杨小果25岁 、上班族。和不少这个年龄段的年轻人一样，她工作了几年，手头也常有些存款。钱放在自己手上，总忍不住买这买那，最后越“捂”越少。杨小果也想投资，但又没有特别清晰的规划。
　　直到2017年初，她的朋友从网上看到了一家房产中介的置业宣传，随后又把信息分享给了她。
　　这是一个位于泰国首都曼谷的楼盘，20来平米的小公寓，1.5w人民币的均价。全球宜居城市、永久产权公寓、无忧管理套餐、6%的租赁回报……
　　杨小果一想，只要40来万，就能在曼谷拥有一个拎包入住的精装修公寓？同样的价格在北京、深圳可能连个厕所都买不到。买房的前五年，甚至不用自己去泰国操办，就可以在家坐收2-3万元/年的租金回报，确实有点诱惑力。
　　更何况，这是那种不用向父母拿钱，自己努把力就能买得起的房子。

我等着坐收钱财

　　看见杨小果有点心动，中介进一步向她推销：国际学校环抱、连锁百货不远、医院配套齐全。交通位置便利，距离轻轨站就2公里，距离地铁站就几百米。开发商真的非常专业，楼盘绝对是难得的好盘，连我们公司的负责人现在都已经买了……
　　中介向杨小果强调，中国人在泰国购买包租房，不仅正规、而且省心，是投资的好选择。
　　而除去中介提到的租金收益、房价潜力等投资优势，杨小果其实还有个略显“任性”的想法：就算不考虑投资，能在泰国有个自己的小窝，偶尔去散散心，这样也挺好。
　　朋友比她更早下手，考虑了一番，杨小果也跟着入手了。“既然钱在手里也存不住，买个公寓，至少是有了自己的房产。”
　　2017年3月，杨小果先向中介支付了5万泰铢的订金，当月又向楼盘开发商支付了30%的首付房款（61.8万泰铢）。按照当时的汇率，杨小果花去13余万元，算是把这套曼谷的房产“锁”了下来。
　　此时，她甚至没去泰国看过公寓沙盘或是样板间，手头所有的信息，都是中介发来、制作精美的中文资料和图册。就连与开发商签订的购房合同，也是先由杨小果签字，再由中介转发给开发商盖章，随后又由中介返回到她手中的。
　　2018年3月，杨小果如期飞往泰国，此行除了要验房收房，还要缴清剩余的70%房款（144.2万泰铢）。各种费用算下来，这套房子的总价约为42万元。
　　来到曼谷，安置好行李和住宿，杨小果打了辆车去收房，也想顺便看看中介口中的“国际学校环抱、连锁商场众多、交通运输便利”。
　　但令她吃惊的是，汽车越开越荒凉，最后，终于来到了楼盘，“除了旁边有个小区，然后啥都没有，都是农田。”
　　虽然有些失望，但杨小果想了一下：曼谷未来应该还有发展空间？不是说旁边的地铁站也快建好了么？毕竟已经缴纳了首付款，杨小果还是如期完成了收房，而在收房后的60天内，她果然也收到了开发商转来的第一年6%的租金收益。
　　但变化发生在第二年。2019年中，杨小果突然想起，似乎早该到了开发商返还新一年租金的时候了，但她却没有收到任何返租。杨小果随即联系了当时的购房中介，中介告知她，“因为开发商进行了公司上市，受财务限制，需要推迟租金发放时间，7-8月一定会发放当年租金。”
　　但一直等到10月，杨小果也没有看见租金。因为自己联系不上开发商，杨小果再次寻找中介，中介继续应付她，“开发商一拖再拖，自己也无计可施，但给是一定会给的。”
　　中介甚至告诉她，存在类似情况的业主并不止她一人，有个别户主是亲自去往泰国维权，才拿回部分租金。杨小果觉得无语，所谓的“省心省力、足不出户、拿固定租金收益”，最后还得去泰国维权？
　　而随着时间的推移，中介的回复越来越少，渐渐从无能为力，变成了不予理睬。现在，杨小果希望能真的拿到房租，或是尽早把这一套房产转手。

“回报率6.73%，用最保守的数据算给大家”

　　就在杨小果希望能赶紧把“烫手”的房产转手出去的时候，李希月正考虑在曼谷安一个家。
　　作为专门分享泰国旅行、生活资讯的博主，李希月平日多在曼谷居住。今年年初，李希月产生了在曼谷买房置业的想法。

