【摘 要】近年来，房地产行业已成为地方税收收入的重要来源和主要增长点，但由于房地产业具有开发周期长、成本项目杂、涉税金额大和税种多等特点，给税收征管带来了一定的难度，地税部门对房地产行业税收征管虽然采取了诸多行之有效的办法和措施，但从近几年税收征管审计的延伸调查情况来看，房地产企业在旧村改造项目回迁安置用房所涉及的税款、城镇土地使用税、市政建设配套费所涉及的契税、企业所得税征收方式等方面仍存在一些问题，地税部门应通过采取统一征管口径、准确把握企业所得税的征收方式、加强部门协作、构建协税护税综合治税网络等措施进一步提高税收征管质量。
　　【关键词】房地产企业；税收征管；问题；建议
　　一、房地产企业的税收征管存在的问题及原因
　　1.对旧村改造项目回迁安置用房涉及税款征收不及时
　　（1）税收政策可操作性不强，征纳双方对计税依据存在不同理解，甚至在地税部门内部也未达成共识。
　　（2）房地产企业通过转嫁税负逃避纳税义务。某些房地产企业钻法律、政策的空子，通过签订合作开发协议将税负转嫁给村（居）委会，法定纳税主体与名义纳税主体互相推诿、扯皮，造成所涉及税款征收不及时。
　　（3）房地产企业存在攀比心理。目前除由于行政区划调整及部分被税务检查过的企业外，房地产企业回迁安置所涉及的税金大部分未缴纳，企业间存在攀比心理，有的企业甚至寄希望于政府会出台相应的优惠政策。四是旧村改造项目前期投入较多，涉税金额较大，加上近年来国家加大房地产调控力度，大多数房地产企业面临资金紧缺、周转困难的问题，不能及时申报、缴纳税款。
　　2.城镇土地使用税征收不到位
　　（1）在纳税义务起征时点的选择上，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。但审计发现，还是有部分企业以办理国有土地使用权证的登记时间作为起征时点，从延伸审计的情况看这两个时点少则相差几个月、多则几年，这期间所涉及的税款形成了征管“盲区”。
　　（2）在计算方法的选择上，部分企业人为简化计算方法，在城镇土地使用税的分割计算过程中，不是按月比例扣除法，有的按年扣除，有的按季扣除，以达到少申报缴纳城镇土地使用税的目的。
　　（3）在纳税义务终结时点的选择上，部分企业不以房屋交付时间为城镇土地使用税纳税义务终止时间，而是在预收购房定金或预收部分房款时就视为产品实现销售，减除相应土地面积。上述做法造成了大部分房地产企业均不同程度存在少申报缴纳城镇土地使用税的情况。
　　3.市政建设配套费涉及契税普遍未征收
　　（1）根据《关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》，自2011年3月1日起，某省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门，此前由财政部门负责。地税部门认为其只负责征收职能划转后的契税，对此前的应由财政部门负责，而财政部门认为其征管职能已划转，对此前的契税已无权征收，由于文件制订存在瑕疵，没有明确规定对此前查补契税应由地税部门还是财政部门负责征管，两个部门之间互相推诿、扯皮，出现了监管漏洞。
　　（2）地税部门疏于管理，对职能划转后的此项契税从源头上漏管了。
　　（3）税收政策宣传不到位，房地产企业对该项税款知之甚少，没有主动申报缴纳。
　　4.房地产行业企业所得税普遍按核定征收的方式征收
　　（1）企业所得税的查账征收面临很多制约因素，需要准确归集和分配开发收入、成本、费用等资料，但是许多房地产企业会计核算不规范，或通过挂账等形式未及时确认收入，或人为扩大成本、费用支出，如就账查账，企業所得税税负难以达到核定征收率水平，加之征管力量不足，部分税管人员业务素质欠缺，地税部门对此普遍采取按核定征收率核定征收企业所得税。
　　（2）税收政策可操作性不强，导致以核代查现象普遍。房地产业一般都存在开发期长、开发项目多、收入成本费用相互纠葛等情况，企业所得税在实际运作中操作性并不强，“以核代查”现象较为普遍，很多企业的所得税汇算清缴成了走过场。
　　二、加强房地产企业税收征管的几点建议
　　1.统一征管口径，堵塞征管漏洞
　　（1）加强旧村改造项目回迁安置部分税收征管，税务部门应及时将旧村改造纳入综合治税管理网络，加强与相关职能部门的配合联动，制定完善控管办法，有效推进房地产税收一体化管理进程；要统一回迁安置用房计税标准，统一征管口径，对已经达到纳税义务发生时间的旧村改造项目及时征缴入库。
