论文部分内容阅读
摘要：房地产开发企业是指从事房地产开发建设、经营管理和维修服务等业务并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产开发企业的业务主要包括土地开发、商品房建设、城市基础设施和配套设施的建设、代建房屋和工程、房屋的出租和经营及房屋维修、装饰等。本文从房地产开发企业的经营活动及特点，开发成本的核算，开发产品的核算，营业收入的核算几方面来介绍房地产开发企业成本收入的核算。
关键词：房地产开发企业、开发成本、开发产品、营业收入
一、房地产开发企业的经营活动及特点
房地产企业经营活动主要有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、配套设施的开发、代建工程的开发。
2、房地产开发企业的经营特点主要有：开发经营的计划性、开发产品的商品性、开发经营业务的复杂性和建设的多样性、开发建设周期长、投资数额大、经营风险大。
二、开发成本的核算
房地产项目开发成本的类别主要有：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。
（一）土地开发成本的核算
1、商品性建设用地
土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费等，费用发生时，借记：开发成本—土地开发；
发生的开发间接费用借记：开发间接费用，期末按一定的分配标准结转，借记：开发成本—土地开发，贷记：开发间接费用；
结转时借记：开发产品—土地，贷记：开发成本—土地开发。
2、自用建设用地
事先能够明确土地使用对象的，借记：开发成本—房屋开发；分不清负担对象的，先借记：开发成本—土地开发，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准分配计入有关房屋开发成本，即借记：开发成本—房屋开发，贷记：开发成本—土地开发。
（二）配套设施开发成本的核算
1、对能有偿转让大型配套设施分配开发间接费用，借记：开发成本—配套设施开发，贷记：开发间接费用；
2、开发完工后，第一部分配套工程的开发成本，应按一定标准分配。
（三）房屋开发成本的核算
1、土地征用及拆迁补偿费的归集
能够预先确定使用对象的，可直接计入房屋开发成本。尚未明确使用对象或由两个或两个以上房屋开发建设项目使用时，应通过“开发成本——土地开发”
2、建筑安装工程费的归集
开发企业房屋建设的施工方式有出包、自营两种。一是开发企业将房屋建设项目出包给外单位进行施工建造，承付工程款时，借记：开发成本——房屋开发，贷记：银行存款或应付账款——应付工程款等账户。二是开发企业自己组织施工力量，自行从事开发项目的建筑安装施工活动。可将自营开发项目施工中实际发生的人工费、材料费、机械使用费等，直接计人房屋开发成本。
3、开发间接费用的归集
费用发生时，借记：开发间接费用，贷记：银行存款、应付账款、累计折旧、应付职工薪酬等账户。费用分配时，借记：开发成本——房屋开发，贷记：开发问接费用。
4、竣工房屋开发成本的结转
竣工结转的房屋如作为出租房或周转房使用，企业可以增设“出租开发产品”、“周转房”账户进行核算，在出租房或周转房投入使用时从“开发产品”账户转出，借记：出租开发产品、周转房，贷记：开发产品——房屋。如房屋竣工后直接作为出租房或周转房投入使用的，可从“开发成本——房屋开发”账户直接转入“出租开发产品”或“周转房”账户。
三、开发产品的核算
（一）开发产品销售的核算
房地产企业若以分期收款方式销售开发产品，则需设置“分期收款开发产品”账户。当房地产企业将开发产品移交给购买单位或个人，或办妥分期收款销售合同时，应进行开发产品实际成本的结转，借记：分期收款开发产品，贷记：开发产品。房地产企业按合同规定的期限收取销售货款时，包括第一次收款，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：主营业务收入。同时借记：主营业务成本，贷记：分期收款开发产品。
（二）开发产品出租的核算
1、出租开发产品增加的核算
企业开发建成用于出租的土地和房屋，应在其竣工后，借记：开发产品，贷记：开发成本。
出租开发产品摊销的核算
月摊销率=（1一估计净残值率）÷摊销年限÷12月摊销额=出租房屋原值×月摊销率企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记：主营业务成本——出租产品，贷记：出租开发产品——出租产品摊销。
3、出租开发产品修理的核算
出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，数额不大的，借记：主营业务成本，贷记：银行存款、应付职工薪酬等账户；数额较大的，可先在“待摊费用”账户归集，再分期摊入“主营业务成本”账户。对出租房屋进行装饰及增补室内设施而发生的支出，借记：开发成本，贷记：银行存款、应付职工薪酬等账户；装饰工程完工后，及时结转工程的实际成本，借记：出租开发产品，贷记：开发成本。
5、出租开发产品改变用途对外销售的核算
销售实现时，借记：银行存款或应收账款，贷记：主营业务收入。
（三）周转房的核算
1、周转房增加的核算
企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记：开发产品，贷记：开发成本。明确作为周转房后，按其实际成本，借记：周转房——在用周转房，贷记：开发产品。
2、周转房摊销的核算
每月计提的周转房摊销额，对能确定其由某项土地或房屋开发项目负担的，应计人该土地或房屋的开发成本。
周转房修理费用的核算
借记：开发成本、开发间接费用，贷记：银行存款、应付职工薪酬。
四、营业收入的核算
房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指开发企业通过转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务所取得的收入。其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收人等。
1、主营业务收入的核算
企业按照签订的销售合同，结算开发产品价款时，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：主营业务收入。
房地产企业确认其他业务收入时，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：其他业务收入。企业在实现收入的同时，应结转与收入相关的成本，借记：其他业务成本，贷记：银行存款、库存材料、应付职工薪酬等。（作者单位：成都信息工程学院）
参考文献
