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摘 要：随着我国经济的迅速发展和我国城乡建设的迅速推进，房地产开发企业已经成为我国企业的重要组成部分，近几年来，房地产业作为带动国民经济发展的支柱产业，在经历了几次宏观调控之后也面临着新的机遇和挑战。成本管理是房地产开发企业的管理中的重要组成部分，对企业的发展和提高企业的核心竞争力具有重要意义。本文主要分析房地产开发的过程中影响成本管理的因素，立足于当前房地产开发企业中存在的问题，针对性的提出相关完善建议，望对房地产开发企业的成本管理提供借鉴参考。
关键词：房地产开发；成本管理；问题现状；优化建议
引言
随着多轮宏观政策调整措施的出台，我国房地产企业在经历了供给失衡、房价过高以及市场秩序不规范等一系列问题之后也进入微利时代，尤其是2016年国家出台了“因地制宜，因城施策”的房地产调控政策，房地产开发企业面临着更加复杂的内外部环境和更加严峻的挑战。在复杂的市场环境和激烈的竞争中，房地产开发企业要想占有优势，取得先机，必须要对成本管理进行科学有效的可控制，加强成本管理体系和制度建设，最大力度的降低房地产开发过程中的成本，提高企业的经济效益和核心竞争力。
房地产企业的成本费用管理是指对房地产企业从某一项目的设计决策到最终的楼房销售全过程的成本费用的预算、核算、分析审核等一些列工作。房地产开发的全过程主要包括项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段，房地产开发过程中每个项目相互衔接相互关联，因此房地产开发成本控制管理原则就是要横向的在项目开发过程中将所需成本降到最低，还要纵向的从上而下的对企业整体进行成本控制。
一、房地产开发全过程的成本费用组成
（一）决策阶段。决策阶段的成本费用较少，主要是房地产开发的规范性、合理性分析和一些必要的融资准备。
（二）前期准备阶段。准备阶段的成本费用主要是土地费用，包括土地出让金、土地征用费、拆迁补偿与临时安置补助费以及城市基础设施配套费，还有可行性研究的费用、勘探设计费用和“三通一平”费，在前期准备过程中不仅要有这些费用的本身费用，还有在此过程中的人工费用。
（三）工程建设阶段。工程建设阶段的成本费用主要就是建安工程费用、附属工程费用、室外工程费和其他一些费用。房地产开发到了工程建设阶段，成本费用也会大大的提高，工程建设是房地产开发中最重要的环节之一，因此其成本费用也较多。
（四）项目销售阶段。项目销售时房地产开发的后期对房屋的销售阶段，这个阶段中的成本费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用以及各种税务费用，还有一些不可预见的成本费用，由于房地产销售可能是一个长期的过程，因此这个阶段中的成本费用可变性较大。
二、房地产开发过程中成本管理存在的问题
（一）对决策阶段的成本管理不重视，忽略房地产开发计划
决策阶段是房地产开发的最开始阶段，但是也是决定整个项目成败的关键。但是目前很多房地产企业认识不到决策阶段的重要性，虽然决策阶段的成本控制费用很少，但是决策阶段是策划整个开发过程的阶段，对于开发后期的各个阶段都有影响。目前很多房地产开发企业忽略了房地产开发计划和策划的重要性，只对项目本身进行包装策划，降低了策劃报告的使用效果，并没有达到策划的实际作用。
（二）只重视项目施工，不重视设计
