次,房地产业继续低迷,将直接导致政府财政收入增长缓慢,地方政府收入甚至出现大幅缩水。2008年由于房地产行业不景气,土地出让收入同比减少了20%,政府收入减少了2400亿元。地方政府财政收入缩水程度更为严重。财政收入下降将制约国家2009年加大投资、促进经济增长的政策实施力度。 总而言之,我们认为房地产业作为宏观经济支柱性产业的地位不容否认,在目前宏观经济增长面临困境的背景下,房地产行业的振兴是重振经济的关键,房地产行业的健康稳定发展应得到相应的支持。
4 我国房地产业如何应对金融危机
世界金融危机下的房地产市场调整波动较大,对于企业而言应做好多方面的工作和准备。首先是策略上要进行主动的降价促销活动,其次是要保持用稳定的心态应对挑战。房地产行业经过多年的发展已经成为我国经济的重要支柱产业,保持房地产行业的稳定对稳定经济、扩大内需意义重大。面对来势汹涌的世界金融危机,房地产企业如何应对,政府应采取哪些措施来保障行业发展的稳定和民众住房问题的解决,这是一个紧迫而重要的课题。应对房地产行业发展危机,各方都要采取积极的行动。(1)加快政策调整,给予行业宽松发展空。(2)经济力争“保八”,千方百计稳定就业和居民收入。(3)鼓励和促进企业优胜劣汰,大幅提高市场集中度。(4)营造良好的外资投资环境,限外政策可以考虑放松。(5)继续稳步进行房地产金融创新,尽快推出REITs(房地产投资信托基金)。(6)企业要通过加强自身实力做好长期准备。
在世界金融危机笼罩下,中国的房地产行业严重受到影响,价格方面的调整还不是很关键,最严重的是成交量减少了大半。开发商的生存环境受到了极大的挑战,如果没有充足的资金和完备的远景规划,是很难生存下去的。所以开发商应该是积极调整好心态,平稳应对挑战,并逐步改善自身经营管理,通过多方面、多渠道打开市场销路,采取灵活多变的战略战术,勇于适应楼市的冬天。
5结论
面对全球金融海啸,政府应当积极调整政策,在拓宽房地产企业的生存空间的同时引导企业遵循经济规律,良性竞争,要稳定并增加居民收入,继续稳步推进房地产金融创新。房地产企业本身也应当清醒的认识到当前的严峻形势,在国家宏观调控政策的指导下,本着灵活原则继续稳步进行改革和创新,以度过寒冷又漫长的经济寒冬。
参考文献
[1] 甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[J].企业科技与发展,2009(2).
[2] 贾怀东,孙业宏.经济阴霾下的房地产调控[J].市场观察,2009(1).
[3] 张之倩.房地产泡沫与经济危机[J].中国商界,2008(12).
[4] 俞兆云,张惠萍,陈旭.房地产泡沫与金融危机的关联及防范措施[J].企业家天地,2008(12).
关键词金融危机 房地产业
中图分类号:F832文献标识码:A
1 引发全球金融危机的美国次贷危机
1.1 次贷危机的定义
次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机、次级房贷风暴、次级按揭风暴、二房风暴、二房危机。
为缓解次贷风暴及信用紧缩所带来的各种经济问题、稳定金融市场,美联储几月来大幅降低了联邦基金利率,并打破常规为投资银行等金融机构提供直接贷款及其他融资渠道。美国政府还批准了耗资逾1500亿美元的刺激经济方案,另外放宽了对房利美、房地美(美国两家最大的房屋抵押贷款公司)等金融机构融资、准备金额度等方面的限制。
1.2 次贷危机的原因
利息上升,以至于增大了还款的压力,还款压力的增大让很大一部分本来信用就不好的用户出现违约的可能,对银行贷款的收回造成影响的危机。但是这个回报高有一个很大的前提,就是美国房价不断上涨。房价不断上涨,楼市大热,虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的,但放贷的机构即使收不回贷款,也可以把抵押的房子收回,再次出售,因为楼市大热,房价不断涨。2006年开始,美国楼市开始掉头,房价开始下跌,购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。即便放贷的机构钱收不回来,将抵押房收回,再次出售也无法弥补放贷后的损失。那么,由此发行的债券,也无升值空间,因为与它关联着的贷款无法收回。之前购买这些债券的机构也跟着损失。很多投资银行,对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合,导致很大损失。
2 我国房地产业现状分析
应该说,从2007年到今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:(1)泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降。(2)成交量萎缩,空置率上升。(3)紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大。(4)市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场。(5)房地产中介经营困难。
3 金融危机对我国房地产业的影响
房地产作为世界性金融危机深度影响的产业之一,面临着确立发展目标和找寻前进道路的艰难选择,尽管房地产业相对于宏观经济的定位有一定的争议,但从对宏观经济的贡献角度来看,房地产业作为国民经济的支柱性产业已是不争的事实。
