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【摘要】本文介绍了房地产企业区域性风险控制，企业文化风险控制及房地产泡沫破灭的风险对房地产开发企业内部的影响，通过建立健全有针对性的风险控制策略，并采取多种途径和形式，加强对风险管理理念、知识、流程、管控核心内容的培训，培养风险管理人才，培育风险管理文化。
【关键词】风险管理；区域性；企业文化
风险管理是房地产开发企业管理中的重要组成部分，由于房地产开发企业的风险管理文化与员工的个人价值观和他们接受风险的态度存在着直接的关系。房地产开发企业通过对员工实行绩效管理，鼓励员工以正确的行为和态度来约束自己。因此，要加强对房地产开发企业的风险管理，在实际中不断提高员工的风险管理意识，将风险管理提高到战略层面上，以全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战。
1、房地产开发企业系统区域性风险控制
在房地产开发企业内部建立完善的银行业金融管理制度，必须针对其内部存在的金融问题，制定科学合理的风险策略。首先，对房地产开发企业采取“有扶有控”的措施，有利于化解产能过剩领域带来的信贷风险，其次，严格控制房地产金融业务风险，按照房地产贷款业务规制要求和调控政策，审慎开展与房地产中介和房地产企业有关的业务，使各类贷款业务管理规范化，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，再次，严格防范地方政府性债务风险，加强对房地产企业债券投资管理，强化限额管理，强化杠杆管理，最后，加强对同行业的了解，合理匹配资产负债的期限结构，加快推进合规机制建设。
2、房地产企业文化风险管理
2.1加强对管理层的管理
企业文化是房地产开发企业对外宣传的重要媒介，对企业的处事方法和风格产生直接影响，企业对税收管理的态度也将受到其企业文化影响。如果一个房地产企业的文化不诚信、无视法律约束或违反社会公德的，那个房地产开发企业就有违反税法的可能性，税务风险就会较高；如果房地产开发企业具有较好的诚信度、遵守法律和社会公德，在一定程度上有利于帮助企业避免或减少税务风险。
通过对企业员工进行企业文化教育、宣传，有利于企业形成具有企业自身特色的文化，提高企业在市场竞争中的实力， 此外，企业诚信纳税文化的培养和形成必须获得企业最高管理层的认同和支持，企业管理层的作用非常关键。如果一个房地产企业的管理层忽略税务风险管理或者认为只要合法经营便不存在税务风险，那么该企业便丧失了税务风险控制的管理基础。因此，管理层的支持是房地产企业进行税务风险管理的根本条件。
2.2税务风险管理文化
风险管理文化在房地产开发企业管理具有承上启下的作用，使房地产企业内部的法人治理结构、财务运营、运营策略、内部审计等形成有机的整体。房地产企业构建有效的税务风险管理体系的前提条件之一，就是建立起良好的企业税务文化，特别是诚信纳税文化。同样，房地产企业要建设税务风险管理文化，必须树立“合法纳税、诚信纳税”理念，营造良好的房地产企业税务文化。只有在遵守税收法律法规基础上构建的税务风险管理体系，才能够真正做到有效地降低税务风险。
2.3建立良好的企业税务文化
为了加强对房地产开发企业税务文化管理，必须做到以下几点：一是公司董事会、经理层及项目领导层应提高纳税意识，树立正确的税收观，在税务文化建设方面发挥主导和典范作用；二是税务文化建设应纳入到企业文化建设体系中来，以企业“诚实守法、合法经营”的企业文化理念促进企业税务文化建设；三是增强企业员工的税收遵从意识，共同参与到税务风险管理建设中来；四是在遵守税收法律法规的基础上，积极开展税务规划，有理有节、合法合理地减少公司税收成本。
3、中國房地产泡沫破灭的风险
3.1杠杆是风险的源头
格林斯潘2005年对美国2008年金融危机的研究显示，在21世纪前10年房屋抵押贷款提供的资金占个人消费支出的3%，到2006年一季度房屋抵押贷款额占个人可支配收入的10%。过快的住房价格上涨推动了投机，到2005年美国人购买的住房中有40%不是永久居所，而是投资品或第二套住房。