施工建设阶段是房地产开发过程中最为重要的一部分，因此很多房地产企业只重视该阶段的成本控制。由于施工过程都是承包给相关的建筑企业进行施工，因此很多房地产企业很重视项目的预算审核，对于相关的预算审核执行也很到位，在施工阶段对施工企业的监督很严格。但是很多企业忽视了项目的设计阶段，项目楼房设计是项目的重要环节，设计的不合理将会造成成本费用的浪费。很多房地产开发企业意识不到这个问题，一般是将项目设计承包给设计公司，由于不重视设计，因此会将设计阶段的成本费用降低，设计费用的降低必然会导致相关设计质量的降低，这就会直接影响到后续施工过程的成本费用升高，很多企业有严格控制施工阶段的成本费用，这就会导致楼房质量的下降。
（三）招标并没有起到真正的作用
目前很多企业的项目招标并没有起到作用，虽然政府出台了相关政策控制，但是很多的房地产企业还是采用各种形式的对策，不公开招标，最终还会把项目承包到已经内定的企业。项目招标形式主义，很多承包商为追求高利益，降低造价，工程质量得不到完全保证，但是房价却高居不下，高价并没有带来高质量的住房，招标并没有起到真正的作用。
三、加强房地产开发全过程成本管理的建议
（一）加强前期决策调研阶段的成本管理意识，实行全员成本控制
房地产开发企业要注重决策阶段的而成本费用管理，一方面，房地产开发企业应当做好充分的调研，要准确分析当下的政策形势，把握市场需求和市场走势。在决策阶段的成本费用不应该只追求节约，要最大限度的保证决策的科学合理性，这样才能保证后续阶段成本费用管理的规范性。另一方面，要采取科学的编制预算方法对项目进行合理预算和策划。企业要根据项目的大小和需求，采用科学的预算编制方法，对房地产开发全过程的成本费用进行估算并做出详细策划。
（二）加强前期准备阶段的成本控制
前期准备的成本控制主要是要做到与决策阶段相一致，保证决策的有效实施。一方面，房地产企业应当加强房地产设计阶段的成本费用管理，房地产企业应当与相关专家做好充分沟通，根据土地形势和土地所在地的居民消费水平等对楼房进行科学合理的设计。还要加强楼房设计出图签的审核工作，保证设计图的规范合理，避免施工过程中的工程变更，造成成本费用的损失；另一方面，招标过程要公平公正公开。针对当前招标起不到实际作用的问题，企业应当从自身做起，在招标过程中要做到公开透明，在选择企业时，要保证建筑企业的信誉和建筑质量。要充分保证招标文件及其相关合同的科学规范，还要做好施工组织的设计审定。
（三）加强项目施工阶段的成本控制
加强项目施工中的成本费用主要就是加强对工程变更和承包商的索赔成本管理。工程变更对于项目施工来说有较大的损失，房地产开发企业应当建立科学合理的工程洽商签证管理制度，明细施工工程变更中各方的责任和义务，杜绝徇私舞弊和虚假签证的现象。对于承包商的索赔成本管理，房地产企业应当建立完善的审核和监督制度，设立专门的驻地监督审核部门，做到一单一签，避免出现一揽子或者日后签证，造成成本费用的损失甚至不可控制。
（四）加强销售阶段的成本费用管理
销售阶段的成本管理也是房地产开发过程中的重要组成部分，该阶段的成本控制可能直接影响前期所有阶段的成果，因此要重点加强该阶段的成本控制。一方面，企业要建立科学合理的成本管理体系，控制销售阶段的成本费用。企业要根据自身企业的优势特点和市场形势，建立一套完善的成本管理体系；另一方面，企业还要尽可能缩短销售期，最快可能的回收项目资金。这就要求销售人员的专业素质能力要足够高，因此企业在人才招聘中应当慎重选择，在工作过程中定期加强员工的知识培训。
五、结束语
房地产开发是我国国民经济的重要组成部分，对于我国城乡建设更是具有重要作用。本文根据房地产开发全过程中的成本费用，分析了当前房地产开发企业的成本管理中存在的问题，并针对性的对各个阶段提出完善建议。在市场经济和政策形势变幻莫测的大背景下，房地产企业应当认清当前形势，建立完善的成本管理制度，构建成本管理体系，提升企业的软实力，从而提升核心竞争力和企业的效益。
参考文献：
[1]范华威. 房地产开发中成本管理的分析[J]. 科技与创新，2016，（23）：53-54.
