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中图分类号：F722 文献标识码：A
摘要：任何企业在创立和发展过程中都需要筹资。房地产行业由于要购买地皮、购置建筑设备、开发项目、对外投资等，需要经常持有一定规模的资本。筹资的渠道主要有发行股票、股权投资、发行债券、银行贷款、房地产信托、合作开发、产业基金、政府财政资本等。目前，我国房地产企业融资渠道单一，大多数依赖于银行贷款，而股票和债券融资在房地产金融中所占比重较小。
关键词：筹资；房地产行业；融资
房地产行业在国民经济中属于第三产业，在国民经济42个行业中，房地产行业是尤为特殊的一个行业。首先，虽然房地产行业始终是围绕着建筑展开的，但他实际上是一种经济活动，建筑只是他的一种载体，是使房地产行业获取利润的手段。房地产的经济特征，决定着他的经营方法、经营目标与建筑业相比有着本质的区别。房地产行业是典型的资金密集型产业，它的发展需要有大量的资金作为后盾，因此，房地产行业具有高负债，高风险的特征。其次，房地产行业还具有项目开发周期长且存货周转率低的特点，这就导致其具有资金周转慢、非自有资金比重大的缺点。最后，房地产行业对政府政策和经济环境有很强的依赖性，就土地而言，政府掌握着市场中土地的多少，而土地的获得又是制约房地产企业发展的瓶颈之一。
房地产筹资渠道主要有两种，一种为股权资本的筹集方式，包括吸收发行股票、留存收益等。股权筹资渠道具有成本高，风险低的特点。目前由于中国政府限制房地产企业融资包括股票发行，这使得房地产企业不可能实现股权融资。而股权筹资另一种形式则是靠公司留存收益，通常较大的房地产企业经营较稳定，有较多的盈利，很容易在外部融资困难时使用此种筹资渠道提高企业融资能力。在经济低迷时，通常较小房地产企业经营较困难，他们自生的盈利水平较差，甚至出现亏损，因此较中小房地产企业，此种筹资渠道几乎没有融资能力。
另一种为负债筹资方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资等等。负债筹资方式具有成本低、风险高的特点。对房地产企业，目前筹资渠道因企业的规模大小，而表现出不同。较大的房地产企业如万科、保利、招商等在负债筹资渠道上有较多方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资、预收账款。各融资形式使得较大的房地产企业在筹资风险上有较好的控制能力，他们通过在不同的负债筹资方式进行比较分析能够以较低成本获得自己所需要的资金，从而控制筹资渠道风险。
针对这两种筹资方式主要有以下几种风险：
1.资金结构不合理筹资风险分析
资金结构指权益资金与负债资金的比例，以及负债结构中长短期资金结构的比例。经统计我国当前19 家大中型上市房地产企业，我们不难发现房地企业资金结构，其中自有资金在房地产企业的资金结构中，占有极小的比例，数据显示资产负债率平均为66.4% ，而部分则高达84.6% ，其中大型公司资产排名前9 位房地产，资产负债率均值为77.1%，中小型资产负债率均值为57.7%，可以明显地发现大型房企资产负债率高于中小房企19.4% 。这一数据说明上市房地产资金结构严重依赖负债，资金结构严重不合理，而同时短期负债占比过大，其具有较大的财务风险，加之一旦经济出现系统经济风险，特别是大的房地产企业，由于负债绝对规模大将很难抵御，企业将面临破产风险。
2.预收款筹资风险分析
由于我国房地产业通常采用期房销售，在负债组成中包含大量的销售预收款，在扣除销售预收款后，其实大型房企实际资产负债率为45.9% ，而中小其房企实际资产负债率 48.0% 。通过以上数据可以发现大型房企通过预售款筹资高达31.2% ，中小房企则为9.7% 。大的房地产企业通常能够较好地使用此种筹资能力，他们的开发项目多，预售款能够很好地克服房地产开发周期的影响，筹资能力强。但大型房企过于依赖预收款筹资，一旦房 价发生波动，购房人突然减少，预收款不足将会给大型房企后续经营环节造成较大风险，甚至造成资金连断裂。如上市房企保利地产资产负债率80.4% ，实际负债率38.2% ，预收款占负债融资高达40.2% ，承担了较大的预收款融资风险。中小房企预售款融资能力有限，相对承担预售款风险较小。