中国房价上涨具有显著的“加杠杆”痕迹：上半年按揭贷款同比增长111%；房贷余额占储蓄比重达28.5%，超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平；中国房地产交易杠杆率（当期发放贷款/当期住宅销售额）自2011年的31%持续上升至2015年的48%，为历史最高水平，接近日本90年代初水平51%；中国房贷余额/金融资产2004年以来趋势性上升，2014年已达16.3%。除此之外，影子银行所提供的“隐形杠杆”，意味着实际杠杆水平更高。
3.2货币政策逆转之时，即为房价崩溃之际。
货币政策不可能永远宽松，对政策制定者而言，不斷膨胀的资产价格泡沫会不断挑战其心理承受能力，最终迫使其采取“刹车”举动，一旦货币政策逆转，房地产市场心理会被颠覆，一夜之间大家都成为看空者。尽管刹车往往意味着危机的爆发，但早刹车总比晚刹车好。十九大换届之后，各级官员短期“维稳”压力减轻，房地产作为“稳增长”神器的价值大大降低，中央对房地产市场下行的容忍度更大。这样的政策信号一出，将被放大为“利空”。
4、房地产开发企业内部风险控制策略
针对房地产企业内部风险管理状况，房地产企业内部风险应把重点落实作为其下阶段工作的重中之重，确保各项任务按期圆满完成。其主要表现在：一是抓落实，突出“守土有责”。各级监管部门一把手要守土有责、坚守岗位，认真履职。二是抓作风，突出“持之以恒”。全体监管人员务必保持良好的工作风貌，发扬钉钉子精神，心无旁骛做好各项工作。三是抓学习，突出“知行合一”。坚持围绕中心、服务大局，切实抓好各项重点工作任务落实，把学习教育的成效真正体现在工作成绩上。四是抓考核，突出“三位一体”。参照行之有效的工作方式开展年度考核，规格要高、标准要明确，做到政务、工作和领导班子考核“三位一体”、综合交账，改进监管工作，提升监管质效。
结语：
综上所述，为了有效控制房地产开发企业内部的风险，房地产企业应结合自身经营情况、税务风险特征和已有的内部风险控制体系，建立相应的税务风险管理制度。树立起全面房地产开发企业内部风险管理文化则对企业向信息化、标准化管理方向发展，从而达到有效控制税务风险的目标。
参考文献：
[1]赵宇净.浅议税收政策对企业投资活动理财的影响[J].经营管理者，2014年14期
[2]刘同洲.上市房地产企业税务风险分析研究[D].云南财经大学，2015年
【关键词】风险管理；区域性；企业文化
风险管理是房地产开发企业管理中的重要组成部分，由于房地产开发企业的风险管理文化与员工的个人价值观和他们接受风险的态度存在着直接的关系。房地产开发企业通过对员工实行绩效管理，鼓励员工以正确的行为和态度来约束自己。因此，要加强对房地产开发企业的风险管理，在实际中不断提高员工的风险管理意识，将风险管理提高到战略层面上，以全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战。
1、房地产开发企业系统区域性风险控制
在房地产开发企业内部建立完善的银行业金融管理制度，必须针对其内部存在的金融问题，制定科学合理的风险策略。首先，对房地产开发企业采取“有扶有控”的措施，有利于化解产能过剩领域带来的信贷风险，其次，严格控制房地产金融业务风险，按照房地产贷款业务规制要求和调控政策，审慎开展与房地产中介和房地产企业有关的业务，使各类贷款业务管理规范化，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，再次，严格防范地方政府性债务风险，加强对房地产企业债券投资管理，强化限额管理，强化杠杆管理，最后，加强对同行业的了解，合理匹配资产负债的期限结构，加快推进合规机制建设。
2、房地产企业文化风险管理
2.1加强对管理层的管理
企业文化是房地产开发企业对外宣传的重要媒介，对企业的处事方法和风格产生直接影响，企业对税收管理的态度也将受到其企业文化影响。如果一个房地产企业的文化不诚信、无视法律约束或违反社会公德的，那个房地产开发企业就有违反税法的可能性，税务风险就会较高；如果房地产开发企业具有较好的诚信度、遵守法律和社会公德，在一定程度上有利于帮助企业避免或减少税务风险。
