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【摘 要】:我国近年来居高不下的房价成为了当前政府宏观调控的重点对象,税收成为了调控房价的手段之一。然而,我国现行的房地产税制并不适应我国目前的经济发展状况。通过检视,我国目前的房地产税体系存在着租、税、费混淆错位;税种设置不合理;税基狭窄;重复征税和内外有别的两套税制的问题。因此,房地产税的改革应当针对以上问题系统全面地进行。
【关键词】:房地产税 物业税 问题
中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)06-0152-01
从2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始,至今年国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出逐步推进房地产税改革,物业税和房地产税一度成为热点。本文拟通过对我国现行房地产税制所存在主要问题的探讨,以期为房地产税制改革明确方向。
在此,有必要先厘清物业税和房地产税的概念。物业税一词来源于我国香港地区,原指对不动产出租收入征收的一种所得税,[1]引入后被一些学者解释为针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的财产税。[2]我国正空运转的物业税也是指对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳的财产税。而本文所讨论的房地产税是指与房地产相关的各税种的总称。它并非单一税种,而是一系列与房屋及其所占用的土地在经营流转保有过程中有关的税赋的集合。
我国目前的房地产税共有10个税种,包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税(包括其附加税城市维护建设税、教育费附加)、企业所得税、个人所得税和印花税。下面具体分析我国目前房地产税存在的主要问题:
一、租、税、费混淆错位
租是物的所有权人向对方当事人有偿让渡物的占有权和使用权所获得的对价。税是政府依据法律规定,凭借国家机器,强制无偿征收的货币或实物。费是物的所有权人或行为人向对方有偿让渡物的所有权或有偿提供服务而获得的对价。在我国房地产税制中三者的关系相互混淆和错位。比如,《城市房地产管理法》中规定的“土地闲置费”作为一种惩罚性的收费,并不具有费所具有的有偿性特征,相反符合税所具有的强制性、无偿性和固定性的特征,应当属于税的范畴。而且与我国土地闲置费相类似的我国台湾的空地税和法国的非建筑地税都以税的方式开征。[3]
二、税种设置不合理
我国目前的房地产税绝大多数集中在房地产的流通交易环节,包括土地增值税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税和印花税,其中契税、土地增值税、营业税和所得税的税负都较高。对于房地产保有期间的税收则仅有城镇土地使用税、房产税、城市房产税和耕地占用税四种,其中城镇土地使用税和耕地占用税采用从量计征的方式,每平方米的税费在0.3元到50元之间,税负较低。我国重流转、轻保有的房地产税制设计导致了以下不良的后果:第一,房地产流转环节的高税负可以被转嫁,导致房地产价格的增长。第二,交易环节的税负过高抑制了房地产市场的交易和流通,不利于资源的有效利用。
三、税基狭窄
我国房地产税开征的税种征税对象范围狭小,很多税种还规定了大量减免税项目。比如,土地增值税的征税范围限定在转让国有土地使用权及其附着物(房产)所有权所取得的增值收益上。对于众多仅转移房地产占有或使用权,或者仅在房地产上设立担保物权的抵押行为的收益,却依法免征土地增值税。集体所有的土地也不属于土地增值税的征税范围。[4]城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地,大量的位于农村的非农业建设用地不在征税范围之内。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,但对个人所有的非营业性用房产免征房产税。税基的狭窄导致了我国房地产税收入偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%;而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成部分,占基层政府财政收入比重甚至达71%。[5]
四、存在重复征税
我国房地产税制叠床架屋的设计,导致了重复征税。例如,现行税制对房屋租金收人既征收营业税,又征收房产税,还要缴纳个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税,又要按转让房地产取得的土地增值率依规定税率征收土地增值税,同时还要征收营业税。[6]重复征税有违税收中性原则,不利于税源的涵养和经济的发展。
五、两套税制,内外有别
目前,我国的房地产税方面实行内外两套税制,主要体现在以下三个方面:第一,房产税与城市房产税作为同一税种,内资企业适用房产税而外资企业则适用城市房产税;第二,现行房地产税法对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税收;第三,对内资企业占用耕地征收耕地占用税,而外资企业却不征收。[7]内、外资分别适用不同的房地产税收,不仅有违税法的公平原则,不利于内外资企业的平等竞争,而且还容易给外资企业利用两种政策的差异偷逃税款制造可乘之机。
笔者以为,房地产税的改革并不是单纯的开征物业税或改革现行房产税就能一劳永逸的。制度是一条锁链体系,因此房地产税的改革应当针对上述问题对房地产税收体系进行全面变革,才能事半功倍。
参考文献:
[1]谢伏瞻:《中国不动产税制设计》,中国发展出版社2006年版,第2页。
[2]北京大学中国经济研究中心宏观组著:《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社2007年版,第1页。
[3]沈晖:《改革我国房地产税制的法律思考》,载《政治与法律》2002年第3期。
[4]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第104页。
[5]翟继光:《财税法原论——和谐社会背景下的税收法治建设》,立信会计出版社2008年版,第461页。
[6]陈小安:《国内税收的重复征税问题及改革路径》,载《统计与决策》2007年第20期。