3.流动负债筹资风险分析
企业经营中，影响到企业当期还款的风险属流动负债筹资风险，其流动负债要求在未来一年还款，通过分析可以发现上市房企流动负债高达均值73.3% ，大型房企为均值74.1%，中小房企均值略低为72.6% ，相差不大，但均值较高短期对房地产造成较大流动负债筹资风险，一但无法付款将直接导致企业破产。再扣除预收款后，实际流动负债比率为均值47.1%，大型房企为均值34.2% ，中小房企均值明显高于大型房企均值为57.7%，说明中小房企明显承担了较大的还款压力，其流动负债筹资风险大。
4.筹资决策风险分析
中小型房地产企业往往凭经验进行融资决策，缺乏理性融资决策分析系统，对各种筹资渠道不深入研究，对资金结构了解不到位，不知道或不注重如何设计筹资方案，对资金运作呈粗放型管理。在申请贷款的过程中，根本不考虑筹资的途径、筹资的数量、筹资的时间的影响。例如：中型房地产企业凯嘉城，由公司2012年三季度财务报表发现其货币资金为196387.69万，但其一年内到期的长期负债高达297878.21万，即当期货币资金不能覆盖新增短期负债，面临着巨大的还款风险。如凯嘉城企业以低价抛售存货，获取现金使企业增加经营成本，说明公司在当初筹资决策时没有充分考虑筹资的期限和数量不匹配所带来的筹资决策风险。另外筹资过程中，为了企 业快 速 发 展而大 量借入 外 债，对房产企业发展分析估计过于乐观，没有充分考虑房地产未来发展的利润回报率下滑风险，筹资成本过高，值远高于正常银行贷款利率，使得财务风险的祸根埋在了企业。如：由于受到政府融资限制，其他筹资方式较困难，中小企业纷纷采用筹资成本较高的房地产信托。
在新的市场经济条件下，房地产行业出现了以下几种新的融资方式，使房地产市场的资金结构更加灵活多变，有效的分担了一部分行业风险。
1.房地产融资证券化
诺贝尔经济学奖得主夏普和米乐曾通过实证分析和逻辑推导提出：不动产证券化将成为未来金融的发展重点。国外房地产业的发展经验表明，房地产融资证券化是提高企业筹资能力的最为有效的手段， 作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产， 积聚社会闲散资金，拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。房地产融资证券化是为房地产企业筹措资金， 改变单一融资渠道， 向社会公众广泛募集资金的一种重要方式。
2.房地产企业信托融资
随着央行房贷政策趋紧， 敏锐的信托业发现房地产市场的商机， 房地产信托随即脱颖而出。自信托业从2003年底复苏以来， 到2006年5月份止， 市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个， 募资总额超过27亿元。央行《通知》的公布， 正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机， 在《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》先后实施后，信托业的法律地位、生存空间被重新界定，有实力的信托公司积极参与了房地产投资经营活动，推出了许多成功的房地产信托产品，为房地产企业融资拓展了新的渠道。利用房地产信托筹集资金，将成为房地产企业融资方式创新的重点。
3.房地产企业基金融资
央行房贷政策的重大变化，极有可能会改变房地产开发单纯依靠银行贷款和售楼回款的单一资金渠道，不仅使房地产公司上市融资、信托融资成为各房地产企业关注的焦点，还使房地产基金这个融资新渠道开始受到社会各界的重视。对于投资者来说，不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险； 而对于房地产企业来说， 房地产基金无疑提供了新的融资渠道。
作者简介：李越（1988-），男，山西太原人，研究生，资产评估专业，研究方向：不动产评估。
