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摘要：时至今日，物业税的研究已经有了7个年头。从2003年的提出，到2006年的空转，再到今年两会的热议，让我们感受到了物业税对我国税制体制完善的重要性。同时，也反映出了物业税开征存在诸多难点。本文通过对物业税开征现实意义的论述、开征物业税难点分析以及开征物业税的政策建议，阐明物业税应该适时开征。
关键词：物业税；土地出让金；开征
近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业发展势头凶猛，人们开始关注房地产税制的完善。加之，我国的所得税制和商品税制在经历了逐步完善之后，取得了显著地成效，基本能够适应经济发展的要求。而唯独对财产税制的设计还不成体系，存在很多的漏洞。作为财产税制的物业税理应成为完善财产税制不可或缺的部分。这就使得物业税的开征成为热门话题。2009年伴随着大量“热钱”的流入，房地产价格一路高奏凯歌。面对涨幅惊人的房价让人们的目光再一次的聚焦物业税。
一、近年来物业税的情况小结
其实早在2003年10月，党的十六届三中全会就提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2005年国家“十一?五”规划中提出“稳步推行物业税”2006年起，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点，后又将安徽，河南，福建、天津四省市纳入试点范围。2007年1月，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》中将“研究物业税方案”列入当年工作范围。2009年，国务院公布《关于年深化经济体制改革工作的意见》中就提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。2010年两会期间多位委员热议物业税，媒体也称国税总局向“两会”提交物业税实施方案。
二、开征物业税的现实意义
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。之所以，近年来对物业税的呼声不断，就是因为物业税符合我国的国情，有其开征的现实意义。
1.有利于完善我国现行的税制
首先，从世界各国来看，完善的税收体系应该包括商品税、所得税和财产税三大体系。当前，我国的商品税和所得税在经历了多年的发展和多次税制改革后已相对完善。而财产税的建设迟迟不能打开局面，处于相对滞后的状态。因此，加快财产税的建设步伐势在必行。物业税是一项重要的财产税，尤其在当前我国房地产行业发展迅速的背景下，其重要性更加突出。其次，由于目前我国现阶段涉及房地产的税费繁多且负担较重，而且存在费税混杂，以费挤税。本着精简税制的原则，应该考虑由物业税替代纷繁复杂的相关税费。再次，我国现行的房产税制体系存在“重流轻存”的弊端。在房地产开发、销售过程中，涉及的税费多而重，而在房地产保有阶段，税负低，且免税范围大。这就造成一些人因为初始成本太高而买不起房，而另一部分人却通过拥有多套住房获取暴利。这严重违背了税收的公平原则。而物业税的开征可以弥补这一弊端。
2.有利于抑制我国房价的过快增长
近年来，房价的飙升远远超出了普通老百姓的购买能力。对于大部分人来说购买房子已经是个传说。如果政府对增长迅猛的房价听之任之，长此以往必将引发社会问题。同时，当前虚高的房价，完全不是有市场供求主导下的合理价格，这必将存在金融风险。因此，有效地遏制房价的过快增长成为保持房地产行业稳定健康发展的关键，而物业税的开征恰可以实现这一目标。物业税的开征一方面可以规范当前的房地产税费，通过分期负担替代一次性清缴，降低房地产初始成本来降低房价。另一方面，可以增加房地产的保有成本，不仅可以有效地抑制“囤地”、“炒地”等现象。而且可以给投机者以沉重的打击。
3.有利于调节我国贫富差距，实现社会公平
改革开放后，随着我国经济的发展，贫富差距呈现不断拉大的势态。高档房、豪华别墅等奢侈品随之产生，一部分人还同时拥有多套房产。这与当前我国大部分普通老百姓买不起房的事实形成鲜明的对比。从调节贫富差距的角度来看，应该通过物业税的开征，加大对高档房、豪华住房的征收力度，让富人在拥有多套闲置住房时承担高昂的保有成本。同时对老百姓的普通住房和经济适用房进行相应的税收减免。
