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摘要：文章通过对上海、北京两地保障房政策和公共租赁住房项目的综合分析，在厘清公租房租金影响因素的基础上，从租金政策无缝衔接的角度，对公租房租金补贴范围和负担能力进行深入探讨，并提出今后制订公租房租金补贴政策的原则和步骤。
关键词：公共租赁住房；租金；补贴；负担能力；房租收入比
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，国家将在“十二五”期间重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并且公租房的租金水平要统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。对符合廉租房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租房租赁补贴。各地在执行中基本参照市场价的八折来确定公租房租金并且大都只对廉租房保障对象给予补贴，这就使得真正意义上的城镇“夹心层”的自付房租支出在自身收入中所占的比重过大，直接造成2012年初上海、武汉、郑州等地所推出的公租房项目遭遇了叫好不叫座的尴尬境地。因此，政府应给予“夹心层”适当的公租房租金补贴，并须考虑租金补贴范围与廉租房、经济适用房等保障范围，以及公租房与廉租房租金负担能力的无缝衔接，以实现公租房在保障性住房制度中的预期作用。
由于各地的社会经济发展水平差距较大，公租房项目的套型、面积、设施配置以及租金标准不尽相同，为增强分析数据的可比性，选取经济发展状况接近的上海、北京两市的现有租金标准和设施配置，同时按照今后的发展趋势确定基准的套型和面积作为比较的基础。公租房的套型和面积过大，会使租金总额增加，设施配置的齐全程度也与租金总额密切相关，以上两方面是分析公租房租金时首先需要厘清的重要影响因素。
一、 公租房租金影响因素的厘清
对建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）中所附21个套型平面图分析可知，今后公租房的建筑面积最高将控制在50平方米左右，户型有一室、一室一厅和二室一厅，建筑面积分别对应30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型紧凑之处在于或卧室与起居室合一、或起居室与餐厅合一、或厨房与餐厅合一、或过厅与餐厅合一，其中一室户的卧室、起居室与餐厅三者合一或卧室与起居室合一，同时厨房与餐厅合一。这与北京厅室合一的单居套型、小套型和中套型以及上海的一室户、一室一厅（或二室）户、二室一厅户完全匹配，此三种套型将主要面向一人、二人和3人户家庭配租，但各套型的单套面积远小于两市现有项目的实际情况。
《关于上海市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见》（沪建交联[2011]398号）中明确规定，成套公租房的固定家具（橱柜、壁柜等）和固定设备（燃气灶或电磁灶、脱排油烟机、燃气热水器或电热水器等）应配置到位。卧室应当配置分体式空调，起居室、餐厅可根据实际需要确定。床、沙发、储藏柜、桌椅等活动家具以及电视机、微波炉、冰箱、洗衣机等活动家用电器作为选配内容。从上海的两处市统筹项目馨宁公寓和尚景园，北京的首个面向社会公开配租的项目远洋沁山水的具体情况来看，基本遵循这些原则。但上海的项目将活动家具配齐，活动家用电器除洗衣机外也都配齐，而且租赁费用包含在房租中，不再另外收取。北京的项目分别按套型和配置档次，在房租外另行收取活动家具和家用电器（含空调）的租赁费用。此外，两地的房租中一般还包括物业费、房屋维修费等多项费用，但不包括水、电、燃气、通信、有线电视等费用。北京由于地处北方，其房租中还包含冬季供暖费。为统一比较标准，可按北京的公租房设施配置作为基准，同时为计算简便，将北京的冬季供暖费和上海的活动设施租赁费均看作首推项目的临时性优惠政策。
二、 公租房租金补贴范围