　　你现在买不起北京，很快你连泰国都高攀不上了。

　　当前，泰国房产分为土地物业和非土地物业。泰国法律明确规定，“独立屋”“联排屋”等土地物业，只能供泰国国民和泰国公司购买;海外人士可以购买和拥有“公寓”这样的非土地物业。
　　3月开始，李希月在曼谷看了不少公寓，虽说疫情期间，不少楼盘打出了“折扣”“特价”“秒杀”的促销广告，但一些楼盘的价格还是贵得令她吃惊。
　　“市中心好一点的建商房子，30-50平米左右，居然要300-400萬人民币，简直和深圳有得一比。”李希月感叹。
　　当然，如果不把目标放在核心商圈和热门区域，周围也有大量“较为廉价”的楼盘可供选择，只需50-60万，就可以拿下一套拎包入住的精装修公寓房。
　　Knight Frank（莱坊）发布的统计数据显示，仅2018年，曼谷新增公寓就达到65000套，这些新增供应大多位于曼谷郊区。而从2009年到2018年的10年间，曼谷公寓的累计供应量已达到约50万套。
　　这些或贵或廉价的公寓楼盘，吸引着大批远在中国的投资客，他们心动于泰国房产当前的租金回报，更期待着曼谷楼盘未来的升值空间。
　　在泰国从事地产开发工作的何俊轩告诉记者，国人的曼谷置业潮还要追溯到2016-2017年。“当时，有不少国内的地产商来到泰国与当地的地产商合作开发，也针对中国人进行专门的营销，越来越多的中国人前往泰国购房。” 　　而现如今，在知乎、贴吧、QQ等平台，随处都可以看到中国人询问泰国购房事宜，各种打着“为什么你应该在泰国买房”“泰国最值得买的区域”“泰国买房真相”的分析帖下，有人询问销售的联系方式，有人讲述自己的购房心得。

“已经入手素坤逸蓬蓬的一房”

　　“东南亚很多国家和我们国家上个世纪90年代差不多，那个时代地产刚刚兴起，早些年买房的人，都实现财务自由了。”
　　“中泰高铁建好了又要狂涨。”
　　“你现在买不起北京，很快你连泰国都高攀不上了。”
　　早些年买房的人都实现财务自由了？中泰高铁建好了又要狂涨？听起来确实令人心动。杨小果曾在购买楼盘的“中国邻居群”里问过其他业主为何选择在曼谷购房？得到的回答多是“为了投资”“租售比比国内房产高，包租房每年固定6%收益”“永久产权，以后自己养老，或者转卖都可以。”
　　而为了应对来自中国的大批买家，不少泰国楼盘的销售人员会讲一口流利的中文，有些销售人员则是专门从国内过去，甚至还有专门针对中国人的营销手法。
　　一些曼谷新开公寓楼盘，配套设施中除了常见的无边界游泳池、楼顶烤肉吧，甚至还专门有象棋室，以及具备专业打光設备的摄影棚。楼盘销售解释，“因为抖音在泰国也很火的嘛，所以准备了摄影棚给大家，拍照、拍视频。”
　　而当前国人钟情的“直播”消费模式，也以最快速度融入了泰国当地的楼盘销售当中。在曼谷一楼盘的销售直播当中，销售人员中文流利、计算机按得噼啪作响，对租金回报做出详解：
　　“如果你选择了我们，80万元的房子，按照长租计算，租金可以达到3200-3300元/月，一年回报率就是5.5%-6%。”
　　“按照短租计算，我们这里游客如此火爆，相信短期租赁人群也会很多，周边的xx酒店价格也要800-1000元/晚。保守点我们租金就按照200元/晚计算，一个月按租出去24天计算，那就是4800元/月，回报率达到了6.73%！”
　　最后，他还没忘补上一句，“以上都是用最保守的数据算给大家的。”

“金额不是很大，专门跑一趟看房没有必要”