4.有利于实现资源配置的优化
我国的基本国情是人口众多，资源人均占有量不足。这就要求我们提高资源的利用率。对土地资源也不例外。当前我国房价高涨，部分开放商囤地，部分楼盘闲置，部分人群拥有多套住房而不用，与此用时大量的耕地被占用，这不能不说是对资源的极大浪费。通过物业税的开征加大开发商囤地的成本，促其按照市场要求尽快开发，尽快销售；加大持有多套房的成本，打击炒房者。这样就可以提高土地资源的利用率，实现资源的优化。
5.有利于稳定地方政府的收入，规范地方政府的行为
物业税作为财产税，是以土地和房屋作为征税对象，近年来我国房地产行业的发展和人民收入水平的提高都为物业税的开征提供了税源充足的有力条件。一旦开征物业税，必将成为地方政府稳定可靠地收入保障。同时，现阶段我国政府的财政收入主要依靠土地转出让金，所以俗称“土地财政”。这就必然导致政府的短期行为。政府不断的通过卖地来增加财政收入，这不仅造成资源的浪费，也成全了政府的一些拙劣行为。比如，一旦政府出现资金的窟窿，政府就会想到卖地。同时由于政府一次性的取得几十年的土地出让金，必将导致“寅吃卯粮”的局面。另外，批地权掌握在少数官员的手中，必然会导致“寻租”，这就会使国家的利益蒙受损失。而物业税开征后，政府的收入分摊到各年，变政府的短期行为为长期行为。政府要想多征税，就得提高房产周边的公共服务和公共产品的质量，这样才能增加房产的市值，从未多收物业税。这就变寅吃卯粮的恶性循环为先服务——再征税——再提供服务的良性循环。
三、开征物业税的困难
1.产权不明确
物业税作为舶来税种，在国外是就土地、房屋等不动产所有者征收的一种财产税。问题在于外国土地、房屋等不动产的所有权归私人所有，中国土地的所有权归国家所有，人们购买房屋只是获得土地40-70年的使用权，时间一到土地自动收回，房产不归私人所有。这就使得物业税的征税对象不太明确。同时，我国的产权登记制度不完善，往往存在房地产的私下交易，严重影响物业税的征管。
2.评估技术落后，评估人员匮乏，征管难度大
按照国外的经验，物业税的税基是以不动产的评估价值为计税依据。这就对评估技术和评估人员的素质有很高的要求。而目前我国的评估体系不完善，评估技术不到位，专门从事评估的人员匮乏，这必然导致房产价值评估效率低下。同时，由于物业税的征收范围广，征管难度较大。
3.民众对物业税的认识程度不够 从增加一项税收负担的角度来讲，民众肯定会抵触物业税的开征。同时，物业税一旦开征，可能就像所得税一样同每个人息息相关，每年都要交税。在缺乏对物业税有正确认识的情况下，很难得到民众的支持。
4.土地出让金是否纳入物业税存在争议
当前我国土地施行审批制度，对土地一次性征收40-70年的土地出让金。而如果开征物业税，是否应该将这部分土地出让金包括在内。有人认为物业税的框架，就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的税种，又有人认为物业税的框架不应该包括土地出让金，只是将现行房地产税，土地使用税、土地增值税等税费合并。
5.地方政府考核机制存在问题
当前，我国考核地方政府的机制还是GDP，这就导致地方政府职能的偏差，为了实现GDP增长，政府不得不越俎代庖，政府不再只是宏观调控者和公共产品的提供者，其要求更多的参与具体的经济活动，这就要求更多的财政收入。通过“拆了建，建了拆”的不断反复，政府提高了GDP，从中获得大量财政收入。但在GDP主导的考核机制下，造成了大量的重复建设，同时也造成了资源的大量浪费。
四、开征物业税的建议
虽然物业税开征面临诸多困难，但物业税开征的方向是正确的。我国应该适时的开征物业税，然后通过不断的完善开推动物业税的成型和完善。
1.明确产权
在外国房地产权属于私人财产，开征物业税很合理。而在我国，社会主义性质决定了我国土地为全民所有制和劳动群众集体所有制。因此许多人认为我国房地产权不属于个人，同时，在房地产开发时，一次性向政府交纳了40-70年的租金，这说明个人只是取得房地产一定期限内的使用权，所以不应该征税。但是，随着人们收入水平和生活水平的提高，人们对住房的需求也不断提高，一套住房的价值占据了家庭相当大的财富。同时，在使用权内个人对房屋拥有出租和出售权，另外，虽然目前规定房地产使用期限为40-70年，但一般不到这个时间房地产就拆迁了。因此，完全可以将房地产作为私人财产来对待征收。一些人建议，将私人获得房地产的出租和出售权作为财产对待。当然，为了明确产权，政府可以考虑将当前有限的土地使用权改为无限期的使用权，这样既可以对民众获得无限期土地使用权征收物业税，也体现了具有中国特色的税制改革。除此之外，要尽快完善产权登记制度，将个人的不动产登记在册，避免私下交易房地产的行为。
