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[摘 要] 我国在二十一世纪初开始对银行进行的改革，商业银行开始正式的参与市场竞争，在这个过程中，商业银行不断探索新的盈利模式，不断运用创新金融工具探索新的市场风险防御机制，取得了一定成绩，但是我国银行商业化的时间毕竟还不长，目前，我国商业银行在风险防御方面还存在一些问题，本文就住房贷款方面的风险防范工作粗略分析。
[关键词] 商业银行 住房贷款 风险 防范
随着银行业竞争的日益激烈，市场环境的复杂多变，商业银行经营面临着越来越多的风险。特别是面对2008年突如其来的金融风暴，我国作为一个发展中国家，银行业金融机构加强风险防范显得更为重要。
目前，总体来讲，我国商业银行面临的风险主要包括信用风险、市场风险、操作风险。我国在二十一世纪初开始对银行进行的改革，商业银行开始正式的参与市场竞争，在这个过程中，商业银行不断探索新的盈利模式，不断运用创新金融工具探索新的市场风险防御机制，取得了一定成绩，但是我国银行商业化的时间毕竟还不长，目前，我国商业银行在风险防御方面还存在一些问题，现就住房贷款方面的风险防范工作粗略分析如下：
一、住房贷款风险防范方面存在的问题
（一）源于房地产开发商方面的风险
如果销售不力，资金不能迅速回笼，开发商资金链就会比较紧张。尤其是国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作，会对开发商产生巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力，就会铤而走险。少数开发商运用各种手段，包括一些违法措施来骗取银行贷款，如假按揭、假首付、假房价等行为，其中尤以假按揭最为普遍，危害性最大。
所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为。近几年来，假按揭已蕴藏了很大风险，致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银行。在虚假按揭贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临巨大资产损失。
（二）我国贷款人资信评价体系尚不完善，银行提供信贷并没有建立起统一的、合理健全的资信评价制度，因而商业银行信贷存在一定的主观盲目性。对居民的信用等级缺乏有效的划分手段，银行近年虽有人民银行诚信系统可以对借款人作小范围的信用佐证，但各家银行在总的“大力发展银行存贷款业务”的指导方针下，基本上都能从银行获得贷款。
自从银行商业化改革以来，各家商业银行为了自身生存、发展及对地区区域经济的影响，通过各种手段进行存贷款的促销，商业银行对收益性较好的房地产市场争夺也更加激烈，在这个过程中，各商业银行在贷款人的诚信审核、还款能力等的评价偏松，导致贷款的获得较为容易，但是商业银行同样面临较大的呆账风险。
（三）我国商业银行对资本市场把握能力不强，对市场风险的认识和防范还有一定程度欠缺，运用创新金融工具进行风险防范的能力不强。目前，我国商业银行与国际相比，由于商业银行自身的规模还不大，我国资本市场自身发展的制约，很多西方成熟资本市场已经广泛应用的金融工具，在我国资本市场上，还没有得到发展和运用，客观上导致我国商业银行风险规避能力不高。
（四）各商业银行产品同质化现象严重，银行间争夺绩优市场竞争激烈，手段多样，在此过程中，为了满足竞争需求，存在放松信贷审核、忽视市场风险现象。目前，我国商业银行提供的金融产品都差不多，产品同质化现象广泛存在，由于金融产品和服务缺乏特色，各家商业银行为了自身生存和发展，只能采取降低审核、更加突出储户的服务功能的方式来争取更多的客户，往往会忽视对客户的审核、贷后监管等等。
（五）我国商业银行缺乏一支高素质的懂国际金融和资本运作的专家和业务员，在目前经济全球化合区域经济一体化的情况下，我国商业银行国际资本防范能力欠缺。经济全球化和区域经济一体化是二十一世纪经济发展的大势，任何一个国家都很难脱离而独善其身，取得经济的较快发展。我国加入世界贸易组织，中国经济与国际经济之间的联系不断加强，国际资本市场对中国金融业的影响也不断增强，这要求我国商业银行不断的加深对国际金融市场风险的认识和防范，要想做到这一点，我国商业银行应建立起一支懂国际金融知识的专业化的人才队伍，并能够熟练的运用创新金融工具和合适的政策来规避国际金融市场的风险，而目前，总体上我国国际金融人才还不多，因而商业银行总体上对国际金融市场风险防范能力总体不强。
