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摘 要：对住宅小区业务管理展开深入、系统的分析，将对改善居民生活环境、提高生活品质具有重要的现实意义。
关键词：物业管理；住宅小区
1 物业管理的相关知识
1.1 物业管理的定义
物业管理（Real Property Management或Property Management），是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家的法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务[1]。物业管理种类繁多，按特征可以细分为住宅小区、酒店、仓库、学校、医院、写字楼、会展中心等物业管理。本文主要是对住宅小区物业管理存在的主要问题进行研究，分析产生这些问题的原因，以及提出其今后的发展对策。
1.2 住宅小区物业管理的作用
住宅小区是由不同的个体户业主组成的团体，统一的管理服务不可缺少，物业管理在住宅小区中发挥着重要的作用：首先，能为小区居民创造一个治安良好、环境优美、交通便利、干净卫生并有多种锻炼器材以及娱乐设施的生活空间。这种生活条件能营造一个安定的社区，使住户过的舒服，住的安心。其次，能够给业主、开发商以及政府带来经济效益。可以使业主对自己的物业享有更多的使用年限。物业的使用寿命增加了，价值也就提高了，这样可以提高开发商的信誉，房屋后续销售也就增加了。良好的物业管理还可以减少政府财政的支出，即用于绿化、环境卫生以及其他公共市政设施上的费用。再次，让业主得到心理上的满足。物业管理给小区带来舒适的环境，小区业主住的开心，对现状产生一种幸福感、满足感，房地产业才能持续健康的发展。最后，可以促进再就业进程。随着住宅小区的不断增多，物业管理人员的需求量增大，就会有一大批人员获得再就业的机会。
2 我国物业管理的发展历程
2.1 国内物业管理的发展历程
在新中国成立以前，城市房屋基本上是私有的，个人可以自由支配和管理。新中国成立后到改革开放以前，城市房屋及土地归国家所有，由国家统一规划，分配和建设。在这期间，全国城镇人均住房面积发生了很大的变化，从建国初期的4.5-4.6平方米到文革（1966-1976）前的7.8平方米，最后到改革开放前的3.6平方米。造成这一变化的主要原因是这期间房建发展缓慢，特别是文革期间，基本没有发展，而人口增加很快。为改变这一现状，从1978年开始，国家加快住房建设步伐并进行住房体制的改革，随着改革的不断深入，房地产业迅速增长，小区住宅的不断增加，物业管理行业就是在这样的背景下逐渐发展起来的。
如今，经过31个年头的发展，物业管理行业在我国已经具有了相当的规模，物业管理场也越来越大，行业竞争日益激烈。在全国范围内得到了广泛的推广，已经成为了日趋成熟的新兴行业。
3存在的主要问题
3.1 物业管理企业还未理清与社会相关方面的关系
首先，由于前期是由房地产开发商自己管理小区物业，等售楼后物业服务企业接受管理，在交接过程中与双方的关系职责不明，给后期小区物业管理增加难度。此外，一个健康的住宅小区要长久稳健的运营小区，必然要跟社会上的相关部门联系，主要包括供水、供电、天然气、消防、保安、园林等。因此，小区物管企业要理清与这些相关部门的关系，以保证住宅小区正常的运转。
3.2 物业管理企业与业主之间的矛盾纠纷不断
在现实中，很多业主在购买了房子后，还没住进去，就会被物业管理公司强制要求签订物业服务合同与公约等。此外，业主也会被收取物业管理费等相关费用，有些费用物业管理企业没有明确的合同规定，这样就会造成业主拒交或欠交相关费用。如果业主没按要求缴费，物业企业就不给钥匙，导致业主无法登机相关入住手续。等业主入住后，如发现墙体裂纹、漏水漏电等房屋质量问题，找房地厂商解决问题无果，便会向物业企业发泄不满情绪，拒交物业费。大部分物业公司在遇到这种情况时，经常会以停水停电的手段来催业主缴物业管理费。这是一个恶性循环，这样处理问题的方式是违法的，结果只会使物业管理企业与业主之间的矛盾进一步升级，而不能有效化解矛盾。