2.完善评估技术，培养高素质评估人员，加大征管力度
针对目前我国评估技术落后，评估人员匮乏的现状，首先，应该立足于对国外先进评估技术的引进，因地制宜的发展我国的评估技术。其次，可以通过设置评估职业资格考试加大对评估人员的培养。同时，通过设置注册评估师加强对高水平评估人才的塑造。这样就可以逐步完善我国的评估体系，为物业税的开征提供强有力的支持。同时，政府应该建立强大的税收征管网络，建立专门的征管机构，配备专门的征管员，加大对物业税的征管力度。
3.加强对民众的宣传，力争的到民众支持
首先，要想实现“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”，就必须加大对物业税的宣传力度。让民众明白物业税不是莫须有的新增税种，是为了简化税制，完善财产税制，将原来的相关税种合并而成，不会增加民众的税负。其次，要让民众明白，开征物业税也是本着体现社会公平的原则，多供房者多纳税，购豪华房者多纳税，而对一般的普通住房给予税收减免。再次，让民众相信物业税开征后，通过降低开发成本可以有效地抑制房价，可以让更多的人买的起房子。最后，让民众明白物业税“取之于民，用之于民”的道理。税收主要用途是让地方政府更好的提供服务。这样就可以得到民众的支持，为物业税的开征提供基础保障。
4.取消土地出让金，合并相关税费
首先，物业税与现行的相关税费存在抵触，如果不合并，必将导致重复征税。其次，笔者个人认为土地出让金应该纳入物业税中，当前土地审批制度是一次性交纳土地出让金，导致政府出现许多短期行为。而将土地出让金纳入物业税中每年征收，这就使得政府财源细水长流，有利于发挥政府长期行为。同时，将其纳入物业税也可以防止部分官员以权谋私，官商勾结。有利于对国家利益的保护。
5.改革考核机制，引导地方政府提高服务水平
鉴于当前我国政府考核机制只重视GDP的弊端，有必要逐步的改变考核机制，使得政府在履行职能时不“缺位”，也不“越位”，将政府的职责拉回到合理的轨道上来。同时，引导地方政府转变理念，构建服务性政府，提高为民众的服务水平。开征物业税后，意味着地方政府要想多征税就必须提高公共服务水平，这样才能促使房地产的评估价值上升，从而获得多的税收。
关键词：物业税；土地出让金；开征
近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业发展势头凶猛，人们开始关注房地产税制的完善。加之，我国的所得税制和商品税制在经历了逐步完善之后，取得了显著地成效，基本能够适应经济发展的要求。而唯独对财产税制的设计还不成体系，存在很多的漏洞。作为财产税制的物业税理应成为完善财产税制不可或缺的部分。这就使得物业税的开征成为热门话题。2009年伴随着大量“热钱”的流入，房地产价格一路高奏凯歌。面对涨幅惊人的房价让人们的目光再一次的聚焦物业税。
一、近年来物业税的情况小结
其实早在2003年10月，党的十六届三中全会就提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2005年国家“十一?五”规划中提出“稳步推行物业税”2006年起，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点，后又将安徽，河南，福建、天津四省市纳入试点范围。2007年1月，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》中将“研究物业税方案”列入当年工作范围。2009年，国务院公布《关于年深化经济体制改革工作的意见》中就提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。2010年两会期间多位委员热议物业税，媒体也称国税总局向“两会”提交物业税实施方案。
二、开征物业税的现实意义
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。之所以，近年来对物业税的呼声不断，就是因为物业税符合我国的国情，有其开征的现实意义。
1.有利于完善我国现行的税制