[7]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第117-118页。
作者简介:
李杨,1987年生,江苏张家港人,南京大学法学院2009级硕士研究生。研究方向:经济法。
【关键词】:房地产税 物业税 问题
中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)06-0152-01
从2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始,至今年国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出逐步推进房地产税改革,物业税和房地产税一度成为热点。本文拟通过对我国现行房地产税制所存在主要问题的探讨,以期为房地产税制改革明确方向。
在此,有必要先厘清物业税和房地产税的概念。物业税一词来源于我国香港地区,原指对不动产出租收入征收的一种所得税,[1]引入后被一些学者解释为针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的财产税。[2]我国正空运转的物业税也是指对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳的财产税。而本文所讨论的房地产税是指与房地产相关的各税种的总称。它并非单一税种,而是一系列与房屋及其所占用的土地在经营流转保有过程中有关的税赋的集合。
我国目前的房地产税共有10个税种,包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税(包括其附加税城市维护建设税、教育费附加)、企业所得税、个人所得税和印花税。下面具体分析我国目前房地产税存在的主要问题:
一、租、税、费混淆错位
租是物的所有权人向对方当事人有偿让渡物的占有权和使用权所获得的对价。税是政府依据法律规定,凭借国家机器,强制无偿征收的货币或实物。费是物的所有权人或行为人向对方有偿让渡物的所有权或有偿提供服务而获得的对价。在我国房地产税制中三者的关系相互混淆和错位。比如,《城市房地产管理法》中规定的“土地闲置费”作为一种惩罚性的收费,并不具有费所具有的有偿性特征,相反符合税所具有的强制性、无偿性和固定性的特征,应当属于税的范畴。而且与我国土地闲置费相类似的我国台湾的空地税和法国的非建筑地税都以税的方式开征。[3]
二、税种设置不合理
我国目前的房地产税绝大多数集中在房地产的流通交易环节,包括土地增值税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税和印花税,其中契税、土地增值税、营业税和所得税的税负都较高。对于房地产保有期间的税收则仅有城镇土地使用税、房产税、城市房产税和耕地占用税四种,其中城镇土地使用税和耕地占用税采用从量计征的方式,每平方米的税费在0.3元到50元之间,税负较低。我国重流转、轻保有的房地产税制设计导致了以下不良的后果:第一,房地产流转环节的高税负可以被转嫁,导致房地产价格的增长。第二,交易环节的税负过高抑制了房地产市场的交易和流通,不利于资源的有效利用。
三、税基狭窄
我国房地产税开征的税种征税对象范围狭小,很多税种还规定了大量减免税项目。比如,土地增值税的征税范围限定在转让国有土地使用权及其附着物(房产)所有权所取得的增值收益上。对于众多仅转移房地产占有或使用权,或者仅在房地产上设立担保物权的抵押行为的收益,却依法免征土地增值税。集体所有的土地也不属于土地增值税的征税范围。[4]城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地,大量的位于农村的非农业建设用地不在征税范围之内。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,但对个人所有的非营业性用房产免征房产税。税基的狭窄导致了我国房地产税收入偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%;而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成部分,占基层政府财政收入比重甚至达71%。[5]
四、存在重复征税
我国房地产税制叠床架屋的设计,导致了重复征税。例如,现行税制对房屋租金收人既征收营业税,又征收房产税,还要缴纳个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税,又要按转让房地产取得的土地增值率依规定税率征收土地增值税,同时还要征收营业税。[6]重复征税有违税收中性原则,不利于税源的涵养和经济的发展。
五、两套税制,内外有别
目前,我国的房地产税方面实行内外两套税制,主要体现在以下三个方面:第一,房产税与城市房产税作为同一税种,内资企业适用房产税而外资企业则适用城市房产税;第二,现行房地产税法对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税收;第三,对内资企业占用耕地征收耕地占用税,而外资企业却不征收。[7]内、外资分别适用不同的房地产税收,不仅有违税法的公平原则,不利于内外资企业的平等竞争,而且还容易给外资企业利用两种政策的差异偷逃税款制造可乘之机。
笔者以为,房地产税的改革并不是单纯的开征物业税或改革现行房产税就能一劳永逸的。制度是一条锁链体系,因此房地产税的改革应当针对上述问题对房地产税收体系进行全面变革,才能事半功倍。
参考文献:
[1]谢伏瞻:《中国不动产税制设计》,中国发展出版社2006年版,第2页。
[2]北京大学中国经济研究中心宏观组著:《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社2007年版,第1页。
[3]沈晖:《改革我国房地产税制的法律思考》,载《政治与法律》2002年第3期。
[4]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第104页。
[5]翟继光:《财税法原论——和谐社会背景下的税收法治建设》,立信会计出版社2008年版,第461页。
[6]陈小安:《国内税收的重复征税问题及改革路径》,载《统计与决策》2007年第20期。
[7]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第117-118页。
作者简介:
李杨,1987年生,江苏张家港人,南京大学法学院2009级硕士研究生。研究方向:经济法。