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【摘要】随着社会经济的快速发展，我国房地产行业也取得突飞猛进的发展。然而房地产行业往往受国家相关政策、市场变化以及资金成本等诸多因素的影响，使得房地产行业成本控制中常常存在许多突出的问题，如果不能有效解决此类问题，必然会对房产企业的健康发展造成巨大影响。基于此，文章先对当前房地产企业成本控制中存在的突出问题进行分析，然后提出了当地企业成本精细化管理措施。
【关键词】房地产；成本控制；问题；精细化管理
房地产企业强化成本控制以及精细化管理对提高工程项目经济效益有积极作用，同时在很大程度上能够促进房产企业本身核心竞争力的提升。然而受国家新一轮政策调控的影响，房地产企业成本控制中逐渐显露出一些突出的问题，为满足逐步成熟的消费者群體以及房地产企业自身的发展，要求房地产企业应加强自身管理，做好成本控制工作，提升企业市场竞争力。
1、房地产成本控制突出问
1.1 科学投资分析缺乏，成本优化不佳
我国的房价经历了长时间持续上涨的阶段，很多的房地产企业在收购房建土地后，周边房价也呈现快速上涨趋势，这使得房地产企业往往能够轻而易举的获取巨额的利润。但是很多房地产去也在取得地皮的归属权后，往往没有综合考虑到市政工作中对河道整治、景观改善、垃圾处理等的重视，忽视相关费用的计算，在实际的利润计算上往往只做简单的投资可行性测算，这样必然不能保证投资决策的科学性及合理性。通常而言，投资项目经济性效果评价往往取决与项目前期决策以及后续的规划设计，但是房地产企业获得地皮归属权后，考虑的就是项目规划设计，大量的数据表明，规划设计对项目整体投资影响非常大，但是由于很多企业未能在前期做好有效的成本控制，没能关注市场经济因素，单一关注项目施工设计，这样很难达到优化成本的目的。
1.2 实际施工管理不佳，成本目标偏离严重
房地产项目的开发过程，涉及到大量的人员、施工内容以及长久施工时间等[2]。为了保证项目顺利进行以及成本控制合理，需要房地产企业内部对投资项目成本应用动态化的管理方式，确保项目在目标成本范围顺利完成投资项目利润收益值。然而在实际的项目建设中，成本的合理有效控制并非易事，其中存在诸多的问题，比如前期决策准备不充分；施工阶段出现大量的更改；施工现场管理水平不佳；施工组织规划质量程度不高；投资方同现场开发建设单位配合不紧密等诸多问题的存在，都会导致项目工期同项目成本目标发生较大的偏离。
1.3 成本控制体系不健全，成本控制执法不严
当前的很多房地产企业成本管理往往通过财务决算来落实最终成本，继而达到成本控制目的，这种成本控制模式也导致当前大多数房地产企业本身并没有制定明确的制度标准，实际管理中房地产企业财务与预算之间工作衔接往往不够系统及紧密，这导致二者往往是各自为政[3]。另外，当前实际工作中，当地产企业中往往存在较多的成本管控及执行部门，然而实际中企业对成本管理部门的岗位设置往往偏低，常缺少配套的成本考核机制，这常常会导致成本控制效果不突出。
2、房地产企业成本精细化管理策略
2.1 加强房地产项目开发全过程的成本控制
房地产企业购买地皮之前，要指派专业人员展开合理有效调研，以建立科学的投资评估体系。为保证调研顺利开展，需要成立专门的项目研究小组，通过小组成员展开可行性调研，全面掌握土地属性以及周边配套设置，然后根据房地产项目产品定位及目标客户需求进行成本估算工作。
在设计结算，房地产企业应针对不同建设方案开展经济性考虑，根据实际项目实际需求以及结合国家相关正常选择盈利高的规划设计方案，以最大程度实现成本节约[4]。而在企业招标过程，需要综合考虑项目设计方案，将不同方案中设计到的建筑材料耗费、材料品质、建筑理念等进行分析及对比，最终选择出最为合理的规划方案。