首先，从世界各国来看，完善的税收体系应该包括商品税、所得税和财产税三大体系。当前，我国的商品税和所得税在经历了多年的发展和多次税制改革后已相对完善。而财产税的建设迟迟不能打开局面，处于相对滞后的状态。因此，加快财产税的建设步伐势在必行。物业税是一项重要的财产税，尤其在当前我国房地产行业发展迅速的背景下，其重要性更加突出。其次，由于目前我国现阶段涉及房地产的税费繁多且负担较重，而且存在费税混杂，以费挤税。本着精简税制的原则，应该考虑由物业税替代纷繁复杂的相关税费。再次，我国现行的房产税制体系存在“重流轻存”的弊端。在房地产开发、销售过程中，涉及的税费多而重，而在房地产保有阶段，税负低，且免税范围大。这就造成一些人因为初始成本太高而买不起房，而另一部分人却通过拥有多套住房获取暴利。这严重违背了税收的公平原则。而物业税的开征可以弥补这一弊端。
2.有利于抑制我国房价的过快增长
近年来，房价的飙升远远超出了普通老百姓的购买能力。对于大部分人来说购买房子已经是个传说。如果政府对增长迅猛的房价听之任之，长此以往必将引发社会问题。同时，当前虚高的房价，完全不是有市场供求主导下的合理价格，这必将存在金融风险。因此，有效地遏制房价的过快增长成为保持房地产行业稳定健康发展的关键，而物业税的开征恰可以实现这一目标。物业税的开征一方面可以规范当前的房地产税费，通过分期负担替代一次性清缴，降低房地产初始成本来降低房价。另一方面，可以增加房地产的保有成本，不仅可以有效地抑制“囤地”、“炒地”等现象。而且可以给投机者以沉重的打击。
3.有利于调节我国贫富差距，实现社会公平
改革开放后，随着我国经济的发展，贫富差距呈现不断拉大的势态。高档房、豪华别墅等奢侈品随之产生，一部分人还同时拥有多套房产。这与当前我国大部分普通老百姓买不起房的事实形成鲜明的对比。从调节贫富差距的角度来看，应该通过物业税的开征，加大对高档房、豪华住房的征收力度，让富人在拥有多套闲置住房时承担高昂的保有成本。同时对老百姓的普通住房和经济适用房进行相应的税收减免。
4.有利于实现资源配置的优化
我国的基本国情是人口众多，资源人均占有量不足。这就要求我们提高资源的利用率。对土地资源也不例外。当前我国房价高涨，部分开放商囤地，部分楼盘闲置，部分人群拥有多套住房而不用，与此用时大量的耕地被占用，这不能不说是对资源的极大浪费。通过物业税的开征加大开发商囤地的成本，促其按照市场要求尽快开发，尽快销售；加大持有多套房的成本，打击炒房者。这样就可以提高土地资源的利用率，实现资源的优化。
5.有利于稳定地方政府的收入，规范地方政府的行为
物业税作为财产税，是以土地和房屋作为征税对象，近年来我国房地产行业的发展和人民收入水平的提高都为物业税的开征提供了税源充足的有力条件。一旦开征物业税，必将成为地方政府稳定可靠地收入保障。同时，现阶段我国政府的财政收入主要依靠土地转出让金，所以俗称“土地财政”。这就必然导致政府的短期行为。政府不断的通过卖地来增加财政收入，这不仅造成资源的浪费，也成全了政府的一些拙劣行为。比如，一旦政府出现资金的窟窿，政府就会想到卖地。同时由于政府一次性的取得几十年的土地出让金，必将导致“寅吃卯粮”的局面。另外，批地权掌握在少数官员的手中，必然会导致“寻租”，这就会使国家的利益蒙受损失。而物业税开征后，政府的收入分摊到各年，变政府的短期行为为长期行为。政府要想多征税，就得提高房产周边的公共服务和公共产品的质量，这样才能增加房产的市值，从未多收物业税。这就变寅吃卯粮的恶性循环为先服务——再征税——再提供服务的良性循环。
三、开征物业税的困难
1.产权不明确
物业税作为舶来税种，在国外是就土地、房屋等不动产所有者征收的一种财产税。问题在于外国土地、房屋等不动产的所有权归私人所有，中国土地的所有权归国家所有，人们购买房屋只是获得土地40-70年的使用权，时间一到土地自动收回，房产不归私人所有。这就使得物业税的征税对象不太明确。同时，我国的产权登记制度不完善，往往存在房地产的私下交易，严重影响物业税的征管。
2.评估技术落后，评估人员匮乏，征管难度大
按照国外的经验，物业税的税基是以不动产的评估价值为计税依据。这就对评估技术和评估人员的素质有很高的要求。而目前我国的评估体系不完善，评估技术不到位，专门从事评估的人员匮乏，这必然导致房产价值评估效率低下。同时，由于物业税的征收范围广，征管难度较大。
3.民众对物业税的认识程度不够 从增加一项税收负担的角度来讲，民众肯定会抵触物业税的开征。同时，物业税一旦开征，可能就像所得税一样同每个人息息相关，每年都要交税。在缺乏对物业税有正确认识的情况下，很难得到民众的支持。