二、住房贷款风险防范的改进措施
（一）银行要完善制度建设，加强自身的管理控制。建立按揭贷款风险报告制度和披露制度，对潜在的风险早发现、早处理，防患于未然；加强职业道德风险防范，包括信贷人员的道德风险和决策者的道理风险，发现风险要依法严惩。
（二）银行必须严格贷前审查。
银行必须严格执行住房按揭贷款的有关规定，坚决杜绝为了业务竞争而变相降低按揭贷款门槛的行为发生，严格的贷前审查不可或缺，主要包括对开发商的个人贷款者得审查。对开发商的审查重点应放在开发商的资质能力、企业实力、资金实力、信誉状况等要素上；对个人贷款者的审查重点应放在购房行为的真实性上，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查。
（三）银行要积极进行战略转型，减少对信贷业务的依赖。
面对盈利压力加大的形式，商业银行的战略转型已迫在眉睫。为克服资金紧缺的困难，保持较快的业绩增长，商业银行可以进一步加快从以公司银行业务为绝对主导，向零售银行业务及投资银行业务倾斜的业务转型，特别是个人中间业务、银行卡业务甚至私人银行业务等，今后一段时期应得到快速发展。
（四）银行可尝试金融创新，如资产证券化。
住房按揭贷款一定程度上影响了银行资产的流动性，尤其是近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，规模在银行资产中的比重迅速上升。银行可以进行资产证券化，即将缺乏流动性但未来新进流量可预测的住房抵押贷款进行组合，以组合后产生的资金流为基础，经过信用提升和信用评级后，向投资者发行住房按揭贷款债券，以降低自身的流动性风险。
（五）加强信用制度建设，加速建立个人信用管理体系。一方面，在全社会大力开展诚信教育，鼓励诚信行为；另一方面通过法律、经济等措施，加大对失信行为的惩罚力度。
总之，商业银行要改变现有的经营模式，多元化发展，大力发展中间业务，规范经营，努力创新，降低住房贷款的风险，不断提高自身的盈利能力，才能处于竞争激烈的市场经济环境中的不败之地。■
[关键词] 商业银行 住房贷款 风险 防范
随着银行业竞争的日益激烈，市场环境的复杂多变，商业银行经营面临着越来越多的风险。特别是面对2008年突如其来的金融风暴，我国作为一个发展中国家，银行业金融机构加强风险防范显得更为重要。
目前，总体来讲，我国商业银行面临的风险主要包括信用风险、市场风险、操作风险。我国在二十一世纪初开始对银行进行的改革，商业银行开始正式的参与市场竞争，在这个过程中，商业银行不断探索新的盈利模式，不断运用创新金融工具探索新的市场风险防御机制，取得了一定成绩，但是我国银行商业化的时间毕竟还不长，目前，我国商业银行在风险防御方面还存在一些问题，现就住房贷款方面的风险防范工作粗略分析如下：
一、住房贷款风险防范方面存在的问题
（一）源于房地产开发商方面的风险
如果销售不力，资金不能迅速回笼，开发商资金链就会比较紧张。尤其是国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作，会对开发商产生巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力，就会铤而走险。少数开发商运用各种手段，包括一些违法措施来骗取银行贷款，如假按揭、假首付、假房价等行为，其中尤以假按揭最为普遍，危害性最大。
所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为。近几年来，假按揭已蕴藏了很大风险，致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银行。在虚假按揭贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临巨大资产损失。