从各地公租房项目的遇冷情况来分析，公租房很有必要参照廉租房的货币补贴方式也由政府提供一定的租金补贴，这也契合国家所提倡的公租房和廉租房两种租赁性保障房的统筹建设、并轨运行的大方向。北京廉租房申请条件的人均收入限制960元/月与2010年职工月最低工资标准相同，与现有的最低生活保障标准520元/月亦相差不多。其经适房申请条件5人及以上户人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人户也只有1 892元/月。由此可见，北京廉租房与经适房保障对象的收入区间基本连续，并且各自的幅度较小，一来保障面太窄，轻微的收入变化也可能导致丧失相应保障房的申请资格；二来“夹心层”隐含在经适房保障对象甚至可能在部分限价房保障对象中。北京限价房申请条件的人均月收入限制的区间幅度较大，从4人及以上户最高不超过2 417元/月到3人及以下户最高不超过7333元/月，而公租房的申请条件又放宽了此项限制，分别提高到2708元/月、8 333元/月。考虑到2010年北京城镇居民五等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 441元/月，同年各收入组的平均可支配收入为2 423元/月等相关统计数据，北京限价房的申请条件已放得很宽，而公租房申请条件除廉租房、经适房及限价房保障家庭外又有所放宽，但政府的租金补贴只能覆盖城镇“夹心层”及以下家庭。
从北京拟执行的申请公租房租金补贴的条件来看，除廉租房公开摇号的轮候家庭外，其余家庭必须同时满足公开摇号、无房户、人均收入最高不超过2 400元/月和限价房的人均资产限制四个条件。强调无房户主要是认为有房家庭可以依靠出租房屋的创收来自我减轻房租负担。综上所述，北京公租房租金补贴范围从符合三人户限价房申请条件的无房家庭向下全覆盖，基本涵盖五等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图1所示）。
比较来看，上海廉租房申请条件的人均收入限制在2011年下半年调整为三人及以上户1 600元/月，二人及以下户1 760元/月，超出现有的最低生活保障标准570元/月的2倍左右。回顾其前两次的廉租房申请条件的人均收入限制的调整情况，2009年和2010年均是调整到当年的职工月最低工资标准，但2011年调整的标准明显高于当年的职工最低工资标准1 280元/月，这其中就将部分“下夹心层”纳入了廉租房的保障对象并能享受廉租房租赁补贴。上海经适房申请条件的人均收入限制3人及以上户为5 000元/月，2人及以下户为6 000元/月，而2010年上海高收入组的人均可支配收入为5 205元/月。这样看来，剩余“夹心层”主要位于经适房保障对象的下段，即人均收入超过1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城镇居民5等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 609元/月，接近当年各收入组的平均可支配收入2 653元/月。综上所述，今后上海可参照北京的公租房租金补贴范围的划分方式，大致将补贴范围认定为符合经适房申请条件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵盖5等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图2所示）。 三、 公租房租金负担能力
分析租户住房承受能力的方法主要有两个：房租收入比法和剩余收入法。此两种方法分别用房租支出占家庭总收入的比重和家庭总收入扣除房租支出后剩余的收入是否能够支付基本的非住房类生活消费品来衡量家庭对租金的承受力。本文计算的房租收入比是在房租中减去政府补贴后的自付租金收入比，同时考虑了政府对城镇收入不到最低生活保障线人群的差额补足。自付租金收入比的数值可由政府通过增减补贴力度的方式进行调整，同时此项指标也可以看作人均自付租金与人均收入之比，避免了因家庭成员人数不同产生不可比性。另外，从各地制订的“十二五”期间公租房保障规划可知，公租房基本以新建为主，套型面积、配租对象甚至设施配置渐趋统一，地理位置和布局也有很大相似，其自身的差异较小。因此，用自付租金收入比作为考察中低收入家庭租赁公租房的实际负担，克服了房租收入比指标的不足之处，并且比剩余收入法有更直接的指标针对性。
假设北京的住房困难家庭为“一家三口，两大一小”的无房户，而且家中子女还是需单独居住的未成年人，该家庭人均月收入分别满足低保收入和廉租房最高限制收入，大致对应符合廉租房实物配租或租金补贴的低保家庭及其他家庭，配租套型为50平方米的二室一厅，参照北京远洋沁山水项目41元每平方米的月租金，不考虑活动家具和家用电器的月租赁费用，且廉租房实物配租自付租金计算公式中的调节系数为零，补贴系数为0.95，负担系数为0.1。若按现有的廉租房实物配租补贴标准，家庭自付房租分别为102.5元/月、234.5元/月，自付房租收入比为7%～8%；若按租金补贴标准，家庭自付房租分别为850元/月、1 500元/月，自付房租收入比均在50%以上。按北京拟执行的公租房租金补贴标准，若以低保收入和和廉租房最高限制收入的中值作为实物配租与租金补贴的界限，廉租房轮候家庭自付房租分别为102.5元/月、205元/月和615元/月，另外在人均960元/月～1 200元/月、1 200元/月～1 800元/月和1 800元/月～2 400元/月3个收入组中，自付房租分别为1 025元/月、1 537.5元/月和1 845元/月。所有自付房租从高到低与所在人均收入组中的最低与最高收入相比，自付房租收入比为34%～26%、43%～29%、36%～29%、28%～21%、13%～9%和7%。