4 我国住宅小区物业管理主要问题的原因分析
4.1 物业企业与房地产商之间的法律关系不明确，职责不清楚
在现实中，还存在一部分房地产商与物业企业是属于隶属关系。在很多小区的物业管理中，物企企业是由房地产商直接指定的，或者物业企业本身就是房地产开发商的子公司，这种特殊的关系还是在一些小区中存在。因此，当业主入住后发现房屋质量问题，物业企业往往也会偏袒房地产商，业主发现解决问题无果会把不满情绪发泄到物业企业上甚至拒交物业费。
4.2 物业企业缺少管理人才
我国物业企业很多，但是能达到一定水平有一定资格的的物业企业不多，高水平的物业管理人员就更少了。目前，我国物业管理企业总数达6万家，从业人员600多万人。但在目前小区物业管理企业中80%以上人员来自城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳动力，经简单培训后进入企业，从事工作以体力劳动为主。目前，在很多小区物业管理企业人员构成中，10%从事管理，20%从事房屋及相关设施设备管理，40%左右从事保安，30%左右从事环境清洁、绿化及居民生活服务。
5 我国住宅小区物业管理的发展对策
5.1 培养物业管理人才
任何一个企业想要长久的发展，最重要的有企业自己的人才，物业管理企业也一样。可是由于物业管理引进中国不久，从事这个行业的人才相对较少，这对企业今后的发展是很不利的，所以要向发展，必须要加强人才的培养。随着物业管理的发展，许多高校相继设置了物业管理这个专业，为物业管理的人才培养奠定了一个良好的基础。但是我们发现，很多物业管理专业毕业的学生，只有很少部分被物业管理公司录用的，主要是公司认为学校的专业培养方向和他们所需要的人才不对口，造成这种结果的原因，是物业管理公司和学校之间的交流不够，学校只教一些理论知识，学生缺少实践经验。学校应该根据我国物业管理公司的需要来确定学生的专业方向，看要向管理型的人才发展，还是专业技能型人才发展。而物业管理公司可以提供学生实习的机会，让他们懂得哪些专业知识是比较必须的，学生可以边学边干，将在学校里学到的理论知识及时的运用到实际的物业管理工作中去。
5.2 加强宣传和教育
我国大部分业主对物业管理的相关法律知识了解比较少，不知道自己享有哪些权利和义务，缺乏服务消费意识，即使自己的权利受到了剥夺，也不懂得去维护。这就需要政府加大宣传力度，让业主了解物业管理方面的相关法律知识，懂得用法律武器来维护自己享有的权利，转变广大业主传统的住房消费理念。另一方面，政府应该鼓励地方管委会和物业管理企业加强合作，多举办一些社区文化活动，让住宅小区群众可以感受到物业管理在社区发展中发挥出来的重价值，使物业管理深入到每个业主心中。
经过了30年的发展，物业管理已经和我们的生活息息相关，物业管理的好坏直接影响到广大人民的生活质量。但是物业管理纠纷也随处可见，所以通过对我国住宅小区物业管理主要问题的研究，分析解决这些产生问题的原因，让物业管理健康的发展，是很有必要的。我相信在物业管理企业，开发商和业主的共同努力下，一定能解决目前住宅小区物业管理存在的主要问题，使物业管理朝着健康稳定的方向发展。
参考文献：
[1]郑晓奋. 物业管理 东北财经大学出版社 2009.11.1
[2]王艳青； 谈住宅小区的物业管理与服务[J]； 石家庄职业技术学院学报； 2004（01）
[3]王志儒. 住宅小区物业管理[M]，中国建筑工业出版社， 1998：12.18.