[1]周列平.乔荣.王艳霞：《行业会计》，武汉大学出版社。
[2]彭浪.行政事业单位会计[M].北京：中国财政经济出版社，2009
[3]李海波，刘学华.新编预算会计[M].上海：立信会计出版社，2007
[4]文莉.行政事业单位会计入门[M].上海：立信会计出版社，2009
关键词：房地产开发企业、开发成本、开发产品、营业收入
一、房地产开发企业的经营活动及特点
房地产企业经营活动主要有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、配套设施的开发、代建工程的开发。
2、房地产开发企业的经营特点主要有：开发经营的计划性、开发产品的商品性、开发经营业务的复杂性和建设的多样性、开发建设周期长、投资数额大、经营风险大。
二、开发成本的核算
房地产项目开发成本的类别主要有：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。
（一）土地开发成本的核算
1、商品性建设用地
土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费等，费用发生时，借记：开发成本—土地开发；
发生的开发间接费用借记：开发间接费用，期末按一定的分配标准结转，借记：开发成本—土地开发，贷记：开发间接费用；
结转时借记：开发产品—土地，贷记：开发成本—土地开发。
2、自用建设用地
事先能够明确土地使用对象的，借记：开发成本—房屋开发；分不清负担对象的，先借记：开发成本—土地开发，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准分配计入有关房屋开发成本，即借记：开发成本—房屋开发，贷记：开发成本—土地开发。
（二）配套设施开发成本的核算
1、对能有偿转让大型配套设施分配开发间接费用，借记：开发成本—配套设施开发，贷记：开发间接费用；
2、开发完工后，第一部分配套工程的开发成本，应按一定标准分配。
（三）房屋开发成本的核算
1、土地征用及拆迁补偿费的归集
能够预先确定使用对象的，可直接计入房屋开发成本。尚未明确使用对象或由两个或两个以上房屋开发建设项目使用时，应通过“开发成本——土地开发”
2、建筑安装工程费的归集
开发企业房屋建设的施工方式有出包、自营两种。一是开发企业将房屋建设项目出包给外单位进行施工建造，承付工程款时，借记：开发成本——房屋开发，贷记：银行存款或应付账款——应付工程款等账户。二是开发企业自己组织施工力量，自行从事开发项目的建筑安装施工活动。可将自营开发项目施工中实际发生的人工费、材料费、机械使用费等，直接计人房屋开发成本。
3、开发间接费用的归集
费用发生时，借记：开发间接费用，贷记：银行存款、应付账款、累计折旧、应付职工薪酬等账户。费用分配时，借记：开发成本——房屋开发，贷记：开发问接费用。
4、竣工房屋开发成本的结转
竣工结转的房屋如作为出租房或周转房使用，企业可以增设“出租开发产品”、“周转房”账户进行核算，在出租房或周转房投入使用时从“开发产品”账户转出，借记：出租开发产品、周转房，贷记：开发产品——房屋。如房屋竣工后直接作为出租房或周转房投入使用的，可从“开发成本——房屋开发”账户直接转入“出租开发产品”或“周转房”账户。
三、开发产品的核算
（一）开发产品销售的核算
房地产企业若以分期收款方式销售开发产品，则需设置“分期收款开发产品”账户。当房地产企业将开发产品移交给购买单位或个人，或办妥分期收款销售合同时，应进行开发产品实际成本的结转，借记：分期收款开发产品，贷记：开发产品。房地产企业按合同规定的期限收取销售货款时，包括第一次收款，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：主营业务收入。同时借记：主营业务成本，贷记：分期收款开发产品。
（二）开发产品出租的核算
1、出租开发产品增加的核算
企业开发建成用于出租的土地和房屋，应在其竣工后，借记：开发产品，贷记：开发成本。
出租开发产品摊销的核算
月摊销率=（1一估计净残值率）÷摊销年限÷12月摊销额=出租房屋原值×月摊销率企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记：主营业务成本——出租产品，贷记：出租开发产品——出租产品摊销。
3、出租开发产品修理的核算
出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，数额不大的，借记：主营业务成本，贷记：银行存款、应付职工薪酬等账户；数额较大的，可先在“待摊费用”账户归集，再分期摊入“主营业务成本”账户。对出租房屋进行装饰及增补室内设施而发生的支出，借记：开发成本，贷记：银行存款、应付职工薪酬等账户；装饰工程完工后，及时结转工程的实际成本，借记：出租开发产品，贷记：开发成本。
5、出租开发产品改变用途对外销售的核算
销售实现时，借记：银行存款或应收账款，贷记：主营业务收入。
（三）周转房的核算
1、周转房增加的核算
企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记：开发产品，贷记：开发成本。明确作为周转房后，按其实际成本，借记：周转房——在用周转房，贷记：开发产品。
2、周转房摊销的核算
每月计提的周转房摊销额，对能确定其由某项土地或房屋开发项目负担的，应计人该土地或房屋的开发成本。
周转房修理费用的核算
借记：开发成本、开发间接费用，贷记：银行存款、应付职工薪酬。
四、营业收入的核算
房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指开发企业通过转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务所取得的收入。其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收人等。
1、主营业务收入的核算
企业按照签订的销售合同，结算开发产品价款时，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：主营业务收入。
房地产企业确认其他业务收入时，借记：银行存款、应收账款等账户，贷记：其他业务收入。企业在实现收入的同时，应结转与收入相关的成本，借记：其他业务成本，贷记：银行存款、库存材料、应付职工薪酬等。（作者单位：成都信息工程学院）
参考文献
[1]周列平.乔荣.王艳霞：《行业会计》，武汉大学出版社。
[2]彭浪.行政事业单位会计[M].北京：中国财政经济出版社，2009
[3]李海波，刘学华.新编预算会计[M].上海：立信会计出版社，2007
[4]文莉.行政事业单位会计入门[M].上海：立信会计出版社，2009