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摘要：本文分析了房地产开发项目的特点和财务风险，以及财务管理工作中尚存在的问题.并提出了财务管理工作的优化措施。
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
1 前言
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
2 房地产开发项目的特点及风险
对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。
开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。
3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
（一）投资前财备风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
（二）筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
（三）疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
（四）财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施
（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。
（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力
首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。
其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。
（三）实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。
（四）利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视。往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税。企业研究税法的相关规定。通过税收筹划，可以合法减少税负。增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除。否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除.企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回.在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
5 结束语
房地产项目开发过程中， 财务资金控制是管理中的重要一环。作为房地产企业的财务管理人员， 我们要把财务资金管理工作贯穿于项目开发的始终，特别是对现金流量要格外关注。我们要做的是，从降低财务费用入手，提高资金使用效率，从而控制财务风险，进一步提升企业的竞争能力和盈利能力。
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
1 前言
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
2 房地产开发项目的特点及风险
对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。
开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。
3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
（一）投资前财备风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
（二）筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
（三）疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
（四）财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施
（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。
（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力
首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。
其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。
（三）实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。
（四）利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视。往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税。企业研究税法的相关规定。通过税收筹划，可以合法减少税负。增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除。否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除.企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回.在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
5 结束语
房地产项目开发过程中， 财务资金控制是管理中的重要一环。作为房地产企业的财务管理人员， 我们要把财务资金管理工作贯穿于项目开发的始终，特别是对现金流量要格外关注。我们要做的是，从降低财务费用入手，提高资金使用效率，从而控制财务风险，进一步提升企业的竞争能力和盈利能力。