当前我国房地产业存在着严重的风险隐患.房价总水平大幅虚高,住房高比例空置.这两方面的问题之所以长期存在,与住房发展的特殊市场结构有很大关系,与我国的土地财政体制也有十分密切的关联.房地产危机风险一直存在但“隐而不发”,关键在于有快速城市化做支撑和对冲.我国住房建设、房地产发展的“排雷期”也就是快速城市化结束之前的这十来年时间,主要“排雷”手段即为“房住不炒”.常识性思维逻辑下,“房住不炒”改革设计其实很简单:强制规定刚需面积标准(如人平50平方米)之外购买的住房,必须有10-20年的限售期,否则售房增值收益归公.这一措施的直接作用是将投机性需求从市场中驱逐出去,其深层次的影响则在于规范城市政府与居民间的城市建设资金分摊机制,抑制“土地财政”及行政权力的不合理扩张,使市场在配置社会资源方面更好、更充分地发挥作用.这项改革表面看是局部的技术性改革,其影响却是长期的、全局性的,具有关键性的“节点”意义.实施“房住不炒”改革存在一定的风险,但发生概率非常小.除了快速城市化在基本面上的有力支持,更在于我们有办法规避、缓释可能出现的房价和房地产短期波动.一是根据各城市实际,设置3-5年不等的较长过渡期.过渡期内,“房住不炒”改革只针对新购买行为.二是对“换房”交易网开一面.综合考虑权衡各方面的因素,当前应作力推进“房住不炒”改革,瞻前顾后是不必要的,很可能会错失时机.