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随着中国房地产市场逐步由成长期步入成熟期，市场各方竞争日趋激烈。在此形势下，房地产开发企业要想获得丰厚的经营利润，除了要看准市场提供适销的房源外，还要利用科学的手段合理的降低开发成本，严格管理各项费用支出，科学的花好每一分钱。本文就房地产开发各阶段成本管理的关键点谈一些个人的看法和体会。
房地产开发项目的成本管理是一个动态的过程，涉及到项目策划决策、设计、施工、保修、销售等开发的全过程，因此房地产企业的成本管理，就是要在项目开发的全寿命周期内，对上述成本发生阶段进行合理的规划和管理。通过建立有效的成本管理体系以实现企业利润的最大化。
１．建立目标成本体系
目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，将预算计划落实到实际执行的项目上，把目标变成可执行的行动计划，并通过执行结果与目标的对比，找出差距，分析原因，制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：
（1）制定相对准确的项目目标成本，全面客观的反映项目各项成本信息。
（2）规范成本管理流程，明确各个阶段对目标成本的细化修订办法。
（3）充分积累前期项目的有效数据，实现成本信息的参考与共享。
（4）在制订目标成本时，要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人，目标成本分解后还需要建立明确的管理标准，严加考核。
2.项目策划决策阶段的成本管理
项目在策划决策阶段关键是要做好项目的可行性研究分析，基于城市和当地房地产市场情况作出准确的项目定位和项目运作计划，在成本调研的基础上把握好当地成本情况。
2.1项目定位分析
项目定位直接决定了产品档次和目标客户群，产品档次与项目成本成正比关系，而产品定位根据目标客户确定，直接关系到产品销售情况。
2.2项目成本估算
可行性研究报告中，针对项目的实际情况，根据预计销售和目标收益率作出项目的成本估算。
3.设计阶段的成本管理
设计阶段成本管理的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过选择技术实力强、信誉良好的设计单位加强设计成果的优化，运用限额设计等手段从源头上管理好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命周期费用的1%左右，但这1%的费用对于工程造价的影响达到了75%以上，所以设计阶段的成本管理是整个项目实施阶段成本管理的关键。
3.1重视图纸会审
在满足质量的前提下，防止因设计自身失误导致的成本增加，尽可能在确保每一阶段设计成果的质量后再进入下一个设计阶段。在施工图设计阶段的合同中应载明有关限额设计要求的条款并明确相应的奖惩措施，并且在施工图完成后组织设计、工程、成本和监理人员对施工图的技术性、安全性、实用性、经济性等进行图纸会审，提出修改意见。
3.2重视限额设计
施工图阶段的限额设计是根据项目方案进一步细化目标成本，形成设计限额指标，设计单位在设计限额指标的前提下开展设计工作，以保证目标成本的可控性。根据设计单位的经验数据和房地产开发项目的实际情况，有以下几个要素比较关键：（1）控制外墙面积（2）控制窗地比（3）控制单价较高材料用量（4）慎重对待新工艺、新材料。
3.3标准化设计产品
管理较为成熟的房地产开发商，应该有经过市场检验的较为成熟的一系列标准化设计产品，比方说现阶段最热销的户型有90平米左右，适合新婚两口之家的小户型和130平米左右，适合中年人二次置业功能齐全的三居，可以直接应用标准化的户型设计图纸，既节省了一部分设计费用，又节省了设计的时间，还能保证产品推出能够获得不错的销路。
4.施工阶段的成本管理
工程施工阶段的成本管理重点在于工程合作方的选择与管理、设计变更、现场签证的管理等。
4.1工程合作方的选择与管理
房地产开发企业要重视合作方规模、资质、信誉、业绩、履约能力的考察，本着公平、公正、公开的原则引入优质的合作方，通过充分竞争，实现降低成本的目标。通过建立合作方信息库，形成一个长效的优胜劣汰，形成稳定的战略合作伙伴。集团型企业更要积极发挥物资采购的规模优势寻找有竞争力的合作伙伴，既避免了因合作方不稳定而造成的质量、服务无保障，又可以达成较低的战略合作价格，对各地项目成本的管理起到良性循环的作用。
4.2工程签证管理
现场签证一直是大多数项目成本超支的主要原因，从理论上讲，只要设计图纸完整、准确、有效，合同包含所有的工程内容，则现场只要不发生突发情况和错误指挥基本不会产生签证。但实际上，除了设计变更的原因，现场签证仍然时有发生，应该从以下几点严加管理：
4.2.1流程体系建设
首先要从流程体系建设上加以完善，明确签证各职能部门、各相关责任人的签字权限。防止乱签、多签、责任不明确等漏洞，避免结算时发生“扯皮”现象。
4.2.2加强签证时效性
