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[摘要]随着我国经济进步与科学技术的提高，许多行业都得到了很大的发展，而作为解决我国人口问题的重要行业房地产近年来也发生了很大的变化，尤其是在人们生活水平不断提高的同时，房地产住宅项目精装修越来越普及，已经形成了一套独特的装修体系。本文将具体分析房地产住宅项目管理存在的问题出，并据此提出相应的对策建议，从而为我国住宅项目精装修管理人员提供借鉴。
[关键词]房地产；住宅项目；精装修管理
随着我国房地产的快速发展以及人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展。对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控，特别是随着我国房地产企业规模的日益扩大，其管理难度也日益增大，一旦处理不好这些问题，都将对我国房地产开发商的信誉和销售带来极为不利的影响。鉴于此，本文将深入分析房地产住宅项目精装修管理存在的问题，并提出相应的管理对策和建议。
1、房地产住宅项目精装修管理存在的问题
1.1建設过程缺乏协调
由于全装修住宅建设管理组织架构中装修由单独部门管理，协调配合程度低，或者虽属同一部门，但装修设计师、装修工程师后期才开始介入，并且装修设计和装修施工单独发包，导致全装修住宅建设管理主要存在以下问题：首先是设计与施工脱节。在施工后出现尺寸不合理等情况导致发生设计变更，影响精装修质量。其次是建筑设计与装修设计脱节，主要原因是建筑施工单位和装修单位分属于不同企业，相互之间无法协调。价值房地产企业设计管理人员也是分别由建筑设计师和室内装修设计师负责对接及设计管理。最终导致装修施工时拆除、破坏土建、安装施工成果，造成资源的浪费，甚至出现装修效果和房间功能布置无法改变的缺陷。最后是土建安装施工与装修施工脱节。
1.2施工质量保障不到位
精装修住宅建设过程存在过个施工界面，土建与装修施工界面、安装与装修施工界面、土建与安装施工界面等。各个施工环节的交叉，已经严重影响了精装修的质量。主要体现在以下几点：首先是施工界面移交时间延后，导致精装修工程施工时间被人为缩短，为赶工期大量存在抢工现象，影响了装修质量。其次是跨专业施工流水化程度低。由于精装修住宅建设管理的组织架构和承发包模式的限制，缺乏系统化的管理制度，导致实际施工无法实施。最后是各项工序交叉，施工工作面冲突。精装修住宅施工过程中，存在土建单位的某些工序安排在装修施工完成后进行，导致無法有效保护精装修的施工质量。
1.3精装修材料质量有待提高
在精装修施工管理中，缺乏有效的成品保护机制，是影响装修质量的重要因素。例如精装修住宅项目多使用的易损伤材料、设备较多，如墙面乳胶漆、木地板、石材墙砖、橱柜衣柜等。而在后续施工过程如果缺乏成品保护措施，或者管理力度不够，非常容易导致装修成品被破坏。加之装修施工单位为节省成本，在成品保护措施方面偷工减料，甚至不做成品保护最终导致成品损伤破坏，无法修补复原，降低全装修住宅品质和客户满意度。
2、房地产住宅项目精装修管理对策
2.1做好对住宅设计前的准备工作
在对住宅的精装修任务开始之前，要先保证准备工作的完成，要先为此次精装修做出一个总体的设计，然后再将总计划分成每个细节计划，分给这个精装修队伍的每个人手里，让他们每个人都能有自己的任务，从而更好的进行团队合作。
在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。
2.2加强对建筑装修环节监督
为了保障施工的质量，应该对建筑行业的各项施工环节进行有效的监督工作，实现对各项监督环节的有效管理，成为当前建筑施工过程中的重要问题，实现了对监管部门的有效管理。加强对企业各项环节的有效监督，是当前精装修工作施工的重要步骤，成为当前建筑施工的关键内容。
对精装修施工工作进行监督的过程中，可以采用观察外观和手测等方式进行施工工作，以便能够对建筑施工中的各项环节进行监控，并结合相关的数据信息，来实现对企业各项工作的监督活动，实现对各项工作的考评，展现出了对装修环节进行监督的重要性。
2.3加强对材料质量的控制
精装修工程之中比较重要的就是材料，材料直接影响到了精装修的质量与装修结果，所以材料在精装修过程中有着无比重要的作用，因此这里也才将对材料的质量控制放在了第一位。对于材料的质量控制主要是从三个方面来考虑：
第一是材料确定和后期的大批量采购一定要去工厂签字确认。
第二是对于材料的检验必须要有严格的制度，检验材料的主要应该包括其品种、规格、大小即尺寸等方面的内容。除此之外，还应该包括其外观，对于住宅的精装修，虽然质量是其关键，但外观也丝毫不可懈怠，买家选择一处住宅的首要因素就是其外观，第一眼看上去的直观感受主要由材料的外观所决定，所以对于外观的选择和检验也极其关键。
第三是材料的使用必须要按照一定的制度进行，材料要进行使用，首先是要看其检验是否合格，其次是看其是否经过相关人员的签字。
结论：
房地产项目的精装修管理不是技术问题，而是管理问题。现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。房地产开发商应从设计、招标、材料采购、施工工艺、施工工序等各方面进行预防，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理。只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障业主的合法权益。
