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《北京市物业管理条例》于5月1日起施行。有评论认为，这部法规的制定是一次在党建引领下社区治理与物业管理融合共进的积极尝试，对于坚持和完善共建共治共享的社会治理体系，推动社会治理和服务重心向基层下移，提升老百姓的获得感幸福感安全感，将起到积极作用。
《民生周刊》记者了解到，为打通物业管理堵点，全国多地物业管理条例近期陆续出台或修订。深圳、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就物业管理条例向社会公开征求意见。
住宅小区是居民生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。近年来，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。
王锦华是辽宁省锦州市某小区的物业工作人员。平日，为了让小区保持卫生整洁，他和同事做了不少努力，但收效甚微，业主抱怨频频，双方甚至还大打出手。
垃圾处理、停车、小区绿化，经常引起物业公司和业主的矛盾。图/郭鹏
王锦华告诉《民生周刊》记者，原先的物业公司服务很差，业主们不满意，不交物业费，于是恶性循环开始。王锦华所在的物业公司接手后，起初还能正常提供服务，但后来由于收不上物业费，一些管理事务无法进行，电梯和管道等设施设备老化，垃圾乱堆，治安问题随之而来。
这一现象并不鲜见。以北京市为例，在北京12345市民热线投诉中，物业服务是市民投诉较多的一项。其中，物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题，占到市民热线反映物业问题总量的90%以上。
“我家房顶漏雨，说明房屋质量不合格，于是拒交物业费。”“我买了房子，但没装修没入住，没有享受到物业服务，为啥要交物业费？”提及不合格的物业服务，不少业主们愤愤不平。而面对一些不合理的诉求，物业公司也是有苦难言。
物业管理为何如此难？在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来，原因是多方面的。物业公司水平参差不齐，一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门不作为、乱作为，在某种程度上激化了矛盾，加上业主与物业公司间缺乏信任与沟通，相互猜疑在所难免。
北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中，对已成立的业主组织缺乏有效监督，业委会成员以权谋私事例时有发生。“与物业管理相关的法制宣传不足，致使社会各界对物业管理存在认识误区，很多人对业主及物业公司权利义务的理解有偏差。”
“自从成立了业委会，小区就变了样儿。”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松在接受媒体采访时表示，2016年，在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。
业主们重选了物业公司。“现在小区里不仅有人清理垃圾，搞了绿化，还更换了老旧公共设施，安装了电子监控，我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好。”陈寒松说。
然而，并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是制约物业管理水平提升的短板之一。数据显示，北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会。
那么，没有业委会怎么办？《北京市物业管理条例》创造性地提出组建物业管理委员会，规定对不具备成立业主大会条件、具备成立条件但确实有困难未成立，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的情况，可以组建物业管理委员会作为临时机构，依法组织业主共同决定物业管理事项。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立，目的是推动业委会的产生。
同时，条例还明确了物业管理委员会成员及其决策程序中业主代表的比例，即“双过半”原則。作为临时机构，物业管理委员会一般任期不超过3年。
对此创新之举，业界给予了较高评价。“物管会的出现符合当前形势需要，有利于业主与物业公司之间的良性沟通，实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司相关负责人说。
刘立华表示，成立物业管理委员会是由街道和社区牵头，可减少业主诸多不便，相关诉求也能及时得到解决。
中国政法大学法学院副教授蔡乐渭认为，物业管理委员会填补了缺少业委会导致的空白，有利于保护业主合法权利，有助于保证小区物业管理平稳过渡，最终推动产生业委会。
《民生周刊》记者梳理发现，各地的物业管理条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。
《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，创设民宿等住宿服务规范。
《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，强化对业委会的监督。
有分析认为，条例的出台是完善物业管理法律体系的第一步，也是最重要的一步，“但单有条例远远不够。”
“落地的关键是以问题为导向，用解决问题倒逼落实。”刘立华认为，首先要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则性，需要有关部门及时出台相关配套措施，立法本意才能落到实处。
物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从业人员培训，保障其切实履行职责。同时，对落实不到位的部门和人员按规定督促、问责。”刘立华说，还要发挥行业协会和专业服务机构作用，借助各方力量共促物业管理水平提升。