房地产行业对支持中国的经济增长起着举足轻重的作用。1998年以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据世行数据,1997-2008年间,房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%,其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。2008年尽管受到宏观经济下滑、房地产行业深度调整的影响,全国仍完成房地产开发投资30580亿元,同比增长20.9%,其中,商品住宅完成投资22081亿元,同比增长22.6%,远高于GDP增长速度和其它大部分行业的投资增速。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献,土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分,为城市基础设施的改善提供了大量的资金。据国土资源部统计数据显示,2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元,占全国财政收入的1/4左右,而在部分城市这一比例甚至达到50%。
从现实情况来看,唯有房地产业振兴才能更好的抵御危机促进经济增长。2008年,在全球金融、经济危机的冲击下,我国宏观经济形势变得异常严峻,经济增长出现大幅的滑坡,四季度GDP增长速度下降到6.8%,为十年来最低点。各个行业中出口行业受到的冲击最大,由于国外主要经济体纷纷陷入衰退,导致外部需求急剧萎缩,导致我国出口出现了大幅度的下降,2009年1月份出口额同比大幅下滑了17.5%,为近三十年罕见。在此背景下,全力保证经济增长、GDP增长保八就成为政府2009年最为紧迫的任务。而要实现这一目标,离不开房地产业的复苏与振兴。 房地产业与多个产业存在直接与间接的联系。房地产业的发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展,带动配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展,间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展,其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,其兴衰将直接影响到这些行业的景气度。因此,重振中国经济房地产业是关键。这也促使政府对房地产行业的态度发生明显转变,(下转第192页)(上接第181页)从调控转向扶持,2009年房地产业作为保证宏观经济稳定的重要环节而将被高度重视。
从影响来看,如弱化房地产支柱行业地位将产生严重的负面影响。国家制定十大行业振兴规划,如果房地产业不能进入十大行业,其支柱性行业地位将被弱化,果真如此,在目前的国际国内经济环境下,将对中国的社会、经济造成严重的影响:首先,将影响到社会的稳定。金融危机以来,我国大批中小企业倒闭,大量工人失业,这个问题如果不能稳妥解决将直接影响到社会的稳定。而房地产业及其上下游产业能够吸纳大量的业人口,房地产业如果能够迅速复苏,将大量减少失业人口数量,从而消除社会隐患。 其次,房地产业继续低迷,将直接导致政府财政收入增长缓慢,地方政府收入甚至出现大幅缩水。2008年由于房地产行业不景气,土地出让收入同比减少了20%,政府收入减少了2400亿元。地方政府财政收入缩水程度更为严重。财政收入下降将制约国家2009年加大投资、促进经济增长的政策实施力度。 总而言之,我们认为房地产业作为宏观经济支柱性产业的地位不容否认,在目前宏观经济增长面临困境的背景下,房地产行业的振兴是重振经济的关键,房地产行业的健康稳定发展应得到相应的支持。
4 我国房地产业如何应对金融危机
世界金融危机下的房地产市场调整波动较大,对于企业而言应做好多方面的工作和准备。首先是策略上要进行主动的降价促销活动,其次是要保持用稳定的心态应对挑战。房地产行业经过多年的发展已经成为我国经济的重要支柱产业,保持房地产行业的稳定对稳定经济、扩大内需意义重大。面对来势汹涌的世界金融危机,房地产企业如何应对,政府应采取哪些措施来保障行业发展的稳定和民众住房问题的解决,这是一个紧迫而重要的课题。应对房地产行业发展危机,各方都要采取积极的行动。(1)加快政策调整,给予行业宽松发展空。(2)经济力争“保八”,千方百计稳定就业和居民收入。(3)鼓励和促进企业优胜劣汰,大幅提高市场集中度。(4)营造良好的外资投资环境,限外政策可以考虑放松。(5)继续稳步进行房地产金融创新,尽快推出REITs(房地产投资信托基金)。(6)企业要通过加强自身实力做好长期准备。
在世界金融危机笼罩下,中国的房地产行业严重受到影响,价格方面的调整还不是很关键,最严重的是成交量减少了大半。开发商的生存环境受到了极大的挑战,如果没有充足的资金和完备的远景规划,是很难生存下去的。所以开发商应该是积极调整好心态,平稳应对挑战,并逐步改善自身经营管理,通过多方面、多渠道打开市场销路,采取灵活多变的战略战术,勇于适应楼市的冬天。
5结论
面对全球金融海啸,政府应当积极调整政策,在拓宽房地产企业的生存空间的同时引导企业遵循经济规律,良性竞争,要稳定并增加居民收入,继续稳步推进房地产金融创新。房地产企业本身也应当清醒的认识到当前的严峻形势,在国家宏观调控政策的指导下,本着灵活原则继续稳步进行改革和创新,以度过寒冷又漫长的经济寒冬。
参考文献
[1] 甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[J].企业科技与发展,2009(2).
[2] 贾怀东,孙业宏.经济阴霾下的房地产调控[J].市场观察,2009(1).
[3] 张之倩.房地产泡沫与经济危机[J].中国商界,2008(12).
[4] 俞兆云,张惠萍,陈旭.房地产泡沫与金融危机的关联及防范措施[J].企业家天地,2008(12).