郑慧熹（1990-），女，山西长治人，研究生，资产评估专业，研究方向不动产评估。
摘要：任何企业在创立和发展过程中都需要筹资。房地产行业由于要购买地皮、购置建筑设备、开发项目、对外投资等，需要经常持有一定规模的资本。筹资的渠道主要有发行股票、股权投资、发行债券、银行贷款、房地产信托、合作开发、产业基金、政府财政资本等。目前，我国房地产企业融资渠道单一，大多数依赖于银行贷款，而股票和债券融资在房地产金融中所占比重较小。
关键词：筹资；房地产行业；融资
房地产行业在国民经济中属于第三产业，在国民经济42个行业中，房地产行业是尤为特殊的一个行业。首先，虽然房地产行业始终是围绕着建筑展开的，但他实际上是一种经济活动，建筑只是他的一种载体，是使房地产行业获取利润的手段。房地产的经济特征，决定着他的经营方法、经营目标与建筑业相比有着本质的区别。房地产行业是典型的资金密集型产业，它的发展需要有大量的资金作为后盾，因此，房地产行业具有高负债，高风险的特征。其次，房地产行业还具有项目开发周期长且存货周转率低的特点，这就导致其具有资金周转慢、非自有资金比重大的缺点。最后，房地产行业对政府政策和经济环境有很强的依赖性，就土地而言，政府掌握着市场中土地的多少，而土地的获得又是制约房地产企业发展的瓶颈之一。
房地产筹资渠道主要有两种，一种为股权资本的筹集方式，包括吸收发行股票、留存收益等。股权筹资渠道具有成本高，风险低的特点。目前由于中国政府限制房地产企业融资包括股票发行，这使得房地产企业不可能实现股权融资。而股权筹资另一种形式则是靠公司留存收益，通常较大的房地产企业经营较稳定，有较多的盈利，很容易在外部融资困难时使用此种筹资渠道提高企业融资能力。在经济低迷时，通常较小房地产企业经营较困难，他们自生的盈利水平较差，甚至出现亏损，因此较中小房地产企业，此种筹资渠道几乎没有融资能力。
另一种为负债筹资方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资等等。负债筹资方式具有成本低、风险高的特点。对房地产企业，目前筹资渠道因企业的规模大小，而表现出不同。较大的房地产企业如万科、保利、招商等在负债筹资渠道上有较多方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资、预收账款。各融资形式使得较大的房地产企业在筹资风险上有较好的控制能力，他们通过在不同的负债筹资方式进行比较分析能够以较低成本获得自己所需要的资金，从而控制筹资渠道风险。
针对这两种筹资方式主要有以下几种风险：
1.资金结构不合理筹资风险分析
资金结构指权益资金与负债资金的比例，以及负债结构中长短期资金结构的比例。经统计我国当前19 家大中型上市房地产企业，我们不难发现房地企业资金结构，其中自有资金在房地产企业的资金结构中，占有极小的比例，数据显示资产负债率平均为66.4% ，而部分则高达84.6% ，其中大型公司资产排名前9 位房地产，资产负债率均值为77.1%，中小型资产负债率均值为57.7%，可以明显地发现大型房企资产负债率高于中小房企19.4% 。这一数据说明上市房地产资金结构严重依赖负债，资金结构严重不合理，而同时短期负债占比过大，其具有较大的财务风险，加之一旦经济出现系统经济风险，特别是大的房地产企业，由于负债绝对规模大将很难抵御，企业将面临破产风险。
2.预收款筹资风险分析
由于我国房地产业通常采用期房销售，在负债组成中包含大量的销售预收款，在扣除销售预收款后，其实大型房企实际资产负债率为45.9% ，而中小其房企实际资产负债率 48.0% 。通过以上数据可以发现大型房企通过预售款筹资高达31.2% ，中小房企则为9.7% 。大的房地产企业通常能够较好地使用此种筹资能力，他们的开发项目多，预售款能够很好地克服房地产开发周期的影响，筹资能力强。但大型房企过于依赖预收款筹资，一旦房 价发生波动，购房人突然减少，预收款不足将会给大型房企后续经营环节造成较大风险，甚至造成资金连断裂。如上市房企保利地产资产负债率80.4% ，实际负债率38.2% ，预收款占负债融资高达40.2% ，承担了较大的预收款融资风险。中小房企预售款融资能力有限，相对承担预售款风险较小。