作者简介：康东坡，1992.06，男，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；蔡雅婷，1992.09，女，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；邱湾谋，1992.03，男，福建福州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；刘琦娟，1990.08，女，福建莆田，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业。
关键词：物业管理；住宅小区
1 物业管理的相关知识
1.1 物业管理的定义
物业管理（Real Property Management或Property Management），是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家的法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务[1]。物业管理种类繁多，按特征可以细分为住宅小区、酒店、仓库、学校、医院、写字楼、会展中心等物业管理。本文主要是对住宅小区物业管理存在的主要问题进行研究，分析产生这些问题的原因，以及提出其今后的发展对策。
1.2 住宅小区物业管理的作用
住宅小区是由不同的个体户业主组成的团体，统一的管理服务不可缺少，物业管理在住宅小区中发挥着重要的作用：首先，能为小区居民创造一个治安良好、环境优美、交通便利、干净卫生并有多种锻炼器材以及娱乐设施的生活空间。这种生活条件能营造一个安定的社区，使住户过的舒服，住的安心。其次，能够给业主、开发商以及政府带来经济效益。可以使业主对自己的物业享有更多的使用年限。物业的使用寿命增加了，价值也就提高了，这样可以提高开发商的信誉，房屋后续销售也就增加了。良好的物业管理还可以减少政府财政的支出，即用于绿化、环境卫生以及其他公共市政设施上的费用。再次，让业主得到心理上的满足。物业管理给小区带来舒适的环境，小区业主住的开心，对现状产生一种幸福感、满足感，房地产业才能持续健康的发展。最后，可以促进再就业进程。随着住宅小区的不断增多，物业管理人员的需求量增大，就会有一大批人员获得再就业的机会。
2 我国物业管理的发展历程
2.1 国内物业管理的发展历程
在新中国成立以前，城市房屋基本上是私有的，个人可以自由支配和管理。新中国成立后到改革开放以前，城市房屋及土地归国家所有，由国家统一规划，分配和建设。在这期间，全国城镇人均住房面积发生了很大的变化，从建国初期的4.5-4.6平方米到文革（1966-1976）前的7.8平方米，最后到改革开放前的3.6平方米。造成这一变化的主要原因是这期间房建发展缓慢，特别是文革期间，基本没有发展，而人口增加很快。为改变这一现状，从1978年开始，国家加快住房建设步伐并进行住房体制的改革，随着改革的不断深入，房地产业迅速增长，小区住宅的不断增加，物业管理行业就是在这样的背景下逐渐发展起来的。
如今，经过31个年头的发展，物业管理行业在我国已经具有了相当的规模，物业管理场也越来越大，行业竞争日益激烈。在全国范围内得到了广泛的推广，已经成为了日趋成熟的新兴行业。
3存在的主要问题
3.1 物业管理企业还未理清与社会相关方面的关系
首先，由于前期是由房地产开发商自己管理小区物业，等售楼后物业服务企业接受管理，在交接过程中与双方的关系职责不明，给后期小区物业管理增加难度。此外，一个健康的住宅小区要长久稳健的运营小区，必然要跟社会上的相关部门联系，主要包括供水、供电、天然气、消防、保安、园林等。因此，小区物管企业要理清与这些相关部门的关系，以保证住宅小区正常的运转。
3.2 物业管理企业与业主之间的矛盾纠纷不断
在现实中，很多业主在购买了房子后，还没住进去，就会被物业管理公司强制要求签订物业服务合同与公约等。此外，业主也会被收取物业管理费等相关费用，有些费用物业管理企业没有明确的合同规定，这样就会造成业主拒交或欠交相关费用。如果业主没按要求缴费，物业企业就不给钥匙，导致业主无法登机相关入住手续。等业主入住后，如发现墙体裂纹、漏水漏电等房屋质量问题，找房地厂商解决问题无果，便会向物业企业发泄不满情绪，拒交物业费。大部分物业公司在遇到这种情况时，经常会以停水停电的手段来催业主缴物业管理费。这是一个恶性循环，这样处理问题的方式是违法的，结果只会使物业管理企业与业主之间的矛盾进一步升级，而不能有效化解矛盾。