比较来看，假设上海的住房困难家庭的成员组合和配租套型与北京的一致，参照上海馨宁公寓和尚景园两项目平均的41元平方米的月租金，上海廉租房的自付房租收入比在人均可支配收入1 200元/月～1 600元/月、570元/月～1 200元/月两个组中，若按实物配租分别为6%、5%，若按租金补贴分别为27%～20%、29%～14%。考虑到上海2011年职工最低工资标准为1280元/月，在今后的实际操作过程中视为享受公租房租金补贴的人均可支配收入组约在1 280元/月～1 600元/月，即部分“下夹心层”的自付房租收入比为25%～20%。剩余“夹心层”暂无任何政府补贴，其大致所在的1 600元/月～2 653元/月的收入组中的自付房租收入比为43%～26%。
如何考察两地的自付租金收入比是否合理，大致可以参考一些国际经验。美国早在20世纪30年代就把住房支出收入比作为联邦政府住房计划的门槛标准（用于制定租金补贴标准）。在1969年～1971年间，此标准被提高到25%；从1981年起，又被30%的标准所取代。此处的住房支出收入比是不考虑任何政府补贴的，同时房租中一般还包括水、电、气等家庭日常生活开支，远较自付租金收入比的计算口径宽泛。即使按此标准来看，北京和上海的公租房自付租金收入比也是偏高的。廉租房轮候家庭除实物配租家庭的自付租金收入比在5%～8%外，其余享受公租房或廉租房租金补贴家庭的自付租金收入比最高要接近30%，明显出现了收入差距不大而房租负担差距很大的现象。除此以外的真正“夹心层”的自付租金收入比甚至最高超过40%，各档之间以及与廉租房保障对象收入界限处的自付租金收入比跨档差值大都在15%左右，更是远高于租户实际承受力。
四、 结论及建议
比较上海和北京两地的廉租房、公租房租金政策可知，上海通过适当扩容廉租房保障对象的方式将部分“下夹心层”纳入廉租房租金补贴范围，使此部分人员基本能够负担公租房的租金，但剩余“夹心层”没有享受到任何补贴，所以依靠自身收入水平无法负担公租房的租金。北京公租房租金补贴的范围广，涵盖所有“夹心层”，但租金补贴力度明显不如上海，除廉租房保障对象外，真正“夹心层”普遍无法负担公租房的租金。
今后，各地在制订公租房租金补贴政策时，补贴的范围应该包括城镇“夹心层”及以下住房困难家庭，租金负担能力既要与廉租房租金负担能力相比呈递增趋势，并在两者间有一个平缓的过渡，又要使真正的“夹心层”能负担得起。同时宜遵循“计算公式相对固定，具体标准年度调整”的原则，并按以下步骤进行：
（1）在每年下半年依据上半年出台的当年职工最低工资标准和上年五等分收入组的可支配收入，并参照当地最新的城市居民最低生活保障标准，主要以人均可支配收入来划定享受公租房租金补贴的保障家庭范围，最低3档可分别以低保标准、申请廉租房实物配租收入标准和申请廉租房租金补贴收入标准为限。
（2）按租补分离的原则，租户全额缴纳当月房租，政府补贴最迟次月返回个人账户，返还金额为房租与家庭上年平均月可支配收入一个浮动比例的差值，以北京的6档补贴为例，此浮动比例从低到高宜分别设为5%、10%、15%、20%、25%和30%。这样既能保证廉租房实物配租、廉租房租金补贴和公租房租金补贴各档之间的租金收入比的跨档差值固定在5%，各档之间平稳过渡而又无缝衔接，又能避免在各收入组的下限出现租金收入比畸高的现象。
（3）若在当年一段时间（如三个月内）物价持续涨幅较大，CPI或低收入CPI均超过一定幅度时，可考虑向全部公租房租金补贴对象额外发放临时房租补贴。
参考文献：
1. 北京市统计局.北京统计年鉴2011.北京：中国统计出版社，2011.
2. 刘菲.我国公共租赁住房保障问题及对策研究. 重庆：重庆大学学位论文，2011.
3. 上海市统计局.上海统计年鉴2011.北京：中国统计出版社，2011.
4. 李莎.北京城镇居民住房支付能力研究.北京：首都经济贸易大学学位论文，2011.
5. 李进涛.公平理论视角的城市居民住房承受能力研究.武汉：华中科技大学学位论文，2009.