3.流动负债筹资风险分析
企业经营中，影响到企业当期还款的风险属流动负债筹资风险，其流动负债要求在未来一年还款，通过分析可以发现上市房企流动负债高达均值73.3% ，大型房企为均值74.1%，中小房企均值略低为72.6% ，相差不大，但均值较高短期对房地产造成较大流动负债筹资风险，一但无法付款将直接导致企业破产。再扣除预收款后，实际流动负债比率为均值47.1%，大型房企为均值34.2% ，中小房企均值明显高于大型房企均值为57.7%，说明中小房企明显承担了较大的还款压力，其流动负债筹资风险大。
4.筹资决策风险分析
中小型房地产企业往往凭经验进行融资决策，缺乏理性融资决策分析系统，对各种筹资渠道不深入研究，对资金结构了解不到位，不知道或不注重如何设计筹资方案，对资金运作呈粗放型管理。在申请贷款的过程中，根本不考虑筹资的途径、筹资的数量、筹资的时间的影响。例如：中型房地产企业凯嘉城，由公司2012年三季度财务报表发现其货币资金为196387.69万，但其一年内到期的长期负债高达297878.21万，即当期货币资金不能覆盖新增短期负债，面临着巨大的还款风险。如凯嘉城企业以低价抛售存货，获取现金使企业增加经营成本，说明公司在当初筹资决策时没有充分考虑筹资的期限和数量不匹配所带来的筹资决策风险。另外筹资过程中，为了企 业快 速 发 展而大 量借入 外 债，对房产企业发展分析估计过于乐观，没有充分考虑房地产未来发展的利润回报率下滑风险，筹资成本过高，值远高于正常银行贷款利率，使得财务风险的祸根埋在了企业。如：由于受到政府融资限制，其他筹资方式较困难，中小企业纷纷采用筹资成本较高的房地产信托。
在新的市场经济条件下，房地产行业出现了以下几种新的融资方式，使房地产市场的资金结构更加灵活多变，有效的分担了一部分行业风险。
1.房地产融资证券化
诺贝尔经济学奖得主夏普和米乐曾通过实证分析和逻辑推导提出：不动产证券化将成为未来金融的发展重点。国外房地产业的发展经验表明，房地产融资证券化是提高企业筹资能力的最为有效的手段， 作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产， 积聚社会闲散资金，拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。房地产融资证券化是为房地产企业筹措资金， 改变单一融资渠道， 向社会公众广泛募集资金的一种重要方式。
2.房地产企业信托融资
随着央行房贷政策趋紧， 敏锐的信托业发现房地产市场的商机， 房地产信托随即脱颖而出。自信托业从2003年底复苏以来， 到2006年5月份止， 市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个， 募资总额超过27亿元。央行《通知》的公布， 正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机， 在《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》先后实施后，信托业的法律地位、生存空间被重新界定，有实力的信托公司积极参与了房地产投资经营活动，推出了许多成功的房地产信托产品，为房地产企业融资拓展了新的渠道。利用房地产信托筹集资金，将成为房地产企业融资方式创新的重点。
3.房地产企业基金融资
央行房贷政策的重大变化，极有可能会改变房地产开发单纯依靠银行贷款和售楼回款的单一资金渠道，不仅使房地产公司上市融资、信托融资成为各房地产企业关注的焦点，还使房地产基金这个融资新渠道开始受到社会各界的重视。对于投资者来说，不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险； 而对于房地产企业来说， 房地产基金无疑提供了新的融资渠道。
作者简介：李越（1988-），男，山西太原人，研究生，资产评估专业，研究方向：不动产评估。
郑慧熹（1990-），女，山西长治人，研究生，资产评估专业，研究方向不动产评估。