[关键词]房地产；住宅项目；精装修管理
随着我国房地产的快速发展以及人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展。对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控，特别是随着我国房地产企业规模的日益扩大，其管理难度也日益增大，一旦处理不好这些问题，都将对我国房地产开发商的信誉和销售带来极为不利的影响。鉴于此，本文将深入分析房地产住宅项目精装修管理存在的问题，并提出相应的管理对策和建议。
1、房地产住宅项目精装修管理存在的问题
1.1建設过程缺乏协调
由于全装修住宅建设管理组织架构中装修由单独部门管理，协调配合程度低，或者虽属同一部门，但装修设计师、装修工程师后期才开始介入，并且装修设计和装修施工单独发包，导致全装修住宅建设管理主要存在以下问题：首先是设计与施工脱节。在施工后出现尺寸不合理等情况导致发生设计变更，影响精装修质量。其次是建筑设计与装修设计脱节，主要原因是建筑施工单位和装修单位分属于不同企业，相互之间无法协调。价值房地产企业设计管理人员也是分别由建筑设计师和室内装修设计师负责对接及设计管理。最终导致装修施工时拆除、破坏土建、安装施工成果，造成资源的浪费，甚至出现装修效果和房间功能布置无法改变的缺陷。最后是土建安装施工与装修施工脱节。
1.2施工质量保障不到位
精装修住宅建设过程存在过个施工界面，土建与装修施工界面、安装与装修施工界面、土建与安装施工界面等。各个施工环节的交叉，已经严重影响了精装修的质量。主要体现在以下几点：首先是施工界面移交时间延后，导致精装修工程施工时间被人为缩短，为赶工期大量存在抢工现象，影响了装修质量。其次是跨专业施工流水化程度低。由于精装修住宅建设管理的组织架构和承发包模式的限制，缺乏系统化的管理制度，导致实际施工无法实施。最后是各项工序交叉，施工工作面冲突。精装修住宅施工过程中，存在土建单位的某些工序安排在装修施工完成后进行，导致無法有效保护精装修的施工质量。
1.3精装修材料质量有待提高
在精装修施工管理中，缺乏有效的成品保护机制，是影响装修质量的重要因素。例如精装修住宅项目多使用的易损伤材料、设备较多，如墙面乳胶漆、木地板、石材墙砖、橱柜衣柜等。而在后续施工过程如果缺乏成品保护措施，或者管理力度不够，非常容易导致装修成品被破坏。加之装修施工单位为节省成本，在成品保护措施方面偷工减料，甚至不做成品保护最终导致成品损伤破坏，无法修补复原，降低全装修住宅品质和客户满意度。
2、房地产住宅项目精装修管理对策
2.1做好对住宅设计前的准备工作
在对住宅的精装修任务开始之前，要先保证准备工作的完成，要先为此次精装修做出一个总体的设计，然后再将总计划分成每个细节计划，分给这个精装修队伍的每个人手里，让他们每个人都能有自己的任务，从而更好的进行团队合作。
在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。
2.2加强对建筑装修环节监督
为了保障施工的质量，应该对建筑行业的各项施工环节进行有效的监督工作，实现对各项监督环节的有效管理，成为当前建筑施工过程中的重要问题，实现了对监管部门的有效管理。加强对企业各项环节的有效监督，是当前精装修工作施工的重要步骤，成为当前建筑施工的关键内容。
对精装修施工工作进行监督的过程中，可以采用观察外观和手测等方式进行施工工作，以便能够对建筑施工中的各项环节进行监控，并结合相关的数据信息，来实现对企业各项工作的监督活动，实现对各项工作的考评，展现出了对装修环节进行监督的重要性。
2.3加强对材料质量的控制
精装修工程之中比较重要的就是材料，材料直接影响到了精装修的质量与装修结果，所以材料在精装修过程中有着无比重要的作用，因此这里也才将对材料的质量控制放在了第一位。对于材料的质量控制主要是从三个方面来考虑：
第一是材料确定和后期的大批量采购一定要去工厂签字确认。
第二是对于材料的检验必须要有严格的制度，检验材料的主要应该包括其品种、规格、大小即尺寸等方面的内容。除此之外，还应该包括其外观，对于住宅的精装修，虽然质量是其关键，但外观也丝毫不可懈怠，买家选择一处住宅的首要因素就是其外观，第一眼看上去的直观感受主要由材料的外观所决定，所以对于外观的选择和检验也极其关键。
第三是材料的使用必须要按照一定的制度进行，材料要进行使用，首先是要看其检验是否合格，其次是看其是否经过相关人员的签字。
结论：
房地产项目的精装修管理不是技术问题，而是管理问题。现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。房地产开发商应从设计、招标、材料采购、施工工艺、施工工序等各方面进行预防，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理。只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障业主的合法权益。