6. 何灵.现阶段廉租住房退出管理中的问题与对策.现代经济探讨，2011，（4）．
7. 张明.西安市城镇居民住房保障体系的研究.西安建筑科技大学，2010．
基金项目：江苏省社科联研究课题（项目号：11SB- 061）、东南大学高校基本科研业务费创新基金项目（项目号：SKCX20110018）。
作者简介：汤磊，东南大学财务处会计科科长，东南大学土木工程学院博士生；李德智，博士，东南大学土木工程学院副教授、硕士生导师。
收稿日期：2012-06-05。
关键词：公共租赁住房；租金；补贴；负担能力；房租收入比
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，国家将在“十二五”期间重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并且公租房的租金水平要统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。对符合廉租房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租房租赁补贴。各地在执行中基本参照市场价的八折来确定公租房租金并且大都只对廉租房保障对象给予补贴，这就使得真正意义上的城镇“夹心层”的自付房租支出在自身收入中所占的比重过大，直接造成2012年初上海、武汉、郑州等地所推出的公租房项目遭遇了叫好不叫座的尴尬境地。因此，政府应给予“夹心层”适当的公租房租金补贴，并须考虑租金补贴范围与廉租房、经济适用房等保障范围，以及公租房与廉租房租金负担能力的无缝衔接，以实现公租房在保障性住房制度中的预期作用。
由于各地的社会经济发展水平差距较大，公租房项目的套型、面积、设施配置以及租金标准不尽相同，为增强分析数据的可比性，选取经济发展状况接近的上海、北京两市的现有租金标准和设施配置，同时按照今后的发展趋势确定基准的套型和面积作为比较的基础。公租房的套型和面积过大，会使租金总额增加，设施配置的齐全程度也与租金总额密切相关，以上两方面是分析公租房租金时首先需要厘清的重要影响因素。
一、 公租房租金影响因素的厘清
对建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）中所附21个套型平面图分析可知，今后公租房的建筑面积最高将控制在50平方米左右，户型有一室、一室一厅和二室一厅，建筑面积分别对应30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型紧凑之处在于或卧室与起居室合一、或起居室与餐厅合一、或厨房与餐厅合一、或过厅与餐厅合一，其中一室户的卧室、起居室与餐厅三者合一或卧室与起居室合一，同时厨房与餐厅合一。这与北京厅室合一的单居套型、小套型和中套型以及上海的一室户、一室一厅（或二室）户、二室一厅户完全匹配，此三种套型将主要面向一人、二人和3人户家庭配租，但各套型的单套面积远小于两市现有项目的实际情况。
《关于上海市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见》（沪建交联[2011]398号）中明确规定，成套公租房的固定家具（橱柜、壁柜等）和固定设备（燃气灶或电磁灶、脱排油烟机、燃气热水器或电热水器等）应配置到位。卧室应当配置分体式空调，起居室、餐厅可根据实际需要确定。床、沙发、储藏柜、桌椅等活动家具以及电视机、微波炉、冰箱、洗衣机等活动家用电器作为选配内容。从上海的两处市统筹项目馨宁公寓和尚景园，北京的首个面向社会公开配租的项目远洋沁山水的具体情况来看，基本遵循这些原则。但上海的项目将活动家具配齐，活动家用电器除洗衣机外也都配齐，而且租赁费用包含在房租中，不再另外收取。北京的项目分别按套型和配置档次，在房租外另行收取活动家具和家用电器（含空调）的租赁费用。此外，两地的房租中一般还包括物业费、房屋维修费等多项费用，但不包括水、电、燃气、通信、有线电视等费用。北京由于地处北方，其房租中还包含冬季供暖费。为统一比较标准，可按北京的公租房设施配置作为基准，同时为计算简便，将北京的冬季供暖费和上海的活动设施租赁费均看作首推项目的临时性优惠政策。
二、 公租房租金补贴范围