[2]王玲玲. 试析房地产开发项目的成本控制[J]. 现代商业，2013，（33）：146-147.
作者简介：
祝松强，嘉兴中润置业有限公司。
关键词：房地产开发；成本管理；问题现状；优化建议
引言
随着多轮宏观政策调整措施的出台，我国房地产企业在经历了供给失衡、房价过高以及市场秩序不规范等一系列问题之后也进入微利时代，尤其是2016年国家出台了“因地制宜，因城施策”的房地产调控政策，房地产开发企业面临着更加复杂的内外部环境和更加严峻的挑战。在复杂的市场环境和激烈的竞争中，房地产开发企业要想占有优势，取得先机，必须要对成本管理进行科学有效的可控制，加强成本管理体系和制度建设，最大力度的降低房地产开发过程中的成本，提高企业的经济效益和核心竞争力。
房地产企业的成本费用管理是指对房地产企业从某一项目的设计决策到最终的楼房销售全过程的成本费用的预算、核算、分析审核等一些列工作。房地产开发的全过程主要包括项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段，房地产开发过程中每个项目相互衔接相互关联，因此房地产开发成本控制管理原则就是要横向的在项目开发过程中将所需成本降到最低，还要纵向的从上而下的对企业整体进行成本控制。
一、房地产开发全过程的成本费用组成
（一）决策阶段。决策阶段的成本费用较少，主要是房地产开发的规范性、合理性分析和一些必要的融资准备。
（二）前期准备阶段。准备阶段的成本费用主要是土地费用，包括土地出让金、土地征用费、拆迁补偿与临时安置补助费以及城市基础设施配套费，还有可行性研究的费用、勘探设计费用和“三通一平”费，在前期准备过程中不仅要有这些费用的本身费用，还有在此过程中的人工费用。
（三）工程建设阶段。工程建设阶段的成本费用主要就是建安工程费用、附属工程费用、室外工程费和其他一些费用。房地产开发到了工程建设阶段，成本费用也会大大的提高，工程建设是房地产开发中最重要的环节之一，因此其成本费用也较多。
（四）项目销售阶段。项目销售时房地产开发的后期对房屋的销售阶段，这个阶段中的成本费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用以及各种税务费用，还有一些不可预见的成本费用，由于房地产销售可能是一个长期的过程，因此这个阶段中的成本费用可变性较大。
二、房地产开发过程中成本管理存在的问题
（一）对决策阶段的成本管理不重视，忽略房地产开发计划
决策阶段是房地产开发的最开始阶段，但是也是决定整个项目成败的关键。但是目前很多房地产企业认识不到决策阶段的重要性，虽然决策阶段的成本控制费用很少，但是决策阶段是策划整个开发过程的阶段，对于开发后期的各个阶段都有影响。目前很多房地产开发企业忽略了房地产开发计划和策划的重要性，只对项目本身进行包装策划，降低了策劃报告的使用效果，并没有达到策划的实际作用。
（二）只重视项目施工，不重视设计
施工建设阶段是房地产开发过程中最为重要的一部分，因此很多房地产企业只重视该阶段的成本控制。由于施工过程都是承包给相关的建筑企业进行施工，因此很多房地产企业很重视项目的预算审核，对于相关的预算审核执行也很到位，在施工阶段对施工企业的监督很严格。但是很多企业忽视了项目的设计阶段，项目楼房设计是项目的重要环节，设计的不合理将会造成成本费用的浪费。很多房地产开发企业意识不到这个问题，一般是将项目设计承包给设计公司，由于不重视设计，因此会将设计阶段的成本费用降低，设计费用的降低必然会导致相关设计质量的降低，这就会直接影响到后续施工过程的成本费用升高，很多企业有严格控制施工阶段的成本费用，这就会导致楼房质量的下降。