要加强现场签证的时效性，做到“先签证后施工”、“一事一签，随到随签”，避免签证久拖不决，为结算带来麻烦。各职能部门要加强监控与审查，严格经济签证的过程管理，保证动态成本的准确性。
4.2.3明确签证范围
为了满足进度要求而临时答应给施工单位签证是非常不可取的，会给公司带来法律和信誉的风险，但这种情况在现实中却非常常见。
想要有效避免类似问题，单纯依靠工程部门把关是远远不够的，应该在合同签订阶段就明确可能存在争议的内容，比如措施费中包含哪些内容、综合单价包含哪些费用、总价包干包含哪些工作等。
4.2.4扣款类签证必须取得足够的证据
工程扣款签证的管理也是成本管理部门难以有效处理的问题之一，特别表现为罚一家施工单位的钱给其他施工单位的情況，极有可能最后承担损失者变成了开发商。
这种情况经常出现在工作面交接和成品保护上。解决此类问题，需要工程管理部门根据规范化的管理制度，及时作出判断，做出任何处罚都要有事先的说明并且取得足够的证据。
4.3设计变更管理
设计变更是干扰正常施工计划最大的障碍，可是在实际施工过程中又难以避免，这就要求相关职能部门做好设计变更的成本管理工作。
4.3.1及时掌握相应部位施工情况
设计变更通常会给施工单位带来额外的利润和拖延工期的理由，工程管理部门必须掌握好变更部位的实际进展情况，掌握变更下发之时该部位是否已经开始施工，施工到什么程度，如果造成返工必须详细记录返工的内容。
4.3.2尽量将变更在未施工阶段处理掉
在未开始施工到相应部位前处理存在的问题，会给控制成本、进度和质量减少大量的麻烦，而且一次性完成的产品在质量上更有保障，所以尽量从图纸会审阶段解决问题才是最佳方案。
4.4借助科学的管理工具
ERP系统的建立和执行，更有利于成本管理部门运用成本管理模块进行动态成本的监控和管理，及时了解已发生成本和剩余成本数量。同时通过成本警戒线的设定及时提醒成本管理人员，避免成本失控。
4.5成本指标的累积
每个工程结算完成以后，应该及时对结算数据进行整理分析，按不同的产品类型、不同的定位标准，形成各项经济指标或技术指标，如含钢量、混凝土含量、窗地比、工日含量、模板含量等指标，为后期项目提供有力的数据支持与参考。
5.营销阶段的成本管理
营销成本主要包括项目销售过程中形成的各类费用，例如广告费、推广费、售楼处、样板房装修等费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划水平，使有限的营销投入发挥最大的作用，寻求最优性价比。
综上，房地产开发的成本管理是全员、全过程的动态管理过程，既要有有力的管理制度体系支撑，又要借助科学、先进的管理标准和管理工具。企业成本管理要建设完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，获取更大的经济效益。
房地产开发项目的成本管理是一个动态的过程，涉及到项目策划决策、设计、施工、保修、销售等开发的全过程，因此房地产企业的成本管理，就是要在项目开发的全寿命周期内，对上述成本发生阶段进行合理的规划和管理。通过建立有效的成本管理体系以实现企业利润的最大化。
１．建立目标成本体系
目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，将预算计划落实到实际执行的项目上，把目标变成可执行的行动计划，并通过执行结果与目标的对比，找出差距，分析原因，制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：
（1）制定相对准确的项目目标成本，全面客观的反映项目各项成本信息。
（2）规范成本管理流程，明确各个阶段对目标成本的细化修订办法。
（3）充分积累前期项目的有效数据，实现成本信息的参考与共享。
（4）在制订目标成本时，要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人，目标成本分解后还需要建立明确的管理标准，严加考核。
2.项目策划决策阶段的成本管理
项目在策划决策阶段关键是要做好项目的可行性研究分析，基于城市和当地房地产市场情况作出准确的项目定位和项目运作计划，在成本调研的基础上把握好当地成本情况。
2.1项目定位分析
项目定位直接决定了产品档次和目标客户群，产品档次与项目成本成正比关系，而产品定位根据目标客户确定，直接关系到产品销售情况。
2.2项目成本估算
可行性研究报告中，针对项目的实际情况，根据预计销售和目标收益率作出项目的成本估算。
3.设计阶段的成本管理
设计阶段成本管理的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过选择技术实力强、信誉良好的设计单位加强设计成果的优化，运用限额设计等手段从源头上管理好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命周期费用的1%左右，但这1%的费用对于工程造价的影响达到了75%以上，所以设计阶段的成本管理是整个项目实施阶段成本管理的关键。
3.1重视图纸会审