　　（2）要准确界定城镇土地使用税纳税义务发生时间，统一和规范税款计算方法，严格审核房地产企业的土地出让合同及房屋转让合同，保证城镇土地使用税及时、足额入库。
　　（3）针对已发现被漏管的涉税项目，如市政建设配套费涉及的契税，建议由政府牵头，建立健全政府部门协作机制和领导机制，地税部门与财政部门加强沟通、协调与配合，明确双方契税工作交接之前的征收主体，制定相关征缴措施、办法，杜绝税收征管漏洞。
　　2.准确把握企业所得税的征收方式，推进差异化、精细化税收管理
　　地税部门应按照国税发〔2008〕30号文件精神，严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式，不得违规扩大核定征收企业所得税范围。严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。核定征收的粗线条管理应与精细化的查账征收相结合。对账务健全的房地产企业，实行纳税人自行按期申报，税务机关查账征收方式，积极发挥中介机构作用，引导房地产企业聘请有资质的中介机构鉴证，提高申报准确性，降低征管成本，减少税收执法风险。对账证不全的房地产企业，要根据当地同期开发项目盈利水平，实行核定征收方式，原则上应高于同类项目账证齐全纳税人的单项税种税负水平，以引导房地产企业健全财务核算。地税部门应积极督促核定征收企业所得税的纳税人建账建制，改善经营管理，引导纳税人向查账征收方式过渡。对符合查账征收条件的纳税人，要及时调整征收方式，实行查账征收。 　　3.加强部门协作，构建协税、护税综合治税网络
　　以综合治税为基础，由政府牵头，成立房地产税收“一体化”管理领导小组，房地产开发涉及的相关管理部门为成员单位，主动加强与国土、规划、住建、房管等部门的联系，建立涉税信息传递和协作机制，明确各部门协税护税职责，建立联席会议、信息交流比对和过错问责等方面制度；以房源控税为依据，从房地产开发项目的立项、规划、建设等各个环节，全程引入税源监控，税务部门要通过列席规划会议、定期交流等形式，多角度、全方位采集项目规划、建设、销售等方面动态信息数据。地税、财政等部门，要根据房管、国土等部门软件数据特征，采取軟件外挂和单独研发等方式，开发房地产税源管理软件，结合企业申报和日常巡查，建立从项目到户的完整税源数据体系，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律和运行状态，强化房地产税源动态监控，多方配合、全程控管，形成综合治税合力。
　　4.加强日常监控，高度重视对开发项目基础信息的采集
　　建立房地产企业税源监控制度，根据各种渠道掌握的房地产开发项目情况，按区域划分到各监控小组，指定专人对每个项目进行动态监控管理，自开发项目立项之初，对每一个项目建立档案和税源管理台账，对所辖房地产企业开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，及时掌握项目进展及动态。强化涉税信息分析比对，结合企业纳税申报情况及时进行各项涉税数据的横向、纵向关联分析，将纳税申报数据与项目管理台账数据、与销控表数据、与项目发票开具信息相比对，及时发现疑点，解决可能存在的涉税问题。对每个项目做到基本情况清、进度情况清、完税欠税情况清、发票使用情况清和执行税收政策情况清，变事后管理为事前控制、事中管理。
　　5.加强税收政策宣传、培训，促进提高涉税人员业务素质
　　（1）通过采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系，及时将税收政策的调整变化告知房地产企业，使纳税人知法、懂法，从而自觉守法。
　　（2）强化培训，提高企业和税务人员业务素质。一方面，对企业财务人员、办税人员进行房地产行业财务和税务有关知识的培训，加强对企业的纳税辅导，提高税法遵从度，降低征纳成本；另一方面，对从事房地产税收管理的一线税务干部进行专项培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，能够掌握房地产行业的会计核算方式，明确其收入和成本费用的确认方式，进行纳税调整和查账检查工作，以提高其管理水平和工作质量。