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摘要：投资性房地产的账务处理是企业财务会计中的重要组成部分，本文从投资性房地产的初始计量，后续计量及投资性房地产的转换等三方面进行阐述，希望就此问题能对会计教学有所帮助。
关键词：投资性房地产；初始计量；后续计量；投资性房地产的转换
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001－828X(2011)01－0122－01
投资性房地产指的是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。教师在会计教学中，就其账务处理问题，应从以下方面进行讲解：
一、投资房地产的初始计量，投资性房地产应按成本进行初始计量
1.对于企业外购房地产，只有在外购的同时对外出租或用于资本增值，才能称为投资性房地产，其成本包括购买价款相关税费和可直接归属于该资产的其它支出；企业购入房地产，自用一段时间再改为出租或资本增值的，应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产，只有自行建造或开发活动完成的同时开始对外出租或资本增值，才能确认投资性房地产，其成本包括该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成；自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产，无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再转为投资性房地产。
二、投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但是，同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.成本模式。外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目；按期(月)计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)科目；取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，代记“其他业务收入”等科目；投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关归定，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
2.公允价值模式。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可能采用公允价值对其进行后续计量。当外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“投资性房地产(成本)，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目；不对投资性房地产计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，当公允价值低于原账面价值的差额，做相反分录；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式下的转换
1.采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产，按其在转换日的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无行资产减值准备”科目。
2.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
3.自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产，按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
(二)公允价值模式下的转换
1.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产，转换日，按其公允价值，借记“固定资产”或“无行资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产(成本)”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
2.作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；若公允价值大于账面价值，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
3.自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无行资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“固定資产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；若公允价值大于账面价值，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
参考文献：
[1]会计准则研究组，最新会计准则[M].经济日报出版社，
[2]财政部会计资格评价中心中级会计实务[M].经济科学出版社，
[3]财政部企业司，企业财务通则解读[M].中国财政经济出版社，
关键词：投资性房地产；初始计量；后续计量；投资性房地产的转换
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001－828X(2011)01－0122－01
投资性房地产指的是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。教师在会计教学中，就其账务处理问题，应从以下方面进行讲解：
一、投资房地产的初始计量，投资性房地产应按成本进行初始计量
1.对于企业外购房地产，只有在外购的同时对外出租或用于资本增值，才能称为投资性房地产，其成本包括购买价款相关税费和可直接归属于该资产的其它支出；企业购入房地产，自用一段时间再改为出租或资本增值的，应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产，只有自行建造或开发活动完成的同时开始对外出租或资本增值，才能确认投资性房地产，其成本包括该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成；自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先确认为固定资产，无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再转为投资性房地产。
二、投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量，但是，同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.成本模式。外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目；按期(月)计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)科目；取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，代记“其他业务收入”等科目；投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关归定，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
2.公允价值模式。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可能采用公允价值对其进行后续计量。当外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“投资性房地产(成本)，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目；不对投资性房地产计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，当公允价值低于原账面价值的差额，做相反分录；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式下的转换
1.采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产，按其在转换日的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无行资产减值准备”科目。
2.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
3.自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产，按其在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
(二)公允价值模式下的转换
1.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产，转换日，按其公允价值，借记“固定资产”或“无行资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产(成本)”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
2.作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；若公允价值大于账面价值，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
3.自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无行资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“固定資产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；若公允价值大于账面价值，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
参考文献：
[1]会计准则研究组，最新会计准则[M].经济日报出版社，
[2]财政部会计资格评价中心中级会计实务[M].经济科学出版社，
[3]财政部企业司，企业财务通则解读[M].中国财政经济出版社，