4 我国住宅小区物业管理主要问题的原因分析
4.1 物业企业与房地产商之间的法律关系不明确，职责不清楚
在现实中，还存在一部分房地产商与物业企业是属于隶属关系。在很多小区的物业管理中，物企企业是由房地产商直接指定的，或者物业企业本身就是房地产开发商的子公司，这种特殊的关系还是在一些小区中存在。因此，当业主入住后发现房屋质量问题，物业企业往往也会偏袒房地产商，业主发现解决问题无果会把不满情绪发泄到物业企业上甚至拒交物业费。
4.2 物业企业缺少管理人才
我国物业企业很多，但是能达到一定水平有一定资格的的物业企业不多，高水平的物业管理人员就更少了。目前，我国物业管理企业总数达6万家，从业人员600多万人。但在目前小区物业管理企业中80%以上人员来自城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳动力，经简单培训后进入企业，从事工作以体力劳动为主。目前，在很多小区物业管理企业人员构成中，10%从事管理，20%从事房屋及相关设施设备管理，40%左右从事保安，30%左右从事环境清洁、绿化及居民生活服务。
5 我国住宅小区物业管理的发展对策
5.1 培养物业管理人才
任何一个企业想要长久的发展，最重要的有企业自己的人才，物业管理企业也一样。可是由于物业管理引进中国不久，从事这个行业的人才相对较少，这对企业今后的发展是很不利的，所以要向发展，必须要加强人才的培养。随着物业管理的发展，许多高校相继设置了物业管理这个专业，为物业管理的人才培养奠定了一个良好的基础。但是我们发现，很多物业管理专业毕业的学生，只有很少部分被物业管理公司录用的，主要是公司认为学校的专业培养方向和他们所需要的人才不对口，造成这种结果的原因，是物业管理公司和学校之间的交流不够，学校只教一些理论知识，学生缺少实践经验。学校应该根据我国物业管理公司的需要来确定学生的专业方向，看要向管理型的人才发展，还是专业技能型人才发展。而物业管理公司可以提供学生实习的机会，让他们懂得哪些专业知识是比较必须的，学生可以边学边干，将在学校里学到的理论知识及时的运用到实际的物业管理工作中去。
5.2 加强宣传和教育
我国大部分业主对物业管理的相关法律知识了解比较少，不知道自己享有哪些权利和义务，缺乏服务消费意识，即使自己的权利受到了剥夺，也不懂得去维护。这就需要政府加大宣传力度，让业主了解物业管理方面的相关法律知识，懂得用法律武器来维护自己享有的权利，转变广大业主传统的住房消费理念。另一方面，政府应该鼓励地方管委会和物业管理企业加强合作，多举办一些社区文化活动，让住宅小区群众可以感受到物业管理在社区发展中发挥出来的重价值，使物业管理深入到每个业主心中。
经过了30年的发展，物业管理已经和我们的生活息息相关，物业管理的好坏直接影响到广大人民的生活质量。但是物业管理纠纷也随处可见，所以通过对我国住宅小区物业管理主要问题的研究，分析解决这些产生问题的原因，让物业管理健康的发展，是很有必要的。我相信在物业管理企业，开发商和业主的共同努力下，一定能解决目前住宅小区物业管理存在的主要问题，使物业管理朝着健康稳定的方向发展。
参考文献：
[1]郑晓奋. 物业管理 东北财经大学出版社 2009.11.1
[2]王艳青； 谈住宅小区的物业管理与服务[J]； 石家庄职业技术学院学报； 2004（01）
[3]王志儒. 住宅小区物业管理[M]，中国建筑工业出版社， 1998：12.18.
作者简介：康东坡，1992.06，男，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；蔡雅婷，1992.09，女，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；邱湾谋，1992.03，男，福建福州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；刘琦娟，1990.08，女，福建莆田，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业。