（三）招标并没有起到真正的作用
目前很多企业的项目招标并没有起到作用，虽然政府出台了相关政策控制，但是很多的房地产企业还是采用各种形式的对策，不公开招标，最终还会把项目承包到已经内定的企业。项目招标形式主义，很多承包商为追求高利益，降低造价，工程质量得不到完全保证，但是房价却高居不下，高价并没有带来高质量的住房，招标并没有起到真正的作用。
三、加强房地产开发全过程成本管理的建议
（一）加强前期决策调研阶段的成本管理意识，实行全员成本控制
房地产开发企业要注重决策阶段的而成本费用管理，一方面，房地产开发企业应当做好充分的调研，要准确分析当下的政策形势，把握市场需求和市场走势。在决策阶段的成本费用不应该只追求节约，要最大限度的保证决策的科学合理性，这样才能保证后续阶段成本费用管理的规范性。另一方面，要采取科学的编制预算方法对项目进行合理预算和策划。企业要根据项目的大小和需求，采用科学的预算编制方法，对房地产开发全过程的成本费用进行估算并做出详细策划。
（二）加强前期准备阶段的成本控制
前期准备的成本控制主要是要做到与决策阶段相一致，保证决策的有效实施。一方面，房地产企业应当加强房地产设计阶段的成本费用管理，房地产企业应当与相关专家做好充分沟通，根据土地形势和土地所在地的居民消费水平等对楼房进行科学合理的设计。还要加强楼房设计出图签的审核工作，保证设计图的规范合理，避免施工过程中的工程变更，造成成本费用的损失；另一方面，招标过程要公平公正公开。针对当前招标起不到实际作用的问题，企业应当从自身做起，在招标过程中要做到公开透明，在选择企业时，要保证建筑企业的信誉和建筑质量。要充分保证招标文件及其相关合同的科学规范，还要做好施工组织的设计审定。
（三）加强项目施工阶段的成本控制
加强项目施工中的成本费用主要就是加强对工程变更和承包商的索赔成本管理。工程变更对于项目施工来说有较大的损失，房地产开发企业应当建立科学合理的工程洽商签证管理制度，明细施工工程变更中各方的责任和义务，杜绝徇私舞弊和虚假签证的现象。对于承包商的索赔成本管理，房地产企业应当建立完善的审核和监督制度，设立专门的驻地监督审核部门，做到一单一签，避免出现一揽子或者日后签证，造成成本费用的损失甚至不可控制。
（四）加强销售阶段的成本费用管理
销售阶段的成本管理也是房地产开发过程中的重要组成部分，该阶段的成本控制可能直接影响前期所有阶段的成果，因此要重点加强该阶段的成本控制。一方面，企业要建立科学合理的成本管理体系，控制销售阶段的成本费用。企业要根据自身企业的优势特点和市场形势，建立一套完善的成本管理体系；另一方面，企业还要尽可能缩短销售期，最快可能的回收项目资金。这就要求销售人员的专业素质能力要足够高，因此企业在人才招聘中应当慎重选择，在工作过程中定期加强员工的知识培训。
五、结束语
房地产开发是我国国民经济的重要组成部分，对于我国城乡建设更是具有重要作用。本文根据房地产开发全过程中的成本费用，分析了当前房地产开发企业的成本管理中存在的问题，并针对性的对各个阶段提出完善建议。在市场经济和政策形势变幻莫测的大背景下，房地产企业应当认清当前形势，建立完善的成本管理制度，构建成本管理体系，提升企业的软实力，从而提升核心竞争力和企业的效益。
参考文献：
[1]范华威. 房地产开发中成本管理的分析[J]. 科技与创新，2016，（23）：53-54.
[2]王玲玲. 试析房地产开发项目的成本控制[J]. 现代商业，2013，（33）：146-147.
作者简介：
祝松强，嘉兴中润置业有限公司。