（二）我国贷款人资信评价体系尚不完善，银行提供信贷并没有建立起统一的、合理健全的资信评价制度，因而商业银行信贷存在一定的主观盲目性。对居民的信用等级缺乏有效的划分手段，银行近年虽有人民银行诚信系统可以对借款人作小范围的信用佐证，但各家银行在总的“大力发展银行存贷款业务”的指导方针下，基本上都能从银行获得贷款。
自从银行商业化改革以来，各家商业银行为了自身生存、发展及对地区区域经济的影响，通过各种手段进行存贷款的促销，商业银行对收益性较好的房地产市场争夺也更加激烈，在这个过程中，各商业银行在贷款人的诚信审核、还款能力等的评价偏松，导致贷款的获得较为容易，但是商业银行同样面临较大的呆账风险。
（三）我国商业银行对资本市场把握能力不强，对市场风险的认识和防范还有一定程度欠缺，运用创新金融工具进行风险防范的能力不强。目前，我国商业银行与国际相比，由于商业银行自身的规模还不大，我国资本市场自身发展的制约，很多西方成熟资本市场已经广泛应用的金融工具，在我国资本市场上，还没有得到发展和运用，客观上导致我国商业银行风险规避能力不高。
（四）各商业银行产品同质化现象严重，银行间争夺绩优市场竞争激烈，手段多样，在此过程中，为了满足竞争需求，存在放松信贷审核、忽视市场风险现象。目前，我国商业银行提供的金融产品都差不多，产品同质化现象广泛存在，由于金融产品和服务缺乏特色，各家商业银行为了自身生存和发展，只能采取降低审核、更加突出储户的服务功能的方式来争取更多的客户，往往会忽视对客户的审核、贷后监管等等。
（五）我国商业银行缺乏一支高素质的懂国际金融和资本运作的专家和业务员，在目前经济全球化合区域经济一体化的情况下，我国商业银行国际资本防范能力欠缺。经济全球化和区域经济一体化是二十一世纪经济发展的大势，任何一个国家都很难脱离而独善其身，取得经济的较快发展。我国加入世界贸易组织，中国经济与国际经济之间的联系不断加强，国际资本市场对中国金融业的影响也不断增强，这要求我国商业银行不断的加深对国际金融市场风险的认识和防范，要想做到这一点，我国商业银行应建立起一支懂国际金融知识的专业化的人才队伍，并能够熟练的运用创新金融工具和合适的政策来规避国际金融市场的风险，而目前，总体上我国国际金融人才还不多，因而商业银行总体上对国际金融市场风险防范能力总体不强。
二、住房贷款风险防范的改进措施
（一）银行要完善制度建设，加强自身的管理控制。建立按揭贷款风险报告制度和披露制度，对潜在的风险早发现、早处理，防患于未然；加强职业道德风险防范，包括信贷人员的道德风险和决策者的道理风险，发现风险要依法严惩。
（二）银行必须严格贷前审查。
银行必须严格执行住房按揭贷款的有关规定，坚决杜绝为了业务竞争而变相降低按揭贷款门槛的行为发生，严格的贷前审查不可或缺，主要包括对开发商的个人贷款者得审查。对开发商的审查重点应放在开发商的资质能力、企业实力、资金实力、信誉状况等要素上；对个人贷款者的审查重点应放在购房行为的真实性上，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查。
（三）银行要积极进行战略转型，减少对信贷业务的依赖。
面对盈利压力加大的形式，商业银行的战略转型已迫在眉睫。为克服资金紧缺的困难，保持较快的业绩增长，商业银行可以进一步加快从以公司银行业务为绝对主导，向零售银行业务及投资银行业务倾斜的业务转型，特别是个人中间业务、银行卡业务甚至私人银行业务等，今后一段时期应得到快速发展。
（四）银行可尝试金融创新，如资产证券化。
住房按揭贷款一定程度上影响了银行资产的流动性，尤其是近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，规模在银行资产中的比重迅速上升。银行可以进行资产证券化，即将缺乏流动性但未来新进流量可预测的住房抵押贷款进行组合，以组合后产生的资金流为基础，经过信用提升和信用评级后，向投资者发行住房按揭贷款债券，以降低自身的流动性风险。
（五）加强信用制度建设，加速建立个人信用管理体系。一方面，在全社会大力开展诚信教育，鼓励诚信行为；另一方面通过法律、经济等措施，加大对失信行为的惩罚力度。
总之，商业银行要改变现有的经营模式，多元化发展，大力发展中间业务，规范经营，努力创新，降低住房贷款的风险，不断提高自身的盈利能力，才能处于竞争激烈的市场经济环境中的不败之地。■