在满足质量的前提下，防止因设计自身失误导致的成本增加，尽可能在确保每一阶段设计成果的质量后再进入下一个设计阶段。在施工图设计阶段的合同中应载明有关限额设计要求的条款并明确相应的奖惩措施，并且在施工图完成后组织设计、工程、成本和监理人员对施工图的技术性、安全性、实用性、经济性等进行图纸会审，提出修改意见。
3.2重视限额设计
施工图阶段的限额设计是根据项目方案进一步细化目标成本，形成设计限额指标，设计单位在设计限额指标的前提下开展设计工作，以保证目标成本的可控性。根据设计单位的经验数据和房地产开发项目的实际情况，有以下几个要素比较关键：（1）控制外墙面积（2）控制窗地比（3）控制单价较高材料用量（4）慎重对待新工艺、新材料。
3.3标准化设计产品
管理较为成熟的房地产开发商，应该有经过市场检验的较为成熟的一系列标准化设计产品，比方说现阶段最热销的户型有90平米左右，适合新婚两口之家的小户型和130平米左右，适合中年人二次置业功能齐全的三居，可以直接应用标准化的户型设计图纸，既节省了一部分设计费用，又节省了设计的时间，还能保证产品推出能够获得不错的销路。
4.施工阶段的成本管理
工程施工阶段的成本管理重点在于工程合作方的选择与管理、设计变更、现场签证的管理等。
4.1工程合作方的选择与管理
房地产开发企业要重视合作方规模、资质、信誉、业绩、履约能力的考察，本着公平、公正、公开的原则引入优质的合作方，通过充分竞争，实现降低成本的目标。通过建立合作方信息库，形成一个长效的优胜劣汰，形成稳定的战略合作伙伴。集团型企业更要积极发挥物资采购的规模优势寻找有竞争力的合作伙伴，既避免了因合作方不稳定而造成的质量、服务无保障，又可以达成较低的战略合作价格，对各地项目成本的管理起到良性循环的作用。
4.2工程签证管理
现场签证一直是大多数项目成本超支的主要原因，从理论上讲，只要设计图纸完整、准确、有效，合同包含所有的工程内容，则现场只要不发生突发情况和错误指挥基本不会产生签证。但实际上，除了设计变更的原因，现场签证仍然时有发生，应该从以下几点严加管理：
4.2.1流程体系建设
首先要从流程体系建设上加以完善，明确签证各职能部门、各相关责任人的签字权限。防止乱签、多签、责任不明确等漏洞，避免结算时发生“扯皮”现象。
4.2.2加强签证时效性
要加强现场签证的时效性，做到“先签证后施工”、“一事一签，随到随签”，避免签证久拖不决，为结算带来麻烦。各职能部门要加强监控与审查，严格经济签证的过程管理，保证动态成本的准确性。
4.2.3明确签证范围
为了满足进度要求而临时答应给施工单位签证是非常不可取的，会给公司带来法律和信誉的风险，但这种情况在现实中却非常常见。
想要有效避免类似问题，单纯依靠工程部门把关是远远不够的，应该在合同签订阶段就明确可能存在争议的内容，比如措施费中包含哪些内容、综合单价包含哪些费用、总价包干包含哪些工作等。
4.2.4扣款类签证必须取得足够的证据
工程扣款签证的管理也是成本管理部门难以有效处理的问题之一，特别表现为罚一家施工单位的钱给其他施工单位的情況，极有可能最后承担损失者变成了开发商。
这种情况经常出现在工作面交接和成品保护上。解决此类问题，需要工程管理部门根据规范化的管理制度，及时作出判断，做出任何处罚都要有事先的说明并且取得足够的证据。
4.3设计变更管理
设计变更是干扰正常施工计划最大的障碍，可是在实际施工过程中又难以避免，这就要求相关职能部门做好设计变更的成本管理工作。
4.3.1及时掌握相应部位施工情况
设计变更通常会给施工单位带来额外的利润和拖延工期的理由，工程管理部门必须掌握好变更部位的实际进展情况，掌握变更下发之时该部位是否已经开始施工，施工到什么程度，如果造成返工必须详细记录返工的内容。
4.3.2尽量将变更在未施工阶段处理掉
在未开始施工到相应部位前处理存在的问题，会给控制成本、进度和质量减少大量的麻烦，而且一次性完成的产品在质量上更有保障，所以尽量从图纸会审阶段解决问题才是最佳方案。
4.4借助科学的管理工具
ERP系统的建立和执行，更有利于成本管理部门运用成本管理模块进行动态成本的监控和管理，及时了解已发生成本和剩余成本数量。同时通过成本警戒线的设定及时提醒成本管理人员，避免成本失控。
4.5成本指标的累积
每个工程结算完成以后，应该及时对结算数据进行整理分析，按不同的产品类型、不同的定位标准，形成各项经济指标或技术指标，如含钢量、混凝土含量、窗地比、工日含量、模板含量等指标，为后期项目提供有力的数据支持与参考。
5.营销阶段的成本管理
营销成本主要包括项目销售过程中形成的各类费用，例如广告费、推广费、售楼处、样板房装修等费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划水平，使有限的营销投入发挥最大的作用，寻求最优性价比。
综上，房地产开发的成本管理是全员、全过程的动态管理过程，既要有有力的管理制度体系支撑，又要借助科学、先进的管理标准和管理工具。企业成本管理要建设完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，获取更大的经济效益。