　　泰国银行（BoT）发布的数据显示，2008年至2019年，泰国公寓价格指数整体呈现上涨趋势，其中又以2014、2015、2018等年份涨势尤为猛烈。
　　但这并不意味着“买了就能赚”，即使同是曼谷的楼盘，落到各个不同的区位、地段，投资价值和升值潜力的差异也不容小觑。早有分析指出，曼谷同一区域、相隔一条马路的楼盘，价格可能相差数倍，而配套交通的细节决定了地块的价值和开发建造的档次，也会影响后续的租金收益。
　　中国买房客与泰国楼盘，语言差异与投资距离，这些信息差让投资变得迷雾重重，更养活了大批的房产销售、中介和代理商。在泰国从事房产中介工作的Kevin向记者透露，曼谷置业热潮下，仅面向中国人销售曼谷房产的代理商就有好几级。
　　“一级代理可以直接向开发商拿房源，甚至做独家代理;二级代理则要从一级代理手中获取房源，销售后拿到一定返佣;至于那些原本在泰国从事代购、导游、医美等业务的人，也会兼职从事房地产代理销售，向国人销售房产。从业人群规模极大，不同层级的中介、代理拿到的房源价格存在不少差异，规范程度和安全性也不同。”
　　部分中介和代理商为了推销房产，甚至会夸大投资收益、模糊投资风险，Kevin提到，“不靠谱的推销，甚至让消费者认为曼谷房价三年翻番也不稀奇，产生了不切实际的预期。”
　　而远在国内的“投资玩家”，有些甚至并未亲自前往考察，就在中介的力荐和各种眼花缭乱的推广下，“投资”了一套曼谷房产。直到收房时真正来到泰国，才发现购买的楼盘与想象中的房产存在差异。
　　而除了各类中介、代理商考验投资者的“眼力”，何俊轩认为，在曼谷购房时“楼烂尾”也是应该注意到的“坑”，因为国人在泰国购买的很多都是期房，交完首付后，楼盘一旦烂尾，购买者则迟迟无法收房。“你本身不在泰国，也不熟悉泰国本地的情况，遭遇问题维权也比较困难。
　　与此同时，许多冲着泰国房租回报的投资者，买了地段不佳的房子，无法顺利把房屋出租出去，“这样的情况也很麻烦，因为泰国公寓10-20元/平方米的物业管理费，房屋没租出去就等于每个月要自己交这么多钱。”

　　不靠谱的推销，甚至让消费者认为曼谷房价三年翻番也不稀奇，产生了不切实际的预期。

　　目前，何俊轩已经在泰国工作、生活了几年时间，比较考察后，他也购买了一套当地的房产。何俊轩认为，如果选择在泰国置业，要辨别和选择靠谱的中介、代理，前期的投资考察也不可忽视。
　　“但如果是手头比较紧，或者对于某些打着短时间就能获得高昂收益的推销，或许还应当保持谨慎。”

现在的xx国，就是xx年前的中国？

　　CBRE发布的报告显示，2019年，泰国公寓市场呈现更为“谨慎”的态势：2019年第四季度公寓市场继续走弱，销售速度放缓，新推房源数量下降。2019年全年，新开工公寓套数同比下降16%，有开发商以调整后的价格重新推出项目，一些项目则关闭了销售通道，推迟了开盘时间。
　　但在泰国投资趋向谨慎的同时，还有更多怀揣“坐富”梦想的消费者，正向柬埔寨、越南、菲律宾等东南亚国家广泛“撒网”。
　　毕业于延世大学国际研究学的海君目前长住柬埔寨金边，对于泰国、柬埔寨、马来西亚、越南等国的地产市场进行过研究与比较。海君告诉记者，不仅是泰国置业，2017年下半年以后柬埔寨置业也在国人中流行起来。而2018年与2019年上半年为置业高峰期，柬埔寨当地的房地产项目，也有不少针对中国人的营销推广手法。
　　“例如，楼盘的开发设计以中国中老年人口审美为导向，营销团队以狼性推广为风格，对国内的看房团实施高效管理。”在一些看房团中，看房流程甚至相当固定，基本上做到“团员们不能拥有自己的自由时间，生怕被人拐走，去发现了真正的金边。”
　　而从泰国、马来西亚到越南、柬埔寨，不少中介打出了“现在的xx国，就是xx年前的中国”的噱头进行推广，似乎只要抓住了东南亚当前的“机遇”，房价在未来上涨数倍不是梦想。
　　海君分析，过去20年间国内房产投资的造富神话，最近两三年间国内房产投资机会的减少等原因，使得越来越多的国人关注到了东南亚置业。但在境外置业选择上，关键还是在于“学会以本地人的眼光去判断产品”，分析这个项目是否真的有投资价值，而非听取中介、销售的宣传就匆忙下手。
　　“以‘xxx就是三十年前的中国’为起始的大而无当的商业判断，很多会以失败收尾，是投资者应该回避的坑。”
　　现如今，对于杨小果来说，她便是深切感受到其中的“坑”了。今年3月，已经到了返还第三年租金的时候，杨小果通过网络途径联系开发集团，开发商让其发送邮件提供具体资料。收集了资料、编写了英文邮件，发送到了指定邮箱，此后开发商再也没有理睬过她。她还在考虑，是否等疫情过后，亲自去泰国维权。
　　另一边的李希月，在曼谷看了近三个月的房，还是迟迟没有下手，她还想再仔细比较看看，希望能找到一间真的适合自己的、有性价比的公寓。
　　（文中杨小果、李希月、Kevin、何俊轩为化名）