4.土地出让金是否纳入物业税存在争议
当前我国土地施行审批制度，对土地一次性征收40-70年的土地出让金。而如果开征物业税，是否应该将这部分土地出让金包括在内。有人认为物业税的框架，就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的税种，又有人认为物业税的框架不应该包括土地出让金，只是将现行房地产税，土地使用税、土地增值税等税费合并。
5.地方政府考核机制存在问题
当前，我国考核地方政府的机制还是GDP，这就导致地方政府职能的偏差，为了实现GDP增长，政府不得不越俎代庖，政府不再只是宏观调控者和公共产品的提供者，其要求更多的参与具体的经济活动，这就要求更多的财政收入。通过“拆了建，建了拆”的不断反复，政府提高了GDP，从中获得大量财政收入。但在GDP主导的考核机制下，造成了大量的重复建设，同时也造成了资源的大量浪费。
四、开征物业税的建议
虽然物业税开征面临诸多困难，但物业税开征的方向是正确的。我国应该适时的开征物业税，然后通过不断的完善开推动物业税的成型和完善。
1.明确产权
在外国房地产权属于私人财产，开征物业税很合理。而在我国，社会主义性质决定了我国土地为全民所有制和劳动群众集体所有制。因此许多人认为我国房地产权不属于个人，同时，在房地产开发时，一次性向政府交纳了40-70年的租金，这说明个人只是取得房地产一定期限内的使用权，所以不应该征税。但是，随着人们收入水平和生活水平的提高，人们对住房的需求也不断提高，一套住房的价值占据了家庭相当大的财富。同时，在使用权内个人对房屋拥有出租和出售权，另外，虽然目前规定房地产使用期限为40-70年，但一般不到这个时间房地产就拆迁了。因此，完全可以将房地产作为私人财产来对待征收。一些人建议，将私人获得房地产的出租和出售权作为财产对待。当然，为了明确产权，政府可以考虑将当前有限的土地使用权改为无限期的使用权，这样既可以对民众获得无限期土地使用权征收物业税，也体现了具有中国特色的税制改革。除此之外，要尽快完善产权登记制度，将个人的不动产登记在册，避免私下交易房地产的行为。
2.完善评估技术，培养高素质评估人员，加大征管力度
针对目前我国评估技术落后，评估人员匮乏的现状，首先，应该立足于对国外先进评估技术的引进，因地制宜的发展我国的评估技术。其次，可以通过设置评估职业资格考试加大对评估人员的培养。同时，通过设置注册评估师加强对高水平评估人才的塑造。这样就可以逐步完善我国的评估体系，为物业税的开征提供强有力的支持。同时，政府应该建立强大的税收征管网络，建立专门的征管机构，配备专门的征管员，加大对物业税的征管力度。
3.加强对民众的宣传，力争的到民众支持
首先，要想实现“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”，就必须加大对物业税的宣传力度。让民众明白物业税不是莫须有的新增税种，是为了简化税制，完善财产税制，将原来的相关税种合并而成，不会增加民众的税负。其次，要让民众明白，开征物业税也是本着体现社会公平的原则，多供房者多纳税，购豪华房者多纳税，而对一般的普通住房给予税收减免。再次，让民众相信物业税开征后，通过降低开发成本可以有效地抑制房价，可以让更多的人买的起房子。最后，让民众明白物业税“取之于民，用之于民”的道理。税收主要用途是让地方政府更好的提供服务。这样就可以得到民众的支持，为物业税的开征提供基础保障。
4.取消土地出让金，合并相关税费
首先，物业税与现行的相关税费存在抵触，如果不合并，必将导致重复征税。其次，笔者个人认为土地出让金应该纳入物业税中，当前土地审批制度是一次性交纳土地出让金，导致政府出现许多短期行为。而将土地出让金纳入物业税中每年征收，这就使得政府财源细水长流，有利于发挥政府长期行为。同时，将其纳入物业税也可以防止部分官员以权谋私，官商勾结。有利于对国家利益的保护。
5.改革考核机制，引导地方政府提高服务水平
鉴于当前我国政府考核机制只重视GDP的弊端，有必要逐步的改变考核机制，使得政府在履行职能时不“缺位”，也不“越位”，将政府的职责拉回到合理的轨道上来。同时，引导地方政府转变理念，构建服务性政府，提高为民众的服务水平。开征物业税后，意味着地方政府要想多征税就必须提高公共服务水平，这样才能促使房地产的评估价值上升，从而获得多的税收。