房地产项目实际施工阶段，需要做好成本管理及成本控制工作。施工阶段需严格执行已制定的目标成本，同时在实际执行过程应避免同目标成本出现较大偏差的情况，若施工过程存在设计变更不合理处需予以否定。同时在项目实际施工开始前还有必要审查相应的施工设计图纸，发现不合理的地方需要及时进行纠正，同时将各项目实时成本数据更新与对应数据系统上，这主要是为了实现对成本的动态管控，最大程度降低成本风险以及成本浪费。
2.2 加强房地产企业成本核算科目的精细化设计
随着国家领域开放度的不断提升，大量国际资本以自身企业或者借助国内企业流入国内房产市场，国外资金的注入必然会加剧国内房地产企业之间的竞争。为使房地产企业在未来的发展中也能够占据一席之地，就必须做好科学化管理工作。具体操作上，要求房地产企业需规范自身成本核算科目，减少成本核算随意性。此外，房地产企业应将成本知识精细化管理当成系统，根据既有案例及经验整理出全成本科目数据，以为全公司与项目公司提供数据支持。
2.3 加强成本考核与成本评估方面的精细化管理
房地产企业需积极创新成本管理模式，促使相关管理人员积极主动参与到项目成本管理当中。此外，为激励项目工作人员参与成本管理积极性及运用能力，还可允许项目工作人员参股，大大降低项目经营风险。此外，房地产企业还需成立专门的成本考核小组，考核小组主要负责成本管理相关部门所制定的具体成本考核内容，对房地产企业以及项目与成本管理成效进行考核评价。实际考核过程中，需要适当排除因法律法规、决策、材料价格变动等因素影响，保证考核的公平性及严肃性。
结语：
总之，房地产企业必须明确成本控制的重要性，通过不断提升与强化房地产企业精细化管理水平，最大程度实现房产项目经济收益，从而促进我国房地产行业得以健康稳定发展。
参考文献：
[1]孙纬.房地产成本控制的管理方法之我见[J].财经界（学术版），2015，23（04）：78-79.
[2]王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，36（06）：51-55.
[3]郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版），2011，17（06）：113-114.
【关键词】房地产；成本控制；问题；精细化管理
房地产企业强化成本控制以及精细化管理对提高工程项目经济效益有积极作用，同时在很大程度上能够促进房产企业本身核心竞争力的提升。然而受国家新一轮政策调控的影响，房地产企业成本控制中逐渐显露出一些突出的问题，为满足逐步成熟的消费者群體以及房地产企业自身的发展，要求房地产企业应加强自身管理，做好成本控制工作，提升企业市场竞争力。
1、房地产成本控制突出问
1.1 科学投资分析缺乏，成本优化不佳
我国的房价经历了长时间持续上涨的阶段，很多的房地产企业在收购房建土地后，周边房价也呈现快速上涨趋势，这使得房地产企业往往能够轻而易举的获取巨额的利润。但是很多房地产去也在取得地皮的归属权后，往往没有综合考虑到市政工作中对河道整治、景观改善、垃圾处理等的重视，忽视相关费用的计算，在实际的利润计算上往往只做简单的投资可行性测算，这样必然不能保证投资决策的科学性及合理性。通常而言，投资项目经济性效果评价往往取决与项目前期决策以及后续的规划设计，但是房地产企业获得地皮归属权后，考虑的就是项目规划设计，大量的数据表明，规划设计对项目整体投资影响非常大，但是由于很多企业未能在前期做好有效的成本控制，没能关注市场经济因素，单一关注项目施工设计，这样很难达到优化成本的目的。
1.2 实际施工管理不佳，成本目标偏离严重
房地产项目的开发过程，涉及到大量的人员、施工内容以及长久施工时间等[2]。为了保证项目顺利进行以及成本控制合理，需要房地产企业内部对投资项目成本应用动态化的管理方式，确保项目在目标成本范围顺利完成投资项目利润收益值。然而在实际的项目建设中，成本的合理有效控制并非易事，其中存在诸多的问题，比如前期决策准备不充分；施工阶段出现大量的更改；施工现场管理水平不佳；施工组织规划质量程度不高；投资方同现场开发建设单位配合不紧密等诸多问题的存在，都会导致项目工期同项目成本目标发生较大的偏离。
