1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式允许实行住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。
　　从1982年开始，各地陆续推出出售公房、鼓励购买的政策，但因缺乏购买力和社会心理基础，收效不大;此后，烟台、蚌埠等地先后启动了“提租补贴”试点，通过补贴提高房租实现以租金养房，但是由于种种原因，这项改革没有全面推开。
　　到了1988年初，住房商品化的目标再次被确定。1988年1月15日，国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议。2月25日，国务院发出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，确定了整体方案分两步走：第一步提租发补贴，资金主要来自原有建房、维修资金;第二步再把补贴理入工资，进入企业成本或列入财政预算，租金逐步达到商品租金水平。
　　与此同时，不少地方又开展了出售旧公房和小城镇房改突破的一些经验和做法，建设部住宅研究所还专门研究制定了一个有关增量改革的方案。
　　1994年7月18日，国务院颁布执行《关于深化城镇住房制度改革的决定》。它强调城镇住房制度改革要综合配套，分阶段推进;要求稳步出售公有住房，对出售公房作了更严格、具体的规定，明确以标准价购房只能获得部分产权;要求积极推进租金改革，租金改革要与各地物价控制指标以及工资改革相结合;提出了与原有售房政策相衔接的原则。
　　但是，1994年的这个方案并没能起到“立竿见影”的房改效果。特别是在方案出台前，就出现了贱卖旧公房的现象。“变卖国有资产”的帽子扣上来，使得改革的合理性受到质疑。后来及时采取措施，卖旧公房的问题暂时不推进。至此，我国的住房制度改革方案都没有取得突破性的进展。

　　应该说，在1998年以前，我国曾经进行了多项房改的探索，多地的房改试点，有以提高房租提租补贴为主要思路的改革方案，也有以出售旧公房为主要思路的改革方案，但是由于缺乏改革的经验，加上传统的思想观念和体制很顽固，总之，由于种种矛盾，并没有取得突破性进展。
　　转折点在1998年。1998年3月，新上任的朱镕基总理在全国人代会上阐述施政纲领，正式将“住房商品化”列为新政府的五大近期改革目標之一，并明确规定了时间表。
　　1998年6月，国务院召开全国住房制度改革与住宅建设工作会议。
　　7月初，《国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，提出了以停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化为核心，配套改革住房建设、供应、金融办法，发展住房交易市场，加快住房建设的改革目标。自此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。
　　（《中国经济周刊》特约撰稿人、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 顾云昌）