从各地公租房项目的遇冷情况来分析，公租房很有必要参照廉租房的货币补贴方式也由政府提供一定的租金补贴，这也契合国家所提倡的公租房和廉租房两种租赁性保障房的统筹建设、并轨运行的大方向。北京廉租房申请条件的人均收入限制960元/月与2010年职工月最低工资标准相同，与现有的最低生活保障标准520元/月亦相差不多。其经适房申请条件5人及以上户人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人户也只有1 892元/月。由此可见，北京廉租房与经适房保障对象的收入区间基本连续，并且各自的幅度较小，一来保障面太窄，轻微的收入变化也可能导致丧失相应保障房的申请资格；二来“夹心层”隐含在经适房保障对象甚至可能在部分限价房保障对象中。北京限价房申请条件的人均月收入限制的区间幅度较大，从4人及以上户最高不超过2 417元/月到3人及以下户最高不超过7333元/月，而公租房的申请条件又放宽了此项限制，分别提高到2708元/月、8 333元/月。考虑到2010年北京城镇居民五等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 441元/月，同年各收入组的平均可支配收入为2 423元/月等相关统计数据，北京限价房的申请条件已放得很宽，而公租房申请条件除廉租房、经适房及限价房保障家庭外又有所放宽，但政府的租金补贴只能覆盖城镇“夹心层”及以下家庭。
从北京拟执行的申请公租房租金补贴的条件来看，除廉租房公开摇号的轮候家庭外，其余家庭必须同时满足公开摇号、无房户、人均收入最高不超过2 400元/月和限价房的人均资产限制四个条件。强调无房户主要是认为有房家庭可以依靠出租房屋的创收来自我减轻房租负担。综上所述，北京公租房租金补贴范围从符合三人户限价房申请条件的无房家庭向下全覆盖，基本涵盖五等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图1所示）。
比较来看，上海廉租房申请条件的人均收入限制在2011年下半年调整为三人及以上户1 600元/月，二人及以下户1 760元/月，超出现有的最低生活保障标准570元/月的2倍左右。回顾其前两次的廉租房申请条件的人均收入限制的调整情况，2009年和2010年均是调整到当年的职工月最低工资标准，但2011年调整的标准明显高于当年的职工最低工资标准1 280元/月，这其中就将部分“下夹心层”纳入了廉租房的保障对象并能享受廉租房租赁补贴。上海经适房申请条件的人均收入限制3人及以上户为5 000元/月，2人及以下户为6 000元/月，而2010年上海高收入组的人均可支配收入为5 205元/月。这样看来，剩余“夹心层”主要位于经适房保障对象的下段，即人均收入超过1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城镇居民5等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 609元/月，接近当年各收入组的平均可支配收入2 653元/月。综上所述，今后上海可参照北京的公租房租金补贴范围的划分方式，大致将补贴范围认定为符合经适房申请条件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵盖5等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图2所示）。 三、 公租房租金负担能力
分析租户住房承受能力的方法主要有两个：房租收入比法和剩余收入法。此两种方法分别用房租支出占家庭总收入的比重和家庭总收入扣除房租支出后剩余的收入是否能够支付基本的非住房类生活消费品来衡量家庭对租金的承受力。本文计算的房租收入比是在房租中减去政府补贴后的自付租金收入比，同时考虑了政府对城镇收入不到最低生活保障线人群的差额补足。自付租金收入比的数值可由政府通过增减补贴力度的方式进行调整，同时此项指标也可以看作人均自付租金与人均收入之比，避免了因家庭成员人数不同产生不可比性。另外，从各地制订的“十二五”期间公租房保障规划可知，公租房基本以新建为主，套型面积、配租对象甚至设施配置渐趋统一，地理位置和布局也有很大相似，其自身的差异较小。因此，用自付租金收入比作为考察中低收入家庭租赁公租房的实际负担，克服了房租收入比指标的不足之处，并且比剩余收入法有更直接的指标针对性。
假设北京的住房困难家庭为“一家三口，两大一小”的无房户，而且家中子女还是需单独居住的未成年人，该家庭人均月收入分别满足低保收入和廉租房最高限制收入，大致对应符合廉租房实物配租或租金补贴的低保家庭及其他家庭，配租套型为50平方米的二室一厅，参照北京远洋沁山水项目41元每平方米的月租金，不考虑活动家具和家用电器的月租赁费用，且廉租房实物配租自付租金计算公式中的调节系数为零，补贴系数为0.95，负担系数为0.1。若按现有的廉租房实物配租补贴标准，家庭自付房租分别为102.5元/月、234.5元/月，自付房租收入比为7%～8%；若按租金补贴标准，家庭自付房租分别为850元/月、1 500元/月，自付房租收入比均在50%以上。按北京拟执行的公租房租金补贴标准，若以低保收入和和廉租房最高限制收入的中值作为实物配租与租金补贴的界限，廉租房轮候家庭自付房租分别为102.5元/月、205元/月和615元/月，另外在人均960元/月～1 200元/月、1 200元/月～1 800元/月和1 800元/月～2 400元/月3个收入组中，自付房租分别为1 025元/月、1 537.5元/月和1 845元/月。所有自付房租从高到低与所在人均收入组中的最低与最高收入相比，自付房租收入比为34%～26%、43%～29%、36%～29%、28%～21%、13%～9%和7%。
