中国是发展中国家，已经进入人口老龄化的关键阶段，在这个关键阶段，如何解决老人的养老问题是摆在政府和国人面前的一个现实问题。按照观念的变迁和时代的进步，养老的模式也在发生变迁，而如何从中国的具体实际出发，探索符合中国国情的养老模式已经迫在眉睫。
　　面对我国“未富先老”与社会保障体系仍然滞后的矛盾，“以房养老”的话题又被重新提及，这个在西方国家非常流行的养老模式在中国难免有些“磕磕碰碰”。
　　
　　什么是“以房养老”？
　　按照国外的经验，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，积累了相当丰富的操作经验，加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
　　通常来说，要使以房养老得以实现，需要满以下几个条件：1、自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。2、独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。3、经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。4、地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
　　以房养老的形式很多，一种是把房子抵押给某个公司或是银行，先得到房款，再每月向该公司或是银行交租金，直到去世为止；二是把房子抵押出去，然后每个月领一定的退休金，直到去世为止；三是把大房子卖了，再买小房子，用中间的差价来养老，随着年龄的增大，房子越来越小，最后卖掉。
　　
　　中国“以房养老”的三个障碍
　　在独生子女政策下，不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构，他们将承担较大的赡养老人的压力。于是，在“421”家庭结构越来越成为主流的时候，一些人将“以房养老”（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）视为解决未来家庭养老问题的有效办法。这一模式是国外流行的做法，并已实行多年，但真正要在我国推行，仍有一定难度，主要存在着三大障碍：
　　第一，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。而中老年人纷纷为子女购房出资也是造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因之一。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。
　　第二，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，建筑的使用寿命却是有限的，未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题，所以目前银行所能接受的房贷标的多是房龄较小的准新房，而不是早年建设的旧房。
　　第三，未来房产未必像现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后，其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现，无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。
　　虽然多数中老年人都无法实现以房养老，但仍可轻松实现套利：将大、中城市的房产出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活质量的情况下，兑现大量的房产增值收益。但要实现这种套利，最难的就是观念上面的突破。
　　
　　民营机构能为“以房养老”做什么
　　“以房养老”是一项新业务，是社会保障体系的有效补充和完善，提升了社会保障水平。不过，由于“以房养老”涉及对房屋价值的动态评价、产权归属等一系列问题，目前国内保险机构尚没有推出这项业务。
　　寿险公司不参与的主要原因在于，“以房养老”模式相对保险公司的运作方式而言，其风险明显较大，尤其是寿险公司一般经营长期寿险产品，对寿险资金运用有着极为严格的规定。而“以房养老”模式虽然与年金给付的方式有类似之点，但是，由于该方式采用的是长期借贷方式，经办机构要长期垫付资金，只有等合同满期（一般为借贷人亡故之时）才能最后清账获取属于其的利益，这与银行的借贷业务相近。如果把借贷业务称为“本利逐渐回收方式”，那么“以房养老”模式只是将贷款的方式改变了一下，采用逆向贷款方式，可以称其为“本利最后回收方式”。由于“以房养老”模式与保险行业的经营方针略有距离感，很显然，寿险公司的经营方式将无法承担在没有保费来源、贷款期限中没有任何利息收入的情况下，将款项长期借贷出去，并且其真正的收益只能在合同期满时才能最终实现的经营风险。
　　但是，由于目前我国老年人口不断增加，“421”家庭结构也增大了养老的压力，未来养老保险的市场需求潜力十分巨大。“以房养老”即住房反向抵押养老保险，是西方国家早已出现的险种，这个险种是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式，其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做。面对这个市场空白点，各中小民营金融、保险公司是否可以大胆的“尝个鲜“？突破创新，走差异化发展道路，探索发展住房反向抵押养老保险等长期储蓄型和风险保障型保险产品。笔者认为，可以借鉴日本以房养老的模式，从以下方面着手：
　　一、民营机构参与的类型。主要分为银行、信托公司、信托银行以及房地产公司。第一，银行、信托公司、信托银行主要经营“反向抵押贷款”类型的产品。第二，房地产公司主要经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品。
　　二、民营机构参与方式。主要可以有以下两种。第一，信托银行方式。该方式采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款。在约定的限额内，每年贷款1次以年金方式领取，或约定随时贷款方式亦可。在60岁到64岁之间，可以利用银行卡随时提取贷款。该借款的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。
　　第二，借鉴日本Tokyo Star Bank方式。该方式同样采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款的办法。和第一种方式不同点在于，经办机构将约定贷款存放在借贷人账户中，借贷人自由领取，使用部分月结算利息，账户上存款部分不计利息，利息由经办机构从账户中扣除。借贷人亡故后将抵押的房地产出售，本金清还，余下部分交还继承人。
　　除此之外，还有一些房地产公司，也可纷纷投入以重建住宅为模式的产品，在高龄者无力重建住宅的情况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重建资金借贷给高龄者，重建住宅让高龄者在有生之年住上舒适的房屋。当高龄者亡故后，将房地产变卖本金总清帐。
　　总的来说，以房养老是金融创新的一个方向，金融机构可以做这方面的业务，老人也可以自主选择是否要“反按揭养老”，对于有条件的老人，“以房养老”能够改善他们的生活，但要强制推行“以房养老”，认为其能够解决我国的养老问题，就是有些“天方夜谭”了。