通过对企业员工进行企业文化教育、宣传，有利于企业形成具有企业自身特色的文化，提高企业在市场竞争中的实力， 此外，企业诚信纳税文化的培养和形成必须获得企业最高管理层的认同和支持，企业管理层的作用非常关键。如果一个房地产企业的管理层忽略税务风险管理或者认为只要合法经营便不存在税务风险，那么该企业便丧失了税务风险控制的管理基础。因此，管理层的支持是房地产企业进行税务风险管理的根本条件。
2.2税务风险管理文化
风险管理文化在房地产开发企业管理具有承上启下的作用，使房地产企业内部的法人治理结构、财务运营、运营策略、内部审计等形成有机的整体。房地产企业构建有效的税务风险管理体系的前提条件之一，就是建立起良好的企业税务文化，特别是诚信纳税文化。同样，房地产企业要建设税务风险管理文化，必须树立“合法纳税、诚信纳税”理念，营造良好的房地产企业税务文化。只有在遵守税收法律法规基础上构建的税务风险管理体系，才能够真正做到有效地降低税务风险。
2.3建立良好的企业税务文化
为了加强对房地产开发企业税务文化管理，必须做到以下几点：一是公司董事会、经理层及项目领导层应提高纳税意识，树立正确的税收观，在税务文化建设方面发挥主导和典范作用；二是税务文化建设应纳入到企业文化建设体系中来，以企业“诚实守法、合法经营”的企业文化理念促进企业税务文化建设；三是增强企业员工的税收遵从意识，共同参与到税务风险管理建设中来；四是在遵守税收法律法规的基础上，积极开展税务规划，有理有节、合法合理地减少公司税收成本。
3、中國房地产泡沫破灭的风险
3.1杠杆是风险的源头
格林斯潘2005年对美国2008年金融危机的研究显示，在21世纪前10年房屋抵押贷款提供的资金占个人消费支出的3%，到2006年一季度房屋抵押贷款额占个人可支配收入的10%。过快的住房价格上涨推动了投机，到2005年美国人购买的住房中有40%不是永久居所，而是投资品或第二套住房。
中国房价上涨具有显著的“加杠杆”痕迹：上半年按揭贷款同比增长111%；房贷余额占储蓄比重达28.5%，超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平；中国房地产交易杠杆率（当期发放贷款/当期住宅销售额）自2011年的31%持续上升至2015年的48%，为历史最高水平，接近日本90年代初水平51%；中国房贷余额/金融资产2004年以来趋势性上升，2014年已达16.3%。除此之外，影子银行所提供的“隐形杠杆”，意味着实际杠杆水平更高。
3.2货币政策逆转之时，即为房价崩溃之际。
货币政策不可能永远宽松，对政策制定者而言，不斷膨胀的资产价格泡沫会不断挑战其心理承受能力，最终迫使其采取“刹车”举动，一旦货币政策逆转，房地产市场心理会被颠覆，一夜之间大家都成为看空者。尽管刹车往往意味着危机的爆发，但早刹车总比晚刹车好。十九大换届之后，各级官员短期“维稳”压力减轻，房地产作为“稳增长”神器的价值大大降低，中央对房地产市场下行的容忍度更大。这样的政策信号一出，将被放大为“利空”。
4、房地产开发企业内部风险控制策略
针对房地产企业内部风险管理状况，房地产企业内部风险应把重点落实作为其下阶段工作的重中之重，确保各项任务按期圆满完成。其主要表现在：一是抓落实，突出“守土有责”。各级监管部门一把手要守土有责、坚守岗位，认真履职。二是抓作风，突出“持之以恒”。全体监管人员务必保持良好的工作风貌，发扬钉钉子精神，心无旁骛做好各项工作。三是抓学习，突出“知行合一”。坚持围绕中心、服务大局，切实抓好各项重点工作任务落实，把学习教育的成效真正体现在工作成绩上。四是抓考核，突出“三位一体”。参照行之有效的工作方式开展年度考核，规格要高、标准要明确，做到政务、工作和领导班子考核“三位一体”、综合交账，改进监管工作，提升监管质效。
结语：
综上所述，为了有效控制房地产开发企业内部的风险，房地产企业应结合自身经营情况、税务风险特征和已有的内部风险控制体系，建立相应的税务风险管理制度。树立起全面房地产开发企业内部风险管理文化则对企业向信息化、标准化管理方向发展，从而达到有效控制税务风险的目标。
参考文献：
[1]赵宇净.浅议税收政策对企业投资活动理财的影响[J].经营管理者，2014年14期
[2]刘同洲.上市房地产企业税务风险分析研究[D].云南财经大学，2015年