比较来看，假设上海的住房困难家庭的成员组合和配租套型与北京的一致，参照上海馨宁公寓和尚景园两项目平均的41元平方米的月租金，上海廉租房的自付房租收入比在人均可支配收入1 200元/月～1 600元/月、570元/月～1 200元/月两个组中，若按实物配租分别为6%、5%，若按租金补贴分别为27%～20%、29%～14%。考虑到上海2011年职工最低工资标准为1280元/月，在今后的实际操作过程中视为享受公租房租金补贴的人均可支配收入组约在1 280元/月～1 600元/月，即部分“下夹心层”的自付房租收入比为25%～20%。剩余“夹心层”暂无任何政府补贴，其大致所在的1 600元/月～2 653元/月的收入组中的自付房租收入比为43%～26%。
如何考察两地的自付租金收入比是否合理，大致可以参考一些国际经验。美国早在20世纪30年代就把住房支出收入比作为联邦政府住房计划的门槛标准（用于制定租金补贴标准）。在1969年～1971年间，此标准被提高到25%；从1981年起，又被30%的标准所取代。此处的住房支出收入比是不考虑任何政府补贴的，同时房租中一般还包括水、电、气等家庭日常生活开支，远较自付租金收入比的计算口径宽泛。即使按此标准来看，北京和上海的公租房自付租金收入比也是偏高的。廉租房轮候家庭除实物配租家庭的自付租金收入比在5%～8%外，其余享受公租房或廉租房租金补贴家庭的自付租金收入比最高要接近30%，明显出现了收入差距不大而房租负担差距很大的现象。除此以外的真正“夹心层”的自付租金收入比甚至最高超过40%，各档之间以及与廉租房保障对象收入界限处的自付租金收入比跨档差值大都在15%左右，更是远高于租户实际承受力。
四、 结论及建议
比较上海和北京两地的廉租房、公租房租金政策可知，上海通过适当扩容廉租房保障对象的方式将部分“下夹心层”纳入廉租房租金补贴范围，使此部分人员基本能够负担公租房的租金，但剩余“夹心层”没有享受到任何补贴，所以依靠自身收入水平无法负担公租房的租金。北京公租房租金补贴的范围广，涵盖所有“夹心层”，但租金补贴力度明显不如上海，除廉租房保障对象外，真正“夹心层”普遍无法负担公租房的租金。
今后，各地在制订公租房租金补贴政策时，补贴的范围应该包括城镇“夹心层”及以下住房困难家庭，租金负担能力既要与廉租房租金负担能力相比呈递增趋势，并在两者间有一个平缓的过渡，又要使真正的“夹心层”能负担得起。同时宜遵循“计算公式相对固定，具体标准年度调整”的原则，并按以下步骤进行：
（1）在每年下半年依据上半年出台的当年职工最低工资标准和上年五等分收入组的可支配收入，并参照当地最新的城市居民最低生活保障标准，主要以人均可支配收入来划定享受公租房租金补贴的保障家庭范围，最低3档可分别以低保标准、申请廉租房实物配租收入标准和申请廉租房租金补贴收入标准为限。
（2）按租补分离的原则，租户全额缴纳当月房租，政府补贴最迟次月返回个人账户，返还金额为房租与家庭上年平均月可支配收入一个浮动比例的差值，以北京的6档补贴为例，此浮动比例从低到高宜分别设为5%、10%、15%、20%、25%和30%。这样既能保证廉租房实物配租、廉租房租金补贴和公租房租金补贴各档之间的租金收入比的跨档差值固定在5%，各档之间平稳过渡而又无缝衔接，又能避免在各收入组的下限出现租金收入比畸高的现象。
（3）若在当年一段时间（如三个月内）物价持续涨幅较大，CPI或低收入CPI均超过一定幅度时，可考虑向全部公租房租金补贴对象额外发放临时房租补贴。
参考文献：
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7. 张明.西安市城镇居民住房保障体系的研究.西安建筑科技大学，2010．
基金项目：江苏省社科联研究课题（项目号：11SB- 061）、东南大学高校基本科研业务费创新基金项目（项目号：SKCX20110018）。
作者简介：汤磊，东南大学财务处会计科科长，东南大学土木工程学院博士生；李德智，博士，东南大学土木工程学院副教授、硕士生导师。
收稿日期：2012-06-05。