1.3 成本控制体系不健全，成本控制执法不严
当前的很多房地产企业成本管理往往通过财务决算来落实最终成本，继而达到成本控制目的，这种成本控制模式也导致当前大多数房地产企业本身并没有制定明确的制度标准，实际管理中房地产企业财务与预算之间工作衔接往往不够系统及紧密，这导致二者往往是各自为政[3]。另外，当前实际工作中，当地产企业中往往存在较多的成本管控及执行部门，然而实际中企业对成本管理部门的岗位设置往往偏低，常缺少配套的成本考核机制，这常常会导致成本控制效果不突出。
2、房地产企业成本精细化管理策略
2.1 加强房地产项目开发全过程的成本控制
房地产企业购买地皮之前，要指派专业人员展开合理有效调研，以建立科学的投资评估体系。为保证调研顺利开展，需要成立专门的项目研究小组，通过小组成员展开可行性调研，全面掌握土地属性以及周边配套设置，然后根据房地产项目产品定位及目标客户需求进行成本估算工作。
在设计结算，房地产企业应针对不同建设方案开展经济性考虑，根据实际项目实际需求以及结合国家相关正常选择盈利高的规划设计方案，以最大程度实现成本节约[4]。而在企业招标过程，需要综合考虑项目设计方案，将不同方案中设计到的建筑材料耗费、材料品质、建筑理念等进行分析及对比，最终选择出最为合理的规划方案。
房地产项目实际施工阶段，需要做好成本管理及成本控制工作。施工阶段需严格执行已制定的目标成本，同时在实际执行过程应避免同目标成本出现较大偏差的情况，若施工过程存在设计变更不合理处需予以否定。同时在项目实际施工开始前还有必要审查相应的施工设计图纸，发现不合理的地方需要及时进行纠正，同时将各项目实时成本数据更新与对应数据系统上，这主要是为了实现对成本的动态管控，最大程度降低成本风险以及成本浪费。
2.2 加强房地产企业成本核算科目的精细化设计
随着国家领域开放度的不断提升，大量国际资本以自身企业或者借助国内企业流入国内房产市场，国外资金的注入必然会加剧国内房地产企业之间的竞争。为使房地产企业在未来的发展中也能够占据一席之地，就必须做好科学化管理工作。具体操作上，要求房地产企业需规范自身成本核算科目，减少成本核算随意性。此外，房地产企业应将成本知识精细化管理当成系统，根据既有案例及经验整理出全成本科目数据，以为全公司与项目公司提供数据支持。
2.3 加强成本考核与成本评估方面的精细化管理
房地产企业需积极创新成本管理模式，促使相关管理人员积极主动参与到项目成本管理当中。此外，为激励项目工作人员参与成本管理积极性及运用能力，还可允许项目工作人员参股，大大降低项目经营风险。此外，房地产企业还需成立专门的成本考核小组，考核小组主要负责成本管理相关部门所制定的具体成本考核内容，对房地产企业以及项目与成本管理成效进行考核评价。实际考核过程中，需要适当排除因法律法规、决策、材料价格变动等因素影响，保证考核的公平性及严肃性。
结语：
总之，房地产企业必须明确成本控制的重要性，通过不断提升与强化房地产企业精细化管理水平，最大程度实现房产项目经济收益，从而促进我国房地产行业得以健康稳定发展。
参考文献：
[1]孙纬.房地产成本控制的管理方法之我见[J].财经界（学术版），2015，23（04）：78-79.
[2]王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，36（06）：51-55.
[3]郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版），2011，17（06）：113-114.