作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。物业管理不仅关乎小区内部，更是群众自治的体现，是社会治理的重要内容。“因此，社会各方应共同努力，在解决问题时也须多一分理解与宽容。” 刘立华说。
《民生周刊》记者了解到，为打通物业管理堵点，全国多地物业管理条例近期陆续出台或修订。深圳、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就物业管理条例向社会公开征求意见。
矛盾重重
住宅小区是居民生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。近年来，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。
王锦华是辽宁省锦州市某小区的物业工作人员。平日，为了让小区保持卫生整洁，他和同事做了不少努力，但收效甚微，业主抱怨频频，双方甚至还大打出手。
王锦华告诉《民生周刊》记者，原先的物业公司服务很差，业主们不满意，不交物业费，于是恶性循环开始。王锦华所在的物业公司接手后，起初还能正常提供服务，但后来由于收不上物业费，一些管理事务无法进行，电梯和管道等设施设备老化，垃圾乱堆，治安问题随之而来。
这一现象并不鲜见。以北京市为例，在北京12345市民热线投诉中，物业服务是市民投诉较多的一项。其中，物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题，占到市民热线反映物业问题总量的90%以上。
“我家房顶漏雨，说明房屋质量不合格，于是拒交物业费。”“我买了房子，但没装修没入住，没有享受到物业服务，为啥要交物业费？”提及不合格的物业服务，不少业主们愤愤不平。而面对一些不合理的诉求，物业公司也是有苦难言。
物业管理为何如此难？在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来，原因是多方面的。物业公司水平参差不齐，一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门不作为、乱作为，在某种程度上激化了矛盾，加上业主与物业公司间缺乏信任与沟通，相互猜疑在所难免。
北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中，对已成立的业主组织缺乏有效监督，业委会成员以权谋私事例时有发生。“与物业管理相关的法制宣传不足，致使社会各界对物业管理存在认识误区，很多人对业主及物业公司权利义务的理解有偏差。”
“业委会太少”
“自从成立了业委会，小区就变了样儿。”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松在接受媒体采访时表示，2016年，在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。
业主们重选了物业公司。“现在小区里不仅有人清理垃圾，搞了绿化，还更换了老旧公共设施，安装了电子监控，我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好。”陈寒松说。
然而，并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是制约物业管理水平提升的短板之一。数据显示，北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会。
那么，没有业委会怎么办？《北京市物业管理条例》创造性地提出组建物业管理委员会，规定对不具备成立业主大会条件、具备成立条件但确实有困难未成立，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的情况，可以组建物业管理委员会作为临时机构，依法组织业主共同决定物业管理事项。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立，目的是推动业委会的产生。
同时，条例还明确了物业管理委员会成员及其决策程序中业主代表的比例，即“双过半”原則。作为临时机构，物业管理委员会一般任期不超过3年。
对此创新之举，业界给予了较高评价。“物管会的出现符合当前形势需要，有利于业主与物业公司之间的良性沟通，实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司相关负责人说。
刘立华表示，成立物业管理委员会是由街道和社区牵头，可减少业主诸多不便，相关诉求也能及时得到解决。
中国政法大学法学院副教授蔡乐渭认为，物业管理委员会填补了缺少业委会导致的空白，有利于保护业主合法权利，有助于保证小区物业管理平稳过渡，最终推动产生业委会。
落地是关键
《民生周刊》记者梳理发现，各地的物业管理条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。
《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，创设民宿等住宿服务规范。
《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，强化对业委会的监督。
有分析认为，条例的出台是完善物业管理法律体系的第一步，也是最重要的一步，“但单有条例远远不够。”
“落地的关键是以问题为导向，用解决问题倒逼落实。”刘立华认为，首先要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则性，需要有关部门及时出台相关配套措施，立法本意才能落到实处。
物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从业人员培训，保障其切实履行职责。同时，对落实不到位的部门和人员按规定督促、问责。”刘立华说，还要发挥行业协会和专业服务机构作用，借助各方力量共促物业管理水平提升。
作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。物业管理不仅关乎小区内部，更是群众自治的体现，是社会治理的重要内容。“因此，社会各方应共同努力，在解决问题时也须多一分理解与宽容。” 刘立华说。